駐車場経営にかかるコストはさまざまあり、その1つに固定資産税があげられます。固定資産税は駐車場に限らず、所有しているすべての不動産に対して課税される税金です。
そのため、駐車場以外の土地や建物などを所有している場合も固定資産税がかかりますが、駐車場の場合は特に税額が高くなりやすいです。駐車場の固定資産税が高くなる理由や節税の方法などを知り、税金への理解を深めていきましょう。
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なぜ駐車場の固定資産税は高いのか
そもそもなぜ駐車場に課税される固定資産税が高額なのか、この理由を知っておきましょう。固定資産税の金額について考える際には、その土地の使用用途をチェックすることが大切です。駐車場と住宅用地の場合で比較し、使用用途によってどのような違いがあるのかを理解していきましょう。
駐車場が高いのではなく住宅用地が安い
まず知っておきたいのは、駐車場の固定資産税が特別に高いわけではなく、あくまで住宅用地と比較した際に高く感じるということです。これは住宅用地の固定資産税額が、他の土地よりも安いことが理由です。
住宅用地とは固定資産税軽減の特例が適用されるため、駐車場よりも税額は安くなっています。住宅用地として認められるのは、居住用の土地として使用されており、かつその土地の上にある建物の総面積の10倍までの部分です。
つまり、住宅の10倍の大きさが、土地の大きさを超えない場合は住宅用地と認められ、固定資産税軽減の特例が適用されます。特例適用の有無によって固定資産税額は変わり、軽減措置があることで住宅用地の税額は安くなっていると考えましょう。
住宅用地の特例で軽減される固定資産税
住宅用地に適用される特例としては、「小規模住宅用地の特例」があげられます。これは住宅用地でかつ、住宅1つにつき、200㎡までの部分の土地が該当します。小規模住宅用地に該当する部分は、土地の固定資産税額は固定資産税評価額の6分の1です。
つまり、200㎡までの大きさなら、住宅用地と駐車場では、固定資産税額が6倍も違ってきます。さらに小規模住宅用地を超える範囲の土地は一般住宅用地となりますが、これにも軽減措置があります。
一般住宅用地の場合は、固定資産税は課税評価額の3分の1です。最低でも3分の1、最大で6分の1と固定資産税額が軽減されることから、住宅用地は駐車場よりも所有するコストが安くなります。
また、エリアによっては固定資産税だけではなく、都市計画税が課税されることもあります。住宅用地は都市計画税も軽減措置の対象であり、小規模住宅用地なら固定資産税評価額の3分の1、一般住宅用地なら3分の2が支払う税額です。
固定資産税に加えて都市計画税がかかるエリアでは、特に駐車場と住宅用地の税負担には違いが出るでしょう。
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駐車場の固定資産税の調べ方
実際にどれくらいの固定資産税がかかるのかを把握しておくと、駐車場を所有し続けるコストが計算できます。固定資産税を調べる方法は複数あるので、このやり方を知っておきましょう。税額の調べ方や計算方法を知っておくことで、どれくらいの固定資産税がかかるのかを把握できます。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、不動産ごとに定められた固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算します。固定資産税の標準税率は1.4％であり、「固定審査税評価額×1.4%」が納付する固定資産税額になると考えましょう。
ただし、税率は自治体によって変更できるため、必ずしも1.4％であるとは限りません。より正確に税額を計算するには、自治体ごとに定められている税率を確認しておきましょう。
また、都市計画税も標準税率は0.3%ですが、これもエリアによって異なることがあります。都市計画税も固定資産税と同様の方法で税額を計算するので、「固定資産税評価額×0.3%」が基本の計算式となります。
固定資産税評価額の確認方法
所有している不動産の固定資産税評価額がいくらかを確認するには、毎年市区町村から送られてくる固定資産税通知書や、税金を納付したことを証明する納税証明書を参考にしましょう。これらには不動産ごとの固定資産税評価額が記載されており、どれくらいの税金がかかるのかも書かれています。
固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者が課税対象ですが、通知書が送られてくるのは大体4～5月あたりです。自治体によって送付時期が異なるので、この点には注意しましょう。
また、固定資産税は3年に一度見直しがされ、評価額が変動して税額が変わることもあります。そのため、数年前の固定資産税通知書や納税証明書を参考にすると、現在の税額とは異なっていることもあるため注意が必要です。
より正確な評価額や税額を知るには、直近で受け取った通知書や納税証明書で確認することがおすすめです。
万が一のときは固定資産税証明書の発行
もし固定資産税の通知書や納税証明書を紛失してしまった場合は、市区町村の役場にて再発行を依頼して評価額を確認しましょう。ただし、納税証明書の再発行はできず、課税台帳の写しを発行してもらうことで、評価額などを確認できるという点は覚えておかなければなりません。
納税証明書はなくすと再発行ができないので、紛失しないように注意が必要です。課税台帳の写しを発行するには、市区町村の役場や市税事務所などで手続きを行います。
窓口にて課税台帳の写しを発行してほしいことを伝え、手続きを進めてもらいましょう。発行の際には1通300円の手数料がかかり、運転免許証などの身分証明書を提示する必要があります。
また、不動産の所有者以外が発行を依頼する場合は、所有者が作成した委任状も必要であるため、これは事前に準備しておきましょう。
簡単に調べるなら固定資産税路線価
固定資産税額がどれくらいなのかを簡単に調べるなら、固定資産税路線価という指標を用いる方法があります。土地には路線価が定められており、これは主要な道路に面する1㎡あたりの土地の価値を示すものです。
つまり、路線価に土地の面積をかけることで、大まかな固定資産税評価額がわかり、それに税率をかけると固定資産税額も概算できます。
固定資産税の路線価を調べるには、「全国地価マップ」というサイトがおすすめです。サイトにアクセスして「固定資産税路線価等」を選択し、表示された全国の地図で該当する地域を選びます。後は詳細な住所を調べ、その土地の路線価がいくらになっているかを確認しましょう。
路線価に土地の面積をかけると固定資産税評価額がわかるので、自分でも簡単に計算できます。ただし、土地の形状によっては路線価の計算が複雑になることもあるので、あくまで大まかな価値を調べたい場合に利用する方法と考えましょう。
【シミュレーション】駐車場に変えると固定資産税はいくらか
所有している土地を住宅用地から駐車場に変更する場合には、どれくらいの固定資産税がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。建物を取り壊して更地にし、駐車場に変更すると固定資産税は増額します。建物があった場合とはどの程度税額が変わるのかを知り、シミュレーションしてコストを把握しておきましょう。
土地の条件
まずは土地の条件を次のように決めます。
- 土地の面積:150㎡
- 土地の評価額:1,000万円
次の駐車場の施工内容を次の通りとします。
- センサー式停車機
- 外灯
- 屋根
- フェンス
これらは取得金額が10万円以上で、合計額が150万円以上だと償却資産とみなされて、固定資産税の課税対象となることは覚えておきましょう。シミュレーションでは合計額を200万円とし、固定資産税の課税対象とします。
また、固定資産税だけではなく都市計画税もかかる場合を想定し、固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％と仮定して計算してみましょう。
固定資産税のシミュレーション結果
上記の条件で、実際に固定資産税額がいくらになるかをシミュレーションしていきます。まず土地の評価額が1,000万円であり、駐車場設備が200万円となるので、固定資産税評価額の合計は1,200万円です。これに固定資産税と都市計画税の税率をかけて計算します。
固定資産税評価額を1,200万円とした場合は、固定資産税は1.4％をかけて16万8,000円です。また、都市計画税は0.3%をかけて3万6,000円となり、合計は20万4,000円です。
もし住宅用地で軽減措置の特例が受けられる場合と比較して、固定資産税の違いを確認していきましょう。土地の広さは150㎡なので、軽減措置で固定資産税は評価額を6分の1、都市計画税は3分の1にして計算できます。
また、駐車場設備も不要であり、この分の200万円を差し引くので土地の評価額である1,000万円のみで計算が可能です。この条件で計算すると、固定資産税は約2万3,000円、都市計画税は1万となります。
合計は約3万3,000円なので、駐車場にした場合と比較すると、約17万円も税額が違ってくるでしょう。これは住宅用地で計算した場合であり、更地ならこの限りではありません。
更地の場合は駐車場と同様に軽減措置の特例は受けられないので、駐車場と同様に固定資産税は高くなります。つまり、更地の場合は駐車場にしても駐車場設備の分固定資産税が上がるだけで、それほど大きな違いはないでしょう。
駐車場の固定資産税を節税する方法
住宅用地よりも駐車場は固定資産税は高くなりますが、方法次第で節税することも可能です。住宅用地よりも最大6倍程度高くなることから、駐車場は固定資産税を少しでも節税する方法を考えることが大切といえます。
- アパートなどの駐車場にする
- アスファルトで舗装する
- 駐車場設備にお金をかけすぎない
これら3つの方法で、駐車場にかかる固定資産税の負担を少しでも軽減しましょう。
方法1：アパートなどの駐車場にする
駐車場はそれ単体だと固定資産税が高いですが、アパートなど建物と一緒に使用することで税金は安くなります。同じ駐車場でも隣接するアパートや住宅などの駐車場にすることで、住宅用地の一部とみなされ固定資産税は安くなります。
隣地にアパートを所有しているなら、これを駐車場につなげられないか検討してみましょう。また、小規模な駐車場なら一部を取り壊して住宅を建てることでも、同様に軽減措置が受けられます。
駐車場の規模や所有する不動産、居住用の住宅が必要かどうかなどによって選択肢は変わりますが、建物とセットで利用すると、軽減措置の適用対象になることは覚えておきましょう。
方法2：アスファルトで舗装する
建物と一体ではなく、駐車場のみ利用する場合は、アスファルト舗装することを検討しましょう。むき出しの地面の駐車場とアスファルト舗装された駐車場では、固定資産税の納付額が違ってきます。
アスファルト舗装をすることで「貸付事業用宅地等」と認められると、200㎡までの部分の固定資産税評価額を2分の1にできます。舗装にはコストがかかるものの、固定資産税を節税できるので、長期的に見るとコスト削減ができる場合も少なくありません。
未舗装の駐車場を所有している場合は、アスファルト舗装を検討し、舗装にかかる費用や今後経営を続ける年数などを考えて実施するかどうかを決めましょう。
方法3：駐車場設備にお金をかけすぎない
駐車場にはさまざまな設備がありますが、これらにお金をかけすぎないことも大切です。駐車場設備にお金をかけすぎると、それらも償却資産とみなされ、固定資産税の課税対象となります。
償却資産と判断されるのは、取得費が10万円以上をかかるものであり、これらの合計が150万円を超えると、固定資産税も課税されると考えましょう。駐車場設備として考えられるものは、次があげられます。
- センサー式停車機
- 外灯
- 屋根
- フェンス
- アスファルト
これらの設備を導入する際には、費用が10万円を超えないか、超える場合は設備の合計額が150万円以上にならないかをチェックしておくことが大切です。仮に10万円超えの設備が複数あったとしても、合計150万円以上にならないなら、固定資産税はかかりません。
そのため、設備を充実させたい場合も、償却資産の合計金額に注意し、固定資産税の課税対象にならないぎりぎりの費用で設備を完成させることがおすすめです。
駐車場以外の選択肢
所有している土地が余っている際の活用方法は、駐車場を作る以外にも選択肢があります。
- 自分が住む家を建てる
- アパートやマンションなどの経営をする
- 土地を売却して現金化する
主な選択肢はこれら3つです。駐車場を作ることだけが土地活用ではないので、その他の選択肢も知り、自分に合った土地の活用方法を見つけましょう。
選択肢1：自分が住む家を建てる
もしその場所に住むことが可能なら、自分が住むために家を建てることも選択肢の1つです。更地だと駐車場と同様に固定資産税が高くなるので、そのまま放置すると所有するコストは高額です。
家を建てることで固定資産税の軽減措置が適用され、かつ住む場所も確保できます。現在別の場所に住んでいるとしても、所有している更地のほうが住みやすそうなら、そちらに住み替えをすることを検討してもよいでしょう。
選択肢2：アパートやマンションなどの経営をする
土地を活用して利益を得たいなら、アパートやマンションなどを建てて、賃貸経営するという選択肢もあります。賃貸住宅の経営を始められるだけの資金がある人におすすめの方法であり、アパートなどのほうが駐車場よりも多くの利益を得やすいでしょう。
賃貸経営を始めるなら、周辺で入居者需要を獲得できるかどうかを調べておくことが大切です。空室が生まれると収入がなくなり、支出が増えて損をすることもあるので、この点には注意しましょう。
入居者を順調に獲得できるなら、毎月固定で家賃収入が得られます。また、一度入居すると長く住む人も多いので、長期間にわたって家賃収入が得られることも魅力でしょう。
駐車場の需要がないエリアで、入居者が募れそうな場合は、賃貸経営を検討することがおすすめです。もし駐車場需要も一定数ある場合は、土地の一部を駐車場にして賃貸物件を建てると、固定資産税の軽減措置も受けられてさらにお得でしょう。
選択肢3：土地を売却して現金化する
土地の活用方法が思いつかない場合は、無理に活用せずに売却して現金化することもおすすめです。売却することですぐに現金化して資金を得られるだけではなく、固定資産税などの所有しているだけでかかるコストも削減できます。
土地を売却する際には不動産会社による査定を受け、相場価格を把握しておくことが大切です。相場をより効率的に知るには、一括査定サイトを利用して、複数社から査定を受けておくとよいでしょう。
不動産査定は業者によって提示する金額が違うので、最初の1社で決めてしまうと売却価格が下がり、損をすることもあります。これを防ぐためにも、複数社で条件を比較し、相場に近く信頼できる不動産会社に売却を依頼することが大切です。
一括査定サイトのイエウールは、一度に最大6社から査定を受けられるので、相場価格を効率的に調べやすいです。また、提携している業者は優良業者のみなので、信頼できる不動産会社を見つけて売却に臨める点も魅力でしょう。
まとめ
駐車場経営をしたいと考えているなら、固定資産税がいくらかかるかを把握しておく必要があります。駐車場利用する場合は、住宅用地よりも固定資産税が高く、最大で6倍ほど税額は違ってきます。
固定資産税が高く、コストに困るという場合は売却を検討することもおすすめです。好条件で売却するには、一括査定サイトのイエウールで複数社から査定を受けて、依頼する業者を探すとよいでしょう。
イエウールは全国1,600社以上の不動産会社と提携しているので、土地のみの売却や駐車場など事業用地の売却に強い不動産会社も探しやすいです。土地の活用方法は固定資産税などのコストも含めて考え、駐車場などの経営だけではなく売却という手段もあることは頭に入れておきましょう。