アパートのリフォーム費用の相場を紹介|コスト削減のコツも解説

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アパート経営をする際には、入居者をいかに獲得するかを考えることが大切です。空室を減らすには入居者のニーズを獲得する必要があり、これを狙ってリフォームを考える人もいるでしょう。

リフォームを検討するなら、どれくらいの費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。実施内容ごとにかかる費用の違いや、コスト削減の方法などを知り、アパートのリフォームを賢く行いましょう。

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部位別アパートのリフォーム費用相場

まずは部位別でかかるリフォームの費用を把握しておきましょう。アパートのリフォームでは、主に次の部位のリフォームが考えられます。

  • 水回り
  • 外装
  • 内装
  • 居室

これらにかかる費用はどの程度の規模でリフォームを行うのか、またアパートの何室で工事を行うかによって異なります。規模が大きく、かつ実施する部屋数が多いほど、リフォーム費用は高額になると考えましょう。

水回りのリフォーム費用相場は90~200万円

水回りにはキッチンやトイレ、浴室や洗面所、洗面台などが該当します。これらの費用相場は90~200万円程度ですが、複数箇所行う場合はこの限りではないことは理解しておきましょう。

リフォーム内容費用相場
システムキッチンの交換50〜100万円
ミニキッチンの交換28〜50万円
トイレの交換10〜30万円
和式トイレを洋式に交換10〜40万円
ユニットバスの交換40〜75万円
浴槽の交換10〜52万円
バランス釜の交換20〜25万円
3点ユニットバスの交換46〜75万円
洗面台の交換20万円

洗面台の交換のみなら20万円程度と相場よりも安く済みますが、その他の箇所も同時に行う場合は、最低でも90万円から100万円程度はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

特にシステムキッチンの交換の場合は、導入するキッチンのグレード次第ではこれだけで100万円以上かかることもあります。

水回りは10年に1度程度リフォームが必要であり、同時に複数箇所工事を行うことも少なくありません。該当する箇所が多いので、高額な費用がかかりやすく、場合によっては200万円を超えることもあります。

外装のリフォーム費用相場は100~300万円

アパートの外装をリフォームする場合は、100~300万円程度の費用がかかることが多いです。実際にかかる費用は、アパートの大きさや工事内容によって変動します。

リフォーム内容費用相場
外壁塗装(2階建てアパートの場合)100~300万円
ベランダの防水塗装(1㎡あたり)2,500~7,000円

アパート全体の外壁塗装を行う場合は、100~300万円程度の費用がかかることが多いです。ベランダの防水塗装のみにするなら費用は安く、1㎡あたりで2,500~7,000円程度が相場です。

外装のリフォームは10年に1度程度行うことがおすすめであり、外観に劣化が見られたり、ベランダなどの防水機能が弱くなってきたと感じたりした場合に行いましょう。塗装の際には使用する塗料のグレードによって費用が変わり、防水性能など機能性の高い塗料を使用すると、さらに費用が高額になる場合があります。

内装のリフォーム費用相場は70~150万円

内装のリフォームでは、和室を洋室にすることが該当します。和室を洋室にする場合は、1室あたりで70~150万円程度の費用がかかることが多いでしょう。

リフォーム内容費用相場
和室を洋室にする(6~8畳)55~100万円
押し入れをクローゼットに変更する8~25万円
フローリングに張り替える(1畳あたり)2~6万円

和室から洋室に変更する際には、部屋の構造を変えたり、押し入れや畳を、クローゼットやフローリングにしたりする必要があります。部屋が広くなるほどこれらの費用は高くなり、150万円程度かそれ以上のコストがかかることもあります。

現在では和室よりも洋室のほうが住みやすいと考える人も多く、入居者のニーズ次第では洋室に変更することも検討しましょう。

居室のリフォーム費用相場は20~40万円

メインの居室となるリビングのリフォームでは、20~40万円程度の費用がかかることが多いです。

リフォーム内容費用相場
壁紙の張り替え(1㎡あたり)750~1,500円
床の張り替え(1畳あたり)3万~4万5,000円

特に床の張り替えは、畳からフローリングにする場合は高額な費用がかかります。これは床材に費用がかかるだけではなく、畳の撤去や処分にもコストがかかることが理由です。壁紙は広さだけでなく、使用する壁材のグレードによっても費用が変動するでしょう。

量産品のクロスの場合はそれほど高くありませんが、デザイン性の高い壁紙などに張り替えるなら、相場以上の費用がかかる可能性もあることは、理解しておく必要があります。

アパートをリノベーションする場合の費用相場

既存の設備の修繕や修復のみ行うリフォームではなく、付加価値をつけるリノベーションの場合は、さらに高額な費用がかかることも少なくありません。リノベーションは、例えば木造なら柱だけ残してすべてを作り替えたり、鉄筋コンクリートなら躯体(くたい)の状態に戻してから作り替えたりすることが多いです。

これらの場合は、1㎡あたりで10~15万円程度かかることが多く、ワンルームなら200~300万円、ファミリー向けのアパートだと600~1,000万円程度かかることも少なくありません。

付加価値をつけることでおしゃれな空間を演出したり、より便利な居住空間を提供できたりするので、入居者は獲得しやすくなります。しかし、高額な費用がかかるので、初期投資として資金が必要となり、かつもし入居者が獲得できないと、損失が大きくなってしまうというリスクがあることは理解しておきましょう。

また、リノベーションでも一からすべてを作り替えるだけではなく、既存の設備を生かしたまま工事をするという方法もあります。このやり方なら費用を4分の1程度に抑えられることもあり、部屋を一新しつつも、コストは大幅に削減できるでしょう。

アパートのリフォーム費用を決める目安

アパートのリフォームをするなら、どれくらいの費用をかけるのか考えておくことが大切です。費用をかけすぎるとコストばかりが高くなってしまい、アパート経営で損失が出てしまうこともあるでしょう。リフォームにかける費用の目安は、次の2つの観点で考えることがおすすめです。

  • 10年で費用を回収できるかどうか
  • 築年数と広さに見合った費用かどうか

これらのポイントを意識しながら、どれくらいの費用をかけてリフォームを行うのが適切なのかを考えていきましょう。

10年で費用を回収できるかどうか

アパートのリフォームをするなら、リフォームによって住環境が向上したことを理由に、家賃をアップさせることが大切です。家賃を上げた分で得られる賃料を10年分で計算し、この間に費用を回収できるかどうかを目安の1つにしましょう。

リフォームの内容はさまざまですが、どの箇所も大体10年ごとにリフォームをすることがおすすめです。つまり、次のリフォームまでにかけた費用を回収できることが重要であり、費用を回収できないと満室状態が続いても損失が出てしまいます。

例えばリフォームによって家賃を2万円上げられるなら、「2万円×12ヶ月×10年」で計算し、240万円までならリフォームに費用をかけられるということになります。

ただし、これは満室などできちんと費用を回収できる場合であり、10年で240万円の回収が難しいようなら、かける金額をもう少し下げたほうがよいでしょう。また、必ずしも10年かけて回収する必要はなく、可能ならさらに早い段階で費用回収を終えても問題ありません。

家賃をアップしても入居者が獲得できるか、どれくらいの人数が何年住みそうなのかを計算して、リフォームにかける費用を計算してみましょう。

築年数と広さに見合った費用かどうか

アパートの築年数や広さを考慮して費用を考えることも大切であり、年数や広さに見合わない金額を使ってしまうと、費用を回収できずに損失が出てしまう可能性が高いです。

そもそも築年数が古いと物件としての価値は下がり、入居者も獲得しづらくなります。そのため、古いアパートはどれほど費用をかけてリフォームをしても、入居希望者が見つからずに、コストを回収できない場合があるでしょう。

また、築浅の物件なら劣化している部分も少ないことが多いので、それほど費用をかける必要はありません。築年数によってどれくらい価値が減少しているかを考え、その減少分をリフォームで補える程度が、適切な費用の目安といえるでしょう。

アパートの広さも重要なポイントであり、狭い物件なら単身者をターゲットにしたほうがよく、それほど費用をかけてリフォームをしなくてもよい場合が多いです。

広い場合はファミリー向けとなるので、家族でも住みやすいように資金をかけてリフォームをしても構いません。築年数と広さでどれくらいの費用をかけるべきかは異なりますが、どの場合でも費用を回収できるように、コストをかけすぎないことが重要といえます。

アパートのリフォーム費用を抑えるコツ

アパートのリフォームでは高額な費用がかかることも多いですが、工夫によってコストを削減できることもあります。少しでも費用を削減するには、次のポイントに注目しましょう。

  • 内装リフォームは入居者の自由にする
  • 減税制度を活用する
  • 複数のリフォーム業者から見積もりをもらう

これらのコツを把握し、少しでもお得にアパートのリフォームを行いましょう。

コツ1:内装リフォームは入居者の自由にする

アパートのリフォームは所有者自身が行うだけではなく、入居者に任せるという方法もあります。管理規約によって内装のリフォームができない、あるいは制限が出ることも多いですが、これを入居者の自由にすることで、リフォームにかかる費用は抑えられます。

入居者によっては、住んでから自分好みの生活環境にしたいと考えることもあり、安い物件に入居し、リフォームにコストをかけても構わないと考える人も少なくありません。

そのため、入居者が自由にリフォームをできるようにしておくと、住んでからリフォームをしたいと考えている人のニーズを獲得しやすくなり、空室が生まれて家賃収入がなくなるリスクも回避しやすいでしょう。

また、内装リフォームにかかる費用は、入居者自身が負担するので、アパートの所有者は費用をかけずに済みます。リフォームの内容次第では、その人が退去した後も引き続ききれいな状態で次の入居者に部屋を渡せるので、長期的に見てもアパート所有者のメリットになる可能性が高いです。

ただし、すべてを入居者の自由にしてしまうと、奇抜なリフォームによって次の入居者を獲得しづらくなることもあります。そのため、内装のリフォームは可能にしておき、リフォーム内容は事前に相談してもらうといった規約を定めておくと、自分も納得した内容で、入居者にリフォームをしてもらいやすくなるでしょう。

コツ2:減税制度を活用する

リフォームには減税制度が適用できることもあり、これを積極的に活用することでも金銭的な負担は抑えられます。減税制度は適用対象となるリフォームを行うことで、固定資産税や所得税などを減税するというものであり、リフォームにかかる費用自体が削減できるわけではありません。

しかし、税負担が減ることで、アパートの所有者自身の出費は減り、結果的にお得になることも多いです。減税制度にはさまざまなものがあり、国が実施しているものから、自治体が独自に実施するものまであり、制度は豊富に用意されています。

それぞれで減税の内容や利用できる条件は違うので、まずはどのような制度が使えるのかをチェックしておくことが大切です。減税制度の適用対象となるのは、省エネ化や耐震リフォーム、バリアフリー化を目指すリフォームなどがあげられます。

これらのリフォームを行うことで、各種税金が安くなるだけではなく、住みやすい環境になり、入居者も獲得しやすくなります。

コツ3:複数のリフォーム業者から見積もりをもらう

同じリフォーム内容でも、依頼する業者によってかかる費用が異なることは多いです。これは業者によって工事費の基本額の設定が違うことや、リフォームに使用する部材の仕入れ値などが異なることが理由です。

そのため、より費用を抑えてリフォームをしたいなら、複数の業者から見積もりをもらい、それぞれの条件を比較しておくとよいでしょう。見積もりをもらうだけなら無料であり、かつ必ずしもその業者にリフォームを依頼する必要はありません。

見積もりを見て納得できないなら、別の業者にリフォームを依頼することも可能であり、依頼先は慎重に考えましょう。見積もりを確認する際には、リフォームにかかる費用だけではなく、工事内容などの詳細までチェックすることが大切です。

ただ費用が安いだけではなく、納得できる内容でリフォームしてくれる業者を選ぶことが、コストを抑えかつ安心してリフォームを任せるためには重要といえます。

アパートをリフォームする時の注意点

アパートをリフォームする際には、費用だけではなく次の3つの点にも注意しておくことが大切です。

  • こだわりや好みを反映させすぎない
  • 入居者の希望や意向を確認しておく
  • ターゲット層を明確にする

これらの注意点を把握して、失敗のないリフォームを行いましょう。

注意点1:こだわりや好みを反映させすぎない

アパートの所有者のこだわりや好みを反映させすぎたリフォームをすると、入居者のニーズを獲得できず、空室が生まれてしまう可能性があるので注意が必要です。個人的なこだわりや好みを反映させると、自分にとっては住みやすくても、他の人にとっては住みづらいということもあります。

リフォームをしても他の人の好みに合わず、入居してもらえないということもあり、かけた費用分損失が出てしまうこともあるでしょう。

アパートのリフォームで重要なのは、いかに万人が住みやすい状態にするか、誰もが住みたいと感じる空間にするかという点です。アパート経営をしているなら、その部屋に住むのは自分ではなく、他の誰かです。

好みが分かれるようなリフォームをすると、入居者を獲得しづらくなってしまうので、設備の修理や修繕、無難な壁紙や床の張り替え程度に工事内容は抑えておくことがおすすめでしょう。

注意点2:入居者の希望や意向を確認しておく

入居者がどのような希望を持っているか、リフォームに対する意向としていかなるものを考えているかも確認しておくことが大切です。入居者の希望に沿わないリフォームをしてしまうと、新たに入居者が獲得しづらくなるだけではなく、すでに住んでいる人が退去してしまう可能性があります。

リフォームはただ実施すれば必ずしも生活環境がよくなるわけではなく、不要な点に手を加えてしまうことで、反対に住みづらくなってしまうことも少なくありません。

入居者の希望や意向を考慮せずに、独断でリフォームをすると、すでに獲得している入居者が離れていってしまう可能性があるので注意しましょう。

アパートのリフォームをする場合には、事前に入居者から意見を聞いたり、アンケートを取ったりするなどして、どのような希望があるのかを把握しておくことが大切です。

入居者の不満や行ってほしいリフォームの内容を正確に把握して実行することで、今住んでいる人の満足度が高まるだけではなく、新しい入居者も獲得しやすくなるでしょう。

注意点3:ターゲット層を明確にする

誰をターゲットにするのかを明確にしておくことも重要であり、ターゲット層に合わせたリフォームを実施する必要があります。例えば単身者向けのアパートなら、一人でも住みやすく、最低限の住宅設備が整っているなら問題ないと考える人も少なくありません。

単身者向けのアパートで大規模なリフォームを実施して生活環境をよくしても、設備を持て余してしまい、物件価値が思ったほど向上しないということもあるでしょう。

ファミリー向けの場合は家事動線のよさなども考えたリフォームがおすすめであり、水回りは特に念入りにリフォームをしておくことがおすすめです。キッチンを使いやすくしたり、お風呂や洗面所、トイレなどを広くしたりすることで、複数人でも暮らしやすく、入居者のニーズを獲得しやすくなります。

ファミリー向けであるにもかかわらず、単身者向けのように必要最低限の広さ、設備だけを保証するリフォームをすると、入居希望者も現れにくくなってしまいます。

部屋の広さや築年数、アパートがあるエリアによって、どのような人がターゲットになるかは異なります。まずは周辺環境を調査し、どのような人に住宅の需要があるのかを把握しておくことが大切です。

誰がアパートに住みたいと考えているのかを知ることでターゲット層は明確になり、それに合ったリフォーム内容も考えやすくなるでしょう。

まとめ

アパートの入居者を獲得するには、リフォームを行い、物件価値を向上させることがおすすめです。古く汚い物件や、設備が故障したアパートでは、入居者が募れないことも少なくありません。リフォームをして、快適な環境を用意することで、入居者は獲得しやすくなります。

リフォームをする際には、いくらまで費用をかけるのか、いかにしてコストを削減するのか考えることが大切です。工夫次第でコストは削減でき、お得にリフォームが行えるでしょう。

もしリフォームにかける費用や所有し続けるコストが高いと感じるなら、アパートを売却することも選択肢の1つです。一括査定サイトのイエウールなら、アパートなど賃貸住宅の売却に強い不動産会社も見つけやすいです。

一度に最大6社から査定を受けられるので、複数社が提示する条件を比較し、もっとも好条件で売却できそうな業者を選ぶことで、アパートをお得に売却できるでしょう。

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