買い付け証明書とは何か?必ず提出しなくてはいけないものなのか解説

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マンションや一戸建て、土地などを探していて、気に入った物件があったら、本格的な契約に進む前に通常は買い付け証明書を提出します。

しかし、不動産の契約が初めての人の中には、買い付け証明書と契約書の違いがわからないという方もいます。この記事では、買い付け証明書とはどのようなもので、どのような内容を記載するのかを詳しく解説します。

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買い付け証明書とは何か

まずは買い付け証明書とはどのようなものなのか具体的に解説します。買い付け証明書を提出してしまったら、法的な拘束力は生じるのかどうかと、買い付け証明書の提出時に支払う手付金とはどのようなお金なのか、みていきましょう。

買い付け証明書とは

買い付け証明書とは、購入の意思があることを売主へ示すための書類です。気に入った物件が見つかって、販売している不動産会社へ購入したい意思を伝えると、買い付け証明書を提出するように言われます。

購入の意思を口頭で伝えるだけでも、価格交渉や契約に進むことは法律的には可能です。しかし、書面で伝えておいた方が間違いが生じにくく、確実性が高くなります。

購入を決めたら、できるだけ早く買い付け証明書を記入して提出しましょう。不動産会社が仲介に入っている場合には、不動産会社に書類が用意されているので、そちらで必要事項を記入します。

もしも、売り主と直接取引をしているのならば、「買い付け証明書の作成方法」でお伝えしている項目を最低限入れた書類を作成して、売主へ直接渡します。

買い付け証明書の提出を受けた売主は、購入希望金額などを吟味した上で、その申し出を受けるかどうかを決めます。売主が申し出を受けると決めたら、価格交渉と契約へ進みます。

買い付け証明書の法的効力

不動産の購入が初めての人の中には、買い付け証明書を提出してしまったら、キャンセルできなくなってしまうのではないか、もう後戻りできないのではないかと不安になる方もいるようです。買い付け証明書の法律的な拘束力はどのようなものなのか見ておきましょう。

買い付け証明書は基本的に日本の不動産売買における慣行とされていて、法的拘束力は薄いとみなされています。少なくとも、価格交渉をしている間であれば、買主側からキャンセルしても、違約金を求められることはありません。

日本では売買契約は口頭契約だけでも成立するとされています。しかし、不動産のような高額なものの売買では、正式な契約書の作成と内金の受け渡しで契約が成立するとみなされています。

買い付け証明書は購入の意志があることを表明しているのに過ぎないので、法的拘束力はありません。ただし、「買い付け証明書の注意点」でも説明するように、キャンセルを繰り返していいものでもない点には注意しましょう。

買い付け証明書と手付金

買い付け証明書を提出するときには、手付金を支払わなくてはいけないのかどうかもみておきましょう。手付金とは、契約書を交わす時に代金の一部を買主から売主に預けるものです。法律的には、不動産の価格の20%を上限とされています。通常は10%程度を売主に支払います。

特に問題がなく売買が成立して、引渡しが完了すればそのまま購入代金の一部に充当されます。もしも契約したのに引渡しまでの間に、契約を破棄する事態が起きた場合には手付金を基準に違約金の金額を決めます。

通常は買主側都合のキャンセルの場合には手付金放棄で、売主側都合でのキャンセルの場合には手付金2倍返しになります。

手付金はこのように契約時に支払うものなので、基本的に買い付け証明書の提出時には支払いません。不動産会社や売主の中には申込金という形で支払うように求める場合もあります。申込金は必要であっても1万円程度で、こちらも購入する物件の代金に充当されます。また、契約に至る前にキャンセルになった場合には、法的根拠がないお金なので、全額返金してもらえます。申込金の領収書は失くさないように気をつけましょう。

買い付け証明書を出した方が良い理由

買い付け証明書には法律的な根拠は全くないので、提出せずに価格交渉や売買契約に至ることは可能です。しかし、売買契約に至る前に実際には買い付け証明書の提出が慣例になっているのは、買い付け証明書にはメリットがあるためです。買い付け証明書を提出した方がいい理由についてみておきましょう。

理由1:購入できるかもしれないチャンスが広がる

買い付け証明書は書面で購入の意思を示すものです。口頭での購入の意思の表明よりも、確実性は高くなります。買い付け証明書を提出したからと言って、必ずしも購入できるとは限りません。

しかし、複数の購入希望者がいる場合には、売主としては買い付け証明書を提出していない人よりも、提出している人から交渉する相手を選ぶ可能性が高くなります。特に人気の物件の場合は、買い付け証明書を提出しておいた方が、購入のチャンスが広がると考えて良いでしょう。

理由2:値引き交渉がしやすくなる

「買い付け証明書の作成方法」でもみるように買い付け証明書には購入希望額を必ず書きます。記入する金額は、売主が売りに出している金額とは異なっていても構いません。

購入希望者から見た場合の評価額ということで提出します。売主としては売りに出しているからには、誰かに買ってもらわなければ困る物件です。その価格なら買いたいという意思を示せば、値引き交渉にも応じてくれる可能性が高くなります。

希望金額を記載した買い付け証明書を提出することで、値引き交渉を始めやすくなるというメリットがあります。

理由3:話がまとまらなくても値下げしたら優先的に通知が来るようになる

買い付け証明書に記載された希望金額をみて、応じられないと交渉に入る前に断ってしまう売主もいます。また、価格交渉がまとまらずに破談になってしまうこともよくあります。

しかし、その後も売却に出し続けても、なかなか売れない場合には、徐々に値下げしていくことになります。

一度、買い付け証明書を提出している人というのは、その物件に大きな興味を持っているということを表明している人です。最大の見込み客と言ってもいいでしょう。

値下げしたタイミングで、不動産会社は買い付け証明書を提出したことがある人に値下げしたことを知らせてくれます。希望していた金額よりも安くなった物件を購入できる可能性が広がります。

理由4:不動産会社が良い物件があれば教えてくれるようになる

また、その物件では売買交渉がまとまらなくても、不動産会社にとっては同じような物件に興味がある人、ということで情報が残ります。不動産会社にとっても大いなる見込み客になるということです。

買い付け証明書には購入希望金額の他に、年収やローンを借りる金融機関など、購入希望者の詳細な情報が記載されています。不動産会社としては、買ってくれる見込みが高い人におすすめしたいものです。条件に合うおすすめ物件が出た場合に、優先的に不動産会社が情報を教えてくれるようになります。

買い付け証明書の作成方法

買い付け証明書の作成方法はどうしたらいいのか、具体的な書類の書き方について解説します。不動産会社が仲介に入っている場合には、不動産会社に用紙がすでに用意されています。その項目に沿って記入していきましょう。

もしも、売主と直接交渉している場合には、インターネット上にPDFで買い付け証明書のひな形がアップされています。「買い付け証明書 ひな形」と検索すると、印刷して使えるものが色々と見つかるので、ぜひダウンロードして利用してみましょう。

買い付け証明書に記入する項目は、不動産会社や利用する用紙によって若干の違いはあります。しかし、必ずどの用紙でも記入するのは次の項目です。

購入希望額

必ず購入希望金額を記載します。こちらで記入する金額は、売主が売却に出している金額ではなく、買主側として「この金額であれば購入します」という金額です。支払い可能な金額を記入しましょう。

人気の物件で競争率が高い場合には、売り出し価格よりも高くする場合もありますが、通常は値引き交渉を視野に入れて、売り出し価格よりも安い金額を記入します。

実際に記入した価格で決まることは少なく、その後売主と価格交渉をして、実際の売買価格を決定します。

手付金の金額

買い付け証明書には手付金で支払う金額も記入します。手付金は代金の一部として充当されます。競争率が高そうな物件の場合には、手付金の金額を高めに設定してもいいでしょう。

手付金は売買価格の5%から10%程度が相場なので、最初に記入した購入希望金額の5%から10%程度の金額を記入しましょう。

手付金は売買価格の20%が上限と法律で決められています。不動産会社が仲介で入っている場合には、20%以上求められることはありませんが、売主と直接交渉の場合には高額な手付金を求められることがあります。

20%以上支払ってしまった場合には、買主側都合でキャンセルで手付放棄する場合には、20%を超える部分は返金してもらえるので、必ず返してもらいましょう。

手付金の他に中間金という項目がある場合もあります。これは、残代金の決済までに時間がかかる場合に、中間に支払うお金のことです。家を新築後に引き渡しの場合など、契約から時間がかかる場合に、途中で中間金を支払います。

特に中間金についての取り決めがない場合には、何も書かなくて大丈夫です。

残代金

購入希望金額から、手付金と中間金を差し引いた残りの金額を記入します。物件の引き渡しは、残代金の支払いと引き換えになります。

残代金を現金で一括して支払う場合には、残代金と引き換えで引き渡しされます。

住宅ローンを組む場合には、買主が融資を受ける金融機関に、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士などの関係者が集まります。

ローンの決済と所有者移転登記の手続きに必要な書類の受け渡しを行ったら、引き渡しとなります。このときに支払う予定の残金を記入します。

融資の利用の有無・金融機関名

この不動産の購入にあたって金融機関でローンを組むのかどうかを記入します。また、ローンの対象は物件価格だけなのか、諸々の諸費用までローンの対象なのかも具体的に書きます。また、融資額はいくらにする予定なのか、金額も記入します。

融資を受ける金融機関が決まっている場合には、金融機関の名前も記入します。決まっていない場合でも、候補となっている金融機関の名前をいくつか記入しておきましょう。

すでに事前審査を受けている場合には、記入欄があればその結果も記入します。

年収

年収は、その物件を購入するのにふさわしいだけの経済力があるかどうかを判断するために必要となります。どうしても買いたいからといって偽っても、ローンの審査結果などでウソを書いたことは必ず判明してしまいます。正確に記入しなくてはいけません。

給与所得だけであれば、源泉徴収票の支払金額に記入されている金額を記入します。自営業者や個人事業主であれば、確定申告書の事業収入と給与収入などその他の収入を合わせた所得金額を記入します。

買い付け証明書の注意点

買い付け証明書とはどのようなものなのか理解していただけたことかと思います。この記事の最後に、買い付け証明書を作成して提出する上での注意点についてお伝えします。

買い付け証明書を提出したからと言って購入できるとは限らない

買い付け証明書を提出したからといって、必ずしも購入できるとは限らない点に注意しましょう。人気が高い物件の場合には、複数の人がほぼ同時に買い付け証明書を提出する場合もあります。

特に売主が不動産会社との仲介契約を複数の会社と結べる一般媒介契約で契約している場合には、他の不動産会社からも買い付け証明書が売主に渡っている可能性もあります。

同時に複数の買い付け証明書が提出された場合に、その次の交渉に臨む相手をどのように選ぶのかは売主次第です。最も高い希望金額を提示した人、という売主もいれば、日付が早い人を優先するという人もいます。

ただし、最初の交渉からは漏れても、交渉が決裂した場合に回ってくる場合もあるのでしばらく様子を見ましょう。

有効期限がある

買い付け証明書には有効期限を記載することが一般的です。通常は、買い付け証明書の提出日から1週間から2週間程度で有効期限を設定します。ローンの事前審査の結果が出るまで待って欲しいという場合には、その旨を伝えた上で1ヶ月程度に設定する場合もあります。

有効期限内に売主から買い付け証明書への回答と、売却の意思や条件などを書いた売渡承諾書が提示されれば、売買交渉へと進みます。有効期限内に回答がない場合には、売主側の意思でキャンセルされたとみなしていいでしょう。

キャンセルを繰り返すことはNG

買い付け証明書を提出したからと言って、前述したように法的な根拠はありません。特に理由もなくキャンセルすることも法律的には可能です。

しかし、買い付け証明書を提出してはキャンセルするようなことを繰り返すのは、道義的に絶対にやめましょう。その理由は、不動産会社の心証がとても悪くなるためです。

売りに出されている物件の多くが、人気で競争率が高いわけではありません。何ヶ月も売りに出して、ようやく購入希望者が見つかった、という物件もあります。

そのような場合には、売主も不動産会社も大いに期待してしまいます。それなのに特に理由もなくキャンセルされてしまっては、たまりません。

過去に、買い付け証明書には法的根拠がないからと、少し気になるだけの物件に、買い付け証明書を出してはキャンセルを繰り返していた夫婦がいました。

そのうち、買い付け証明書のキャンセルを繰り返していたら、そのうちに周辺の不動産会社に名前が知れ渡り、いずれどの物件も購入できなくなってしまったといいます。

これは極端な例ですが、買い付け証明書は、購入する覚悟をしっかりと決めてから出すようにして、気軽にキャンセルできるものだとは考えないようにしましょう。

契約直前まで行ってからのキャンセルは損害賠償請求されることも

買い付け証明書を提出して、契約書を締結していない段階なら、キャンセルしても全く問題ないと考えているのなら、その認識は改めたほうがいいでしょう。

価格交渉を進めている間までなら、キャンセルしても問題はありません。しかし、価格交渉が妥結し、具体的な契約を結ぶための準備に入ったら、契約しているのと同じだとみなされることがあります。

実際に、分譲マンションを建てるための土地の売買交渉の過程で、購入希望者からキャンセルした事例で、損害賠償請求が裁判で認められた事例があります。

この事例の場合には、諸々の交渉が終わり、契約を結んで代金を決済することに合意して、地鎮祭の準備も進めていた中でのキャンセルでした。

契約書を交わす一歩手前まで売買交渉が進んでしまってからのキャンセルは、相手の信頼や財産を損ねる行為だとして、損害賠償請求が認められています。

契約書を交わす前ならキャンセルできる、ということではなく、実際の話し合いの進展具合でキャンセル可能なタイミングは変わってきます。どうしてもキャンセルせざるを得ないのであれば、合意に至る前にキャンセルするように心がけましょう。

まとめ

この記事では不動産を購入したいと考えている人が、購入を決めた物件に対して出す買い付け証明書について詳しく解説してきました。

買い付け証明書には法的な拘束力はないとはいっても、日本では道義的な面での拘束力は強いと言ってもいいでしょう。気軽に出せばいいのではなく、本気で購入する決心を付けてから提出するように心がけましょう。

また、買い付け証明書のことなど、不動産売買に関して不安なことは、信頼の置けるプロに相談できると安心です。全国各地の良心的な信頼できる不動産会社1,600社が登録されている、不動産一括査定サイトのイエウールなら、お近くで信頼できる不動産会社探しができます。ぜひ一度サイトをご覧ください。

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