空き家対策としてできること|国や自治体の取り組みも紹介

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日本で進行している空き家問題の解決を目指すには、所有者による対策が必要です。国でも問題解決のための対策は行っていますが、早期解決を目指すには、所有者自身の協力が必須といえます。

空き家対策としてすべきことや国や自治体が実際に行っている取り組みなどを知り、問題の背景や現状を把握して、空き家問題の解決を目指しましょう。

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個人が持っている空き家の対策

日本では空き家問題が進行しており、全国でも空き家率は年々上昇しています。空き家問題を解消するには、空き家を所有している個人が対策を考える必要があります。

空き家対策は国や自治体も行っていますが、問題をスムーズに解決するには、所有者自身が危機意識を持って取り組むことが大切といえるでしょう。個人が持っている空き家なら、次の方法で空き家問題への対策ができます。

  • そのまま貸す場合
  • リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合
  • 空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合
  • 解体して土地を活用する場合
  • 売却する場合

個人でできる空き家対策として重要なのは、なんらかの活用方法を考えることです。空き家を所有したまま放置せず、活用できる方法を考えて有意義に利用しましょう。

活用方法1:そのまま貸す場合

空き家といっても状態はさまざまであり、人が住まなくなってからそれほど期間がたっていなかったり、築浅の物件だったりするなら手を加えなくても住める場合があります。もしほとんど手を加えず、簡単な清掃のみで住めるようになるなら、賃貸住宅としてそのまま貸し出すことで活用できます。

賃貸利用することで、入居者から家賃を得ることができ、これが利益となるので所有者にはメリットとなるでしょう。

空き家は所有しているだけで維持費や管理のコスト、固定資産税などの税金がかかります。所有しているだけだとマイナスが続きますが、貸し出すことで家賃収入が得られ、これらのコストを相殺できるでしょう。

単にコストが相殺できるだけではなく、家賃収入で浮いた分は自身の収入になるので、経済的にプラスに働くことも多いです。賃貸利用する場合は、そのまま貸し出せるかどうか、物件の状態をチェックするだけではなく、そのエリアで賃貸需要が獲得できるかも確認が必要です。

貸し出しを初めても入居希望者がいないと、家賃収入は得られません。周辺に人がいない、あるいは賃貸物件を探している人がいないと、空き家を賃貸にしても入居者が現れない可能性があるので、借りる人がいそうかどうかは事前に確認しておきましょう。

活用方法2:リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合

空き家が多少老朽化していても、リフォームやリノベーションなどで修繕をすることで、十分に活用できます。修繕後の活用方法はさまざまであり、賃貸住宅として利用したり、自分の居住用の物件として使用したりしてもよいでしょう。

また、空き家ビジネスにも活用でき、住宅としての魅力が上がることで、さまざまな用途で使えるようになることは大きなメリットです。リフォームやリノベーションの内容にもよりますが、大がかりな修繕をするなら、新築のようにきれいな状態に戻せることもあるでしょう。

ただし、修繕をしてから活用を考える場合は、収支のバランスを考えておかなければなりません。特にビジネス利用や売却などで利益を得ようと考えているなら、かけたコストが回収できるかどうかをシミュレーションしておくことが大切です。

リフォームやリノベーションは大がかりなものほど高額な費用がかかり、場合によっては数百万円から1,000万円程度かかることもあります。修繕することでビジネス利用ができたとしても、最初にコストをかけすぎると、回収するのに何十年とかかってしまうこともあるでしょう。

自分で住むだけなら、生活に支障をきたさない程度の予算を使っても構いませんが、収益化を考えている場合は、お金をかけすぎないように注意しなければなりません。

活用方法3:空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合

空き家の所在地や間取り、状態によっては、ビジネス活用する方法もあります。空き家を使ったビジネスとしては、民泊やシェアハウス、カフェ利用などがあげられるでしょう。

外国人観光客が増加していることから、民泊の利用者は増えており、需要は拡大しています。そのため、民泊として定期的に貸し出すことで、宿泊代分の利益が得られ、それを物件の管理費などに回せるでしょう。

ただし、民泊として利用するには届出が必要であったり、宿泊者を募るために広告を作成したりするなどの手間があります。また、利用してもらうにはサービスの内容も考える必要があり、ビジネス開始までにかかる手間は多いでしょう。

シェアハウスとして活用することも1つの方法であり、これは賃貸利用する場合と似ています。シェアハウスの場合は、複数人がその家に住むことになるので、ある程度の広さが必要です。基本的には広めの一軒家が好ましく、マンションなどではシェアハウスが難しい場合があります。

シェアハウスとして利用するなら、複数人以上の入居者が募りやすいか、周辺需要を確認しておかなければなりません。また、シェアハウスの利用者は若年層が多いので、若い人が多いエリアかどうかもチェックしておくとよいでしょう。

ビジネスで活用するなら、店舗利用するという方法もあり、例えば空き家を利用してカフェを始めてもよいでしょう。古民家カフェなど、空き家や古い住宅を再利用して経営している飲食店も多く、これも空き家対策の1つといえます。

活用方法4:解体して土地を活用する場合

建物を土地付きで所有している場合は、建物は解体して土地のみ活用するという方法もあります。空き家の中でも放置し続けて老朽化が進んでいたり、そもそも築年数が古すぎたりして、建物にまったく価値がなくなっているということもあります。

建物の老朽化があまりにも進行していると、リフォームやリノベーションで修繕することも難しく、仮に直そうとしても、高額な費用がかかってしまうことも少なくありません。また、賃貸や売却などの利用でも、価値がないために買い手がつかないということもあります。

建物に価値がない、あるいは活用できない場合でも、解体して土地のみの利用を考えることで、不動産は活用できます。土地のみの活用方法はさまざまあり、例えば駐車場やプレハブ倉庫を作ったり、太陽光発電のためのパネルを設置したりしてもよいでしょう。

また、その土地に新築物件を建築し、それに住む、あるいは賃貸経営を始めるなどの選択肢もあります。土地のみで貸し出すという方法もあり、活用方法の選択肢は多いです。

土地を活用する場合は、土地利用において法的な制限がないか、その活用方法で周辺需要を獲得できるかなどを確認しておきましょう。土地によっては隣接する道路幅などの要件により、現在建っている家を取り壊すと、再建築ができないものがあります。

特に旧建築基準法で建てられた家は、現在の法律では建築不可の条件で建っているということもあるので、解体して物件を建て直そうとしている場合は注意しましょう。

また、土地を活用しても、必ずしも利益が得られるとは限りません。特に収益化を目指す場合は、どのような用途なら需要が獲得できるか、活用までにかかるコストと見込める収益を計算して、本当にプラスが出そうかなどの試算もしておく必要があります。

空き家は空き地を放置するのはもったいないですが、無理に活用しても利益が得られず、場合によっては損失が出ることもあるので注意しましょう。

活用方法5:売却する場合

活用方法が思いつかなかったり、活用自体の手間やコストをかけたくなかったりするなら、売却を考えてもよいでしょう。空き家は売却することで管理や維持のコストを免れることができ、かつ売却によって現金を手元に残すことができます。

自分が使わない空き家であっても、他の人なら活用方法が考えられる場合はあり、売り出すことで買い手がつくことも少なくありません。売却するならまずは不動産会社による査定を受け、仲介による売却の依頼を出しましょう。

空き家の状態や所在地にもよりますが、ボロボロで周辺に人が少ない場所にあると、仲介による売却では買い手がつかないこともあります。個人の買主を見つけることが難しいなら、不動産会社自身に買い取ってもらうことはできないか、打診してみてもよいでしょう。

不動産会社では自社買取を行っていることもあり、不動産会社との契約のみで売却が成立します。そのため、早いと1週間程度で売却が決まり、個人の買主を探すよりも期間は短く、確実に売れるでしょう。

もちろん、不動産会社による買取は、仲介による売却よりも価格が下がるというデメリットはありますが、通常では売却できない空き家が売れる可能性はあるので、試してみる価値はあります。

国による空き家の対策

空き家問題を解決するために、国でもさまざまな対策を打ち出しています。空き家対策は国土交通省が実施しており、代表的な施策としては次の3つがあげられます。

  • 空家等対策の推進に関する特別措置法
  • 空き家再生等推進事業
  • 空き家対策総合支援事業

どのような対策が取られているのかを知り、空き家問題を解決するために国が行っている取り組みを把握しておきましょう。

対策1:空家等対策の推進に関する特別措置法

空き家対策として制定された法律に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」というものがあります。これは特定の空き家に対して行政が介入して、修繕や取り壊しなどの勧告を行い、場合によっては行政執行を下せるというものです。

特定の空き家の対象となるのは、老朽化が著しく進んでいたり、倒壊リスクが高く、周辺住民に危険が及んだりする場合です。また、景観を著しく損ねる場合も対象となることがあり、長期間放置され、さまざまなリスクが持つ空き家が対象になると考えましょう。

特定の空き家と認められた場合は、市区町村などから空き家の補修など、現状を改善するように勧告されます。勧告に従わないと、固定資産税の軽減措置を解除され、税負担が増える場合があるので注意しましょう。

また、場合によっては強制的に補修や解体が実行され、その際にかかった金額が所有者に請求されることもあります。他にも罰金などのペナルティが科せられることもあり、これらを受けないためには、所有者は勧告に従い、速やかに対処しなければなりません。

対策2:空き家再生等推進事業

国土交通省では、空き家対策計画を策定している市区町村の自治体に対して支援を行う、「空き家再生等推進事業」を実施しています。これは空き家や不良住宅、つまり活用されていない不動産を活用したり、解体して取り除いたりすることで、地域の居住環境や利便性の向上を目指す取り組みです。

例えば使われていない空き家を活用して地域住民が交流できる施設にしたり、取り壊して土地を公園などにして活用したりすることがあげられます。この事業では空き家の活用や取り壊しを行う際に自治体が捻出する費用を、国が支援しています。

対策3:空き家対策総合支援事業

市区町村での空き家対策を推進するために、国ではさらに「空き家対策総合支援事業」も実施しています。これも空き家対策計画を策定している市区町村の自治体に対しての支援事業であり、空き家対策をするための協議会を設置していたり、民間業者と提携して問題の解決を務めたりしている自治体を支援するものです。

基本的には「空き家再生等推進事業」と同じで、空き家の活用や取り壊しなどの経済支援をするものです。「空き家対策総合支援事業」は「空き家再生等推進事業」とは別枠でもうけられた支援事業であり、国がより重点的に空き家問題の解決が必要と考えた地域は、両方の支援事業の対象になっていることもあるでしょう。

地方自治体による空き家の対策

国だけではなく、地方自治体でも空き家対策に取り組んでいます。空き家問題は日本全体で広がっていますが、特に地方部では空き家率が上昇しているところも少なくありません。都市部と比較すると、地方のほうが空き家率は高く、国の目が届きにくいところもあるでしょう。

そのため、空き家問題を解決するには、国が主導するだけではなく、地方自治体がそれぞれで対策を考えなければなりません。自治体ではどのような対策があるのかを知り、空き家問題への取り組みについて、さらに理解を深めていきましょう。

地方自治体は独自に対策を実施している

地方自治体で実施されている空き家対策は、自治体によって異なります。国が取り決めた大枠で問題の解決に取り組んでいますが、その詳細は自治体ごとに違うことは理解しておきましょう。

そのため、自治体によっては独自に空き家問題に対する条例を制定し、問題の解決を急いでいることもあります。積極的な自治体は国から支援を受けていることも多く、国からサポートを受けながら、空き家問題の対策を進めている自治体は少なくありません。

新宿区の対策

新宿区では、独自に「新宿区空家等対策計画」を策定しており、これによって空き家対策を進めています。新宿区の空き家対策とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもどづいた特定空き家の調査や現状改善の勧告に加えて、ごみ屋敷を解消するための取り組みもあげられます。

新宿区では空き家が増えているだけではなく、ごみ屋敷の問題もあり、住民からの苦情も少なくありません。これに対応するために、新宿区では住民からの相談や情報提供、苦情などを受け付ける相談窓口を設置しています。

空き家の適正な管理と空き家増加の抑制だけではなく、ごみ屋敷の解消にも努めていることが、新宿区ならではの対策といえるでしょう。

岡山県岡山市の対策

岡山県では、国からの支援を受けて空き家対策に取り組んでいます。自治体で空き家対策計画を策定するために、対象エリアの住宅の調査を行っています。該当するエリアにある空き家を特定し、目視による調査で老朽化の具合や危険度を判定して情報をまとめていることが特徴です。

空き家の老朽化や危険度を5段階でランク付けし、優先順位を決めてから空き家対策を実施しています。空き家対策の根拠となるのは「空家等対策の推進に関する特別措置法」であり、これを根拠に空き家の補修や取り壊しの勧告、行政執行などを行います。

岡山市では、これらの対策を実行するために、国の「空き家再生等推進事業」によって支援を受けていることも特徴です。つまり、自治体が主体となって空き家対策をしていますが、実際には国のサポートがあり、国と自治体が上手く連携して問題の解決を目指しているといえます。

まとめ

国や自治体でも空き家対策は行っていますが、問題を解決するには空き家の所有者自身が対策を考えることが大切です。空き家対策としてできることはさまざまあり、放置せずに不動産の活用方法を考えてみましょう。

活用方法に悩むなら、まずは不動産査定を受けて、空き家にどれくらいの価値があるのかを知っておくことがおすすめです。価値を知ることで売るかどうか、あるいは別の方法で活用するのかなどの判断がしやすくなるでしょう。

価値を正しく知るには、一括査定サイトを利用して、複数社からの査定結果を比較することがおすすめです。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられるので、査定結果を比較しやすいです。また、全国1,600社以上の不動産会社と提携しているので、幅広いエリアで利用できます。

空き家にどの程度の価値があるのかを知り、これを把握したうえで活用方法考えて、個人でも空き家問題への対策を進めていきましょう。

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