空き家を賃貸に出すメリットとデメリット|迷った場合の選択肢も紹介

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

所有している不動産が余っている場合は、空き家のまま放置せずに、別の方法で活用を考えることがおすすめです。空き家の活用方法はさまざまあり、その1つに賃貸に出すという選択肢があります。

空き家を賃貸に出すことで、得られるメリットは多いです。ただし、デメリットもあるので、この点には注意しなければなりません。メリットとデメリットや、賃貸に迷った場合の選択肢を知り、空き家の活用方法を考えていきましょう。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのイエウールがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

空き家を賃貸で貸すメリット

空き家は所有しているだけでもコストがかかるので、活用することがおすすめです。空き家の活用方法はさまざまありますが、選択肢の1つに賃貸があげられます。空き家を賃貸で貸すメリットとしては、次の4つがあります。

  • 家賃収入が得られる
  • 不動産を手放さなくて済む
  • 将来的に自分で住むことができる
  • 物件管理を任せられる

これらのメリットを把握して、空き家で賃貸経営をする魅力について知っていきましょう。

メリット1:家賃収入が得られる

賃貸経営をすることで、家賃収入が得られるというメリットがあります。空き家を所有しているだけでも湖底資産税やエリアによっては都市計画税、物件の管理費用などがかかります。家賃収入を得ることで、これらのコストを相殺でき、余った分は自分の利益になるでしょう。

賃貸の場合は長期間入居する人が多いので、一度入居者を獲得すると長期的に固定の収入が得られます。家賃をいくらに設定するかによって年間で得られる収入は変わりますが、仮に10万円とすると年間120万円の収入となります。

実際の利益は物件管理の各種費用を差し引いたものになりますが、安定して収入が増えるのは大きなメリットであり、資金に余裕が生まれやすいでしょう。

メリット2:不動産を手放さなくて済む

不要な空き家は売却して処分するという方法もありますが、賃貸なら活用しつつ不動産を所有し続けることができます。不動産は資産であり、持っていることで将来的に価値が上がる可能性もあるでしょう。

また、もしもの場合に備えて、少しでも形のある資産を残しておきたいと考える人もいます。売却するとまとまったお金が手に入りますが、その時点で不動産は手放さなければなりません。

しかし、賃貸に出すだけなら、入居者が退去するタイミングで賃貸経営をやめて、別の方法で活用することも可能です。一時的に賃貸経営をしてから売却することも可能であり、使い方次第では大きな利益が得られることもあるでしょう。

メリット3:将来的に自分で住むことができる

空き家を活用して所有し続けることで、将来的に自分で住めることもメリットの1つです。例えば転勤などで一時的にその家が不要になった場合は、売却してしまうと帰ってきたときに住む家を新たに探さなければなりません。

しかし、賃貸の場合は自分が戻ってくるタイミングで入居者が退去するなら、賃貸経営をやめて自分で住むことができます。

不動産を所有し続けることで、入居者がいなくなったタイミングで居住用の住宅とできるので、住む場所を確保しておきたい人にも空き家の賃貸利用はおすすめです。

メリット4:物件管理を任せられる

賃貸に出して誰かに住んでもらうことで、物件の管理を入居者に任せられることもメリットの1つです。誰も住まないと家は老朽化が進みやすく、少し放置しただけで一気に劣化してしまうことも少なくありません。

劣化を防ぐには定期的に空き家に行き、空気の入れ替えやメンテナンスをしなければなりませんが、これには手間がかかります。賃貸に出して誰かに住んでもらうことで、物件管理をその人に任せることができ、自分で管理をする手間が減らせるでしょう。

空き家を所有し続けたいものの、自分で管理する手間を避けたい人や、管理をし続けることが難しい人には、賃貸に出すことがおすすめです。

空き家を賃貸にする注意点

空き家を賃貸に出すことで得られるメリットはさまざまありますが、同時にデメリットや注意点もあります。賃貸経営を考えているなら、賃貸に出すことで起きる可能性がある、マイナスの効果についても把握しておくことが大切です。

  • 空室リスクがある
  • 初期費用がかかる
  • ランニングコストがかかる
  • 入居者トラブルが起きる

これら4つの注意点を頭に入れ、空き家の賃貸利用で発生するリスクについて理解を深めておきましょう。

注意点1:空室リスクがある

賃貸経営は入居者がいることで毎月家賃収入を得られますが、誰も入居していないと当然収入はありません。空室による金銭的なリスクは大きく、すぐに入居者が決まらないと、物件の管理や入居者募集の広告費などでマイナスが発生し、損をすることもあります。

また、当初想定していた収入が得られず、資金計画が狂ってしまうこともあるでしょう。空き家の種類にもよりますが、戸建てやマンションの1室で賃貸経営を考えているなら、入居者がいないと家賃収入はまったくありません。

収入が0か100となって極端な差があるので、空室リスクには注意しましょう。スムーズに入居者を獲得するには、賃貸経営を始める前に経営プランを念入りに練っておき、人が集められる確証を持ってから経営をスタートさせることが大切です。

注意点2:初期費用がかかる

賃貸経営を始めるには初期費用がかかり、これが高額になることもあります。かかる費用はさまざまですが、まだ物件を持っていない場合は、その取得費がかかります。他にも入居者を募集するための広告費や不動産会社に仲介を依頼する場合の手数料、その他建物の管理や修繕費などがかかるでしょう。

特に放置された期間が長かったり、築年数そのものが古かったりする空き家なら、賃貸経営を始めるにあたって、大規模なリフォームやリノベーションが必要な場合もあります。補修や修繕にかかる費用は物件によって異なりますが、多いと100万円以上、さらに多いと1,000万円以上かかることもあります。

そのまま賃貸経営を始められるくらいにきれいな状態なら問題ありませんが、そうではない空き家の場合は、賃貸経営を始めるまでに多額の費用がかかることは理解しておきましょう。

初期費用は事前に計算しておくことが大切であり、自己資金でいくら捻出できるか、また賃貸経営によってどの程度費用を回収できるかもシミュレーションしておくことがおすすめです。

注意点3:ランニングコストがかかる

賃貸経営を開始してからもランニングコストはかかるため、これも頭に入れておかなければなりません。主な費用は建物の管理や修繕費、固定資産税などです。賃貸経営の場合は、入居者はあくまで部屋を借りているだけで、建物そのものの所有権は貸主にあります。

そのため、所有者である貸主は物件管理の費用を支払う必要があり、固定資産税も納付しなければなりません。さらに入居者が退去した後は、次の入居者に貸すために、部屋のリフォームやハウスクリーニングを行います。

この費用も貸主の負担となり、賃貸経営を継続するにはさまざまなシーンでコストがかかることは理解しておきましょう。ランニングコストを捻出するには、家賃収入で得た資金をためておくことがおすすめです。

注意点4:入居者トラブルが起きる

入居者が決まったからといって、それで安心なわけではありません。その入居者がトラブルを起こし、その対応に追われることもあります。入居者トラブルはさまざまですが、入居者が近隣住民ともめたり、家賃の支払いを滞納したりすることがあげられます。

近隣住民ともめた場合は、物件の所有者である貸主が仲裁に入らなければならないこともあります。トラブル解決のために手間がかかることも多く、これは賃貸経営のリスクの1つです。

また、家賃の支払いが滞納すると、想定通りに収入が得られなくなります。入居者トラブルを回避するには、入居時に厳正な審査を行うことが大切です。入居者との契約前に自身で面談をしたり、不動産会社に任せて問題がなさそうかを判断してもらったりしてから、誰に住んでもらうかを決めましょう。

空き家を賃貸に出すときのコツ

空き家を賃貸に出すなら、スムーズに入居者を獲得し、かつトラブルを回避することが大切です。そのためのコツとしては、次の3つがあげられます。

  • 家賃相場を考える
  • ターゲット層を明確にする
  • 規約を作成する

これらのポイントを把握して、リスクやデメリットを回避して賃貸経営を始めましょう。

コツ1:家賃相場を考える

入居者を獲得するには、家賃相場を考え、そのエリアにふさわしい金額に設定することが大切です。相場よりも家賃が高いと入居者が入らず、空室によって収入がまったくなくなってしまいます。

反対に相場よりも下げると入居者は入りますが、収入も下がり、ランニングコストなどの支払いでマイナスが出てしまうこともあるでしょう。家賃の増額交渉は頻繁にできるものではなく、借主が了承しないことも多いです。そのため、最初から損のない金額に設定し、かつ無理のない範囲で家賃を上げておく必要があります。

家賃相場を知るには、不動産会社による査定を受けて物件の価値を知り、どれくらいが適正なのかを業者に相談してみるとよいでしょう。また、周辺にある賃貸物件を調べて、似たような築年数や間取りの家が、どれくらいの家賃設定になっているかをチェックすることもおすすめです。

相場価格を意識して家賃設定をすることで、入居者を獲得しやすくなり、損なく家賃収入を得やすくなるでhそう。

コツ2:ターゲット層を明確にする

どのような層に向いた物件なのか、家の状態やエリアから考え、ターゲット層を明確にしておくことも大切です。賃貸に出す際には広告を出しますが、ターゲット層を把握できていないと、どのような情報を発信してよいのかがわかりにくくなります。

例えばターゲットが学生や単身者のサラリーマンになるなら、通学や通勤に適していることをアピールすると興味を引きやすいです。そのため、駅から近いなどアクセスのよさをアピールすると、入居者を獲得しやすいです。

ファミリー層や主婦層をターゲットにする場合は、周辺にスーパーがあるかや治安のよさ、日当たりのよさなどをアピールすることがおすすめです。どの層がターゲットになるかによって、広告で売り出すべきポイントも違ってきます。

コツ3:規約を作成する

入居者トラブルを回避するには、規約を作成することが大切です。規約は簡単にいえば賃貸住宅に住むにあたってのルールであり、なにをしてはいけないか、規約を破った場合はどのような処分になるのかなどを定めておきます。

規約を作成しておくことで、入居者トラブルがあった際にも対応しやすくなります。また、規約違反があるなら、罰金なども請求しやすくなり、これによって金銭的な被害を受けた場合でも補填できるでしょう。

空き家を賃貸にする流れ

空き家で賃貸経営を始めたいなら、どのような流れで賃貸に出すのかを知っておきましょう。

  1. 査定を受けて家賃を決定する
  2. 不動産会社と契約する
  3. 開業届を出す
  4. 入居者の募集をする
  5. 入居者と契約する

賃貸経営開始までの大まかな流れは、これら5つです。

STEP1:査定を受けて家賃を決定する

まずは不動産会社による査定を受けて、空き家の価値を把握します。その後不動産価値や周辺相場などを確認し、家賃を決定しましょう。いくらで貸すのかを決めておくことで、賃貸経営でどれくらいの利益が出るのかを計算できます。

賃貸経営では収入が得られるだけではなく、支出もあることから、事前のシミュレーションは必須です。家賃は経営開始にかかる初期費用やランニングコストを計算して決め、入居者を獲得でき、かつ利益が出る金額で設定することが大切です。

STEP2:不動産会社と契約する

入居者を募集する際には、不動産会社と契約することがおすすめです。不動産会社と契約することで、入居者募集や契約の仲介をしてもらえるので、手続きを簡略化できます。

不動産会社を利用すると仲介手数料や宣伝広告料がかかりますが、いくらかかるかは状況によって異なります。そのため、経営開始までのコストを正しく把握するには、事前に見積もりをもらっておくとよいでしょう。

複数社から見積もりをもらい、より好条件の不動産会社と契約することで、お得に賃貸経営を始めやすくなります。

STEP3:開業届を出す

賃貸経営をするなら、個人事業主として開業届を出す必要があります。開業届は税務署にて届け出ることができるので、空き家のあるエリアを管轄している税務署で申請しておきましょう。

開業届に必要な申請書類は、税務署の窓口で受け取れます。どの税務署が管轄になるのか、届け出の際に必要な書類や情報はなにかを確認してから、税務署へと向かいましょう。

STEP4:入居者の募集をする

入居者を獲得するには、賃貸物件として貸し出していることを発信していく必要があります。物件の宣伝広告は、不動産会社が行ってくれます。

よりスムーズに入居者を獲得するには、不動産会社が出している広告を見せてもらうことがおすすめです。もし自分が思うその物件の魅力が反映されていないと思うなら、その旨を伝え、広告の内容を変更してもらいましょう。

STEP5:入居者と契約する

広告を出し、入居希望者が現れたなら、契約を行います。契約時には審査をすることが大切であり、自分で面談をしたり、不動産会社や管理会社などに一任したりしてもよいでしょう。賃貸契約書を作成し、鍵の引き渡しなどを終えると手続きは終了です。

空き家は賃貸か売却かを相談してから決めたほうがよい

空き家を活用する方法はさまざまあり、賃貸経営をするだけではなく、売却を検討してもよいでしょう。賃貸に出すか売却するかを決める際には、一度不動産会社に相談しておくことがおすすめです。相談して空き家の状態を見てもらうことで、どちらを選ぶべきか適切なアドバイスをもらえるでしょう。

空き家を賃貸に出すことがおすすめな人

空き家を売却するより賃貸に出すことがおすすめなのは、次の特徴に当てはまる人です。

  • 不動産を手放したくない
  • 収益化を継続したい

使っていない空き家であっても、売却によって手放したくないと考えるなら、賃貸に出して活用することがおすすめです。手放したくない理由は人によってさまざまですが、将来に住む家を残したいという実際的な理由はもちろん、思い入れがあるから、親から相続した大切な家だからといった理由でも構いません。

また、売却によって一時的に資金を得るのではなく、継続して収入を増やしたい人も、賃貸経営がおすすめです。売却すると一度にまとまったお金が手に入りますが、その後収入は増えません。

賃貸に出す場合なら、まとまったお金は手に入らないものの、長期間にわたって固定の収入が得られます。すぐに現金が必要なわけではなく、手放す理由もないなら、賃貸経営を始めてみてもよいでしょう。

空き家を売却することがおすすめな人

賃貸利用はせず、空き家を売却することがおすすめなのは、次の特徴に当てはまる人です。

  • 家の管理が手間で処分したい
  • すぐに現金が必要

物件管理が面倒に感じる場合は、売却して手放したほうがよいでしょう。賃貸経営をすると、入居者がいる間は部屋の管理は任せられますが、物件全体の管理については貸主も考えなければなりません。

また、誰も住んでいない期間は自分で管理することになり、手間がかかります。売却するならこの手間は完全になくなり、時間的なコストは大幅に削減できるでしょう。

また、すぐに現金が必要で、できるだけまとまったお金が欲しい場合も売却が向いています。賃貸経営でも収入は得られますが、毎月少しずつしか現金は入ってきません。

加えて実際に利益が出始めるのは、賃貸経営を長く続けて初期費用やランニングコストを回収できてからです。すぐに現金が必要で、利益も上げたいという人は賃貸よりも売却が向いているでしょう。

賃貸か売却か迷う場合は専門家に相談しよう

空き家の活用方法で迷う場合は、専門家である不動産会社に相談することがおすすめです。不動産会社に相談することで、その空き家に合った活用方法をプロの観点からアドバイスしてくれます。

また、活用方法を考えるには、不動産会社による査定を受けて、空き家の価値を知っておくことも大切です。価値を知ることで売却するほうがよいのか、それとも賃貸のほうがメリットになるのかも判断してもらいやすくなるでしょう。

査定は不動産会社によって結果が違うことも多いので、複数社で比較することが大切です。一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社からの査定を受けられます。効率的に査定を受け、相談する不動産会社を探したい場合は、イエウールを利用するとよいでしょう。

まとめ

空き家を賃貸に出す場合には、メリットとデメリットの両方があります。そのため、両方を把握したうえで、自分の場合は賃貸に出すべきなのかどうかを考えましょう。

賃貸に出す以外の方法としては、売却も考えられます。空き家の状態によっては売却のほうがよいこともあるので、こちらも検討しておきましょう。どちらにすべきか悩むなら、不動産会社に相談してみることがおすすめです。

信頼できる不動産会社を探すには、一括査定を受けて各社の提示する条件を比較するとよいでしょう。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられます。また、全国1,600社以上の優良業者と提携しているので、信頼できる不動産会社も見つけやすいでしょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?