離婚で住宅ローンが残るから夫が住む?事前にどうなるのか知っておこう

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離婚した家に夫が住み続けることは可能ですが、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。住宅ローンが残っていると、夫が住み続ける際にはメリットだけではなく、デメリットもあります。

場合によっては住み続けないほうがよいこともあります。どのようなケースだと夫が住んでメリットになるのか、問題を解決する方法はあるのかなどを知り、住宅ローンに上手に対処しましょう。

離婚の財産分与で家をどうすれば良いか気になる方は、「離婚の財産分与で家はどうなる?財産分与の方法や流れを解説」をご覧ください。

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離婚で住宅ローンがあるとき夫が住み続けたらどうなる?

離婚で住宅ローンが残っているときの状況は、次の2つに分類できます。

  • アンダーローンのとき
  • オーバーローンのとき

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の価格を下回っている場合のことです。例えば、住宅ローンが1,000万円残っているときに、自宅の価格は2,000万円の状況のことです。一方のオーバーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の価格を上回っている場合のことです。例えば、住宅ローンが3,000万円残っているときに、自宅の価格は2,000万円の状況のことです。

離婚で財産分与をする時の「財産」とは、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も含めて考えます。なので、住宅ローンの残債も、基本的には財産分与の対象なのです。ただし、離婚後も住宅ローンの残債があるかは、自宅の売却価格によって変わってきます。

それぞれの状況で夫が住む場合、どうなるのか解説をします。

アンダーローンで夫が住む場合

次のような状況だと仮定して説明します。

  • 家の売却価格:2,000万円
  • 住宅ローンの残債:1,000万円
  • 貯金等の共有財産:500万円

普通、財産分与をする際は、家と貯金のプラスの財産総額2,500万円から、マイナスの財産である住宅ローンの残債1,000万円を差し引いた1,500万円を財産分与します。半々であれば夫と妻で750万円ずつになります。

この状況で、妻が家を離れて夫が住むとして考えてみましょう。

夫が住宅ローンの残債も含めて家を受け取り、500万円の共有財産を全て妻に渡したとします。それでも夫は、1,000万円のプラスの財産を得るわけなので、250万円分がオーバーです。

そこで、妻から夫へ250万円分の特有財産を補填として渡します。こうすれば、お互いに750万円ずつを受け取ったことになり、不公平は解消されます。

特有財産とは、夫婦の一方が婚姻前から持っている財産や婚姻中に自己の名義で得た財産のことです。民法第762条に定めされています。

オーバーローンで夫が住む場合

次のような状況だと仮定して説明します。

  • 家の売却価格:1,000万円
  • 住宅ローンの残債:2,000万円
  • 貯金等の共有財産:500万円

離婚で財産分与をする場合は、家の売却額1,000万円と共有財産500万円の合計1,500万円を、住宅ローンの返済にあてても500万円が残債となります。

しかし、売却額をもってしても残債がある場合は、借入の名義人が残債の返済を続けなければなりません。その理由は、金融機関は離婚の事実には関係なく、名義人及び連帯保証人に返済請求できるためです。

よって、オーバーローンの場合は、どちらかが住み続ける側が続けるのが一般的です。本来であれば家を離れる側にも、借入の名義人または連帯保証人として債務が残りますが、その債務を外す手続きに入ります。

妻が家を離れる場合には、住宅ローン返済の債務を外すために金融機関の了承が必要です。了承を得るために、夫が住宅ローン借入の名義人となり、離婚した妻とは別の新たな連帯保証人を立てる必要があります。

ただし、必ずしも了承してもらえるとは限らないため、住み続ける夫および、新たな連帯保証人の返済能力が審査されます。万が一受け入れられなければ、離婚後も双方に債務が残るため注意しましょう。

事情によっては、家を離れる側の妻が主債務者となる場合もあるかもしれません。その場合は、主債務者である妻に対して、夫が住宅ローンの返済分を家賃として支払う方法もあります。

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離婚後に夫が住み続ける場合のメリット・デメリット

住宅ローンが残っている家に、離婚後夫婦のどちらかが住み続けることは可能です。例えば夫名義の家に、離婚後に夫が住み続けることには問題はありません。ただし、この場合にはメリットとデメリットの両方があるため、この点は頭に入れておく必要があります。

住宅ローンが残った状態で、夫名義の家に離婚後夫が住み続ける場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのかを把握して、離婚後の不動産の扱いを考えていきましょう。

離婚して夫が家に住み続けるメリット

離婚後も引き続き夫が家に住み続けるメリットとしては、次の2つがあげられます。

  • 子どもの生活環境が変わらない
  • 新居を探す必要がない

もし子どもがいる場合は、夫婦のどちらかが引き取ることになります。夫が引き取る場合なら、子どもは同じ家に住み続けることになり、学区なども変わらないので転校の必要はないでしょう。

夫婦が離婚していることで生活環境に多少の変化はあるものの、学校生活などには影響を及ぼさない点は夫婦両方にとってのメリットといえます。

また、夫は新居を探す必要がなく、新居を探すための手間や費用が削減できる点もメリットです。同じ家に住み続けることで住宅ローンの支払いは必要ですが、これまでも夫自身が支払っているならそれほど問題はないでしょう。

新居を探す場合は、入居の際に敷金や礼金を支払ったり、新生活をスタートさせるために家具や家電などを準備したりして、高い費用がかかることも少なくありません。

また、新居を購入するなら住宅ローンを組む必要がありますが、住宅ローンが残った状態だと新たにローンが組めなかったり、組めたとしても支払いが厳しくなったりしやすいです。

同じ家に住み続けるなら、金銭的な負担がこれまでとほとんど変わらないので、家に残る夫には大きなメリットとなるでしょう。

離婚して夫が家に住み続けるデメリット

離婚後も夫が家に住み続けるデメリットとしては、次の2つがあげられます。

  • 妻の生活が苦しくなる可能性がある
  • ローン関係でトラブルになりやすい

夫名義の家に夫が住み続ける場合は、妻は新たに住居を探さなければなりません。これまでの住宅ローンの支払いも夫がしていた場合は、妻側に経済能力がそれほどない場合も多いです。

つまり、それほどお金がない中で新居を探したり、今後の生活費を捻出したりしなければならず、生活に困窮してしまうこともあるでしょう。離婚後に夫婦間で経済的な格差ができやすい点は、大きなデメリットといえます。

また、住宅ローンが残っている場合は、ローン関係でトラブルになりやすいです。例えば妻名義で夫が住み続ける場合は、基本的には妻がローンを支払い続けることになります。

しかし、妻が支払いをやめてしまうと、ローン滞納となって連帯保証人や連帯債務者に支払いの義務が回ってきたり、最悪の場合は強制的に家を売却されたりすることもあります。

ローンが残った状態で離婚するとさまざまなトラブルに発展しやすいため、これを防ぐためには離婚時に不動産を売却したほうがよい場合も多いです。

 

離婚の前に住宅ローンに関して確認すべきポイント

離婚時には夫婦で財産分与を行い、住んでいた家も分与の対象となることが多いです。離婚後のトラブルを回避するには、事前に次の3点をチェックしておきましょう。

  • 名義人が誰になっているか
  • 住宅ローンの残債
  • 現在の家の価値

これらのポイントを確認しておくことで、離婚後のトラブルを防ぎやすくなり、よりスムーズに財産分与が行えます。

名義人が誰になっているか

まずは家と住宅ローンの名義人が誰であるのかを確認しておきましょう。名義人が誰かによって、離婚後の家の扱い方や財産分与の内訳が変わることがあります。名義人のパターンとしては、次の3つがあげられます。

  • 夫名義
  • 妻名義
  • 夫婦の共有名義

夫名義と妻名義の場合は、離婚後にどちらが住み続けるのかが重要です。例えば夫名義の場合は、夫が住むなら特に問題はありません。これは妻名義で妻が住む場合も同じであり、名義人と住み続ける人が同じなら、問題はないと考えましょう。

注意が必要なのは、夫名義で離婚後に妻が住む場合や、妻名義で夫が住む場合です。この場合は基本的には名義変更が必要であり、住み続ける人を名義人にしておく必要があります。

ただし、銀行との交渉次第では、名義人以外が住むことを伝え、支払いはきちんとすることを証明できるなら、名義人以外が住んでも構わないとされる場合があります。

また、共有名義でローンを組んでいる、あるいは家を所有している場合も、基本的には住み続ける人へ名義変更をしておく必要があるため、この点には注意しましょう。

家の名義人は自由に売却ができますが、名義人以外はたとえ住み続けている場合であっても勝手に不動産の処分ができません。つまり、名義人が別の人になっていると、その人の一存で家を売却されてしまい、住んでいた人は住む家を失ってしまうということもあるので注意が必要です。

住宅ローンの残債

金融機関に問い合わせたり、ローン返済表などを確認したりして、住宅ローンの残債がいくらあるのかを確認しておくことが大切です。住宅ローンがある状態だと、離婚がしづらいこともあります。

もちろん、ローンが残っているからといって、必ずしも離婚できないわけではありませんが、離婚すると金銭的に苦しくなる場合もあるので注意が必要です。

例えば夫名義の家に離婚後妻が住み続ける場合は、基本的にはローンを完済していないと妻が住み続けることはデメリットになりやすいです。これは名義人である夫が支払いを拒否してしまうと、家を強制売却されたり、妻が支払いを肩代わりしたりする必要があり、金銭的な負担は大きくなるからです。

また、妻名義の家に夫が住むとして、名義人を妻から夫に変更したとします。この場合は、離婚後夫ひとりで住宅ローンを支払うことになり、経済能力次第ではこれができないこともあるでしょう。

住宅ローンの残債がない場合は、問題なく離婚できるため、離婚前にはできるだけ完済を目指したほうがよいでしょう。住宅ローンを完済している場合は、離婚時のトラブルも少なく、家をどのように扱っても基本的には問題ありません。

夫婦のどちらかが住み続けることはもちろん、処分するという選択肢もあります。また、不動産のまま財産分与をするなら、住み続けるほうに名義変更をしておくことで、将来的に家を処分したいとなった場合にも、スムーズに手放すことができるでしょう。

現在の家の価値

離婚前には、現在住んでいる家にどれくらいの価値があるのかを調べておく必要があります。特に住宅ローンが残っている場合は、家の価値を確認しておき、売却時にオーバーローンとなるのかアンダーローンとなるのかをチェックしておきましょう。

オーバーローンとは不動産の売却価格よりも、住宅ローンの残債のほうが高いことを指します。この場合は基本的には売却はできませんが、自己資金などで補填することによって、金融機関から売却の許可が下りることもあります。

アンダーローンは住宅ローンの残債が、売却価格よりも低い場合です。このケースでは家の売却によって住宅ローンを完済できるので、金融機関からも売却の許可が下りやすいでしょう。また、住宅ローンが完済でき、かつ売却価格で得た現金で財産分与ができるので、離婚時のトラブルも起きにくいです。

離婚前には家の価値を知り、オーバーローンとなるのかアンダーローンとなるのかを確認しておくことが大切です。アンダーローンの場合は問題ありませんが、オーバーローンの場合は、どちらの負担でローン返済を目指すのかなどを考えておく必要があります。

家の価値を調べるには、不動産会社から査定を受けましょう。査定額は不動産会社によって違うため、効率的に調べるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定サイトは不動産の情報を登録すると、一度に複数社から査定が受けられます。無料で利用でき、かつ数多くの情報を手に入れられるので、一括査定で賢く家の相場価格を把握していきましょう。

 

離婚後に夫が住み続ける以外の選択肢

住宅ローンが残っている場合は、離婚後に夫か妻のどちらかが住み続けることには、リスクがあります。そのため、リスクを回避するためには、住み続ける以外の選択肢を知っておくことが大切です。

  • 仲介で売却に出す
  • 任意売却に出す

住む以外の選択肢としては、売却があげられます。売却には仲介によるものと任意売却の2つがあり、それぞれで適したシーンや特徴は異なります。売却を選ぶ場合は、自分ならどちらの方法が適しているのかを考えておきましょう。

仲介で売却に出す

住宅ローンの残債と家の価値を調べてみて、家の価値がローン残債を上回るアンダーローンの場合は、仲介で売却に出すという選択肢が考えられます。アンダーローンの場合は金融機関から許可をもらうことで、仲介による売却が可能です。

不動産会社に仲介をしてもらい売却することで、市場価格で売ることができ、高値がつきやすいです。売却によって住宅ローンを完済できるので、離婚後にローンの支払いでもめることもないでしょう。

また、財産分与をする際にも、不動産で分けるよりは売却して得た現金で分けたほうがわかりやすく、トラブルにもなりにくいです。

仲介による売却は時間が3ヶ月から半年程度かかることが多いので、できるだけ早めから売り出しを開始することが大切です。売却までに時間がかかりやすいものの、高値で売りやすい点は大きな魅力でしょう。

少しでも高値で売ることで、ローンを完済しやすくなり、財産分与でお互いの手元に残る資金も多くなります。離婚後の生活を考えるなら、信頼できる不動産会社に依頼して、仲介で少しでも高く家を売却することがおすすめです。

任意売却に出す

家の価値よりもローン残債のほうが多いオーバーローンの場合は、任意売却という選択肢が考えられます。任意売却は、オーバーローンになっているだけではなく、住宅ローンの支払いが難しく、かつ3ヶ月以上滞納しているといった条件も必要です。

これらの条件を満たして金融機関から許可をもらうことで、オーバーローンであっても売却が可能となります。任意売却のメリットは、オーバーローンでも家を手放すことができ、ローン返済の負担を少しでも抑えられるという点です。

オーバーローンの状態で売るため、任意売却後もローン残債は残り、支払いは続けなければなりません。しかし、売却価格を残債に充当することで、支払額は大幅に減額できます。また、交渉次第でローン残債自体を引き下げてもらえることもあり、これは大きなメリットです。

離婚によって経済能力が下がったり、そもそもローンの支払いが難しかったりする場合は任意売却がおすすめですが、これによって生まれるデメリットもあるので注意しなければなりません。

任意売却をするには住宅ローンを3ヶ月以上滞納している必要があり、この時点で金融機関のブラックリストに載ってしまいます。ブラックリストに載ると、今後数年間ローンを組むことが難しくなったり、クレジットカードが作れなくなったりするリスクがあるでしょう。

また、任意売却は数ヶ月で売らなければならないという時間的な制限もあり、あまりに長期間売れないと競売にかけられて強制的に売却されます。競売は市場価格よりも安値で取引されるので、任意売却よりも売却後の残債が多く残りやすいです。

タイトなスケジュールで売却活動をしなければならない点はデメリットなので、任意売却が必要な場合には注意しましょう。

 

離婚時の住宅ローンに関する注意点

住宅ローンが残った状態で離婚するなら、次の3つの点に注意しましょう。

  • 公正証書を作成する
  • 連帯保証人になっている場合は代理人を立てる
  • 慰謝料や養育費とは分けて考えることも可能

これらの注意点を把握しておくことで、トラブルを防いで離婚しやすくなります。

公正証書を作成する

離婚時の取り決めは口頭で話し合うだけではなく、書面に残すことがおすすめです。書面に残す際には、法的な効力を持つ公正証書を作成するようにしましょう。公正証書は公証人が作成する法的な効力を持った書類であり、公証役場にて作成できます。

離婚時には公証人を交えて話し合いをし、各種取り決めの内容はすべて公正証書に記載しておくことが大切です。公正証書に記しておくことで、なにについて取り決めたかが明確になり、離婚後のトラブルを防ぎやすくなります。

また、仮にもめたとしても公正証書が裁判での有効な証拠となるので、トラブルも解決しやすいでしょう。住宅ローンが残った状態で、別名義の人が住む場合などはトラブルが起きやすいので、誰の家にするのか、今後住宅ローンはどちらが支払うのかなどは、公正証書にまとめておくことがおすすめです。

連帯保証人になっている場合は代理人を立てる

夫か妻のどちらかが、連帯保証人あるいは連帯債務者になっている場合は、代理人を立てるなどしてこれから外れておくことが大切です。万が一連帯保証人になったまま離婚してしまうと、名義人の支払いが滞ったり、支払いを拒否したりした際に、連帯保証人に支払いの義務が回ってきます。

これは自分がその家に住んでいないときでも同じであり、場合によっては住まない家のローンを支払いを求められることもあるでしょう。

連帯保証人から外れるには、保証会社などを代理人として立てたり、名義人にローンの借り換えをしてもらい、新規ローンで別の人を保証人にしてもらったりする方法があげられます。

離婚してからだと、連絡が取りにくくなってしまうことも多いので、連帯保証人から外れるなど、ローン契約における取り決めの変更がある場合は、離婚前に手続きを済ませておきましょう。

慰謝料や養育費とは分けて考えることも可能

離婚時には財産分与について考える必要がありますが、ここで知っておきたいのが、財産分与で受け取れる資産と慰謝料や養育費は別で考えるということです。

例えば財産分与で不動産や家を売却して資産を受け取ったとしても、相手方に非があったり、子供のためにお金が必要だったりする場合は、別途慰謝料や養育費を請求できます。

財産分与と慰謝料などはそもそも考え方が異なるので、分けて考えるようにしましょう。また、財産分与の対象となるのは、あくまで資産であり負債は対象外です。

つまり、ローン残債がある場合でも、残債が名義人以外に回ってくるということはなく、現金や不動産、慰謝料や養育費など、資産となるもののみ分与や請求の対象となります。

 

まとめ

住宅ローンが残った状態で離婚する場合は、夫名義の家なら夫が住むのは特に問題ありません。しかし、ローンが残っていると、ローン返済の義務は続き、場合によっては金銭的に苦しくなってしまうこともあるでしょう。

また、妻名義で夫が住む場合には、ローン関係でのトラブルも多いので、注意しなければなりません。離婚時のトラブルを避けるには、家を売却してしまい、現金を財産分与することがおすすめです。売却する際には、事前に家の価値を知る必要があり、これには一括査定サイトを使うとよいでしょう。

一括査定サイトのイエウールは、一度の情報登録で最大6社から査定を受けられます。また、登録している不動産会社は全国1,600社以上と多く、優良業者のみと提携しているので信頼度は高いです。家の価値を正しく知って高値で売却することで、ローンを完済しやすく、離婚時のトラブルも回避しやすくなるでしょう。

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