抵当権とは?設定方法と抵当権が設定されていても家は売却できるのかなど解説

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一戸建てでもマンションでも、住宅を購入する場合には、ほとんどの方が住宅ローンを組みます。住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、必ず購入した住宅に抵当権を設定します。

しかし、抵当権とはどういったものなのか、どうして設定しなければいけないのか、いまいちよくわからないという方も少なくありません。そこでこの記事では、抵当権とはどのようなもので、どうして設定しなければいけないのか、設定方法や抵当権を外す方法はどうしたらいいのか、詳しく解説します。

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抵当権とは

まずは抵当権とはどのようなものなのか、その定義と性質について解説します。

抵当権の定義

抵当権とは、ローンを貸し出す金融機関側=債権者側が、万が一返済が滞った場合に備えて、お金を借りる人=債務者が購入した住宅を担保に設定する権利のことです。抵当権はお金を貸している側の権利として、法務局に登記されます。これを抵当権設定登記と言います。

お金を借りている人が万が一、ローンの返済を滞らせた場合には、債権者は抵当権の権利に基づいて差し押さえを行い、競売にかけて、貸したお金を回収します。

住宅を購入する場合には、土地と建物を同時に購入する場合がほとんどです。土地と建物の両方に住宅ローンを組んだ場合には、抵当権は土地と建物にそれぞれ設定されます。

抵当権の性質

抵当権について理解しようとする場合には、次のような性質を持っていることも頭に入れておいたほうが良いでしょう。

物上保証

抵当権は基本的に債務者が所有する財産に対して債権者が設定するものです。しかし、第三者の財産に抵当権を設定することもできます。この場合、第三者は自分の財産を債務者のために差し出すことになり、物上保証と言います。

複数の抵当権設定が可能

1つの不動産に対して複数の抵当権を設定することが可能です。極端なことを言えば、100個でも抵当権を設定することはできます。複数の抵当権が設定されている場合には、万が一競売にかけられる事態になったときに、登記されている順番から配当されていきます。そのために、すでに抵当権が設定されているものに対して抵当権を設定する意味は債権者にとってはあまりありません。

随伴性

抵当権は人ではなくモノに付いています。抵当権が設定されている不動産を譲渡した場合には、抵当権もその不動産とともに購入した人へ渡ります。債権者は購入した第三者に対しても、債務を主張できます。

付従性

抵当権は抵当権が設定された理由が消滅すれば消滅するというものです。ローンを完済したら、抵当権も消滅します。しかし、抹消登記をしなければ、登記事項として法務局には抵当権の設定の事実が記載されたままになります。必ずローンを完済したら、抹消登記をしましょう。

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抵当権があっても家は売却できるのか

住宅ローンの返済が終わらない家であっても、やむを得ない理由で売却して住み替えをしなければいけなくなる場合もあります。住宅ローンの返済が終わらずに、抵当権が設定されている住宅は、売却できるのかどうかを解説します。

ローンを完済すれば売却できる

抵当権が設定されたままの状態では、売却することはできません。「抵当権の性質」の「随伴性」で解説したとおり、抵当権では人ではなくモノについているものです。抵当権が設定されている家を購入してしまうと、債務者が返済を滞らせた場合に、購入者が家を取り上げられてしまうためです。

抵当権が付いていることを隠して売却に出しても、法務局で登記を調べれば誰でも簡単に調べられます。そのような家を買いたいという人はまずいません。

基本的に、抵当権を設定された状態の家を売却したい場合には、家を売却したお金でローンを完済して売却します。この場合には、住宅の引き渡しと同時に行われる決済のときに、ローンの残高の精算も行い、同時に抵当権を抹消します。

ローンを完済せずに売却する場合住み替えローン

しかし、家を売却できる金額がローンの残債を大きく下回ってしまい、売却したお金での完済が難しい場合もあります。その場合には、差額を現金で精算することが基本です。しかし、現金での精算も難しい場合もあります。

現金での精算をしない場合には、住み替えローンを利用することで、抵当権を抹消して前の家を売却することが可能です。住み替えローンとは、今住んでいる家を売却して新しい家のローンを組むときに、前の家の残債も上乗せしたローンを組むことです。

住み替えローンを利用すれば、前の家のローンの完済ができなくても、抵当権を外して売却することが可能です。

住み替えローンを利用する場合にはいくつか注意点があります。

1つ目は引き渡し日と購入日を同日にすることです。通常の売却とは違い、一旦仮住まいに引っ越してから、落ち着いて新居を探す、ということはできません。

2つ目はローンの負担が重くなるので、審査が厳しくなるという点です。住み替えローンを利用するということは、2軒分のローンを抱えるということなので、毎月の返済額は以前よりも多くなります。収入とのバランスを考えて、審査が通るかどうかを、まずは確認してみましょう。

抵当権があっても家は相続できるのか

親が住宅ローンを完済せずに亡くなってしまい、団信にも入っていなかった場合や、何らかの借金の担保に家を設定していた場合、抵当権がついた家が相続対象となります。こちらでは、抵当権がついた家を相続できるのかどうかを解説します。

抵当権があっても相続できる

抵当権が付いている家を相続できるかどうかですが、結論から申し上げると家の相続はできます。ただし、抵当権は家についてくるものなのと、借金も相続対象になるので、抵当権を相続すれば同時に借金も相続することになります。借金や抵当権を相続したくない場合には相続放棄もできますが、家のプラスの権利だけ相続して、借金や抵当権の部分だけ放棄する、ということはできません。

相続するなら借金をひっくるめて全て相続する、相続放棄するなら家や預貯金の権利も全て放棄する、ということになります。

相続した不動産に抵当権が設定されている場合に、抵当権を外すためには借金を全額返済する必要があります。個人が作った借金であるので、通常は遺産から精算します。遺産で精算しきれない場合には、相続した家を売却して精算します。

第三者の借金である抵当権があっても相続できる

亡くなった親自身が作ったのではない、第三者の借金の抵当権が相続した家に設定されている場合もあります。第三者の借金の抵当権が設定されている家でも相続することはできます。

この場合には確認しなければならないのは、抵当権の設定が物上保証のみか連帯保証人であるのかです。物上保証のみであれば、相続人は債務の返済義務は負わずに済みます。しかし、連帯保証人である場合には、返済義務を相続することになります。

抵当権設定

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ここからは、抵当権設定登記の手続きについて具体的に解説します。抵当権設定登記とは、住宅ローンを借りるときなど、担保を設定してお金を借りるときに、法務局で登記するものです。

担保にする不動産に、金融機関などの債権者側が抵当権を設定しているという権利関係を明確に届け出るためのものです。どのような場合に、抵当権設定登記が必要で、どのような手続きで行うのか、その流れを解説します。

抵当権設定手続きが必要なケース

抵当権設定登記が必要になる場合とは、不動産を担保にして借り入れを行う場合です。通常は次のような場合に登記の手続きを行います。

住宅ローンの借り入れ

住宅ローンを組む時には、万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関側に抵当権を設定するように必ず求められます。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの利息が高い時などに、借り換えをする場合もあります。借り換えをする場合でも、新しく借り入れをする金融機関から抵当権を設定することを求められます。

投資用のマンションやアパートを購入するためにローンを組んだとき

不動産投資を行う場合には、投資用のローンを組む場合があります。投資用のローンを組む場合には、購入した投資用の物件を担保にした抵当権を設定します。

事業資金の借り入れ

会社を経営している場合には、金融機関から高額の融資を受けることが多いです。融資を受けるためには、会社が所有している不動産か、社長が個人で所有している不動産に抵当権を設定します。

抵当権の設定方法

住宅ローンを借り入れるための抵当権設定登記は、引き渡し日に行います。引き渡し日に住宅ローンが実行されて、金融機関から売主へお金が支払われるためです。登記は法務局で行いますが、手続きの確認はローンを借り入れる金融機関で行うのが一般的です。

登記手続きを依頼した司法書士同席のもと、売主への振り込みの確認や、ローンの契約の確認などを行います。売主から権利証などの必要書類を受け取って、内容を確認したら、司法書士に所有者移転登記と抵当権設定登記を依頼します。司法書士が法務局で諸々の手続きを行えば、抵当権が設定されます。

司法書士へ依頼すると報酬が必要になるために、自分で抵当権設定登記を行いたいと考える方もいるようです。しかし、自分ではできないので注意しましょう。

抵当権設定登記の手続きは自分でやってもいいの?

登記の手続自体は、どのようなものでも素人ができないということはありません。しかし、抵当権設定登記はローンを借りる側ではなく、金融機関などの債権者側が設定するものです。

抵当権設定登記はローンを借りる側の不利になることなので、債務者側に手続きを任せてくれるはずがありません。また、登記手続きに何らかのミスが有った場合には、債権者側にばく大な損害を与えることになります。そのような事態にならないようにするためにも、登記手続きのプロである司法書士が手続きを代行します。

抵当権設定登記に必要なもの

抵当権設定登記をするためにはいくつか書類や印鑑を用意する必要があります。また、費用もかかります。必要な書類等の一覧は次のとおりです。

必要な書類など解説
登記原因証明情報(または抵当権設定契約証書)金融機関などの抵当権者が発行
登記委任状金融機関などの抵当権者が発行
抵当権者の印鑑認印で可
抵当権者の本人確認書類運転免許証等
登記済証または登記識別情報通知不動産を登記したときに発行された書類
万が一紛失した場合には再発行不可なので司法書士に相談
ローン利用者の印鑑証明書3か月以内に発行されたもの
書面請求450円 オンライン請求390円から
ローン利用者の実印
ローン利用者の本人確認書類運転免許証等

抵当権設定登記に必要な費用の内訳は次のとおりです。

費用の項目金額
登録免許税借入額の0.4%
調査用登記情報代登記する不動産の数×355円
完了後登記簿謄本代登記する不動産の数×600円
司法書士への報酬5万円程度(事務所によって違う)

一戸建てでもマンションでも、土地を一緒に購入して土地にも抵当権を設定する場合には、登記費用は建物部分と土地の部分、両方必要です。調査用登記情報代と完了後登記簿謄本代で「登記する不動産の数」とありますが、建物と土地の場合にはこちらが「2」となります。また、土地が複数に分筆されている場合には、分筆されている数だけ抵当権設定登記も必要です。

抵当権抹消

抵当権に関する登記には、抵当権抹消登記もあります。抵当権抹消登記とは、借金を完済した時に、法務局に登記されている抵当権を抹消するための手続きです。

「抵当権の性質」の「付従性」で解説したように、借金を完済すれば自動的に抵当権も消滅します。しかし、消滅したという事実は抵当権抹消登記をしなければ公的な記録となりません。いつまでも、その不動産には抵当権が設定されているという状態が続いてしまいます。

抵当権設定登記は金融機関側が積極的に行ってくれますが、抵当権抹消登記は債務者側が自分で行わなければいけません。金融機関側から必要な書類が送られてくるので、書類が送られてきたら速やかに手続きを行いましょう。

抵当権抹消手続きが必要なケース

基本的に借金を完済すれば抵当権抹消登記ができます。しかし、特に次のケースでは抵当権抹消登記が完了していないとその後の手続きが進まなくなるので注意しましょう。

不動産を売却する場合

抵当権が設定されている不動産を売却することができません。その理由は、抵当権は不動産について回るものなので、万が一債務者が返済できなくなってしまったら、家を取り上げられてしまうためです。

完済しても抹消登記をしていなければ、購入者側からはわかりません。売却する場合には必ず事前に抵当権抹消登記を行っておきましょう。

新しいローンを組む場合

ローンを完済しているのに抵当権抹消登記が行われていない場合には、ローンの完済が金融機関側で確認できたとしても「登記の流用」とみなされてしまい、新たなローンを組むのが難しくなります。

「登記の流用」とは、登記の内容と実態が異なる状態であるときに、必要なくなった登記を便宜上流用して、別の目的で利用するということです。

そのような事を防ぐためにも、金融機関側では登記の内容を厳しくチェックしています。

相続に備える場合

自分の死後に備えて、子供達に相続させる財産を整理する場合にも、抵当権抹消手続きを行なっておきましょう。抵当権が残っている不動産は売りにくくなるので、子供たちに迷惑をかけることになります。

また複数の相続人がいる場合には、抹消登記の手続きが複雑化してしまいます。そのようなことにならないように、被相続人が存命のうちに抹消できるものは抹消して、きれいに整理しておきましょう。

抵当権の抹消方法

住宅ローンなどの借金を完済したら、金融機関などの債権者からローンの完済を証明するための書類が送られてきます。その書類が届いたら、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行いましょう。

抵当権抹消登記は自分で手続きができないことはありませんが、申請書類の作成が難しい点があります。万が一書類に不備があった場合には、何度も法務局に出向いて訂正しなければいけなくなってしまい、時間と手間がかかります。

そのようなことにならないようにするためにも、最初から抵当権抹消登記も司法書士に依頼することをお勧めします。司法書士に依頼する場合には、必要な書類を渡して依頼すれば、申請書類の作成と法務局への提出を全て行なってくれます。

抵当権抹消登記に必要なもの

抵当権抹消登記で用意するべき書類は次のとおりです。

必要な書類など解説
弁済証書ローンの完済を証明する書類
金融機関などの抵当権者が発行
登記済証または登記識別情報再発行は不可なので紛失した場合には司法書士に相談
登記事項証明書法務局で取得可能
委任状金融機関などの抵当権者から発行される
抵当権抹消登記を抵当権者が委任するための書類

抵当権抹消登記にかかる費用は次のとおりです。

費用の項目金額
登録免許税抹消登記1件につき1,000円
登記事項証明書取得費用書面請求:600円
オンライン請求・送付:500円
オンライン請求・窓口交付:480円
司法書士への報酬1万円~2万円程度が相場

登録免許税は登記されている不動産1件ごとに必要です。土地と建物それぞれ抵当権抹消登記をする場合には、2件となり2,000円の登録免許税となります。

【参考】根抵当権とは

上記まで説明してきたのは普通抵当権と言うものです。この他に根抵当権もあります。参考までに根抵当権とはどのようなものなのかもみておきましょう。

根抵当権の定義

「根抵当権」とは、抵当権を設定する担保の価値から上限額を決めて、その限度額の中であれば、特に抵当権の設定登記をその都度しなくても、何度でも借りたり返済したりを繰り返すことができることです。

「根抵当権」は主に事業を行っている人が利用するものです。こまめに融資を受ける必要がある事業者は、その都度抵当権設定登記を行っていたら、登記手続きの手間も、登録免許税や司法書士への報酬の金額も大変なものになります。

そこで、融資の大枠を設定して、その中でなら何度でも借り入れと返済を繰り返せる「根抵当権」を利用して、融資を受ける敷居と手間を低くしているのです。

根抵当権と抵当権の違い

根抵当権は、一度抵当権を設定すれば、抵当権を設定した不動産の価値の範囲内での融資を、細かい手続きなしに何度でも受けられます。一方で通常の抵当権は、融資を受けるたびに抵当権設定手登記の手続きが必要となります。

根抵当権は事業者が、通常の抵当権は住宅ローンなど個人で融資を受ける人が通常は利用します。

まとめ

この記事では、住宅ローンを組む時に設定する必要がある抵当権について詳しく解説してきました。抵当権について理解するのは難しいことと、設定登記は抹消登記の手続きが難しいので、何かとローンを組んだり借金をしたりする時にトラブルの元になりやすいものです。しっかりと理解をして、不要なトラブルに巻き込まれないように注意しましょう。

しかしそれでも抵当権については難しいところが色々とあります。司法書士に依頼したくても誰に依頼したらいいのかわからないという方がほとんどでしょう。

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