住宅の耐用年数とは?言葉の定義と実際に住める期間の違いを解説

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住宅の活用や売却を考える際には、耐用年数という指標を知っておくことが大切です。耐用年数は物件によって違うだけではなく、不動産の使用用途によっても異なります。

また、耐用年数にはさまざまな観点での指標があるため、これらも把握しておくことが大切です。耐用年数とはどのようなものかを知り、住宅を活用する、あるいは住む場合の参考にしましょう。

家を売ることを全般的に知りたい方は「家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知ろう」をご覧ください。

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住宅の耐用年数は何年くらい?

住宅には耐用年数というものが定められています。耐用年数にはさまざまな意味がありますが、建物そのものの寿命とイコールではないことは理解しておきましょう。

同じ不動産でも居住用か事業用か、あるいはどのような建物構造であるかによって耐用年数は違っています。基本的には居住用のほうが耐用年数は長くなります。これは税制上の政策によるものであり、居住用の住宅を売った際にかかる税負担を少なくするためです。

耐用年数は売却時の利益や不動産の取得費を計算する際に使用する指標でもあり、建物がどれくらい劣化して、会計上の価値が減ったかを調べるときに使用するものと考えましょう。

また、建物構造によって耐用年数が違うのは、頑丈な構造だとより長期間使用できると考えられているからです。居住用と事業用、建物構造別の耐用年数の違いを知り、基本的な理解を深めていきましょう。

木造一戸建て住宅は22年

木造の一戸建て住宅の耐用年数は、22年と定められています。これは22年しか利用できないわけではなく、会計上の使用限界の年数が22年と定められているにすぎません。

鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物と比べると、木造住宅は耐用年数が短いです。これは木造は水に弱く、雨漏りや配管トラブルなどで劣化が一気に進みやすいことが理由です。

また、鉄筋コンクリートなどと比べると、材質としての耐久性も木造は劣るといえるでしょう。より頑丈な建物構造のほうが耐久性は高いので、木造住宅は他の建物構造よりも耐用年数は短く設定されています。

分譲マンションは47年

分譲マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造であることが多く、この建物構造の場合は耐用年数は47年です。

鉄筋や鉄骨鉄筋コンクリートは耐久性が高いので、より長い耐用年数が定められています。そのため、長期にわたって利用できる、丈夫な建物であるといえます。

ただし、マンションであっても鉄骨造の場合は、鉄骨の厚みによって耐用年数が変わるので注意しなければなりません。鉄骨の厚みが3mm以下の場合は、19年が耐用年数です。

3mmを超え4mm以下の厚さなら、耐用年数は27年となります。もっとも耐用年数が長い鉄骨造は、4mmを超えている場合で34年です。

鉄骨造のマンションだと、鉄骨の厚み次第で耐用年数が変わるので、一度どれに該当するのか調べておくとよいでしょう。

3種類の耐用年数

住宅の耐用年数には、大きく次の3つがあげられ、それぞれで意味が異なります。

  • 法定耐用年数
  • 物理的耐用年数
  • 経済的耐用年数

そもそも耐用年数とは住宅の寿命を示すものではなく、減価償却をする際の指標として使われることがほとんどです。減価償却とは、該当する不動産を数十年かけて使用したと考え、使用した分を経費として毎年の会計に計上する考え方です。

減価償却できる資産とは、1年で使用できるものではなく、数年や数十年かけて使用するものが多いので、複数年にわけて経費にすると考えましょう。数十年かけて使用し終えたとする指標が、耐用年数となります。

つまり、会計上の処理のために用いられるのが耐用年数であり、実際の建物の寿命とは大きくかけ離れている場合も多いことは理解しておきましょう。

ただし、法定耐用年数の種類によっては、実際の建物の寿命に近い場合もあります。それぞれの違いを把握して、住宅の耐用年数にどのような定義があるのかを知っておきましょう。

法定耐用年数

会計上の指標として使用されるのが法定耐用年数であり、これは減価償却をする際に用いられます。建物は数十年にわたって使用されるものであり、その不動産の利用限界を会計上の観点から定めたものが法定耐用年数です。

例えば木造住宅の耐用年数は22年といわれていますが、これは法定耐用年数による決まりであり、新築で購入してから22年で減価償却が完了するということになります。

減価償却の計算方法はさまざまありますが、仮に購入価格を単純に22年かけて経費計上すると考えるならば、4,400万円で購入した住宅は、以降22年にわたり毎年200万円ずつ経費にできます。

もちろん、居住用の住宅なら経費という考え方もなく、毎年会計をつけて帳簿を提出したり、確定申告をしたりする必要は基本的にはありません。

そのため、法定耐用年数は事業利用を考えている人に関係するものであり、個人の場合はそれほど気にしなくてもよいでしょう。個人に関係するのは、住宅を売却した際であり、不動産の取得を計算する際にも法定耐用年数を用います。

不動産取得費を計算する際の法定耐用年数

まず不動産を売却すると、そのときに得た利益に応じて所得税や復興特別所得税、住民税がかかります。売却によって得た利益は譲渡所得と呼ばれ、次の式でプラスが出ると、課税対象になります。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用-特別控除など

ここで注目したいのが、不動産の取得費です。不動産の取得費は売却した不動産を購入した価格やリフォームなどにかかった費用、購入時の仲介手数料などさまざまなものが計上できます。

しかし、実際に取得費を考えるには、その建物の経年劣化した分を考慮に入れる必要があり、ここで減価償却の考えが登場します。つまり、取得費は購入価格から建物を使用(消費)し、劣化した価値分を差し引いたものになるといえるでしょう。減価償却の際には、次の式を用います。

  • 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は耐用年数によって定められているので、建物構造別に決められたものを使用します。

物理的耐用年数

その建物の躯体(くたい)や構成材が物理や化学的な要因によって劣化し、限界とされる性能を下回る年数が物理的耐用年数です。簡単にいえば、その建物が必要とする性能を発揮できなくなるまでの年数が、物理的耐用年数と考えてよいでしょう。

物理的耐用年数は建物構造の限界を示す定義であるため、住宅の寿命と近い位置にあります。つまり、物理的耐用年数を迎えた住宅は、構造上の限界が来ていると考えられ、取り壊しや修繕などを検討したほうがよいといえます。

実際にどれくらいの期間使用できるかは建物構造はもちろん、使用している構成材によっても異なり、定義としてはやや曖昧な部分もあるので注意が必要です。例えば一般的な鉄筋コンクリート造の住宅なら、補修不要期間は30年とされており、30年間は修繕しなくても必要な性能が維持されると考えられています。

補修を行った場合でも構造上の限界はあり、その期間が65年です。つまり、一般的な鉄筋コンクリート造の建物は補修をしても65年で性能限界を迎えることになります。

最新の鉄骨鉄筋コンクリート造はさらに物理的耐用年数は長く、例えばこの構造の高層ビルだと補修不要期間は100年といわれています。さらに補修をした場合の限界は200年と想定されており、その構造や使用されている構成材の耐久性の高さがわかるでしょう。

経済的耐用年数

耐用年数には経済的な観点から見たものもあり、これは経済的耐用年数といわれています。経済的耐用年数は、その建物を継続して使用するためにかかる補修や修繕などの費用が、建物の改築費用を上回る年数を指します。

つまり、改築するよりも、継続使用するほうがコストが高くなってしまうまでの年数であり、経済的に見て建物の価値がなくなるまでの年数といえるでしょう。改築費用よりも補修や修繕費などのほうが高くなってしまう場合は、不動産価値で見るとマイナスです。

いわば補修や修繕にお金をかけると、不動産の価値に見合わず損をするといえるので、経済的耐用年数を迎えてしまうと、金銭的なデメリットは大きいでしょう。

経済的耐用年数には明確な指標はなく、建物構造はもちろん、建物の使用状況によっても異なります。そのため、建物に価値がなくなるまでの期間は構造ごとにある程度決まっているものの、実際にはメンテナンス状況で多少期間が左右されると考えましょう。

実際どれくらいの期間まで住宅に住むことができるのか

各種耐用年数はあくまで指標であり、建物の寿命にはまったく関係のないものもあります。そのため、実際にどれくらいの期間その住宅に住むことができるのか、判断がつかないという人もいるでしょう。

耐用年数は建物そのものの寿命を表すわけではないので、これを超えて住み続けることは可能です。いつまでその住宅に住むかを考える際には、耐用年数ではなく次の指標を目安にすることがおすすめです。

  • 住宅内設備の寿命がくるまで
  • リフォームできない箇所が出てくるまで
  • 不動産市場で取引価値がなくなるまで

これらの目安を参考にして、いつまでその住宅に住み続けられるのかを考えてみましょう。

住宅内設備の寿命がくるまで

その住宅に住み続ける目安としては、住宅内の設備に寿命がくるまでという考え方があります。住宅設備に寿命がきて、故障や不具合が発生し始めたなら、住み替えを検討するとよいでしょう。

住宅設備は補修や修繕が可能であり、これを行うことで設備は元通りになり、これまで通りの生活を送ることは可能です。しかし、修理には手間とお金がかかり、場合によっては高額な費用になることも少なくありません。

つまり、設備の補修にお金をかけると、経済的な損失が生まれる場合があるので、補修に費用をかけずに売却し、売却価格によって住み替えを検討することも1つの選択肢です。住宅設備が寿命を迎えていると、売却時の価格は下がりますが、価値がまったくなくなるわけではありません。

住宅設備の不具合を理由に値引きをするなら、十分買い手はつくでしょう。どの設備か、使用状況やメンテナンス状況がどの程度かによって異なりますが、大体10~15年程度で寿命を迎える設備は多いです。

新築の場合は住み始めて10年程度で各種設備が寿命を迎えることも多いので、この時期に一度住み替えを検討してみるとよいでしょう。

リフォームできない箇所が出てくるまで

住宅設備に問題が出てきても、リフォームをすることで補修はでき、これまで通りに住み続けることは可能です。しかし、何度もリフォームをしていると、リフォーム自体ができないほどに劣化することがあり、これも別の家への住み替えを考える目安の1つです。

リフォームの内容や箇所、住宅の劣化具合によって異なりますが、新築住宅なら住み始めてから20~30年程度でリフォームできない箇所が出てくる可能性があります。

例えば構造上、手が加えられない部分が劣化したり、何度もリフォームしたことでその周辺の柱や躯体が傷んだりしている場合は、それ以上のリフォームを行うことはできません。

また、建物構造によっては、最初のリフォームでつまづくこともあります。特に水回りはリフォームに制限が出ることもあり、水回りのリフォームとともにレイアウトを変更したいと考えても、配管の位置によっては場所の移動ができないこともあるでしょう。

繰り返しリフォームをして、これ以上補修ができない場合はもちろん、希望するリフォームが実現できない場合も、住み続ける期間の限界として考えておくことがおすすめです。

不動産市場で取引価値がなくなるまで

同じ住宅に長く住み続けることで、住み替えのコストや手間は省けます。そのため、気に入っている住宅なら、不動産市場で取引価値がなくなるまで、長期間住み続けてもよいでしょう。

不動産市場での取引価値は、主に住宅の築年数によって変動します。築浅の物件は価値が高いとされており、1年経過するごとに価値はどんどん下がっていきます。

不動産市場では、戸建ての場合は築20年程度で取引価値がほとんどなくなるとされており、マンションの場合は築30年以上が目安です。さらに年数を重ねると価値は下がりますが、一定期間を超えると価値の減少幅は緩やかになります。

そのため、築年数を気にして早く売らなければならないということはなく、築20~30年以上経過しているなら、いつ売ってもそれほど条件が変わらないということもあるでしょう。

ただし、住宅の状態次第では、築年数に関係なく取引市場で無価値とされることもあるので、売却を視野に入れるならメンテナンスはしておかなければなりません。

不動産市場で取引価値がなくなったとしても、売却してまったく現金化できないとは限らず、多少なりとも値がつくことはあります。つまり、取引価値がなくなるとは、築年数から見る市場価値がほぼ0になる状態といえ、大体築30年以上が目安と考えてよいでしょう。

耐用年数より長く住宅に住むためには

住宅は住み方次第でいつまで住めるかは異なり、工夫すると耐用年数を超えても問題なく生活できます。しかし、使い方次第では耐用年数を迎える以前に住みづらくなったり、実際に生活することが困難なほどに劣化する場合もあるでしょう。耐用年数以上住み続けるには、次の2つのポイントを押さえることが大切です。

  • こまめにメンテナンスする
  • 定期的に専門家に住宅診断をしてもらう

これらを意識して、長く住むための努力を行うことで、耐用年数を超えても、その住宅に住み続けることができるでしょう。

こまめにメンテナンスする

同じ家に長く住み続けるには、こまめにメンテナンスをしておくことが大切です。メンテナンスは日常的にできる掃除はもちろん、定期的にリフォームをしておくことも重要でしょう。住宅設備はどれだけ丁寧に使っていても経年劣化するので、一定期間が経過したならリフォームをする必要があります。

リフォームが必要な期間は使用状況やメンテナンスの状況によって異なりますが、場所別の目安の時期は次の通りです。

箇所リフォームがおすすめの時期
壁や床の張り替え10~15年程度
水回りのリフォーム10~20年程度
窓や建具の交換20~30年程度
外壁の補修や塗装10~20年程度
屋根の塗装10年程度
屋根のふき替え20年程度

こまめにリフォームを行うことで、快適な生活環境を維持できるだけではなく、より住宅が長持ちしやすくなります。日々の掃除や丁寧な使い方を心がけることで、住宅は長持ちするので、メンテナンスの意識は高く持ち、こまめに手をかけるようにしましょう。

定期的に専門家に住宅診断をしてもらう

ホームインスペクションと呼ばれる住宅診断をしてもらうことも、同じ家に長く住み続けたいならおすすめです。住宅診断では建物の専門家が住宅の状態を詳細にチェックし、現状の様子を報告してくれるサービスです。

住宅診断でわかることは依頼内容によって異なりますが、基本的には住宅の劣化具合や各種設備などに不備がないか、不備がある場合はどのような工事が必要で、それにかかる費用がいくらなのかなどです。

また、現在不備が現れていない場合でも、数年後には補修が必要というケースもあり、これについても報告してもらえます。次に補修をすべきタイミングがいつか、そのときにかかる費用の目安はいくらかなども教えてもらえるので、メンテナンスをする際の参考になるでしょう。

住宅診断は定期的にしてもらうことがおすすめであり、大体10年に1回程度が目安です。さらにこまめにメンテナンスをしたいなら5年に1回程度と期間を短縮しても構いませんが、住宅診断では1回につき5~10万円程度の費用がかかるので、出費を計算して依頼する頻度を考えるとよいでしょう。

耐用年数を超えたら売却も視野にいれよう

住宅は耐用年数に関係なく住み続けることができます。しかし、耐用年数を超えると設備に不具合が起きていたり、補修に費用がかかりすぎるなどして、マイナスが出ることもあるでしょう。

そのため、耐用年数を超えたなら売却を視野に入れることがおすすめであり、新しい家に住み替えることがメリットになる場合も多いです。住み替えの際には、少しでも高く前の家を売ることが大切です。

好条件での売却を目指すには、一括査定サービスを利用して、依頼する不動産会社を慎重に選ぶことが重要といえます。

イエウールなら一度に最大6社から査定を受けられるので、不動産会社ごとの条件を比較しやすいです。また、全国1,600社以上の優良業者と提携しているので、信頼できる不動産会社を見つけやすい点も魅力です。

耐用年数を超えた住宅でも高値で売却できることはあるので、古い住宅の売却に強い不動産会社を見つけて、住宅の売却を成功させましょう。

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