更地の固定資産税はいくらかかる?6倍になる理由や節税の対策を解説

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土地の上に建物などが何もない状態を更地と呼びますが、これも所有しているだけで固定資産税がかかります。固定資産税は毎年1月1日時点での不動産の所有者に課税される税金であり、不動産の評価額や状態によって、税金がいくらかかるか、どれくらいの税率が適用されるかが異なります。

更地を所有し続ける場合は、固定資産税の支払いに注意しなければなりません。更地は他の不動産よりも固定資産税の負担が大きくなることも多いです。更地の固定資産税はいくらくらいなのか、節税対策の方法なども含めて理解を深めていきましょう。

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更地にすると固定資産税はいくらかかる?

いまお持ちの家が空き家だったり、空き家になりそうな家を更地にした場合、固定資産税がいくらかかるのか解説をします。

更地の固定資産税の計算式

まず、更地の固定資産税の計算式をお伝えします。固定資産税がいくらなのか計算する方法は以下の通りです。

固定資産税=課税標準額 × 1.4%

続いて、空き家がある状態の土地の固定資産税の計算式をお伝えします。

固定資産税=課税標準額 × 1.4% × 1/6

ご覧の通り、更地に比べて、空き家がある場合の土地なら固定資産税は1/6になります。逆に言うと、空き家を解体して更地にした場合、固定資産税は6倍になるという事がわかります。

なぜ6倍になるのかというと、住宅用の土地には特例が設けられているからです。(参照:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」)

ちなみに、住宅用地の特例措置で固定資産税が1/6になるのは、住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分に限ります。200㎡までの土地を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地以外の土地を一般住宅用地といい、一般住宅用地の場合は固定資産税は1/3になります。

更地にしたときの固定資産税のシミュレーション

ここでは、具体的に計算式を用いて、小規模住宅用地の場合と一般住宅用地の場合の固定資産税を計算します。実際に建物付きの土地と更地でどれくらい固定資産税が異なるのか、計算してその違いを把握しておきましょう。

建物付きの土地と更地の両方で固定資産税額をシミュレーションすることで、いくらくらいの違いが出るかがわかります。

小規模住宅用地の場合の固定資産税

200平方メートル以下の狭い土地の場合で、固定資産税を計算していきましょう。更地や建物付きの土地の条件は、次のように設定します。

  • 更地の広さ:150平方メートル
  • 更地の固定資産税評価額:1,000万円
  • 建物付きの土地の広さ:150平方メートル
  • 建物付きの土地の固定資産税評価額:1,500万円
  • 固定資産税の税率:1.4%

それぞれ土地の広さが150平方メートルであり、建物付きの土地の場合は小規模住宅用地の特例が適用できると考えます。更地の評価額は1,000万円、建物付きの土地は建物分の価値も含めるので1,500万円と評価額をみるとこちらのほうが高額です。

しかし、実際に計算すると、更地の固定資産税額は、評価額に税率をかけて14万円であるのに対し、軽減措置が適用できる建物付きの土地では3万5,000円となります。

軽減措置なしなら建物付きの土地は21万円の固定資産税がかかりますが、小規模住宅用地の特例で税額が6分の1となるので、評価額が高い場合でも税額は安くなることがあるでしょう。

一般住宅用地の場合の固定資産税

200平方メートルを超える広い土地の場合は、どのように計算するのかも把握しておきましょう。

  • 更地の広さ:250平方メートル
  • 更地の固定資産税評価額:2,000万円
  • 建物付きの土地の広さ:250平方メートル
  • 建物付きの土地の固定資産税評価額:2,000万円
  • 固定資産税の税率:1.4%

更地と建物付きの土地の固定資産税評価額は、同じものであると考えます。200平方メートルを超える場合は、一般住宅用地の軽減措置が適用でき、固定資産税は3分の1に軽減されます。しかし、200平方メートル以下の部分については、小規模住宅用地の特例で計算するため、計算式がやや複雑になる点は注意しましょう。

更地の場合は土地の広さに関係なく固定資産税評価額に税率をかけて計算できるため、28万円です。対して建物付きの土地の場合は、200平方メートルまでの部分と、200平方メートルを超える部分の両方で計算します。

まず200平方メートルまでの部分は、固定資産税評価額に1000分の200、つまり5分の1をし、税率と軽減率を乗じたものが固定資産税額になります。そのため、200平方メートルまでの部分だと、金額は約9,333円です。

次の200平方メートルを超える部分は、固定資産税評価額に1,000分の800、つまり5分の4をし、税率と軽減率を掛け合わせるため、約7万4,666円です。

これらを合計した約8万3,999円が、建物付きの土地にかかる固定資産税であり、土地が広くなっても建物があるほうが税負担が安いことがわかります。

 

更地の固定資産税を調べる方法

持っている更地の固定資産税が今いくらなのか、まだ更地になっていない空き家の固定資産税はいくらなのか、調べる方法をお伝えします。固定資産税を調べる方法は、大きく3つあります。

  1. 納税通知書を確認する
  2. 固定資産税評価証明書を発行してもらう
  3. 路線価を使って計算する

納税通知書を確認する

「納税通知書」を確認すると固定資産税を調べることができます。納税通知書とは、市町村から毎年4月に送付される書類です。「令和〇年度 固定資産税・都市計画税 納税通知書」や「令和〇年度 固定資産税 納税通知書」と書かれている書類です。

納税通知書には、固定資産税が記載されています。更地を保有している場合は土地の課税標準額を、空き家を保有している場合は、土地と家屋の課税標準額の合計金額を確認しましょう。

納税通知書での確認がおすすめです。もし納税通知書を失くしてしまって見当たらない場合は、他の方法を検討しましょう。

固定資産税評価証明書をもらう

固定資産税評価証明書を市区町村の役場で発行してもらうと、固定資産税を調べる事ができます。東京都では、都税事務所で発行してもらうことができます。

発行の際には、運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認ができる書類が必要となるため忘れずに持参しましょう。所有者以外が申請を行う場合には、所有者が記載した委任状が必要です。

固定資産税評価証明書の発行や、固定資産課税台帳の閲覧には、数百円程度の手数料が必要になります。

路線価を使って計算する

路線価を使って計算することで固定資産税を調べることができます。納税通知書を失くしてしまい市役所に行くなど外にでたくないと思う方は、ぜひ自分で固定資産税を算出してみましょう。

固定資産税の計算方法は、以下です。

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額) ×1.4%

固定資産税評価額(課税標準額)とは、主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を基準に計算される価格のことです。毎年見直しが行われるわけではなく、3年に1回(3の倍数の年度)更新されます。

固定資産税”評価額”は、固定資産税”路線価”と同じ意味です。固定資産税路線価を調べるには、全国の市区町村がまとめている「全国地価マップ」で確認することができます。

よくある注意点として、国土交通省がまとめている「路線価図」の価格とは違います。国土交通省の路線価は「相続税路線価」とも言い、主に相続税や贈与税に用いられるもので、公示価格の80%を目安としています。固定資産税を計算する場合には全国地価マップの「固定資産税路線価」を使って計算をしましょう。公示価格の70%を目安としている価格です。

 

更地だと固定資産税が高いのはなぜか

結論からいえば、更地の固定資産税は他の不動産に比べると高いです。なぜ固定資産税額が高くなるのかですが、その理由は大きく次の2つがあげられます。

  • 建物付きの土地は特に固定資産税が安い
  • 更地のみだと軽減措置が適用できない

それぞれの理由を把握して、更地の固定資産税がいかに高額になりやすいのかを把握しておきましょう。

理由1:建物付きの土地は特に固定資産税が安い

理解しておきたいのは、更地の固定資産税が特別高いわけではなく、他の不動産と比べると高いというだけにすぎません。特に比較対象によってはその金額差は大きく、建物付きの土地と比べると、固定資産税は6倍程度違ってくることもあるでしょう。

固定資産税には軽減措置があり、これは建物付きの土地だと適用されます。これが適用されることで税負担が軽減され、結果的に固定資産税が安くなっているといえます。

つまり、基本的な税額だけで見ると、更地も土地付きの建物も特に変わらず、むしろ土地と建物がセットになっているほうが、固定資産税は高くなることが普通です。しかし軽減措置を適用できることにより、土地と建物の2つの不動産があったとしても、固定資産税が安くなりやすいといえます。

理由2:更地のみだと軽減措置が適用できない

更地の固定資産税が高いのは、更地のみの状態だと各種軽減措置が適用できないことが理由です。固定資産税にはさまざまな軽減措置があり、これを適用することで、更地以外の不動産は固定資産税が安くなっているといえます。

そもそも固定資産税は標準税率が1.4%と決まっており、固定資産税評価額に税率をかけることで固定資産税額を計算します。固定資産税評価額とは、対象となる不動産を評価する指標の1つであり、いわばその不動産の価値を示したものといえるでしょう。

固定資産税評価額は、その不動産の固定資産税について考える際の評価の基準となるものであり、これは各自治体が調査によって価値を決定します。

「固定資産税評価額×1.4%」で考えるだけなら、不動産ごとの価値によって固定資産税が高いかどうかが決まりますが、実際には軽減措置も含めて計算するため、軽減措置が適用されない土地は税額が高いといえるでしょう。

住宅用地は固定資産税が安い

同じ土地でも住宅用地と認められる場合は軽減措置が適用できるため、固定資産税は安くなります。住宅用地とは、住むための家を建てるために土地が使用されていることや、その住宅の大きさの10倍が、土地の広さを超えないものが該当すると考えましょう。

これに該当する場合は、「小規模住宅用地の特例」が適用でき、敷地面積200㎡までの部分について、固定資産税額は6分の1まで軽減されます。

また、敷地面積で200平方メートルを超える部分でも、住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税額は3分の1となります。さらにエリアによっては固定資産税だけではなく、都市計画税が課せられることもあるでしょう。

これは都市開発や計画のための資金として徴収されている税金であり、固定資産税と同様に、毎年1月1日時点での不動産所有者に課税されます。

都市計画税は課税の有無が異なるだけではなく、エリアによって税率が変動することもあります。標準税率は0.3%ですが、詳細は自治体によって違う場合があることは理解しておきましょう。

小規模住宅用地や住宅用地は、都市計画税も軽減の対象です。200平方メートルまでの部分は都市計画税が3分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1まで軽減されるため、税負担は安くなります。

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更地の固定資産税対策

更地の固定資産税は住宅用地に比べると高いですが、対策をすることによって節税ができる場合はあります。

  • 土地活用をする
  • 不動産会社に相談する

固定資産税への対策としてはこれら2つがあげられるので、それぞれの内容を理解して税負担を少しでも軽減させましょう。

対策1:土地活用をする

更地のまま所有していると、どうしても固定資産税は高くなってしまうので、別の方法で土地活用をすることがおすすめです。土地活用の方法としては、家を建てたり、賃貸物件を建てたりすることなどがあげられるでしょう。

また、駐車場を作るなどの方法もあり、活用の選択肢はさまざまです。土地活用をすることによって固定資産税は軽減されることがあり、これによって税負担を抑えられるようになります。

家や賃貸住宅を建てる場合

家や賃貸住宅を建てることで、小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税は安くなります。居住用の戸建てだけではなく、賃貸住宅も固定資産税の軽減措置の対象となることは覚えておきましょう。

また、小規模住宅用地の特例は、住戸1戸あたりの土地の広さが200平方メートル以下である場合に適用されます。そのため、住戸の多いアパートなどは、より軽減措置を適用しやすくなり、固定資産税の負担は減らしやすいでしょう。

駐車場を作る場合

土地活用の方法の1つとして駐車場を作るということがあげられ、これでも固定資産税が節税できることがあります。駐車場を作って固定資産税を安くするには、駐車場をアスファルトで舗装する必要があります。

これによって固定資産税額が2分の1になる場合があり、税負担を大きく減らせるでしょう。駐車場には適用できる軽減措置が少なく、ただ駐車場を作るだけでは更地と税額は変わりません。

そのため、あくまでアスファルト舗装をするといった、手を加えた場合に固定資産税の減額が可能となることは理解しておく必要があります。

対策2:不動産会社に相談する

更地の固定資産税に困っているなら、不動産会社に相談してみることがおすすめです。相談することで、土地をどのように活用すべきなのか、また所有し続けてもよいのかどうかなどについて、適切なアドバイスをもらうことができます。

更地の活用方法はさまざまありますが、土地の状態や周辺環境によって、どの方法で活用するとよいのかは変わります。その土地にもっとも適した活用方法を見つけることが大切といえるので、これを見極めてもらうためにもプロに相談して、アドバイスを受けておいたほうがよいでしょう。

場合によっては活用しないほうがよいという土地もあります。自分が所有する土地の特徴を知り、処分や活用の方法を考えるには、不動産会社に任せることがおすすめです。

土地活用を検討している方は、こちらの記事も参考になります。

更地の固定資産税に関する注意点

更地は固定資産税が高いだけではなく、注意点もあります。これが把握できていないと、想定しているよりも高い税額がかかったり、扱いに困ったりすることがあります。

  • 空き家の状態でも軽減措置が適用されないことがある
  • 更地は勝手に放棄できない
  • エリアによっては都市計画税もかかる

これら3つの注意点を把握して、更地の固定資産税についてさらに理解を深めておきましょう。

注意点1:空き家の状態でも軽減措置が適用されないことがある

誰も住んでいない空き家が建っている場合でも、条件を満たしているなら軽減措置が適用されます。しかし、空き家の状態によっては、軽減措置の適用対象外となってしまうこともあるので注意が必要です。

日本では年々空き家が増えており、これは社会問題になっています。空き家問題に対処する法律として「空家等対策特別措置法」があり、この対象となって特定空き家の認定を受けてしまうと、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があることは頭に入れておきましょう。

特定空き家とは、倒壊のリスクが高く、周辺住民に被害が及ぶ可能性があるものや、著しく景観を損ねるものなどが該当します。空き家の状態で放置していると、自治体から状態の改善を求められます。

これに応じないと、行政執行となって罰金が科せられたり、特定空き家と認められたりして、固定資産税の軽減措置が受けられない場合があるので注意しましょう。

空き家のまま放置していると、いつの間にか軽減措置が受けられなくなってしまい、更地と同じく固定資産税が高額になることがあります。

注意点2:更地は勝手に放棄できない

固定資産税の負担が大きいからといって、更地は勝手に放棄することができません。ずっと使っていない更地は自動的に放棄したとみなされるわけではなく、手放すには売却したり、譲渡や寄付をしたりするといった対処が必要です。

そもそも固定資産税の課税要件は、不動産を所有しているかどうかであり、使用の有無は関係ありません。そのため、何年も使用していないからといって、固定資産税がかからないわけではないことは理解しておきましょう。

名義を持っているだけで固定資産税はかかり、これによって使っていない土地の税金も払うことになります。更地は所有しているだけでもコストがかかるので、税負担が大きい場合は特に早めに手放すか、何らかの土地活用の方法を考える必要があります。

注意点3:エリアによっては都市計画税もかかる

更地を所有しているエリアによっては、固定資産税だけではなく都市計画税もかかります。都市計画税の税率は自治体によって違うものの、基本的には0.3%程度です。

つまり、固定資産税評価額が1,000万円で、都市計画税の課税対象エリアの場合は、固定資産税で14万円、都市計画税で3万円の合計17万円を年間支払わなければなりません。

固定資産税額だけ計算していると、都市計画税もかかる場合は想定以上のコストがかかってしまい、資金計画などに狂いが出てしまうこともあるので注意しましょう。

更地の固定資産税を滞納したらどうなる?

固定資産税には納付期限が決められており、もし滞納してしまうと次のように手続きを進められます。

  1. 延滞金が発生する
  2. 催告書が届く
  3. 税務調査が入る
  4. 財産を差し押さえられる
  5. 競売にかけられる

滞納すると通常以上の税金がかかるだけではなく、場合によっては土地などの財産を失うことになるので注意しましょう。

ステップ1:延滞金が発生する

固定資産税を滞納すると、納付期限の翌日から延滞金が発生します。延滞金がいくらになるかは年によって違いますが、滞納から1カ月以内で2%程度、1カ月以上滞納すると高い場合で15%程度の税率がかけられます。

つまり、通常より多くの固定資産税を支払うことになり、もともと税額が高い更地では、税負担は非常に大きくなるでしょう。特に1カ月以上滞納すると、税率は大幅に上がるので注意しなければなりません。延滞金は意図的に滞納しているかどうかに関係なく、納付期限をすぎた時点でかけられます。

ステップ2:催告書が届く

納付期限をすぎると、そこから20日以内に自治体から催告書が発送されます。これは固定資産税を滞納している事実を伝え、かつ早急な支払いを求める旨が記載されています。

滞納したからといって、すぐに財産を差し押さえられるわけではありませんが、催告書を発行してから10日以内に納付しないと、いつでも財産の差し押さえが可能な状態になる点は頭に入れておきましょう。

ステップ3:税務調査が入る

催告書が届いても支払いを行っていないと、税務調査が入ります。これは不動産所有者の経済能力や不動産の状態などを確認するためです。経済能力を判断し、その後財産の差し押さえなどが行われると考えましょう。

ステップ4:財産を差し押さえられる

税務調査後も滞納分を納付していないと、財産の差し押さえが開始されます。差し押さえられるのは預貯金の口座や会社の給料などです。最初にこれらを差し押さえられますが、後々になると不動産の差し押さえにもなるので、滞納分は素早く納付しなければなりません。

ステップ5:競売にかけられる

財産の差し押さえをしても滞納分が納付できない場合は、その他動産を競売にかけられます。各種動産を競売にかけても固定資産税額が残ってしまう場合は、最終的に土地や他の所有している不動産を差し押さえられ、競売にかけられることもあります。

競売にかけて売却した金額で滞納分を納付することになるので、場合によっては不動産を失い、固定資産税を納付することになってしまう点には注意しましょう。

まとめ

更地は固定資産税が高く、土地を持っているだけでも毎年税金がかかります。放置しておくと毎年コストがかかり続けるので、土地活用をするか売却して処分するなどの方法を考えましょう。

また、固定資産税を納付することにもさまざまなリスクがあるので、支払いが難しいなら売却によって手放すことがおすすめです。更地を好条件で売却するには、一括査定サイトを利用してみるとよいでしょう。

イエウールでは一度に最大6社から査定を受けられ、結果を比較することで更地の売却に強い不動産会社を見つけられます。売却すれば現金が手元に残るだけではなく、固定資産税の支払いも回避できます。好条件で売却できる不動産会社に不要な更地の売却を依頼し、高い固定資産税にも賢く対策しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、古い家は更地にした方が良い?更地にするかの判断方法や解体費用を知ろうという記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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