アパート経営には火災保険は必須?加入すべき理由や注意点など

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アパート経営をするなら、さまざまなリスクに備えることが大切です。特に火災や自然災害には注意が必要であり、これらに対処するためにも火災保険には加入しておいたほうがよいでしょう。

火災保険に加入していないと、アパート経営のリスクは高くなり、万が一の際に大幅な損失を抱えてしまうこともあります。アパート経営に必要な火災保険とはどのようなものなのか、保険の内容や加入すべき理由などを知って、賃貸経営のリスクに備えておきましょう。

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アパート経営では火災保険に加入しよう

アパート経営をするなら火災保険への加入は必須であり、この理由としては次の4つがあげられます。

  • 自然災害のリスクを抑えることができるから
  • 加入していることが入居者へのアピールになるから
  • 人為的な被害にも対応できるから
  • 金融機関からの条件になっているから

これらの理由を詳細まで知り、なぜアパート経営では火災保険に加入すべきなのかを知っておきましょう。

理由1:自然災害のリスクを抑えることができるから

火災保険に加入していることで、さまざまな自然災害による被害のリスクを抑えることができます。火災保険に加入していると、火災によって受けた建物や家財などの損害を、保険会社によって補償してもらえます。

また、火災だけではなく、落雷や台風などの風災、雪による被害の雪災や雹による被害の雹災なども補償の対象です。さらにはガス管の破裂や爆発などにも対応でき、さまざまなリスクからアパートを守ることができます。

火災保険に加入していないと、万が一自然災害によってアパートが被害を受けた場合でも、保険金がもらえず修繕などの費用をすべて自己負担しなければなりません。場合によってはアパートを失い、資産が消失してしまうこともあるでしょう。

自然災害はどれだけ気をつけていても、被害に遭ってしまうことはあるので、これに対処するためにも火災保険への加入は必須といえます。

理由2:加入していることが入居者へのアピールになるから

火災保険に加入していることは入居者へのアピールになり、これが信頼度につながってアパートの魅力になることも少なくありません。火災保険に加入しているアパートなら、リスク回避の対策が取られており、より安心して住める環境だと入居者に理解してもらいやすいでしょう。

しかし、火災保険に加入していない場合は、万が一の際に補償が受けられない、アパートが被害を受けても所有者が自己資金で補修などができないといった不安を与えてしまう可能性があります。

すでに入居している人はもちろん、これから入居を考える人にとっても火災保険への加入状況はアパートや所有者の信頼度を図る判断材料となります。

火災保険に加入していないことで信頼が得られず、入居者が退去したり、新たな入居者が獲得できなかったりして、空室による収入減になってしまうこともあるので、保険に加入しておくことは重要です。

理由3:人為的な被害にも対応できるから

火災保険は自然災害に対応できるだけではなく、人為的な被害があった場合でも補償の対象となります。例えば集団による暴力行為が周辺で起き、石などを投げられて窓ガラスが割れた場合でも、火災保険によって補償を受けられます。

また、盗難などの被害にも対応でき、幅広い人為的なリスクにも適用できる点が魅力です。アパート経営ではさまざまなリスクがあるので、これらに幅広く対応するためにも、火災保険には加入すべきといえるでしょう。

理由4:金融機関からの条件になっているから

金融機関から融資を受けてアパートを購入している場合は、火災保険への加入が金融機関によって義務付けられている場合があります。これはもし保険に加入せず、自然災害によってアパートが消失、あるいは甚大な被害を受けてしまうと、金融機関は担保となるアパートを失ってしまう可能性があるからです。

金融機関はアパートを担保にすることで所有者に融資をしており、ローンの不払いなどが起きた際には、これを回収、売却をすることによって滞納分に充当します。

つまり、火災保険に加入しているなら、万が一全焼などでアパートが消失してしまっても、保険金によって金融機関はローンの返済を受けられます。ローンの滞納のリスクを避けるためにも、金融機関は火災保険への加入を義務付けている場合が多く、これも保険に加入すべき理由の1つといえるでしょう。

アパート経営の火災保険の種類

賃貸経営で加入する火災保険は、大きく次の2つの種類にわけられます。

  • 住宅火災保険
  • 住宅総合保険

それぞれで特徴が異なるので、違いを把握してどちらが自分に合っているかを把握して契約しましょう。

住宅火災保険

一般的な火災保険が住宅火災保険であり、次の災害についての被害を補償してもらえます。

  • 火災
  • 落雷
  • 風災
  • 雪災
  • 雹災
  • 破裂
  • 爆発

多くの自然災害には対応しているものの、人為的な損害には非対応です。その分保険料も安く、必要最低限の自然災害に備えたいという人におすすめでしょう。

補償内容は住宅総合保険よりも少ないものの、基本的な自然災害には対応しているので、火災保険の中ではスタンダードなものといえます。

住宅総合保険

住宅火災保険よりも広範囲の被害に対応できるのが、住宅総合保険です。住宅総合保険の補償対象は、次の通りです。

  • 火災
  • 落雷
  • 風災
  • 雪災
  • 雹災
  • 破裂
  • 爆発
  • 水災
  • 水濡れ
  • 盗難
  • 飛来物や落下物、衝突物などによる被害
  • その他人為的な被害

対応している自然災害が多いだけではなく、人為的なリスクにも備えられる点が魅力です。住宅火災保険よりも保険料は高くなるものの、より充実した補償を受けて、安心してアパート経営をしたい人におすすめでしょう。

アパート経営で付帯すべき火災保険の特約

火災保険は通常の契約内容に加えて、別途補償内容などを定める特約を組むことができます。特約を付帯させることで、補償の範囲がさらに広がったり、内容が充実したりするなどのメリットがあります。特約は必須ではありませんが、アパート経営をするなら、次の3つは付帯させるかどうか考えておくことがおすすめです。

  • 家賃収入特約
  • 家主費用特約
  • 賃貸建物所有者賠償特約

どのような特約なのか、特徴や付帯するメリットを知り、火災保険契約時に利用するかどうかを考えておきましょう。

家賃収入特約

火災などによってアパートが被害を受け、長期的に賃貸経営ができなくなる、あるいは空室が出てしまった場合の収入を補償するものが、家賃収入特約です。

これを付帯させることで、本来得られるはずだった家賃収入を保険会社に補償してもらうことができ、火災などで空室ができてしまった場合でも、収入がまったくなくなるといったリスクを避けられます。

補償してもらえる金額は契約内容やアパートの価値によって異なりますが、空室で1円も収入が得られないよりは、多少でも保険金を受け取れたほうがよいでしょう。

災害リスクに備える場合は、建物の消失だけではなく、被害による入居者の退去や空室状態が続くことも考えなければなりません。家賃収入を確保するためにも、この特約は重要であり、万が一に備えて付帯させておきたい契約内容といえるでしょう。

ただし、収入の補償をしてもらうには、特約に加入して大規模火災など、保険金が支払われる条件を満たすだけではなく、もともとの入居率も重要です。

そもそも全体の5割以上が空室の場合は、火災などの被害を受けていても補償の対象にならないことがあるので、あくまで入居者が一定数以上する場合に利用できる特約と考えましょう。

家主費用特約

アパート内で死亡事故が起きるなどして、事故物件となってしまった場合には、周囲からの評価が悪くなり、空室が続いてしまうことがあります。事故物件になった際の空室の損失を補償するものが家主費用特約であり、本来得られたはずの家賃収入の一部を、保険金として受け取ることができます。

物件には問題がなくても、死亡事故が起きたなどのネガティブな情報があると、入居者が住みたがらないことも少なくありません。事故物件であるかどうかは賃貸契約時に開示しなければならず、入居希望者に伝えることで、住みたくないと相手から断れることもあるでしょう。

これに対応できるのが家主費用特約であり、家賃収入特約とは違って、火災などによる被害を受けていなくても、補償の対象となります。つまり、部屋がきれいな状態でありながら、死亡事故などの心理的な理由で空室が長く続く場合に、特約による補償が受けられると考えてよいでしょう。

賃貸建物所有者賠償特約

建物の欠陥や偶発的な事故によって、損害を起こしてしまった場合には、賃貸建物所有者賠償特約が適用できます。これは事故や損害などを発生させてしまった場合に、相手に対して支払う賠償金や示談にかかる費用、建物などに被害が出た場合はその修復費用などを補償してもらえる特約です。

例えば自分が所有しているアパートの屋根が飛び、それが隣家に衝突して壁を破損させてしまったとします。賃貸建物所有者賠償特約を付帯させていると、隣家の壁の修理費用について、保険会社から補償を受けられます。

他にも建物が原因で人に被害を与えてしまった場合にも特約は適用でき、自分のアパートが原因で起こった予期せぬ事故に対応できる特約です。

アパート経営の火災保険料相場はどのように決まるのか

ひとくちに火災保険といっても、保険料がいくらかかるかは契約内容や契約する保険会社によって異なります。また、同じ保険会社でも、対象となる不動産の条件によって相場が変動することもあるでしょう。火災保険料の相場は次の要素に影響を受け、これらを総合することで決まっています。

  • 補償内容
  • 補償対象
  • 建物構造
  • 建物の所在地
  • 建物の延床面積

火災保険料はどのような仕組みで相場が決まっているのかを知り、自分の場合はどれくらいが適切な金額なのかを把握しておくことが大切です。

補償内容

火災保険は契約時の取り消めによって補償内容が異なり、同じ被害を受けたとしても、いくらまで保険金が下りるのかは異なります。

契約内容次第では、高額な保険金が下りることもありますが、補償内容が充実しており、保険金の支払い上限額が高額であるほど、保険料も高くなると考えましょう。補償内容が必要最低限であり、かつ支払われる保険金の上限額も低い場合は、保険料は安くなりやすいです。

補償対象

どこまでの範囲が火災保険の補償対象であるかによっても、保険料は変わります。補償対象は多いほど保険料は高くなります。

火災や風災、雪災や雹災などだけではなく、その他様々な災害や人為的なリスクにも対応しているなら、火災保険料はより高額になりやすいでしょう。

建物構造

同じ災害でもどれくらいの被害が出るかは建物構造によって違うことが多く、より頑丈な造りのものほど、保険料は安くなります。火災保険では建物を3つの構造にわけており、それぞれ次のように定められています。

建物構造建物の例
M構造コンクリート造や耐火建築物の共同住宅建物
T構造コンクリート・鉄骨造や共同住宅建物以外の耐火・準耐火建築物
H構造上記に該当しない木造の建物など

もっとも耐久度が高く災害にも強いのはM構造であり、保険料は一番安いです。次にT構造、最後に火災などの被害を受けやすいH構造となっており、H構造が災害リスクが高いことから、もっとも保険料は高く設定されます。

建物の所在地

災害による被害を考える場合は、立地も重要です。建物の所在地が災害リスクが高い場所にあると、火災保険料は高額になります。

例えば地震や台風被害が過去に多かった場所や、今後大規模な災害が起きると予想されている地域などは、火災保険料は高くなりやすいでしょう。

都市部や地方などによる違いでも保険料は変動しますが、所在地による要因はその場所の災害リスクの高さが大きく影響していることは理解しておく必要があります。

建物の延床面積

建物の延床面積が広いほど、火災保険料は高くなります。これは延床面積が広いと、実際に災害が遭った場合に保険会社が補償する金額が増えるからです。

より大きい建物のほうが災害によって広範囲に被害が出る可能性が高く、補償の範囲も広くなってしまいやすいことから、保険料は高く設定されると考えましょう。

火災保険に加入する際の注意点

火災保険に加入する際には、次の3つの点に注意が必要です。

  • 別途で地震保険も加入しておく
  • 入居者が加入する保険内容も確認しておく
  • 保険内容は精査して契約先を決める

これらのポイントを把握して、失敗なく火災保険に加入しましょう。

注意点1:別途で地震保険も加入しておく

火災保険ではさまざまな災害リスクに対応していますが、地震による被害は補償の範囲外です。そのため、災害リスクに備えるなら、別途地震保険にも加入しておき、あらゆる災害からアパートを守れるようにしておきましょう。

火災保険では地震そのものによる被害が補償されないだけではなく、地震によって起きた津波などによる被害も補償されないことがほとんどです。そのため、万が一地震で被害を受けた場合は、火災保険にしか加入していないと、まったく補償を受けられないという可能性があります。

日本は地震大国であり、首都直下型の地震や南海トラフなど、今後もさらなる大地震の発生が予測されています。地震が予測されているエリアのすぐ近くではなくても、余波によって何らかの被害を受ける可能性はあり、またアパートを所有しているエリアで大規模地震が起きないという保証はありません。

日本では地震が発生する可能性が高く、これによる被害リスクも大きいので、地震保険にはできるだけ加入しておいたほうがよいでしょう。地震保険は火災保険の特約として加入できることも多いので、契約時に地震に対応できる内容はないかチェックしておくことがおすすめです。

注意点2:入居者が加入する保険内容も確認しておく

火災保険は自分が加入する内容を念入りに決めることはもちろん、アパートの入居者がどのような保険に加入しているかも確認しておきましょう。アパートの場合は賃貸経営者であるオーナー自身が保険に加入するだけではなく、入居者も火災保険への加入が可能です。

オーナーと入居者では加入内容が違っていることも多く、オーナーは建物の補償が受けられる保険に、入居者は自身の家財を守る保険に加入していることがほとんどです。

もし入居者が家財を補償してもらえる保険に加入しているなら、オーナーは建物のみの補償を受けられる保険を選んで構いません。火災保険には建物と家財、建物+家財の3つの種類がありますが、補償対象が増えるほど保険料は上がります。

そのため、入居者自身が家財を守れる状態にあるなら、オーナーは建物のみの火災保険に加入して、保険料のコストを削減することが可能です。また、加入内容をチェックした際に、どの火災保険にも加入していないようなら、万が一に備えて契約することを勧めておきましょう。

注意点3:保険内容は精査して契約先を決める

ひとくちに火災保険といってもさまざまな種類があり、保険会社によって提供している保険サービスは異なります。そのため、アパート経営をする場合は、どの保険内容がよいのかは精査しておき、どれくらいの補償が必要か、いくらなら保険料を支払っても損ではないかなどを考え、契約先を決めましょう。

よく検討せずに契約先を決めてしまうと、相場よりも保険料が高く損をしたり、自分に合った契約内容ではなく、万が一の際に十分な補償を受けられなかったりする可能性があります。

保険商品は一概に、どれがよいと決まっているわけではありません。各社の保険商品ごとに特徴が異なり、それぞれに違った魅力があります。本当に自分に合った火災保険を見つけるには、複数社で内容を比較し、保険料のコストも判断したうえで、契約先を決めるようにしましょう。

まとめ

アパート経営をするなら、リスクに備えて火災保険への加入は必須です。火災保険に加入することで、さまざまな災害リスクに備えることができ、万が一の際には補償を受けられます。

しかし、火災保険料は年々増加しており、高いコストがかかることも少なくありません。アパート経営のコスト負担が苦しいと感じるなら、経営を続けるだけではなく、売却することも選択肢の1つです。

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