全国各地で放置されたままになっている空き家が大きな社会問題となっています。植木のせん定もされず、雑草が伸び放題になって家の周りを覆い尽くしていて、周辺の環境に悪い影響を与えている空き家を見かけることも増えているかもしれません。また、今にも建物が崩れ落ちそうになっている危険な空き家や、庭が大量のゴミの違法投棄場所となってしまっている空き家など、近所迷惑になっている空き家の話題が日々ニュースになっています。
親が亡くなって実家が空き家になってしまっている、という方は意外にたくさんいます。この記事では、空き家を所有している方のために、空き家を放置するリスクと、自分で利用する予定がない空き家をどのように処分したらいいのかを詳しく解説します。
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空き家を放置するデメリット
自分自身や親族が利用する予定が全くない空き家を放置し続けることには何のメリットもありません。デメリットしかないというのが本当のところです。まずは空き家を放置し続けることのデメリットについて解説します。
デメリット1：家の資産価値が低下する
空き家を放置し続けることのデメリットの一つには、家の資産価値が大きく低下するというデメリットがあります。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、22年を大きく超えた木造住宅でも、しっかりと手入れがされている家であれば、格安の住宅や古民家として近年人気が高くなっています。
しかし、家は放置してしまうと瞬く間に傷んでしまいます。1週間に一度程度、晴れた日に窓を開けて風を通すことをしていれば、特に問題は出ません。しかし、完全に放置してしまうと、家の中にこもった湿気が木造部分に侵食して、たった数か月で住むのが難しい状態になってしまいます。
傷みの激しい家を売却や賃貸に出したとしても、買いたいという人や借りたいという人はまず見つかりません。空き家を放置してしまうと、家の資産価値を大きく低下させることになってしまうのです。
デメリット2：近隣地域の景観と治安を悪化させる
空き家を放置することのデメリットには、周辺地域のご近所さんに多大な迷惑をかけるようになるというデメリットもあります。
空き家を放置しておくと、家の中だけではなくて家の外も荒れていきます。庭の雑草は伸び放題になってしまい、植木のせん定もしないので枝が伸び放題になってしまいます。雑草が茂った庭には虫が大量に発生して、蛇などが住み着くこともあります。ゴミを不法投棄されることもあります。
伸びすぎた枝が電線に触るようになると、漏電して火災が発生する可能性や、停電が起きてしまう可能性が出てきてとても危険な状態になります。ゴミの不法投棄場になると悪臭の原因となる場合もあります。
虫や蛇の発生、漏電による火災や周辺地域の停電、悪臭の原因になってしまうと、近隣地域の方に大きな迷惑をかけることになります。
また、空き家に不審者が出入りしたり、ホームレスが住み着いてしまうこともあります。見ず知らずの人が頻繁に出入りをしたり、住み着いてしまうことになると、周辺地域の治安にも悪い影響を及ぼすようになります。
空き家の放置はご近所迷惑にしかなりません。早急に対処することが大切です。
デメリット3：特定空き家に指定される可能性も
全国に増えすぎた空き家が社会問題化する中で、法律的にも空き家の放置をしていると不利になる方向へシフトしています。2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。これは通称、空き家対策特別措置法と呼ばれるものです。
今まではどのような状態であっても、建物が建っている土地の固定資産税は6分の1に軽減されていました。しかし、この法律によって危険な空き家と認定されて、特定空き家に指定されると固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。また、行政からの改善指導に従わなかった場合には、50万円以下の罰金も科されます。
適切に管理をしていない空き家は、いずれ特定空き家に指定される可能性があります。そうなる前に対処することが大切です。
デメリット4：倒壊や放火の危険性
空き家を放置するデメリットには、倒壊や放火の危険性が高いというデメリットもあります。
住宅の多くは木造住宅です。空き家はこまめに家の中に風を入れていないと、家の中に湿気がこもるようになります。その湿気は柱や壁の木を侵食していきます。何年もたつと家を支えられなくなり、倒壊の危険性が高まります。
実際に傾いてしまい、いつ倒れてもおかしくないという状態の空き家が、全国には数多く放置されています。隣の家や道路と建物が密接していれば、倒壊した場合に隣の家や通行者に被害を及ぼす可能性もありとても危険です。
また、万が一人気がない空き家で放火されてしまったら大変です。住宅密集地であれば、被害はその空き家だけにとどまらない可能性もあります。
空き家を放置してしまったときの対処法
放置してしまっていて、将来的に自分自身や親族が活用する予定が全くない空き家がある場合には、特定空き家に指定される前に何らかの対処を考える必要があります。空き家を放置してしまっているときの対処法をお伝えします。
選択肢1：売却する
放置した空き家の選択肢の一つには、売却するという選択肢があります。放置してしまった空き家を売却する場合には、中古住宅として売却する場合と、古家付きの土地として売却する場合があります。
実家や祖父母が住んでいた家だという場合には、なかなか売却を決断できない人も少なくありません。しかし、放置し続けてしまうとデメリットばかりが大きくなっていきます。売却をしてきれいさっぱり断ち切ると言う決断が必要な場合もあります。
選択肢2：賃貸に出す
売却する決断はできないけれども、現状では放置せざるを得ないという場合には、賃貸に出すという選択肢もあります。借り手が見つかれば、住んで使ってもらえるので、空き家にしておくことで傷みが進むのを防ぐことができます。
ただし、築年数のたった家を賃貸に出すためには、大掛かりなリフォームが必要です。最低限、水回りの交換と内装と外装を整えることは必要になります。放置した年数が長い場合には、床板や壁板の張替えなどの大掛かりな補修が必要になることもあります。貸し出せるようになるまでに数百万円単位の費用が必要です。
また、定期的なメンテナンス代も必要になります。中古住宅の賃貸なので、家賃収入もそれほど多くは望めません。家賃収入を得られたとしても、経済的なメリットはそれほど大きくなく、家の状態によっては、家主の持ち出しのほうが多くなることは覚悟したほうがいいでしょう。
選択肢3：解体して更地にする
建物に活用する価値が見いだせないのであれば、家を解体して更地にしてしまうという選択肢もあります。家を探している人の中には、中古住宅ではなくて、自分で新築するための土地を探している人も少なくありません。更地にしてしまった方が、土地だけを探している人の目に留まりやすくなるというメリットがあります。
ただし、 実は中古住宅としての価値や賃貸に出せる可能性があるのに、持ち主が先に解体してしまった、ということもよくあります。解体したほうがいいのかどうかは、専門家に相談してから決めたほうがいいでしょう。
選択肢4：活用法がないか役所や不動産会社に相談する
空き家の活用法としての選択肢は、上記の3つの中から選ぶしかありません。しかし、あなたが所有している空き家はどれを選んだらいいのかわからない、という方も少なくありません。そのような場合には、空き家のある地域の役所や不動産会社に相談してみることをおすすめします。
移住を促進している地域では、行政が地域の空き家を積極的に活用しようとしているところもあります。賃貸に出す前のリフォーム代金を補助してくれたり、行政が借り上げてリフォームから入居者募集を行ってくれているところもあります。
また、地域の不動産会社であれば、その地域の事情に即した活用法を熟知しています。中古住宅として売却や賃貸に出せるのか、古家付土地としてなら売却できそうか、更地にしなければ難しいか、地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
役所に相談窓口がない場合には、地域の不動産会社を探してみましょう。不動産一括査定サイトのすまいステップなら、全国くまなくどこの地域でも、厳選した良心的な不動産会社が登録されています。あなたの空き家の相談に乗ってくれる不動産会社を見つけるのならすまいステップで探してみるのがおすすめです。
放置した空き家を解体するリスク
空き家を放置してしまったからといって、急いで解体してしまうことにも実はリスクがあります。よく検討せずに急いで空き家を解体してしまうことは避けましょう。空き家の解体にはどのようなリスクがあるのかお伝えします。
解体リスク1：解体費用の問題
空き家を解体するためには多額の費用が必要です。解体費用の相場は、地域によっても2割から3割程度の差がありますが、平均すると木造住宅で100万円から150万円、RC造では300万円以上かかることもあります。この費用の捻出をどうするのかは問題となります。
解体リスク2：固定資産税が6倍になることも
更地にしてしまったら、小規模住宅用地の特例によって軽減措置を受けていた敷地部分の固定資産税の軽減措置がなくなります。建物を解体すれば建物部分の固定資産税はかからなくなりますが、土地部分の固定資産税は6倍に跳ね上がります。
築年数が20年以上たった木造住宅の場合には、建物の評価額はとても低いので、建物部分の固定資産税も低く抑えられています。毎年の課税額の大部分が土地部分への評価に対するものと考えていいでしょう。
建物が特定空き家に指定される可能性が低いのであれば、固定資産税の納税額が建物を取り壊すことで、どのくらい上がるのかを調べてから、取り壊したほうがいいのかどうかを検討することをおすすめします。
解体リスク3：家付きの土地として売りに出せなくなり買手がつきにくくなることも
土地を探している人の中には、更地ではなくてあえて古家付きの土地を探している人もいます。古家を格安で購入した上でリフォームして住みたいと考えている場合もあれば、 今すぐ家を新築する予定がないので、家を残した状態で固定資産税を抑えておきたい、という場合もあります。
立地によっては更地にしてしまうよりも、古家付きの土地としての方が売りやすい場合もあります。慌てて解体してしまったことにより、かえって買い手がつきにくくなってしまうという可能性もあります。
空き家を放置したときの費用の比較
空き家を持っているとどのくらいの費用がかかるのか、具体的に計算して算出してみたという方はあまりいないでしょう。こちらでは空き家を10年所有し続けた場合のコストと、売却する場合のコストを比較してみます。
空き家を放置したときの費用
空き家を空き家として10年間所有し続けた場合にかかる費用には次のものがあります。固定資産税評価額が土地1,000万円、家屋300万円の場合の試算は次のとおりです。
| 費用の内訳 | 1年間の費用 | 10年間の費用 | 補足 |
| 固定資産税・都市計画税 | 8万4,000円 | 84万円 | – |
| 火災保険料 | 3万円 | 30万円 | 空き家では保険が下りない場合もあるので契約内容の確認が必要。空き家対象の保険は保険料が高めになる傾向がある。 |
| 水道光熱費 | 4万円ほど | 40万円 | 定期的な掃除やメンテナンスを行うのなら必要 |
| 合計額 | 約16万円 | 約160万円 | – |
1年間にかかる費用としては、それほど負担は大きくないかもしれませんが、年月がたつとやはりかなりの負担になってくることがわかります。
空き家を売却したときの費用
空き家を売却するときにも費用がかかります。売却にかかる費用の内訳は次のとおりです。親が40年前に4,000万円で購入した自宅を2,000万円で売却する場合に費用がどのくらい必要なのかも合わせて見ておきましょう。固定資産税評価額は1,600万円とします。
| 費用の内訳 | 計算方法 | 解説 | 2,000万円で売却する場合の費用 |
| 印紙税 | – | 売買契約書の金額によって法律で定められている | 2万円 |
| 所得税・住民税 | 長期譲渡所得：売却益の20.315％ 短期譲渡所得：売却益の39.63％ | 購入時の費用と売却時の手数料と売却金額との差額がプラスになった場合に発生 | 取得時との差額がマイナスなので0円 |
| 相続登記 | 書類取得費：2万円程度 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％ 司法書士への報酬：約10万円 | 相続登記していない場合に必要 | 書類取得費：2万円 登録免許税：6万4,000円 司法書士への報酬：10万円 |
| 不動産会社の仲介手数料 | （売却価格×3%+6万円）+消費税＝仲介手数料の上限金額 | 法律で上限金額が定められている 不動産会社によって金額は違う | （2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円 |
| 合計金額 | – | – | 93万円 |
売却するのも意外に費用が必要になることに驚いた方も多いことでしょう。相続登記をしていない場合には、不動産が故人の名義となっているので売却はできません。売却するときに相続登記を先にしておかないといけないのですが、登録免許税がかなり掛かるので注意しましょう。
売却金額からこれらの費用を差引くと手元に残るのは次のとおりです。
- 2,000万円-93万円=1,907万円
空き家を解体して売却したときの費用
上記の空き家を解体した上で売却した場合の費用と手元に残る利益についてもみておきましょう。上記の表と重複する部分は割愛します。
4,000万円で親が取得した木造住宅を解体して売却しました。売却の評価額は土地部分のみだったので、建物があるときと同じ2,000万円です。固定資産税評価額は土地部分が1,300万円、建物部分が300万円です。相続登記をする前に解体したので相続登記は土地部分のみとなりました。ただし、建物滅失登記が必要となりました。
| 費用の内訳 | 計算方法 | 解説 | 2,000万円で売却する場合の費用 |
| 印紙税 | – | – | 2万円 |
| 所得税・住民税 | – | – | 取得時との差額がマイナスなので0円 |
| 相続登記 | – | – | 書類取得費：2万円 登録免許税：5万2,000円 司法書士への報酬：10万円 |
| 建物滅失登記 | 5万円程度 | 土地家屋調査士へ依頼する | 5万円 |
| 解体費用 | 1坪あたり相場 木造：4万円～5万円 軽量鉄骨造：6万円～7万円 | 建物の構造と地域の相場によって違う | 150万円 |
| 不動産会社の仲介手数料 | – | – | 72万6,000円 |
| 合計金額 | – | – | 246万8,000万円 |
このように、解体費用して更地にして売却する場合には、解体せずに売却した場合の2倍以上の費用がかかります。解体せずに売却する場合には、建物部分の評価額はほとんどないに等しいので、土地部分だけの評価になります。
都市部で土地にある程度の価格が付く場合には手元に残るお金もそれなりに多くなります。しかし、地方では土地にほとんど値がつかない場合もあるので、場合によっては解体費用を差引くと赤字になってしまうこともありえます。
放置した空き家は売却できるのか
何年も放置してしまい、手入れもしていなかったので傷みが進んでしまった家でも、更地にせずに売れるのかどうか知りたいという方もいます。放置した空き家は売れるのかどうか解説します。
古家付き土地として売却できる
空き家を売却する場合の選択肢は、中古住宅として売却する他に古家付きの土地として売却できる可能性があります。古家付きの土地とは、活用法としては土地であるが、古い家を解体せずにそのまま残した状態で売るというものです。
古家付きの土地をあえて購入する理由とは、格安で古い家を購入したあとでリフォームやリノベーションをして済みたいという場合と、土地は用意しておきたいけれども、すぐに家を新築する予定はないので、固定資産税を6分の1に抑えておきたい、という2通りの場合が考えられます。
どちらにせよ、古家付きの土地として売却すれば家の価値は一切ないものとして売却できます。万が一、売却した家に問題があっても契約不適合責任を問われる心配がないので、売主としてもメリットがあります。
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空き家をどうしたらいいのか、その活用法は、空き家の状態や立地によってそれぞれ事情が変わります。中古住宅として再生可能であったり、古家付きの土地として売却できたのに、更地にしてしまっては、解体費用が無駄になってしまいます。
空き家の売却を考えるのであれば、まずは解体せずに売却できる可能性がないかどうかを探ったほうがいいでしょう。売却できるかどうかを調べてみるなら、不動産一括査定サイトのすまいステップで査定してみることをおすすめします。
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まとめ
10年前に比べると空き家問題に関するニュースを目にする機会が本当に増えました。それだけ空き家問題が大きな社会問題となっているということです。空き家を所有している人にとっては、頭が痛い問題でしかありません。
空き家は放置し続けてもいいことは何もありません。自分で管理し続けられないのであれば、できるだけ早く手放した方がいいでしょう。そのためにも一度すまいステップでの査定をしてみて、信頼できる不動産会社に相談できるようにしていきましょう。