アパート経営に乗り出すための資金はどのくらい必要?

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不動産投資といえばマンション投資と考えている方も多いようですが、アパートを丸ごと一棟購入して経営するアパート経営も不動産投資の一つです。

アパートを土地ごと購入してアパート経営に乗り出す方もいれば、所有している土地にアパートを新築する方もいます。土地を購入してから自分でアパートを新築する場合もあります。

どの方法を取っても、アパート経営には資金が必要です。この記事ではアパート経営に必要な資金について詳しく解説します。

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アパート経営を始めるために必要な自己資金

アパート経営を始めるために、不動産投資用のローンや事業者向けのローンを組むことは可能です。アパートを新築したり、中古であっても購入する場合は土地付きなので、全ての資金を自己資金だけで賄うことは難しいでしょう。

しかし、ローンを借り入れて始めることが前提だとしても、ある程度の自己資金は用意しておく必要があります。まずは、アパート経営に乗り出すためにはどのくらいの自己資金を用意しておくべきなのかを解説します。

物件価格の2~3割は最低限必要

アパート経営に乗り出す場合には、あらかじめアパートを購入もしくは新築する価格の2割から3割程度は最低限用意しておく必要があります。これはローンの頭金にするだけではなくて、購入するための事務手数料や税金などの初期費用にもお金がかかるためです。

アパートの物件価格以外の事務手数料や税金だけでも物件価格の1割程度必要となります。この他に、ローンの頭金を1割入れるとしたら、物件価格の最低でも2割程度は初期費用として自己資金で用意できないとアパート経営を始めるのは難しくなります。

また、万が一、入居者が集まらずに家賃でローンの返済ができないときには、自己資金から返済するしかありません。入居者が入らないリスクを考えたら、あと1割は手元に残しておいたほうが無難です。そうすると、できれば物件価格の3割は用意したいところです。

自己資金なしでのアパート経営は難しい

自己資金無しで、上記で解説した初期費用も全てローンで賄ってアパート経営を始めようとする方もいます。しかし、アパート経営やマンション経営の経験がない素人が、自己資金ゼロでアパート経営に乗り出そうとしても、まず金融機関が融資をしてくれません。

ある程度の経験があり、物件の目利きもしっかりと出来ている、不動産投資に対する信頼がおける人や、よほど収益率の高い人気の物件を確保できるのであれば貸してくれる場合もあります。

しかし、初めてアパート経営に乗り出す素人が、確実に収益の得られる人気の物件を最初から購入できるわけはありません。自己資金無しでアパート経営を始めるのは難しいでしょう。

自己資金0でもアパート経営を始められるとうたっていた業者は、金融機関に提出する書類のオーナーの年収を改ざんするなど不正行為を行っていました。自己資金0円で始められるという業者はグレーゾーンの手法を使っている場合が多いので警戒が必要です。

アパート経営にかかる初期費用

アパート経営に関する初期費用の中で、事務手数料や税金などは前項で説明しました。次はアパートを取得するために必要な費用について解説します。

土地と建物の取得費用

新築でアパートを購入したり建築したりする場合の取得価格は1坪あたり木造で50万円前後、軽量鉄骨で70万円前後が相場です。50坪の土地で建ぺい率が80%の土地に2階建てアパートを建てる場合には、4,000万円程度かかります。

土地も合わせて購入する場合には、土地代も必要となります。東京の都市部であれば1坪300万円程度なので、50坪の土地を購入すると1億5,000万円かかります。アパート部分と合計すると1億9,000万円です。

しかし、土地の価格は地域によって大きな差があります。また、すでに所有している土地にアパートを建てる場合もあります。建築費用には地域差がそれほどないので、土地の費用が取得費に大きな影響を与えると考えていいでしょう。

取得にかかる諸費用

アパート経営を始めるためには、アパートの物件価格以外にも、事務手数料や税金などがかかります。必要となる初期費用の項目と金額の目安は次のとおりです。

アパート購入に必要な初期費用金額
不動産会社へ支払う仲介手数料法律で定められた上限:(物件価格×3%+6万)+消費税
(中古アパートを購入する場合)
住宅ローン事務手数料金融機関によって違う
住宅ローン保証料金融機関と支払い方法によって違う
火災保険料建物の素材・保証内容などによって変わる
印紙代アパートの売買契約書や各業者との契約書の額面が1万円を超えたら必須
契約書の額面によって200円から60万円まで
登録免許税所有者保存登記:固定資産税評価額の0.4%
所有者移転登記(建物):固定資産税評価額の2.0%
所有者移転登記(土地):固定資産税評価額の2.0%
抵当権設定登記:借入金額の0.4%
不動産取得税建物:固定資産税評価額の4.0%
土地:固定資産税評価額の4.0%
司法書士への報酬10万円程度(事務所によって金額が変わる)

5,000万円で中古のアパートを購入した場合の初期費用はおおよそ次のとおりとなります。なお、住宅ローン事務手数料など金融機関等によって変わるものは省略します。固定資産税評価額は土地2,000万円、建物2,000万円とします。ローンの借入額は4,000万円とします。

項目金額
不動産会社へ支払う仲介手数料(5,000万円×3%+6万円)+消費税10%=171万6,000円(上限金額)
印紙代2万円
登録免許税所有者移転登記(建物):2,000万円×2%=40万円
所有者移転登記(土地):2,000万円×2%=40万円
抵当権設定登記:4,000万円×0.4%=16万円
不動産取得税建物:2,000万円×4%=80万円
土地:2,000万円×4%=80万円
司法書士への報酬10万円
ここまでの合計439万6,000円

ここに、金融機関等によって差が大きくて省いた住宅ローン手数料と火災保険料などが加わります。意外に大きな金額になるのが仲介手数料と登録免許税、不動産取得税です。これらの金額は物件価格で上下するので、物件価格の1割程度はこれらの費用として見繕っておかないと、支払うときになって慌てることになるので注意しましょう。

特に不動産取得税は半年ほどしてから突然、税務署から納税通知書が届きます。基本的に分割払いはできません。そのときに納税できないということがないように注意しなくてはいけません。

建物の改修費用

中古アパートが格安で売りに出されている場合があります。しかし、格安で購入できたとしても、古びた中古アパートにはなかなか入居者が集まりません。中古のアパートを購入した場合には、ほとんどの場合でリフォームが必要となります。

水回りやエアコンなどの設備の一新はもちろんのこと、押し入れをクローゼットにする、畳をフローリングにするといった、内装の変更は必須です。

また、床にゆがみが出てしまっている場合や、配管の総取り替えが必要な場合には、壁や床を全て剥がすスケルトンリフォームを行います。スケルトンリフォームを行う場合には、可能であれば間取りも現代的なものに変更します。

スケルトンリフォームまで行うと、かなりの予算が必要となります。1室あたり200万円程度かかります。下手をすると総額が購入金額を上回る可能性もあります。これらは家賃で回収しますが、家賃にも相場があるので、全て上乗せできるかどうかは物件によって大きく変わります。

格安物件を見つけた場合には、リフォームにかかる費用も考慮に入れた上で、家賃で回収できる見込みがあるかどうかを考えましょう。

足りない分はアパートローンで資金調達

アパート経営を始めるためには、資金の総額は少なくても5,000万円程度、地域によっては1億円を超えます。この金額を一括で用意できる方の方が少ないでしょう。多くの方がローンを組んで始めます。

アパート経営のためのローンにはアパートローンがあります。ここからはアパートローンについて詳しく解説していきます。

アパートローンとは

まず、アパートローンとはどのようなものなのか解説します。アパートローンとは、不動産投資を始める方のためのローンのことです。自分が住む家を購入するための住宅ローンとは別に、投資目的で物件を購入するときに利用できます。

購入や建築のためだけではなくて、中古アパートを購入した場合のリフォーム資金にも充てることができます。

住宅ローンとの違いは、購入する物件が自分が住むための家なのかどうかという点です。基本的に住宅ローンは投資用の物件の購入には利用できないので注意が必要です。

アパートローンと住宅ローンは、融資された資金の目的だけではなくて金利も違います。アパートローンは投資目的なので、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

アパートローンの融資基準

アパートローンの審査で金融機関が主にチェックする項目は、借入人の情報と物件情報です。借入人の社会的な状況と経済的な状況、それから物件が融資するに足りる物件かどうかを厳しくチェックします。

借入人の情報では職業と家族構成がチェックされます。家族構成では共働きで世帯年収が高い場合のほうが融資がおりやすくなります。また、小さい子供が何人もいる場合、将来的に教育費の負担が大きくなります。そうすると、融資額を少なくされる可能性があります。

職業の面では、収入が安定しにくい自営業者や個人事業主よりも、比較的安定している会社員のほうが融資を受けやすくなります。

また、ローンの返済期間は長く、融資額も住宅ローンより大きくなるので、年齢や資産状況もかなり厳しくチェックされます。

物件情報の審査では、融資を申し込んできた物件に資産価値があるかどうかと、収益を上げられる物件なのかどうかをチェックします。アパート経営などの不動産投資は立地が重要なので、立地によっては融資してもらえない場合があります。

残りの耐用年数や路線価から物件の評価額を算出して資産価値を算定します。また、借り手が本当につく物件なのかどうかもチェックします。資産価値が高く収益性が高い物件であれば融資されますが、資産価値がなくて収益も見込めない物件であればなかなか融資してもらうのは難しいでしょう。

アパートローンでおすすめの金融機関

アパートローンでおすすめの金融機関を2社紹介します。ローンを組む選択肢として、参考にしてみてください。

日本政策金融公庫

財務省所轄の金融機関で、公益性が高く金利が1.2%から2%と安いのが魅力です。高齢者や女性であっても融資を受けやすいのが特徴です。他の金融機関では融資が下りないような物件でも、賃貸物件としての可能性が高ければ融資を受けられる可能性が高くなります。ただし、融資期間が10年から15年と短い点に注意が必要です。

三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

こちらは預金業務を行わずに、貸付だけを行うノンバンク系の金融機関です。ノンバンク系の金融機関は、借借入人への審査が比較的緩く、全国どこでも融資を受けやすい点が特徴です。

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの場合には金利は3%から4%と高めに設定されていますが、融資期間を長く設定できる点が魅力です。

アパート経営における資金繰りの注意点

アパート経営に乗り出すための資金繰りを考える上で、注意しなければいけない点についてここからみていきましょう。

自己資金は使いすぎない

例えば、自己資金が1億円用意できるとして、ノーローンで1億円すべてを使い切ってアパートを1棟購入するのと、5,000万円のアパートをノーローンで2棟購入するのと、5,000万円を手元に残して、5,000万円のアパートを5棟、それぞれ1,000万円の初期費用でローンを組んで購入するのと、どれが一番賢いやり方でしょうか。

不動産投資として考えるのであれば、5,000万円手元に残しておいて、ローンで5棟購入するのが賢いやり方です。自己資金はあればあるだけ使ってもいいというものではありません。

ローンを活用できるのであれば、ローンを活用しながらレバレッジを効かせて利益を最大化させる方法を考えるのが最も賢いやり方です。ある程度の自己資金は必要ですが、ある程度は常に手元に残しておくようにしましょう。

ローン返済のために余剰金を残しておく

アパートが完成して、入居者募集を始めても、最初のうちは知名度もないことから誰も集まらないこともあります。家賃収入だけを当てにしてローンの返済計画を立ててしまっていると、最初の2か月から3か月は返済に困ることも少なくありません。

立地選びに間違いがなければ、半年ほど我慢すれば新築物件であれば入居者が入らないという事はまずありません。しかし、最初から返済につまずくと後々に響いてきます。

自己資金の中から、半年分ほどはローンの返済が余裕を持ってできるように、余剰金を残しておくようにしましょう。

無理して高いアパートを購入しない

無理をして高いアパートを購入しないようにしましょう。高いアパートは家賃も高く設定できますが、ローンの返済額も高くなります。アパート経営には空室リスクが必ずつきまとうので、空室が増えてローンの支払いが苦しくなったときに、経営するのが難しくなります。

用意できる自己資金を物件価格の2割から3割程度と考えて、そこから逆算して購入してもいいアパートの金額の上限を設定しましょう。

アパートを購入するまでの流れ

アパート経営に乗り出すことを決めて、自己資金のめども立ったら、実際に経営するアパート探しを始めましょう。アパート経営を始めるまでの流れについて解説します。

条件に合ったアパートを探す

まずは、どのようなアパートを購入して経営するのかを決めます。まずは、価格の上限を決めてから、アパートの立地や種類も決めます。アパートは入居者の出入りが比較的多いので、退去者が出てもすぐに次の入居者が決まりそうな物件を見つけるのがコツです。

アパートの種類には単身向けと、カップル向け、ファミリー向けがあります。立地によって向いている部屋のタイプが変わるので、どのような物件を選んだらいいのかもしっかりと吟味しましょう。

買付申し込みをする

条件に合い気に入ったアパートを見つけたら、買い付けの申し込みを出します。買付申し込みとは、不動産会社を通して物件を購入する意思を売主に伝えるための書類です。

この書類には購入希望額も記入します。売り出し価格よりも安い価格で提示することも可能です。売主が購入希望を受け付けた場合に、その後、価格交渉に入っていくことになります。

融資の審査を受ける

売主との交渉がうまくまとまりそうであれば、アパートローンの事前審査を申し込みましょう。本審査は契約を結んだ後でなければ申し込みませんが、ローンが通りそうかどうかを確認するための事前審査はその前に申し込めます。事前審査には1週間ほど時間がかかります。購入できるめどが立ったら、早めに申し込んでおきましょう。

売買契約を結ぶ

売主との価格交渉が妥結し、両者が合意に至ったら売買契約に進みます。売買契約の当日の流れは、アパートの重要事項の説明、売買契約書を作成して契約を締結する、手付金を支払う、となります。手付金はこのときに物件価格の5%から10%程度を支払うのが一般的です。

管理会社を選ぶ

マンション経営には何かと手間がかかります。大家さんとして自分で管理してもいいのですが、最近では管理会社にお任せする方も増えてきました。管理会社にお任せすれば、住民や近隣の方からのクレーム処理、家賃の取り立て、清掃、照明の交換や清掃などの管理を委託できます。管理委託料は年間家賃の5%程度なので、自分で管理するのが大変だという場合には管理会社を選んで委託しましょう。

ローン契約を結ぶ

ローンの本審査は契約を結んだあとに申し込みます。事前審査が通っていれば、落とされる心配はありませんが、万が一ということもあります。契約書にはローンの審査が通らなかった場合の特約も必ず付けておきましょうう。本審査には1か月程度かかる場合もあるので、契約を結んだらすぐに申し込みをします。

決済・引き渡しをする

ローンの審査の結果が出て、融資されることになったら引き渡し日を決めます。引き渡しのときには同時に決済も行い、購入代金から手付金を差し引いた残額を全額売主に支払います。そのために、引き渡しの会場は買主がローンを組んだ金融機関になることが通常です。

引き渡しには売主と買主、不動産会社と金融機関の担当者の他に、司法書士も同席します。書類の確認などが行われたあとで、所有者移転登記と抵当権設定登記の手続きを司法書士に依頼します。司法書士が登記手続きを完了したら、引き渡しが完了です。アパート経営を始めましょう。

まとめ

この記事ではアパート経営に興味のある方に向けて、資金繰りをどうしたらいいのか、自己資金はどのくらい必要なのか、ということについて解説してきました。物件価格以外の部分の初期費用が意外に高額になることに驚いた方もいるでしょう。

アパート経営には成功して物件をどんどんと増やしている方もいれば、失敗して借金まみれになってしまう方もいるのが現実です。アパート経営に興味があるのであれば、本当に収益を得られる物件かどうか、資金繰りが大丈夫かどうかの見極めがとても重要です。

アパート経営に興味があるのなら、アパート経営のプロに相談するのが一番です。アパート経営のプロといえば地域の不動産会社でしょう。不動産一括査定のイエウールには、地域で最も信頼の置ける不動産会社が全国くまなく1,600社も登録されています。アパート経営について相談できる不動産会社がかならず見つかるので、ぜひ一度サイトで近隣の不動産会社を検索してみてください。

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