一戸建ての固定資産税はいくら?相場や計算方法やシミュレーション

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一戸建てを維持するためのコストの一つに「固定資産税」があります。

この記事では、一戸建てにかかる固定資産税が「いくら」であるか、まず平均相場をお伝えした後具体的な固定資産税額の求め方や、築年数別・物件種別に固定資産税がいくらかシミュレーションしていきます。

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一戸建てにかかる固定資産税の平均相場は10~12万円

結論からお伝えすると、一戸建てにかかる固定資産税の平均相場は10~12万円ほどです。

実際のところ、固定資産税の税額は細かい要素によって変動するため確実に平均値がいくらかを算出することは難しいため、10~12万円という数字はあくまで一戸建ての固定資産税額の目安だと考えておきましょう。

固定資産税の税額が変わる主な要素としては、以下の要素があります。簡単に確認しておきましょう。

  • 築年数
  • 物件種別
  • 建築素材
  • 地価の変動

2,000~4,000万円程度の価格で一戸建てを購入した場合は、平均相場通りの固定資産税になることが多いでしょう。しかし、さらに高額な一戸建ての場合は相場より税額が高かったり、非常に築年数が経過している一戸建ての場合は相場より税額が安くなったりします。

つまり、ある程度の相場はあるものの、実際にいくらかかるかは住宅によって違うので、詳しく知りたい方はどのようにして固定資産税を計算するのかを知っておくことが大切です。

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一戸建ての固定資産税がいくらか計算する手順

より具体的に一戸建ての固定資産税がいくらか知るためには、自分自身で計算することをおすすめします。

一戸建ての固定資産税がいくらになるかを計算するときは、以下の計算式を使います。

固定資産税の税額 = 固定資産税評価額×(標準)税率

上記の計算式を基に、以下の手順で一戸建ての固定資産税がいくらか計算して求めていきましょう。

  1. 一戸建ての固定資産税評価額を確認する
  2. 固定資産税評価額に税率を掛け合わせる
  3. 条件が合えば軽減措置を適用する

それぞれの手順で、用語についてくわしく説明しながら固定資産税の税額を求めていきます。

手順1:一戸建ての固定資産税評価額を確認する

まずは、計算式にもある一戸建ての「固定資産税評価額」を確認します。

固定資産税評価額とは、土地や家屋の固定資産税を算出するための基準や指標となる価格のことです。国税庁ではなく、市区町村単位で各自治体が個別に定めています。また、固定資産税評価額は基本的に3年に1度「評価替え」が行われ、評価が変わります。

固定資産税評価額は、土地部分と建物部分に分かれており、目安として土地は不動産価格の約70%、建物は新築時の建築費の約60%ほどです。

固定資産税評価額を確認するためには、購入予定の一戸建てであれば中古の場合不動産会社に確認してもらうことが出来ます。新築の一戸建てを購入する場合は、建設完了後に自治体が実施している家屋調査を受けることではじめて固定資産税が算出されます。

既に一戸建てを保有している場合は、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書、もしくは管轄の市区町村で固定資産税評価証明書を発行してもらい確認することが出来ます。

※さらに詳しく知りたい方は、固定資産税評価額を調べる方法を解説する記事をご覧ください。

手順2:固定資産税評価額に税率を掛け合わせる

固定資産税評価額を確認することが出来たら、税率を掛け合わせます。

固定資産税の税率は、標準税率として「1.4%」が定められています。しかし、税率は各自治体によって異なります。参考までに、東京23区の固定資産税の税率は標準税率と同じ1.4%です。出来るだけ正確に、一戸建ての固定資産税がいくらか知りたい方は、管轄の自治体の固定資産税の税率を調べましょう。

概算で一戸建ての固定資産税がいくらか知りたい方は、手順1で確認した固定資産税評価額に標準税率の1.4%を掛け合わせましょう。

たとえば、一戸建ての固定資産税評価額が800万円である場合、標準税率の1.4%をかけた11万2,000円が1年あたりの固定資産税の税額となります。

手順3:条件が合えば軽減措置を適用する

計算式に当てはめ固定資産税の税額が出たら、最後に軽減措置を適用して「実際に支払う一戸建ての固定資産税がいくらになるか」を求めます。

適用条件を満たした場合、軽減措置を適用することで固定資産税の税額を安くすることが出来ます。軽減措置は土地・建物のそれぞれに対して適用することが出来ます。

以下の表を基に、それぞれの特例措置の適用条件と軽減効果を把握して、適用しましょう。

特例措置の種類適用条件軽減効果
【土地】小規模住宅用地の特例措置住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分土地部分の固定資産税が6分の1になる
【土地】一般住宅用地の特例措置住宅用地で200㎡を超える部分(かつ、上限が建物の床面積の10倍まで)土地部分の固定資産税が3分の1になる
新築住宅の特例措置床面積が50㎡以上280㎡以下の新築一戸建て住宅土地・建物合わせた固定資産税が一定年数の間2分の1になる

  • 通常の新築物件:3年度分
  • 3階建以上の耐火または準耐火建築物:5年度分
  • 認定長期優良住宅:5年度分
  • 認定長期優良住宅で3階建以上の耐火または準耐火建築物:7年度分

※参考:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

【築年数別】一戸建ての固定資産税がいくらかシミュレーション

一戸建ての固定資産税は、築年数によって変わります。築年数別に一戸建ての固定資産税がいくらかシミュレーションした結果、以下の表のような税額になります。

築年数年間の固定資産税額
新築91,000円
築5年113,600円
築10年95,200円
築15年75,000円
築30年56,500円

設定した一戸建ての条件や、補足事項は以下の通りです。

  • 一戸建ての条件
    • 土地面積:200㎡以下
    • 床面積:50㎡~280㎡
    • 購入価格:4,000万円(土地部分の価格3,000万円/建物部分の価格1,000万円)
  • 補足事項
    • 建物部分の評価額は、築年数経過に伴い(残存耐用年数/耐用年数)を掛けて計算 ※木造住宅の耐用年数22年(参考
    • 評価額は、土地部分は購入価格の70%・建物部分は購入価格の60%で計算
    • 土地面積・床面積はそれぞれ小規模住宅用地の特例措置・新築住宅の特例措置が適用される条件
    • 標準税率の1.4%で計算
また、具体的な計算手順は以下に示しています。数字は、新築一戸建てを購入した場合です。
固定資産税は土地と建物のそれぞれで計算し、合計することで最終的な納付額がわかります。 まずは新築住宅の土地の固定資産税を計算すると、評価額に標準税率の1.4%をかけて29.4万円です。 ただし、200㎡以下の土地なので、小規模住宅用地の特例を適用して評価額は6分の1となり、約4万9,000円となります。

一戸建ての固定資産税額=(A)土地部分の固定資産税額+(B)建物部分の固定資産税額

(A)
土地部分の固定資産税評価額=土地部分の購入価格×評価額の割合目安=3,000万円×0.7=2,100
土地部分の固定資産税額= 土地部分の固定資産税評価額×標準税率×小規模住宅用地の特例措置の軽減割合=2,100×1.4%×1/6=4.9

(B)
建物部分の固定資産税評価額=建物部分の購入価格×評価額の割合目安(※×係数)=1,000万円×0.6=600
建物部分の固定資産税額=建物部分の固定資産税評価額×標準税率×新築住宅の特例措置の軽減割合=600×1.4%×1/2=4.2

(A)+(B)=4.9+4.2=9.1万円

築年数が経過するほど一戸建ての固定資産税は安くなることが分かります。

ただ、新築の一戸建ては固定資産税の軽減措置が受けられるため、築5年の一戸建てと比較して22,600円も年間の固定資産税が安くなります。また、軽減措置は3年間適用されるため、3年間で67,800円も固定資産税が安くなります。

【物件種別】固定資産税がいくらかシミュレーション

固定資産税は、一戸建てとマンションという物件種によっても異なります。物件種別に固定資産税がいくらかシミュレーションした結果、以下の表のような税額になります。

ケース一戸建てマンション
新築を購入した場合91,000円142,300円 
中古(築10年)を購入した場合95,200円215,300円

設定した一戸建て・マンションの条件や、補足事項は以下の通りです。

  • 条件
    • 土地面積:200㎡以下
    • 床面積:50㎡~280㎡
    • 購入価格
      • 一戸建て:4,000万円(土地部分の価格3,000万円/建物部分の価格1,000万円)
      • マンション:4,000万円(土地部分の価格1,000万円/建物部分の価格3,000万円)
  • 補足事項
    • 中古の建物部分の評価額は、(残存耐用年数/耐用年数)を掛けて計算 ※木造住宅の耐用年数22年/鉄筋鉄骨造47年(参考
    • 評価額は、土地部分は購入価格の70%・建物部分は購入価格の60%で計算
    • 土地面積・床面積はそれぞれ小規模住宅用地の特例措置・新築住宅の特例措置が適用される条件
    • 標準税率の1.4%で計算

マンションより一戸建ての方が固定資産税額が安くなることが分かります。

特に、新築ではなく中古住宅を購入した場合の方が、一戸建てとマンションの固定資産税額に開きがあることが分かります。

これは建物構造ごとの耐用年数の違いが理由です。耐用年数は税制上の考え方であり、その建物の価値がなくなるまでにどれくらいの期間がかかるかを示す指標です。

つまり、頑丈で長持ちする構造であるマンションの方が、建物の価値がなくなるまでの期間は長く資産価値の目減りも少なくなります。そのため、評価額が高くなります。

固定資産税以外にかかる一戸建ての維持費

一戸建ての住宅にかかるコストは、固定資産税だけではありません。その他にも税金や費用がかかるので、これらも把握しておく必要があります。どのような費用があるのかを明確に知っておくことで、購入後のランニングコストがわかり、資金計画も立てやすくなります。

  • 都市計画税
  • 修繕費
  • 保険料

固定資産税以外の費用としては、これら3つがあげられるので、それぞれいくらかかるかを知って、コストを正しく把握しておきましょう。

都市計画税

都市開発や計画などを進めるために徴収される税金が、都市計画税です。これはすべてのエリアでかかるわけではなく、都市計画を実行するエリアで不動産を所有している場合に課税されます。標準税率は0.3%ですが、自治体によって異なることがあります。

そのため、一戸建ての購入予定エリアで都市計画税がかかるかどうかだけではなく、税率がどれくらいで都市計画税がいくらかかるかもチェックしておくことが大切です。

都市計画税も固定資産税と同じで、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。例えば建物の評価額が1,000万円で、標準税率の0.3%を適用するなら、都市計画税は3万円です。この場合は軽減措置を適用しないなら固定資産税は14万円であり、合計して年間17万円の税金がかかることは理解しておきましょう。

また、都市計画税も軽減措置の対象であり、土地に課税される場合は小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例が適用できます。小規模住宅用地では、都市計画税は3分の1に、一般住宅用地では3分の2となります。

ただし、新築住宅の特例は適用対象外です。軽減措置があるのはあくまで土地のみなので、建物部分は評価額に税率をかけた金額が、都市計画税になると考えましょう。

修繕費

家は時間が経過すると劣化していき、この修繕に費用がかかります。修繕費はどこを修理するか、どの程度の工事を行うかによって異なりますが、数十万円から高いと100万円以上かかることもあるでしょう。

また、大規模な工事をするフルリフォームやリノベーションなどでは、1,000万円以上の費用がかかることも少なくありません。同じ家に長く住み続けるには、修繕費をかけることが大切ですが、場合によっては大きな出費となってしまうことは理解しておきましょう。

新築住宅を購入する場合は、住んでから5年程度は特に修繕なしでも問題ないことが多いです。しかし、住宅の使用状況やメンテナンスの頻度次第では、早い段階で修繕が必要なケースもあることは理解しておきましょう。

また、中古住宅を購入する場合は、購入してすぐに修繕が必要になることもあります。購入後すぐに修繕の必要性があるかどうかは物件次第ですが、売主は買主がリフォームやリノベーションをすることを前提に、住宅を売ることもあります。

この場合、購入価格は安く済みますが、その後の修繕で多大な費用がかかることもあるので注意しなければなりません。中古住宅は安く買えるものの、新築より修繕費がかかり、場合によっては中古のほうがコストが高くなることもあります。

よりお得に一戸建てを買うなら、新築と中古の場合で修繕費を比較しておき、長い目で見てどちらのほうがコストが低いのかを考えておくことが大切です。

保険料

一戸建てに住むには保険料の支払いもあり、これもコストの1つとして考えておかなければなりません。加入するのは火災保険ですが、契約会社や契約内容により保険料がいくらかかるかは異なります。

平均としては年間1万円から1万5,000円程度が多いものの、より充実した補償を受けるには、相場以上の費用がかかることも少なくありません。特に地震などの災害からも補償を受けたい場合は、通常の火災保険に特約を付ける必要があり、保険料は高くなります。

建物の耐久性の面から、災害リスクに強いマンションのほうが保険料は高いですが、一戸建てでも少なからずコストがかかることは理解しておきましょう。

まとめ

一戸建ての住宅を所有していると、毎年固定資産税を支払う必要があります。場合によっては都市計画税も支払うことになるので、それぞれいくらかかるかは把握しておくことが大切です。固定資産税には軽減措置があるので、これが適用できるなら税額は安くなるでしょう。

また、固定資産税以外の費用もあるので、これらも含めてコストを計算しておくことが、一戸建てを購入する際には重要です。もし一戸建ての住宅に住んでいてコストが高いと感じるなら、売却してコストの安い家に住み替えるという方法があります。

住み替えを成功させるには、今住んでいる家を高額で売却し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。高額売却を目指すには、一括査定サイトで複数の不動産会社から査定を受け、各社の条件を比較しておくことがおすすめです。

イエウールなら一度に最大6社から査定を受けられるので、条件を比較しやすく、より高額で売却しやすい不動産会社をスムーズに見つけられます。売却すると固定資産税やその他のコストもかからないので、出費に困っている場合は売ることも検討するとよいでしょう。

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戸建て売却について知りたい方は、「【戸建て売却】戸建てを高く売却するための流れや準備を解説」という記事をご覧ください。

もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却の税金とは?所得税や住民税などの目安を知ろう」の記事をご覧ください。 また、「戸建て売却で築年数は価格に影響する!資産価値との関係を解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは7つ!損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。

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