一戸建ての固定資産税はいくら?不動産を所有するコストを把握しよう

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不動産を所有しているとさまざまなコストがかかり、毎年支払う税金もあります。不動産には固定資産税がかけられ、これは毎年1月1日時点に不動産を所有している人が課税対象です。

一戸建ての住宅にも固定資産税がかかるので、コストを把握するにはこれがいくらになるかを知っておく必要があります。一戸建ての固定資産税がいくらか、ケース別の税額の違いを把握して、不動産所有にかかるコストを正しく理解しておきましょう。

戸建て売却について知りたい方は、 「戸建て売却したい方必見!戸建てを高いうちに売るための全体像を解説」 という記事をご覧ください。

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一戸建てにかかる固定資産税はいくらか知ろう

まずは一戸建ての住宅に固定資産税がいくらくらいかかるのかを把握しておきましょう。どれくらいの税額になるかを知っておくことで、毎年支払う固定のコストを把握できます。固定資産税がいくらになるかは不動産によって違うので、計算方法も含めて知っておくことが大切です。

相場は10~12万円

固定資産税は住宅の要件や価値によって決まるので、明確な相場はありません。しかし、一戸建ての住宅の場合は相場は10~12万円程度であり、毎年の固定資産税はだいたいこれくらいになることが多いです。

2,000~3,000万円程度で住宅を購入した場合は、およそ相場程度の固定資産税になることが多いでしょう。ただし、さらに高額な一戸建ての住宅を買った場合や、住宅の要件次第では、税額が上がることもあるので注意が必要です。

ある程度の相場はあるものの、実際にいくらかかるかは住宅によって違うので、どのようにして固定資産税を計算するのかを知っておくことが大切です。

固定資産税の計算方法

固定資産税がいくらになるかを計算するには、固定資産税評価額と標準税率をという指標を使用します。固定資産税評価額は、その不動産の固定資産税を調べるための指標であり、不動産価格の70%程度になることが多いです。

そのため、概算で計算するなら、一戸建て住宅の購入費や建築費の70%と考えると、固定資産税がいくらになるかは求めやすいでしょう。また、より詳細な評価額は、毎年自治体から送付される固定資産税納付通知書などを参考にすることで確認できます。

固定資産税の税率は自治体によって異なりますが、標準の税率としては1.4%が定められています。正確な計算をするには住んでいるエリアごとに税率を確認する必要がありますが、おおまかな金額を出すには1.4%で考えるとよいでしょう。

固定資産税を計算するには、固定資産税評価額に標準税率をかけます。例えば固定資産税評価額が800万円とするなら、これに標準税率の1.4%をかけた11万2,000円が毎年支払う固定資産税です。

固定資産税の軽減措置

一戸建て住宅の固定資産税は、固定資産税の評価額に税率をかけて計算しますが、実際には軽減措置が適用される場合があります。軽減措置が適用されると、固定資産税はさらに安くなります。どのような軽減措置があるのかを知り、一戸建ての固定資産税への理解を深めましょう。

住宅用地の特例措置

固定資産税は建物だけではなく、土地にも課税されます。一戸建てだと土地が広くなりやすいことから、固定資産税も高額になることがありますが、住宅用地の特例措置が適用できると、土地の固定資産税は安くなります。

住宅用地の特例措置は小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例の2つがあり、それぞれで適用できる条件や軽減措置の内容が異なることは覚えておきましょう。

小規模住宅用地とは、住居1戸に対して敷地の200㎡以下の部分が該当し、この条件を満たすことで固定資産税は6分の1となります。建物がない更地と比較すると、6倍も固定資産税が違うことになります。

200㎡を超える部分については、一般住宅用地の特例が適用可能です。これは200㎡を超え、かつ建物の床面積の10倍が上限の広さとなっています。一般住宅用地の特例では、200㎡を超える部分の土地の固定資産税額が3分の1となります。

これらの特例が適用できると、土地にかかる固定資産税は大幅に押さえられるので、土地が広い一戸建ての住宅でも、固定資産税は安くなりやすいです。

新築住宅の特例措置

建物に適用できる軽減措置としては、新築住宅の特例があげられます。この特例が適用できる住宅では、固定資産税が複数年にわたって2分の1となります。住宅用地の特例では固定資産税を計算する際に評価額が3分の1、または6分の1となりますが、新築住宅の場合は固定資産税額自体が2分の1となる点が特徴です。

この特例は住宅によって固定資産税の軽減措置を受けられる期間が異なります。住宅の要件ごとの軽減措置の期間は次の通りです。

  • 通常の新築物件:3年度分
  • 3階建以上の耐火または準耐火建築物:5年度分
  • 認定長期優良住宅:5年度分
  • 認定長期優良住宅で3階建以上の耐火または準耐火建築物:7年度分

一戸建てで3階以上の住宅は少ないので、基本的には3~5年程度、固定資産税の軽減措置が受けられると考えてよいでしょう。

一戸建ての固定資産税を新築と中古で比較

一戸建ての住宅でも、新築か中古かによって固定資産税の金額は異なります。そのため、一戸建て住宅の購入を検討しているなら、両方の場合で税額を計算しておき、いくらくらい固定資産税が違うのかを知っておくことが大切です。それぞれの違いを把握して、固定資産税がお得な住宅を選ぶことがおすすめです。

検証:新築と中古どちらの固定資産税が高いか

固定資産税を計算するには、まずは条件を確認しなければなりません。新築の場合の条件は、次のように定めます。

  • 土地の広さ:180㎡
  • 床面積:70㎡
  • 土地の評価額:1,000万円
  • 建物の評価額:2,000万円

次に中古の一戸建ての条件を、次の通りとします。

土地の広さ:180㎡
床面積:70㎡
土地の評価額:1,000万円
建物の評価額:1200万円

土地や床面積は同じ広さで、経年劣化を考慮しない土地の評価額は同じと考えてみましょう。建物は経年劣化する分を考える必要があるので、中古のほうが評価額は低いです。

固定資産税は土地と建物のそれぞれで計算し、合計することで最終的な納付額がわかります。まずは新築住宅の土地の固定資産税を計算すると、評価額に標準税率の1.4%をかけて14万円です。

ただし、200㎡以下の土地なので、小規模住宅用地の特例を適用して評価額は6分の1となり、約2万3,333円となります。これは中古住宅も同じです。

次に建物の評価額を計算すると、28万円ですが、新築住宅の場合は税額が2分の1となるので14万円、土地と合計すると約16万3,333円が固定資産税の金額となります。

中古住宅の場合は、軽減措置がないので、建物の評価額に標準税率をかけた16万8,000円が建物の固定資産税、土地分を足すと合計約18万3,333が固定資産税です。

結果:新築の方が固定資産税は安い!

上記の条件で計算すると、中古よりも新築のほうが年間約2万3,333円固定資産税が安いです。新築のほうが建物の評価額は高く、固定資産税も高額になりますが、新築の軽減措置が受けられる点で中古よりも安くなります。

上記のケースで考えるなら、新築の建物評価額が2,000万円、中古の建物評価額が1,000万円の場合に、固定資産税は同額となります。

通常の新築住宅の場合は、軽減措置は3年間受けられるので、3年で約7万円固定資産税が安いことになるでしょう。

一戸建てとマンションの固定資産税を比較

住宅による違いを知っておくことも大切であり、一戸建てとマンションでは固定資産税がどのように異なるのかも把握しておきましょう。住む家を買うと考えた場合は、新築か中古かだけではなく、一戸建てかマンションかで悩むことも少なくありません。

それぞれ住むメリットはあるだけに、どちらがよいか決めらないことも多いでしょう。一戸建てとマンションのどちらを購入するか悩む場合は、固定資産税額を参考にして、コストを比較してみることがおすすめです。

検証:一戸建てとマンションどちらの固定資産税が高いか

固定資産税を計算するために、まずは一戸建ての条件を定めていきます。

  • 建物構造:木造
  • 耐用年数:22年
  • 土地の広さ:180㎡
  • 床面積:70㎡
  • 土地の評価額:1,500万円
  • 建物の評価額:1,500万円

次にマンションの条件は次の通りとします。

  • 建物構造:鉄筋コンクリート
  • 耐用年数:47年
  • 土地の広さ:190㎡
  • 床面積:50㎡
  • 土地の評価額:1,300万円
  • 建物の評価額:2,000万円

ともに中古住宅と考え、新築の軽減措置はないとしましょう。この場合は新築の土地は、小規模住宅用地の特例を適用して3万5,000円、建物21万円の合計24万5,000円です。

マンションも小規模住宅用地の特例が適用できるので、土地は約3万333円、建物は28万円の合計約31万333円が固定資産税としてかかります。

結果:一戸建ての方が固定資産税は安い!

上記のケースで考えると、マンションよりも一戸建てのほうが固定資産税は安いです。これは建物構造ごとの耐用年数の違いや、土地と建物の価格比率が理由です。

マンションは鉄筋コンクリート造などの丈夫な造りになっていることが多く、これは長く使用できるので耐用年数が長くなっています。耐用年数は税制上の考え方であり、その建物の価値がなくなるまでにどれくらいの期間がかかるかを示す指標です。

つまり、頑丈で長持ちする構造ほど、建物の価値がなくなるまでの期間は長く、資産価値の目減りも少なくなります。そのため、評価額も高くなりやすいと考えましょう。

一戸建ての場合、構造はさまざまですが、木造のように鉄筋コンクリートよりも耐久度が低いと、固定資産税の評価額が低くなりやすいです。加えて、評価額も下がりやすいので、これによって固定資産税がマンションよりも安くなりやすいといえます。

一戸建てのほうが土地は広くなりやすいですが、軽減措置が適用できるなら、マンションとそれほど大きな違いにはなりません。

土地と建物の価格比率でみると、軽減措置が適用しやすい土地は一戸建てのほうが高いものの、建物は耐用年数の違いからマンションのほうが評価額は高くなりやすく、結果的に固定資産税の合計額は高額になりやすいでしょう。

固定資産税以外にかかる一戸建ての維持費

一戸建ての住宅にかかるコストは、固定資産税だけではありません。その他にも税金や費用がかかるので、これらも把握しておく必要があります。どのような費用があるのかを明確に知っておくことで、購入後のランニングコストがわかり、資金計画も立てやすくなります。

  • 都市計画税
  • 修繕費
  • 保険料

固定資産税以外の費用としては、これら3つがあげられるので、それぞれいくらかかるかを知って、コストを正しく把握しておきましょう。

都市計画税

都市開発や計画などを進めるために徴収される税金が、都市計画税です。これはすべてのエリアでかかるわけではなく、都市計画を実行するエリアで不動産を所有している場合に課税されます。標準税率は0.3%ですが、自治体によって異なることがあります。

そのため、一戸建ての購入予定エリアで都市計画税がかかるかどうかだけではなく、税率がどれくらいで都市計画税がいくらかかるかもチェックしておくことが大切です。

都市計画税も固定資産税と同じで、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。例えば建物の評価額が1,000万円で、標準税率の0.3%を適用するなら、都市計画税は3万円です。この場合は軽減措置を適用しないなら固定資産税は14万円であり、合計して年間17万円の税金がかかることは理解しておきましょう。

また、都市計画税も軽減措置の対象であり、土地に課税される場合は小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例が適用できます。小規模住宅用地では、都市計画税は3分の1に、一般住宅用地では3分の2となります。

ただし、新築住宅の特例は適用対象外です。軽減措置があるのはあくまで土地のみなので、建物部分は評価額に税率をかけた金額が、都市計画税になると考えましょう。

修繕費

家は時間が経過すると劣化していき、この修繕に費用がかかります。修繕費はどこを修理するか、どの程度の工事を行うかによって異なりますが、数十万円から高いと100万円以上かかることもあるでしょう。

また、大規模な工事をするフルリフォームやリノベーションなどでは、1,000万円以上の費用がかかることも少なくありません。同じ家に長く住み続けるには、修繕費をかけることが大切ですが、場合によっては大きな出費となってしまうことは理解しておきましょう。

新築住宅を購入する場合は、住んでから5年程度は特に修繕なしでも問題ないことが多いです。しかし、住宅の使用状況やメンテナンスの頻度次第では、早い段階で修繕が必要なケースもあることは理解しておきましょう。

また、中古住宅を購入する場合は、購入してすぐに修繕が必要になることもあります。購入後すぐに修繕の必要性があるかどうかは物件次第ですが、売主は買主がリフォームやリノベーションをすることを前提に、住宅を売ることもあります。

この場合、購入価格は安く済みますが、その後の修繕で多大な費用がかかることもあるので注意しなければなりません。中古住宅は安く買えるものの、新築より修繕費がかかり、場合によっては中古のほうがコストが高くなることもあります。

よりお得に一戸建てを買うなら、新築と中古の場合で修繕費を比較しておき、長い目で見てどちらのほうがコストが低いのかを考えておくことが大切です。

保険料

一戸建てに住むには保険料の支払いもあり、これもコストの1つとして考えておかなければなりません。加入するのは火災保険ですが、契約会社や契約内容により保険料がいくらかかるかは異なります。

平均としては年間1万円から1万5,000円程度が多いものの、より充実した補償を受けるには、相場以上の費用がかかることも少なくありません。特に地震などの災害からも補償を受けたい場合は、通常の火災保険に特約を付ける必要があり、保険料は高くなります。

建物の耐久性の面から、災害リスクに強いマンションのほうが保険料は高いですが、一戸建てでも少なからずコストがかかることは理解しておきましょう。

まとめ

一戸建ての住宅を所有していると、毎年固定資産税を支払う必要があります。場合によっては都市計画税も支払うことになるので、それぞれいくらかかるかは把握しておくことが大切です。固定資産税には軽減措置があるので、これが適用できるなら税額は安くなるでしょう。

また、固定資産税以外の費用もあるので、これらも含めてコストを計算しておくことが、一戸建てを購入する際には重要です。もし一戸建ての住宅に住んでいてコストが高いと感じるなら、売却してコストの安い家に住み替えるという方法があります。

住み替えを成功させるには、今住んでいる家を高額で売却し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。高額売却を目指すには、一括査定サイトで複数の不動産会社から査定を受け、各社の条件を比較しておくことがおすすめです。

イエウールなら一度に最大6社から査定を受けられるので、条件を比較しやすく、より高額で売却しやすい不動産会社をスムーズに見つけられます。売却すると固定資産税やその他のコストもかからないので、出費に困っている場合は売ることも検討するとよいでしょう。

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