中古住宅を売りたいと思ったら知るべきことや売却成功のコツを紹介

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中古住宅を売りたいと考えたなら、どのような方法で売却するのかを考えることが大切です。方法によって、売却条件が違ってくることも少なくありません。また、売却の全体像を把握することも重要です。

中古住宅を売りたいと思ったときには、どのようなことを知っておくべきなのか、売却成功のコツから注意点まで含めて把握しておきましょう。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】特に気を付けたいことや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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中古住宅を売りたい人が知るべき流れ

新築であっても、誰かが住んだ時点で不動産市場では中古住宅として扱われます。そのため、今住んでいる家を売るなら、中古住宅の売却になると考えましょう。中古住宅を売りたいと考えたなら、売却の大まかな流れを知っておく必要があります。

  1. 自宅の査定をする
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 内覧の対応をする
  5. 購入希望者と契約して引き渡し

中古住宅を売る場合は、これらの流れで売却活動を進めていきます。

STEP1:自宅の査定をする

まずは売りたい自宅の査定をして、どれくらいの価格で売却できそうなのかを調べておきましょう。相場価格を把握していないと、いくらで売るとよいのかが判断できず、売り損を出してしまう可能性があります。

相場を調べる方法はさまざまありますが、おすすめなのは不動産会社から査定を受けることです。不動産会社による査定では、その住宅を3ヶ月程度で売却できる金額を教えてもらえます。

ただし、同じ中古住宅でも、査定を依頼する不動産会社によって提示される金額は異なります。そのため、相場価格を正しく判断するには、最低3社以上を目安に、査定を受けておくとよいでしょう。

不動産会社それぞれの査定結果を比較し、平均的な価格を知ることで、どれくらいの相場で取引できるのかが把握できます。不動産の査定にはネットでできる簡易査定と、不動産会社に住宅を見に来てもらう訪問査定の2つがあります。

まずはネットで簡易査定を受け、条件のよさそうな不動産会社を見つけて訪問査定をしてもらうという流れが一般的です。

STEP2:不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を見つけたなら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結することによって、仲介による売却活動を進めてもらえるようになります。媒介契約には3つの種類があるので、契約ごとの特徴の違いを知っておきましょう。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできるできないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間行政指導では3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

不動産会社複数社と契約したいなら、一般媒介契約がおすすめです。一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、かつ個人でも買主を探して直接売買ができます。ただし、不動産会社が売却活動に積極的になりづらいといったデメリットもあるため注意が必要です。

一般媒介契約は人気エリアの中古住宅や、家の状態がよく、築浅の物件などの場合におすすめといえます。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約できません。

しかし、その分契約した不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれるので、築年数が古かったり、家の老朽化が進んでいたりする中古住宅の売却に適しています。

専任媒介契約では個人で買主を探し、直接売買をすることも可能ですが、専属専任媒介契約の場合は、個人で買主を見つけても、不動産会社を通して契約しなければなりません。契約方法による違いを把握し、自分の場合はどれが適しているかを考えて媒介契約を結びましょう。

STEP3:売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだなら、本格的に売却活動を開始します。売却活動では、次のことを行います。

  • 売り出し条件の設定
  • 広告の打ち出し

まずは不動産会社と相談して、どれくらいの価格で売り出すのかを決めましょう。売り出し価格は後から変更もできるため、最初は高めの条件設定にしておき、売れないなら順次条件を引き下げることがおすすめです。

広告の打ち出しは、不動産会社が行ってくれます。自社サイトへ物件情報を掲載したり、チラシを配布したりと、広告の内容はさまざまです。これらの活動を行い、購入希望者が現れるのを待ちます。

STEP4:内覧の対応をする

購入希望者が現れたなら、スケジュールを調整して内覧の対応を行います。内覧対応は不動産会社に一任することもできますが、売主が立ち会うことも可能です。売主が立ち会っているほうが、どのような人が買いたいと思っているのかがわかり、安心して売却できるでしょう。

また、住んでいるからこそわかる魅力を伝えて、購入希望者にアピールすることもおすすめです。内覧では部屋を案内するだけではなく、物件のよいところを伝えて、いかに魅力的な住宅であるかもアピールしていきましょう。

STEP5:購入希望者と契約して引き渡し

内覧後に購入希望者が買いたいと申し出たなら、条件の交渉をして売買契約を結びます。契約締結後は、基本的に契約内容を変更することはできません。そのため、必要事項は契約前に確認しておき、口頭での約束はせず、すべて書面に残すようにしましょう。

売買契約を締結した後は、契約書にて定めたスケジュールで引き渡しを行います。特別な定めがない限り、決済と引き渡しは同日に行われます。この日までに引っ越しを済ませておき、スムーズに住宅を渡せるようにしておきましょう。

中古住宅を売りたい!価格はどうなるか

中古住宅を売りたいと考えるなら、どれくらいの価格で売却できるのかを把握しておくことが大切です。不動産の価格は流動的なものであり、常に固定されているわけではありません。中古住宅の価格変動が起きる要因としては、次の3つがあげられます。

  • 築年数
  • 家の状態
  • 周辺環境

これらの要因について詳細まで理解を深め、なにが原因で価格が変化するのかを知っておきましょう。

要因1:築年数

中古住宅は築年数によって価値が変動し、古いものほど資産価値は下がります。これは建物が経年劣化するからであり、1年ごとに価値が下がり、売却価格も安くなりやすいことは理解しておきましょう。

高値で売却したいなら、築5年以内の築浅のうちに売ることがおすすめです。新築で住んだばかりの家でも、住んだ時点で価値は下がりますが、まだまだ高値で売れる可能性は残っています。価格をそれほど重視しないなら、築10年程度で売却することも1つの方法です。

築10年を超えると、中古住宅の価値は新築時の約半分かそれ以下になっていることも少なくありません。しかし、購入希望者がいるなら売却は可能であり、交渉次第では相場価格で売れることもあります。

築20年以上経過すると、さらに価値は下がりますが、一定以上年数が経過すると資産価値の下がり幅は緩やかになります。そのため、築20年以上などの古い中古住宅の場合は、条件のよい買主が現れるのをじっくり待ち、売却を決めてもよいでしょう。

要因2:家の状態

中古住宅は物件ごとに状態が異なり、これによっても価格は変動します。同じ中古でも、新築同然のきれいな家なら高値で売りやすく、反対に設備の故障や老朽化の進行などでボロボロの家だと売却価格は下がりやすいです。

定期的にメンテナンスをしており、設備の補修をしている中古住宅なら、高値で売れることも少なくありません。家の劣化に対してリフォームやリノベーションを行っているか、こまめなメンテナンスできれいに使っているかによって、価値は変動すると考えましょう。

多少築年数が古くても、リフォームやリノベーションをして良好な状態を保てているなら、売却の条件はよくなりやすいです。

要因3:周辺環境

住宅そのものだけではなく、周辺環境などの外的な要因によって価格が変動することもあります。例えば新築当時は周辺になにもなかったエリアでも、都市開発によって商業施設ができるなど、利便性が高くなっている場合は中古住宅の価値も上がるでしょう。

これは建物そのものの価値が上がっているのではなく、その建物がある土地の価値が上がっていることが要因です。つまり、周辺環境の変化次第では、古い中古住宅でも価値が上がることがあります。

ただし、近くにあった施設が取り壊しになるなど、逆に不便になって地価が下がることもあるので、この点には注意が必要です。中古住宅は新築時から時間を経るごとに価値が変動しやすいので、さまざまな視点から価値の変化をチェックしておくとよいでしょう。

中古住宅を売るときのコツ

中古住宅の売却を成功させるには、売るときのコツを把握しておくことが大切です。売るときのコツとしては、次の4つがあげられます。

  • 相場価格を把握する
  • 不動産会社による買取を検討する
  • 値引き交渉に応じる
  • 複数の不動産会社で査定をする

これらのコツは高値で売却するのか、それとも短期間で売却するのかなど目的が異なります。コツごとの目的の違いを把握しながら、自分に合ったやり方で売却の成功を目指しましょう。

コツ1:相場価格を把握する

適正価格で売却し、売り損を防ぎたいなら相場価格を把握しておくことが大切です。不動産取引の相場を把握していないと、いくらで売るのが適切なのかわかりません。相場より安く売り出し価格を設定すると、素早く売却はできますが、安い価格でしか売れずに損をすることもあります。

相場価格を知っておくことで、適切な価格設定ができ、売り損や売れ残りを防ぐことができます。あまりに高く売り出し価格を設定すると、買い手がつかずに売れ残ることもあるので、これを回避するためにも相場の把握は重要でしょう。

相場価格を知るには、不動産会社による査定を利用したり、周辺で売り出されている物件情報を参考にしたりすることがおすすめです。特に周辺に売り出し物件が多いなら、間取りや築年数など条件の近いものを確認して、それがいくらで売られているかをチェックしましょう。

複数の物件の売り出し情報を参考にすることで、そのエリアの大体の相場価格がわかり、適正価格で売りやすくなります。

コツ2:不動産会社による買取を検討する

短期間で売りたいなら、仲介による売却ではなく、不動産会社による買取を利用してもよいでしょう。不動産会社によっては、自社で中古住宅や土地などの買取を行っており、仲介よりも短期間で売買が成立します。

これは個人の買主を探す仲介とは違い、買取では不動産会社自身が買主となるからです。つまり、不動産会社との条件交渉次第で契約が成立し、早いと1週間程度で売れることもあります。

買取の注意点としては、仲介による売却よりも価格が安くなりやすいことや、買取を行っている業者自体が少ないことがあげられます。売却の条件は仲介より下がるものの、短期間で確実に売れるので、転勤などで家を出る時期が決まっている人などにおすすめの方法です。

コツ3:値引き交渉に応じる

買主との交渉を長引かせずにスムーズに売りたいなら、買主からの値引き交渉に応じることがおすすめです。不動産売買では値引きを求められることが多く、これに応じないと買主が契約しないということも少なくありません。

値引きに応じ、相手が納得できる条件を提示することで、スムーズに契約の合意が取れるでしょう。値引きをして損をしたくないなら、売り出し価格を相場よりも高めに設定しておくことがおすすめです。

値引き交渉があることを念頭に置いて売り出し価格を高くすることで、値引きをしても損なく売却でき、理想とする価格で売れることもあるでしょう。

コツ4:複数の不動産会社で査定をする

不動産会社によって査定結果は異なるので、好条件で売却するには複数社から査定を受けておくことが大切です。効率的に査定を受けるには、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

一括査定サイトでは、物件情報を登録することで、一度に複数社から査定が受けられます。同時に査定が受けられるので効率的に条件を比較しやすいです。また、ネットでの査定なら24時間無料で受けられるので、手間をかけずに好条件で売れる不動産会社を探したい人におすすめのサービスといえます。

中古住宅を売りたいと思ったときの注意点

いざ中古住宅を売りたいと思ったときには、次の3つの点に注意しましょう。

  • ローン残債を確認する
  • 査定前のリフォームは不要
  • 売却にかかる費用を確認する

これらの注意点が把握できていないと、売却時にトラブルが起きたり、スムーズに売れなかったりする場合があります。

注意1:ローン残債を確認する

住宅ローンを組んで購入した家を売る場合は、ローンの残債を確認しておく必要があります。ローンを完済している、あるいは売却によって完済できる金額なら問題なく売却できます。しかし、売却価格でローンを完済できない場合は、売却自体が難しいこともあるので注意が必要です。

不動産の売却は、基本的には住宅ローンを完済していることが条件になります。そのため、完済していない場合は売却価格によって一括返済する必要があり、これができない場合は金融機関から売却の許可が下りないこともあるでしょう。

もちろん、ローン残債がある場合でも、住み替えローンを利用したり、ダブルローンを組んだりするなどで、買い替えは可能です。ローン残債によって取るべき選択肢が変わるので、売却前にはローンがどれくらい残っているかを確認してから、売却計画を立てましょう。

注意2:査定前のリフォームは不要

リフォームをすることで売却価格が上がることはありますが、査定前に行う必要はありません。リフォームをしても査定結果には反映されないので、実施するなら内覧前などがおすすめです。

また、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。つまり、かけた費用を回収できず、売却によって損失が出てしまうこともあります。売却前にリフォームをするなら、費用分でマイナスが出ないように、必要最低限の箇所のみ実施することがおすすめです。

注意3:売却にかかる費用を確認する

中古住宅を売却するにはさまざまな費用がかかるので、これも事前に確認しておきましょう。売却にかかる主な費用としては、次のものがあげられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記の登録免許税

仲介手数料は法律によって上限が決まっており、400万円以上で売却するなら「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限価格となります。上限の範囲内なら不動産会社が割引してくれることもあるので、売買契約締結時に、仲介手数料がいくらになるかを確認しておくとよいでしょう。

売買契約書を作成する際には契約金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があり、この費用が印紙税です。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

契約金額によっていくらかかるかは異なりますが、2022年3月31日までに売却するなら、本軽減税率が適用されます。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際には登録免許税がかかります。

登録免許税は不動産1個に対して1,000円であり、例えば土地と建物両方の抵当権を抹消するなら、合計2,000円です。抵当権の抹消は自分でもできますが、手続きが面倒な場合は司法書士に依頼して代行してもらうこともできます。

この際には司法書士への報酬も必要であり、1~2万円程度の費用がかかることが多いです。これらの費用を把握しておき、売却時にかかるコストを計算しておきましょう。

中古住宅を売りたいときの不動産会社選び

中古住宅を売りたいなら、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産の売却は、不動産会社選びによって成功するかどうかが変わるといっても過言ではありません。中古住宅の売却を成功させるためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

あなたにとってよい不動産会社を見つけることが大切

中古住宅の売却を成功させるには、自分にとってよい不動産会社を見つけることが大切です。なぜなら、不動産会社によって売却の条件が異なることが多いからです。

これは不動産会社で得意分野が違うことが関係しています。好条件での売却を目指すには、中古住宅の売却に強みを持つ業者を探しましょう。

中古住宅の売却実績がない業者を選んでしまうと、なかなか売れなかったり、売却できても条件が悪かったりすることも少なくありません。少しでもよい条件で売却するためにも、不動産会社の見極めは重要だといえます。

よい不動産会社の見分け方

自分にとってよい不動産会社を見分けるには、次の方法を試しましょう。

  • 売却のプランを提案してくれる
  • 質問に素早く回答してくれる
  • 親身になって相談に乗ってくれる

不動産会社の担当者から、売却プランを提案してもらえるかどうかは重要です。プランを提案することはもちろん、それが現実的であり、かつ売主の利益が守られているかどうかを確認しておきましょう。不動産会社が得をするだけのプランを提案する業者だと、信頼度が低いので利用は避けたほうが無難です。

また、質問した際に、素早く回答してもらえるかどうかも重要です。すぐに明確な答えが返ってくるなら、豊富な専門知識があって信頼度は高いです。

親身になって相談に乗ってくれるかどうかも大切であり、わからないことや不安に思うことがあれば、どんどん相談してみましょう。相談に対して適切なアドバイスをくれるなら、信頼できるよい不動産会社といえます。

まとめ

中古住宅を売りたいなら、いかにして好条件で売却するかを考えましょう。売却を成功させるためには、中古住宅の売却に強く、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社から査定が受けられ、不動産会社ごとが提示する条件を効率的に比較できます。また、全国1,600社以上の優良業者と提携しているので、信頼できる不動産会社も見つけやすいです。

信頼度の高い不動産会社に売却のプランを相談し、専門家のアドバイスを受けながら中古住宅の売却成功を目指しましょう。

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