マンションの固定資産税はいくら?計算方法や減税措置などを紹介

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マンションの購入を予定している、あるいはすでに所有しているなら、所有にかかるコストを把握しておくことが大切です。マンションを所有していると、それだけで固定資産税がかかります。固定資産税は不動産所有者に対して課税される税金であり、毎年1月1日時点で所有している人が、納付しなければなりません。

固定資産税はマンションを持っている限り毎年かかり続けるので、これがいくらかかるのかを知っておくことが大切です。マンションの固定資産税はどれくらいかかるのかを知り、物件を所有するコストを正しく把握しておきましょう。

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マンションの固定資産税がいくらか知ろう

まずはマンションの固定資産税について、基礎的な知識を身につけていきましょう。固定資産税はいくらくらいが相場なのか、またどのようにして計算するものなのかは、把握しておくことが大切です。

相場を知り、計算方法を把握して実際に計算してみることで、そのマンションの固定資産税が高いかどうかが判断しやすくなるでしょう。

相場は10~15万円

固定資産税がいくらかかるかは物件によって異なりますが、マンションの場合は10~15万円程度が相場とされています。3,000~4,000万円程度でマンションを購入した場合は、おおよそ相場程度の固定資産税がかかると考えましょう。

相場より安い価格でマンションを購入すると、固定資産税の金額は下がりやすいです。反対に高額なマンションを買うと、固定資産税は高くなりやすいため、注意しなければなりません。特にタワーマンションなどは購入価格自体が高く、不動産としての価値も高いことから、固定資産税は相場以上になりやすいでしょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけることで計算できます。固定資産税評価額とは、不動産の価値を示す指標の1つであり、固定資産税を計算する際に使用される基準です。固定資産税評価額は実際の不動産の価値とは異なり、大体購入価格の70%程度になることが多いでしょう。

例えば1,000万円でマンションを購入したなら、700万円程度が評価額の相場となります。これに税率をかけて固定資産税を計算しますが、税率が何%であるかは、自治体によって違うこともあるので、事前に確認が必要です。

細かな違いはありますが、標準税率として1.4%が定められているので、まずはこれを使って計算してみるとよいでしょう。

マンションの固定資産税の減税措置

固定資産税には減税措置があり、これを適用することで、税負担は少なくなります。減税措置を適用するには、一定の条件を満たしていなければなりません。

そのため、すべての場合で使えるわけではないことは理解しておきましょう。固定資産税に関する減税措置は、土地と建物のそれぞれに適用させられるものがあります。

土地に対する減税措置

住宅用地として認められる土地は、その広さに応じて減税措置を受けられます。土地に対する減税措置は、小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例の2つです。小規模住宅用地の特例では、住戸1戸に対して、土地200平方メートル以下の部分までの土地の固定資産税が、6分の1になります。

例えば土地にかかる固定資産税が60万円なら、この特例を適用すると10万円まで納付額が減り、大幅な節税が可能です。200平方メートルを超える部分については、一般住宅用地の特例が適用できることがあります。これは200平方メートル以上の土地で、かつ住宅の床面積の10倍までの面積にかかる固定資産税が、3分の1となります。

マンションは土地部分は小さいものの、減税措置が適用できると固定資産税の納付額は大幅に削減できるため、適用可能かどうかは事前にチェックしておきましょう。

建物に対する減税措置

固定資産税の減税措置は、建物に対するものもあります。これは新築住宅の場合に適用される減税措置であり、複数年にわたって固定資産税が2分の1となることが特徴です。同じ新築住宅でも、建物の特徴によって減税措置を受けられる期間は異なります。

  • 通常の新築物件:3年度分
  • 3階建以上の耐火または準耐火建築物:5年度分
  • 認定長期優良住宅:5年度分
  • 認定長期優良住宅で3階建以上の耐火または準耐火建築物:7年度分

減税措置は最短で3年、最長で7年受けられます。マンションは3階建以上の耐火や準耐火建築物に該当することがほとんどなので、基本的には5年と考えてよいでしょう。もし認定長期優良住宅のマンションなら、7年もの間減税措置が受けられます。

マンションの固定資産税を築年数ごとに比較

実際にマンションの固定資産税がいくらかかるのか、築年数別で計算していきましょう。固定資産税は新築と6年目、15年目の3つで比較し、条件は次のように設定します。

  • 専有面積:100平方メートル
  • 新築時の固定資産税評価額:2,000万円
  • 土地評価額:1,000万円

この条件で考えたときに、固定資産税は築年数によってどのように変化していくのかを知っておきましょう。

新築マンションの固定資産税

新築マンションの場合は、新築時の特例が適用でき、建物の固定資産税評価額は2分の1となります。そのため、固定資産税評価額2,000万円に対する固定資産税は通常なら28万円ですが、特例を適用すると14万円です。

また、専有面積100平方メートルのため、小規模住宅用地の特例が適用でき、土地の固定資産税評価額は6分の1となります。これによって土地の固定資産税は約23,333円で、合計すると約16万3,333円です。

新築時は建物の固定資産税評価額は高いですが、特例が適用できるので、結果的に固定資産税が安くなり、お得に不動産を所有できるでしょう。

6年目のマンションの固定資産税

築年数が6年目のマンションだと、新築時の特例が適用できなくなります。認定長期優良住宅に認められている3階建以上の耐火、または準耐火の建物なら別ですが、そうではない場合は6年目から固定資産税は高くなると考えましょう。

そのため、建物の固定資産税は単純計算で新築時の倍となり、28万円がかかります。土地の特例については年数に関係なく適用できるので約23,333円で、合計約30万3,333円となります。

ただし、固定資産税は3年ごとに評価額が見直され、建物については経年劣化によって評価額が減額されることも多いです。マンションの立地や周辺環境によって異なりますが、最大で新築時の倍にはなるものの、実際には多少減額される可能性が高いでしょう。

15年目のマンションの固定資産税

築年数が15年目のマンションも、6年目と適用できる特例は同じです。そのため、単純計算をすると固定資産税は土地と建物合わせて約30万3,333円ですが、建物の評価額が下がっている可能性は高いでしょう。

そのため、6年目と比較すると、築年数15年目のほうが基本的には固定資産税は安くなります。ただし、鉄筋コンクリート造のように、丈夫な建物構造は耐用年数が長く、時間経過による評価額の減少も緩やかです。

もし木造の一戸建てと比較すると、耐用年数の違いからマンションのほうが固定資産税は高くなりやすいことは覚えておきましょう。鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年で、木造は22年です。耐用年数が長いほど、評価額も下がりにくく、結果的に築年数がある程度経過しても固定資産税が高いままということも多いです。

マンションの固定資産税の支払いについて

スムーズに固定資産税を支払うには、いつどのように納付するのかを把握しておく必要があります。固定資産税は自治体ごとに少しずつ取り決めが異なるので、支払うタイミングや利用できる納付方法が違うことがあります。

ただし、大体の支払い方法やタイミングは共通しているので、基本的な部分を押さえておくとよりスムーズに納付できるでしょう。

支払うタイミング

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税されますが、1月1日にすぐに支払わなければならないわけではありません。1月1日時点での所有者を確定した後、4~6月ごろに自治体から納税通知書が届き、それ以降に支払いを行います。

納税通知書が届くタイミングは自治体によって少しずつ違いますが、遅くても6月ごろには送付されるでしょう。支払うタイミングは納税通知書が届いてから1~2カ月後以内であることが多く、4期にわけて支払います。

例えば6月1日から7月1日までを第1期とし、9月1日からの1カ月をを第2期、12月からの1カ月を第3期、翌年2月からの1カ月を第4期とするように、数カ月おきに支払うことが一般的です。

このタイミングも自治体やその年度によって異なるので、納税通知書に記載されている期限はよく確認しておきましょう。また、分割で支払うだけではなく、一括で支払うことも可能です。一括で支払ったからといって、割安になるわけではありませんが、支払いを忘れそうなら払えるうちに支払っておいてもよいでしょう。

支払う方法

固定資産税の支払い方法はさまざまであり、自治体によって利用できる方法が異なります。主な支払いの方法は、次の通りです。

  • 市区町村の役場
  • コンビニでの支払い
  • 金融機関の窓口

これらの方法で支払う場合は、納税通知書と一緒に送られてくる振込用紙を使用します。振込用紙は5枚組になっており、分割で支払う場合は1枚ずつ使用して固定資産税を納付します。

また、自治体によっては口座振替が可能です。この方法で支払うには事前に口座振替の依頼書を自治体に提出して、支払う口座を指定しておきます。事前に手続きをしておかないと口座振替はできないので、忘れずに手続きを行いましょう。

自治体によってはインターネットバンキングでの支払いやコンビニやスマホでの電子マネーでの決済が可能な場合もあります。支払い方法はさまざまですが、納付期限をすぎてしまうと市区町村の役場でしか納付を受け付けてもらえない場合があるので、この点には注意しましょう。

もし振込用紙を紛失した場合は、自治体の税務課にて再発行してもらえます。この場合も振込期限は変わらないので、なくしてしまったら素早く再発行してもらい、期限までに納付するようにしましょう。

マンションの固定資産税に関する注意点

マンションの固定資産税については、次の3つについて注意する必要があります。

  • 支払いを延滞すると差し押さえも
  • 都市計画税がかかるエリアもある
  • 相続資産にも固定資産税はかかる

これらの注意点が守れていないと、通常以上の金額を納めなければならなかったり、スムーズに納付できなかったりすることがあります。注意点は正しく守り、固定資産税は正しく納付しましょう。

注意点1:支払いを延滞すると差し押さえも

固定資産税は納付期限が決まっており、これを超過するとさまざまなペナルティが発生します。延滞し続けると、不動産やその他資産を差し押さえられることもあるので、注意しなければなりません。

固定資産税を延滞すると、自治体から催告書が届きます。納付して1カ月以内は、延滞税が約2%程度かかり、通常よりも多くの金額を納付しなければなりません。また、延滞が1カ月以上になると、15%ほどの高額な税率がかかり、より税負担が大きくなることもあるので注意が必要です。

延滞し続けると税金が高くなるだけではなく、差し押さえが開始されます。まずは預貯金の口座や会社の給料などが差し押さえられ、その後資産となる動産が差し押さえとなります。支払いが行われない場合は、資産は競売にかけられ、その金額を固定資産税の支払いに充当されると考えましょう。

それでも支払いが完了しない場合は、不動産も差し押さえとなり、最終的には競売にかけられてしまいます。固定資産税を支払わないことで、より多くの税負担が課せられるだけではなく、不動産などの資産を失ってしまうこともあるので、滞納しないように期限内に支払うことが大切です。

注意点2:都市計画税がかかるエリアもある

不動産を所有しているエリアによっては、固定資産税だけではなく、都市計画税がかかることもあります。都市の整備や再開発を行うエリアでは、都市計画にかかる費用を税金として徴収し、これが都市計画税になると考えましょう。

都市計画税の税率は自治体によって違いますが、標準税率としては0.3%と定められています。計算方法は固定資産税と同じであり、固定資産税評価額に税率をかけて納付額を計算します。

そのため、土地と建物の評価額がそれぞれ1,000万円だとするなら、それぞれで14万円ずつの固定資産税がかかることに加えて、標準税率で計算するなら3万円ずつの都市計画税がかかると考えましょう。

合計すると税額は34万円であり、エリア次第では不動産を所有するコストはさらに高くなります。なお、都市計画税も特例の適用対象であり、小規模住宅用地の特例が適用できるなら、税額は3分の1に、一般住宅用地の場合は、3分の2となります。

新築時の特例は都市計画税には適用されず、あくまで減額措置が設けられているのは土地のみであることも覚えておきましょう。

注意点3:相続資産にも固定資産税はかかる

自分で購入したマンションやその他不動産だけではなく、相続する資産にも固定資産税はかかります。例えばマンションを相続するなら、その評価額に応じた固定資産税を、相続人が支払わなければなりません。

注意が必要なのは、不動産を相続した際には名義変更をして、自分名義にしておかなければならないということです。名義変更をしていないと、以前の所有者に対して固定資産税がかけられることになり、固定資産税の納税通知書が自分に届かない場合があります。

単に相続するだけではなく、名義変更も行うことで不動産の所有者が変更となり、自分で固定資産税を支払うことが可能となります。もし名義人を変更していない場合でも、不動産は前の所有者が持ったままになり、固定資産税の納付義務が発生し続けていることは理解しておきましょう。

つまり、名義変更の有無に関係なく、固定資産税はかかり続けており、これを放置すると延滞税の加算や差し押さえなどのペナルティが課せられることもあります。

不動産を相続するなら名義変更は速やかに行い、相続によって取得した不動産にも固定資産税やエリアによっては都市計画税がかかることは頭に入れておきましょう。

まとめ

固定資産税は不動産の所有者が毎年支払わなければならない税金であり、延滞するとさまざまなペナルティがかかります。新築時の特例や土地の軽減措置はあるものの、マンションの固定資産税は高額になることも少なくありません。

これはマンションは土地の所有分が一戸建てよりも小さく、かつ丈夫な建物構造のものが多く、経年劣化が少ない分年数が経過しても評価額がそれほど下がらないことが理由です。

長きにわたって高い固定資産税がかけられることもあるので、支払いが厳しいと感じたなら売却を視野に入れることもおすすめです。マンションを売却するなら、マンション売却に強く、信頼できる不動産会社を探す必要があります。

よりよい業者を探すには、一括査定サイトのイエウールがおすすめです。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられるので、不動産会社ごとの違いを比較しやすいです。全国1,600社以上の業者と提携していて、選択肢も広いので、賢く活用してマンションを少しでも高値で売却しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションの売却にかかる税金を計算|手元に残るお金はいくらか」の記事をご覧ください。

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