住み替えローンの仕組みや特徴を解説|住み替え時の選択肢も紹介

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家を買う際にはローンを組んで融資を受け、その資金によって購入するということが多いです。一般的なのは住宅ローンですが、実は住み替えローンを利用するという選択肢もあります。

住み替えローンを利用するなら、どのような特徴なのかを知っておくことが大切です。住み替えローンならではの特徴や仕組み、注意点などを知り、賢くローンを利用して家を購入しましょう。

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住み替えローンとは?

家を購入する際には、通常の住宅ローンを利用するだけではなく、住み替えローンを使うという方法もあります。住み替えローンは買い替えローンと言われることもあり、名前通り家の住み替えや買い替えをする際に利用します。

住み替えローンを使うことで、現在組んでいる住宅ローンが完済できないとしても、新居を購入できる点がメリットです。しかし、住み替えローンならではの注意点もあります。まずは住み替えローンの仕組みや利用するタイミングを知り、基本的な部分への理解を深めていきましょう。

住み替えローンの仕組み

住宅ローンは、基本的には完済してからでないと、新たに住宅ローンを組めない場合が多いです。これは借り入れ額が大きくなりすぎてしまい、貸す金融機関側としては返済されないリスクがあるからです。

しかし、住み替えローンを使うことで、現在の住宅ローンの残債があっても、新居への住み替えが可能となり、ローン残債を新しいローンに上乗せできます。

住み替えローンでは、今の家を売却してローンを完済できなかった場合でも、残債分を新居の購入ローンに上乗せして借りられることが大きな特徴です。例えば現在のローンが3,000万円あったとして、家が2,500万円で売れたとします。

本来なら残りの500万円分を自己資金で補填するなどして完済する必要がありますが、住み替えローンを使うことで、残債の500万円を上乗せして新居の住宅ローンを組めます。

売却価格よりもローン残債が多くなってしまうことをオーバーローンや担保割れといいますが、この状況でも住宅ローンを使える点が、住み替えローンの大きな魅力でしょう。

住み替えローンを使うタイミング

住み替えローンは新居を購入して住み替える際に使用するローンであり、新しく住宅ローンを組む場合や、現在の住宅ローンを完済している場合では利用できません。

ローンを組んでいない状態や、ローンを完済した状態で新居の購入、あるいは住み替えを行う場合は、新居に対して新規で通常の住宅ローンを組むと考えましょう。つまり、住み替えローンが利用できるのは、売却によってローンの残債が残る場合の住み替え時となります。

住み替えには先に現在の家を売ってから新居を購入する売り先行と、先に新居を購入してから現在の家を売却する買い先行の2つがあります。このうち住み替えローンが使えるのは、先に売却をする売り先行のみであることも覚えておきましょう。

住み替えローンにはデメリットもある

ローン残債があっても使える住み替えローンは、前の住宅ローンを完済していなくても新居が購入できる点がメリットです。しかし、住み替えローンならではのデメリットもあるので、これには注意しなければなりません。

  • 住宅ローンよりも金利が高い
  • 新居を探せる期間が短くなる
  • 審査基準が住宅ローンよりも高くなる

これらのデメリットを知り、住み替えローンを利用する場合のリスクを把握しておきましょう。

住宅ローンよりも金利が高い

通常の住宅ローンと住み替えローンを比較すると、住み替えローンのほうが金利が高いことも少なくありません。金融機関によって、また経済情勢によって金利がいくらになるかは異なりますが、基本的には住宅ローンよりも高くなると考えましょう。

通常の住宅ローンでは、変動金利の場合でも1%と未満であることは少なくありません。しかし、住み替えローンだと、2~4%程度と高金利になっていることも多いです。借り入れをするタイミングや金融機関次第で金利は異なるので、ローンを組む際には複数社で比較しておくとよいでしょう。

場合によっては住宅ローンとほぼ同程度の金利で借りられることもあるので、条件のよい金融機関はないか、住み替え前に念入りに調べておくことが大切です。

新居を探せる期間が短くなる

売り先行の場合のみ利用できる住み替えローンは、新居を探す期間が短くなりやすい点も、デメリットの1つです。住み替えローンを使う際の重要なポイントとしては、今の家の売却と新居の購入を同日に行わなければならないという点があげられます。

つまり、売却先の買主を見つけて決済をする日と、新居を見つけて決済をする日を同日に設定しなければならないということです。売買契約の締結から引き渡しまでは1ヶ月程度の猶予がありますが、先に売却が決まってしまうと、このスケジュールに合わせて新居を探す必要があります。そのため、新居がまだ見つかっていない状態だと、決済日までに急いで購入する家を探さなければなりません。

購入を急ぐあまりに納得のいく住み替えができなかったり、場合によっては住み替えローンの利用自体ができなくなったりする可能性があることは、頭に入れておきましょう。

審査基準が住宅ローンよりも高くなる

前の住宅ローンの残債を上乗せして借りる住み替えローンでは、審査基準が住宅ローンよりも厳しくなりやすいです。これは借り入れ額が大きくなるだけではなく、担保以上の金額を金融機関は貸し出すからです。

住宅ローンは土地や家を担保にして融資額を決めます。つまり、対象となる不動産の価値によって、いくらまで貸せるかが異なるということです。

売却時に残債がある住み替えローンでは、新居の購入費用よりも借り入れ額が大きくなるので、金融機関は担保以上の金額を利用者に貸し出すことになります。

そのため、万が一残債分の返済ができなくなった場合、担保を取り上げたとしても金融機関側に損失が出てしまうこともあるでしょう。

金融機関にもリスクがあることから、審査はより慎重に行われ、場合によっては住み替えローンが利用できないこともあります。便利な住み替えローンも、厳しい審査によって全員が利用できるとは限らないことは、頭に入れておきましょう。

住み替えローンを使うときの流れ

住み替えローンを使うときの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 売却査定をする
  2. 不動産会社に売却を依頼する
  3. 売却活動を開始する
  4. 購入する新居を探す
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 新居の申し込み・売買契約を結ぶ
  7. 売却と購入の決済を行う

これらのステップで進めることで、住み替えローンはスムーズに利用しやすくなります。

売却査定をする

まずは売却査定をして、今の家がいくらくらいで売れるのかを確認しておきましょう。査定で提示される金額は概算ですが、複数社から査定を受けて相場価格を把握しておくことで、売却後にどれくらいのローンが残るかがわかります。

もし売却査定時点でローンを完済できそうなら、住み替えローンを利用せず、一度完済してから新居の購入で新規の住宅ローンを組むとよいでしょう。査定を受けて売却後もローンが残りそうな場合のみ、住み替えローンの利用を検討します。

不動産会社に売却を依頼する

売却査定で条件のよい不動産会社を見つけたなら、媒介契約を結んで売却を依頼します。このとき、新居の購入を考えており、その際に住み替えローンを使いたいことを伝えておくとよいでしょう。

住み替えローンを使いたいと伝えておくことで、売却から新居購入のスケジュールを一緒に考えてもらえる場合があり、相談もしやすくなります。また、住み替えローンを利用する場合の、おすすめの金融機関やローン商品を紹介してもらえる場合もあるでしょう。

住み替えローンを利用するには、売却と新居の購入を同時に行う必要があるので、必ず不動産会社に伝えておくことが大切です。

売却活動を開始する

不動産会社と契約したなら、売却活動を開始してもらいます。売却活動をしたからといってすぐに売れるとは限らず、売却までに数ヶ月程度の時間がかかってしまうことも少なくありません。

どれくらいの期間で売れるかは、売り出し価格や家の状態、エリアによって異なります。そのため、売却と購入のスケジュールを相談し、目標となる期間で売るにはどれくらいの条件で売り出すとよいのかを相談しておくことがおすすめです。

売り出し情報を告知して、購入希望者が現れたなら内覧の対応をします。内覧対応によって好感触を得たなら、売買の条件を交渉して、双方納得できる点を探しましょう。

購入する新居を探す

住み替えローンでは新居の購入が必須なので、売却活動と同時期に、新居も探し始めておきましょう。新居を探すタイミングに明確な決まりはないので、さらに前から始めていても構いません。

重要なのは売却と購入を同じタイミングで行うことです。そのため、購入が先になりすぎたり、反対に売却が先になったりしないように、スケジュールを調整しながら売却と新居探しを並行しておきましょう。

買主と売買契約を結ぶ

前の家に購入希望者がつき、条件交渉も終わったなら買主と売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際には、決済日を指定し、新居購入のタイミングと合わせるようにしましょう。

また、契約時には売却価格だけではなく、契約破棄となった場合の違約金や対応なども定めておく必要があります。契約が締結できたからといって、スムーズに売却できるとは限らないので、万が一のリスクに備えて契約条件は細部まで確認しておきましょう。

新居の申し込み・売買契約を結ぶ

売却が決まったなら、このタイミングで新居の購入申し込みをし、ローンの事前審査を受けましょう。事前審査に通ったなら、売買契約を結んで本審査となります。

事前審査に通ったからといって、本審査が必ずしも通るとは限りません。万が一本審査に通らず、融資が受けられなかった場合にはどのように対応するかも考えておきましょう。また、購入できなくなった場合の対応を、新居の売買契約時に定めておき、売主と確認しておくことも大切です。

売却と購入の決済を行う

住み替えローンの本審査に通ったなら、契約時に定めたスケジュールで決済を行います。まず売却の決済を行い、買主から代金の受け取りや所有権の移転登記などを行い、家を引き渡します。その後新居購入の決済を行い、家を引き取って売買は終了です。

住み替えまでにかかる期間は人によって違いますが、基本的には3ヶ月から半年程度かかることが多いです。早めに住み替えたいなら、売買に長期間かかることを見越して、余裕を持ってスケジュールを立てておきましょう。

住み替えローンの審査のポイント

ローンを借りる際には審査があり、これにはいくつかのポイントがあります。

  • 年収
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 借り入れ履歴

審査のポイント自体は通常の住宅ローンと変わりませんが、住み替えローンの場合はその基準が厳しくなることは理解しておきましょう。

年収

ローン契約時にはきちんと返済できるかどうかが見られており、この基準として年収がチェックされます。借り入れ額や金融機関によって年収の基準は異なりますが、住み替えローンは住宅ローンよりも高年収を求められることが多いです。

例えば住宅ローンなら年収300万円以上が基準となっている場合でも、住み替えローンだと500万円以上のように、基準が上がることは少なくありません。明確な金額は借り入れ先で異なりますが、前のローンの残債がある以上、年収の要件は高く求められます。

勤務先

ローン契約者の社会的信用度を測る基準として、勤務先もチェックされています。これは企業に勤めている正社員がどうかだけではなく、どのような企業で働いているかも見られています。

例えば同じ正社員であっても、知名度の低い企業よりも、有名な大企業に勤めているほうが、社会的な信用度は高いと判断され、審査は通りやすくなるでしょう。民間企業以外なら、公務員も信頼度が高く、審査は通りやすいです。

勤務先の基準も金融機関によって異なりますが、住み替えローンのほうがより高い社会的な信用度を求められることは覚えておきましょう。

勤続年数

ローンを組む場合は、基本的には勤続年数が3年以上から審査に通すという金融機関が多いです。3年以上勤めているならそれほど問題にはなりませんが、反対に勤続年数が長すぎる、つまり年齢を重ねていると審査に落ちる可能性があるので注意しましょう。

年齢を重ねていると、ローン完済までに定年退職してしまう可能性があります。借り入れ期間は契約内容によって異なりますが、期間が長く、完済までに定年退職をする年齢に設定されていると、審査には通りにくくなるでしょう。

住み替えローンは借り入れ額が住宅ローンよりも増えるので、現役期間中に完済できるよう期間を設定したほうが、審査には通りやすくなります。

借り入れ履歴

これまでの借り入れ履歴も、ローン契約の際にはチェックされています。住宅ローン以外で借り入れはないか、支払いを滞納した履歴がないかなど、過去の履歴にまでさかのぼって審査の対象とします。

これまでに多数の借り入れをしていたり、支払いに延滞があったりすると、審査に通らない可能性があるので注意が必要です。これは住宅ローンでも同じですが、住み替えローンの場合はさらに基準が厳しくなることは理解しておきましょう。

住み替えのときに使えるその他の選択肢

最初に家を購入するときよりも、住み替えのときのほうが資金計画は念入りに練らなければならず、苦労も多いでしょう。資金計画を練る際には、住み替えローンを利用するだけではなく、他の選択肢を検討することもおすすめです。

  • 買い替え特約を利用する
  • つなぎ融資
  • ダブルローン

これら3つの選択肢を利用することで、住み替えローンを使わなくても住み替えができます。

買い替え特約を利用する

新居の購入と前の家の売却を同時に行うことが難しそうなら、新居の購入時に買い替え特約を利用するという方法があります。買い替え特約とは、新居を購入する際に定めるもので、指定した期日までに一定額以上で所有している家が売れなければ、購入契約を解除するというものです。

購入契約を結ぶと、手付金や頭金を先に支払いますが、買い替え特約が適用され、契約を解除するとこれらは買主に戻ってきます。そのため、新居の申し込みをしながら売却活動を行い、かつ期間内に売却ができなかった場合も、新居の契約を白紙に戻せる点が大きなメリットです。

ただし、買い替え特約は、売主にとってはメリットがありません。そのため、特約を嫌がる売主は多く、この条件で契約を申し込むと、新居の購入を断られることもあるので注意が必要です。

つなぎ融資

先に新居を購入する買い先行で買い替えをするなら、つなぎ融資が利用できます。つなぎ融資は先に融資を受けて新居を購入し、その後前の家を売却し、その売却価格でローンを返済するというものです。

欲しい家が先に見つかった場合は、つなぎ融資を使うことで確実に購入しやすくなり、買い逃しを防げる点がメリットです。しかし、返済期間が半年から1年程度と短く、この間に売却をして、ローンを返済しなければなりません。

また、通常の住宅ローンよりも金利が高いので、最終的なローンの返済額が増える点にも注意しましょう。返済期間が短いことから、つなぎ融資は不動産会社による買取保証とセットになっていることも多いです。

所定の期間で売却ができない場合は不動産会社による買取となり、仲介による売却よりも価格が下がってしまうので、これも注意点といえます。

ダブルローン

買い先行の場合は、先に新居を購入して住宅ローンを組み、今のローンと並行して返済するダブルローンという方法もあります。ダブルローンにすることで、新居を先に購入できるので、欲しい物件を逃すリスクが減らせます。

しかし、ローンが2つになることから、返済額が増えて金銭的な負担は大きいです。また、ダブルローンは住み替えローンよりも審査が厳しく、誰もが利用できるとは限りません。

万が一想定していた価格で前の家が売れなかった場合は、多額のローンが残ってしまい、その後の生活が苦しくなることもあるでしょう。場合によっては購入した新居をすぐに手放し、ローンの返済をしなければならないこともあります。

さまざまなリスクがあることから、ダブルローンの利用はおすすめできないので、選択肢の1つとして頭に入れておく程度にしておきましょう。

まとめ

新居を購入する際には、住み替えローンを利用することが選択肢の1つです。住み替えローンを使うことで、前の家のローンが売却価格によって完済できなくても、新居が購入できます。ただし、審査が厳しかったり、金利が高くなったりするなどのリスクはあるので、この点には注意しましょう。

住み替えを成功させるには、今の家をより高値で売ることが大切です。売却価格が高くなることで、ローンの残債を減らしやすく、場合によっては完済を目指せることもあるでしょう。

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