マンション売却で残債があるとどうなる?返済方法や注意点を解説

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マンションの売却を考えたとき、ローンが残っていても売れるのか、高く売ることは可能なのか、不安になる方は多いと思います。ローンの返済がまだ残っていても、マンションを売却することは可能です。売却金額で返済する場合や、売却金額では賄えない場合について、それぞれについて詳しく解説します。

また、マンション売却の流れや、売却前にするべきこと、注意するべきことも合わせてご紹介します。この記事を読めば、残債がある場合の売却について把握でき、スムーズに手続きが進められますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却について知ろう!売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。

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マンション売却はローン残債があってもできる

まず知っておきたいのは、住宅ローンの残債があってもマンションの売却は可能ということです。なぜローン残債があるのにマンションを売却できるのか、売却の方法にはどのようなものがあるかなど、基本的な知識から身につけていきましょう。

抵当権を抹消することができればよいから

ローン残債があったとしても、抵当権を抹消できるなら売却は可能です。抵当権とは住宅ローンを組む際に金融機関が不動産に対して設定するものです。いわば不動産を担保にしてローンを組んでいることになり、金融機関はこの権利を執行することで、不動産を競売にかけて売却し、その価格をローンの残債に充当できます。

ローン残債がある間は抵当権が設定されていて、金融機関の担保に入っていることから売却はできません。しかし、抵当権を抹消して担保を解除されるなら、売却は可能となります。

残債があるマンションの売却方法は3種類ある

ローン残債があるマンションの売却方法は、大きく次の3種類があげられます。

  • マンション売却の完了時に一括返済
  • 買い替えローン
  • 任意売却

マンションの売却価格がローンの残債を上回る場合は、売却完了時に一括返済が可能です。もし売却価格がローン残債を下回る場合は、買い替えローンを利用することで売却ができます。

売却価格がローン残債を下回り、かつローン支払いを滞納している場合は任意売却という方法を用います。基本的には売却完了時に一括返済か買い替えローンを利用することになり、任意売却は最終手段であることは頭に入れておきましょう。

ローン残債は毎年金融機関から送られてくるローン残高証明書を見ることで確認できます。また、売却価格を知るには、一括査定サイトで査定を依頼して、どれくらいで売れそうかをチェックしておくとよいでしょう。

一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社から査定を受けられるので、どれくらいで売れるのかが判断しやすいです。査定価格を参考にして売却価格の予想を立てることで、売却によってローン残債が完済できるかどうかが判断でき、どの方法で売却するのかを決めやすくなるでしょう。

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方法1:マンション売却の完了時に一括返済

ローン残債がある場合でも、売却価格がローン残債を上回るなら問題なく売却できます。このケースではどのようにローン残債を返済するのか、また、売却する際のポイントは何かなどを知っていきましょう。

基本は売却代金で一括返済

ローン残債があるマンションを売却するなら、売却代金によって残債を一括返済することが一般的です。例えばローン残債が500万円で、マンションが1,000万円で売れるなら500万円分をローン残債にあてて一括返済ができます。

このように売却代金がローン残債を上回ることをアンダーローンと呼び、アンダーローンのケースなら問題なく売却ができるでしょう。

売却代金が不足する場合自己資金で補う

もし売却代金よりもローン残債が多い場合は、不足分を自己資金で補って完済を目指します。例えばローン残債が1,000万円で売却代金が500万円なら、残りの500万円分を自己資金で捻出しなければなりません。

このような状態をオーバーローンと呼び、自己資金の調達方法としては貯金から支払う、新たにローンを組んでその借り入れ額を利用して支払うなどがあげられます。

売却完了時に一括返済する流れ

売却完了時にローン残債を一括返済する流れは、次の通りです。

  1. 査定を受けて不動産会社を探す
  2. 金融機関に売却のプランを説明する
  3. 不動産会社と契約する
  4. 買主を探して売却する
  5. 売却価格でローンを返済する

まずは査定を受けて、売却を依頼する不動産会社を探しましょう。その後査定額を金融機関に提示して、売却によってローンを完済できることを説明しておきます。

金融機関から売却の許可が下りたなら、不動産会社と契約して売却活動を行い、買主を探してマンションを売却します。買主と売買契約を交わすと、契約書に定めた日時で決済と引渡しを行い、この際にローン残債を完済すると考えましょう。

つまり、買主から購入代金の決済を受け、それを使って金融機関にローン残債分を支払って返済することが大まかな流れです。

売却完了時に一括返済するときのポイント

マンションを売却した際にローン残債を一括返済すると、手元に残る資金が少なくなることも多いです。そのため、売却にかかった費用や不動産の取得費などは計算しておき、売却に損失が出ていないかをチェックしましょう。

もし「売却価格-取得費-売却にかかった費用」の合計額がマイナスになっているなら、譲渡損失の損益通算の特例が適用できる場合があります。譲渡損失が出ている場合は、確定申告をすることでこの特例を適用でき、マンション売却で発生した損失を、他の給与所得などから差し引くことができます。

例えば売却によって100万円の損失が出ている場合は、給与所得から100万円の控除を受けられるので、節税ができて金銭的なメリットが得られるでしょう。

方法2:買い替えローン

ローン残債があるマンションを売却する選択肢としては、買い替えローンを利用するという方法もあります。これは売却によってオーバーローンになることはもちろん、住み替えを目的としている場合に選べる方法です。

買い替えローンとは

買い替えローンとは、売却したいマンションの残債と、新しく購入したい住宅のローンを一緒に組めるというものです。例えば売りたいマンションの残債が3,000万円で、査定額が2,500万円だった場合、残債は500万円となります。

新しく購入したいマンションは3,000万円で、住宅ローンを組んで購入します。残る500万円と、新たに組む3,000万円を足して、3,500万円のローンを組めるというのが、「買い替えローン」です。

売却によってオーバーローンになる場合でもマンションを売ることができ、かつ新居購入の住宅ローンも同時に組めることが、買い替えローンの特徴です。

買い替えローンのメリット・デメリット

買い替えローンは自己資産を用意しなくても、新居を購入できる点がメリットです。新たにローンを組むことになるので、月々の返済分さえ用意できるなら、ローン残債があっても売却ができます。

また、ローン残債を新しいローンに上乗せして、ローンを一本化できることもメリットの1つでしょう。ローンを一本化することで残債の状況が分かりやすく、支払いもしやすくなります。

デメリットは通常の住宅ローンよりも、審査が厳しくなりやすい点があげられます。買い替えローンでは前のマンションの残債分を上乗せしてローンを組むので、最初からオーバーローンの状態となります。

そのため、より厳しい審査があり、年収や年齢などによっては組めないこともあるでしょう。また、担保となる不動産の価値以上を融資することになるので、金融機関にとってもリスクのあるローン商品です。

そのため、すべての金融機関で取り扱いがあるわけではなく、住宅ローンよりも選択肢が狭くなることは覚えておきましょう。利用できる金融機関が限定されるので、金利や融資の条件などを比較しづらい点もデメリットといえます。

買い替えローンを使ってマンション売却する流れ

買い替えローンを利用してマンションを売却する流れは、次の通りです。

  1. 査定を受けて売却を依頼する不動産会社と契約する
  2. 売却活動を行う
  3. 新居を探す
  4. マンションの売買契約を締結する
  5. 新居の購入申し込みをする
  6. 買主から決済を受けてローンを受けて前のローンを完済する
  7. ローン完済時に買い替えローンを締結する

査定を受けて不動産会社と契約し、売却活動を行うことは売却代金によって一括返済する場合と同じです。異なるのは売却活動を進める際に一緒に新居を探し、購入の申し込みを済ませておくことです。

マンションの売買契約と新居の購入申し込みを行い、マンションの買主から決済を受けて前のローンを返済します。その後買い替えローンによる融資を受けて前のローンを完済し、新たなローンは月々支払っていくということが大まかな流れです。

買い替えローンを使うときのポイント

買い替えローンにする場合は、ローンを返済する日と新たにローンを組む日を同時にしなければなりません。つまり、マンションの買主からの決済と、自分が新しく購入した物件の入金も同じ日に行います。

そのため、購入と売却のスケジュールは念入りに立てる必要があり、両方を同日に行えるようスケジュール管理は徹底しましょう。もし同日にローンの返済と新規ローンの契約ができない場合は、買い替えローンの契約自体ができなくなってしまう場合があります。

仲介する不動産会社や司法書士、金融会社など関係者の協力が必須となるので、関係者とは念入りにコミュニケーションを取り、スケジュールは賢く調整して返済と買い替えローンの締結を同日にできるようにしておきましょう。

方法3:任意売却

売却価格が残債を上回らず、自己資金もないという場合は、任意売却という方法があります。どのような場合にできる売却方法なのか、またいかなる人に向いているのかを知っておくことがおすすめです。

任意売却とは

任意売却とは何らかの事情があってローンが返済できない場合でも、金融機関の合意を得ることができれば、売却ができるという方法です。

任意売却を行うには、住宅ローンの支払いを滞納しており、かつ売却によってローンが完済できない状態となっていることが条件です。

そのため、売却によってローンが完済できないだけで、支払いの滞納をしていないなら、買い替えローンを利用したり、自己資金で残債分を補填したりするなどして売却すると考えましょう。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、ローンを滞納しており、かつ売却によって完済できない場合でも売れることがメリットです。通常ローンを完済できない、滞納をしている状態では売却ができませんが、金融機関からの合意を得ることでこれが可能になるのは大きなメリットでしょう。

また、任意売却後に残ったローンについては、金融機関と相談することで支払いの条件を変更してもらえる場合があります。月々の支払額を引き下げてもらえるだけではなく、交渉次第ではローン残債自体の引き下げが可能となり、金銭的な負担が少なくなる点もメリットです。

ただし、任意売却が可能な状態になることで、金融機関のブラックリストに載るというデメリットがあります。任意売却は数カ月住宅ローンを滞納すると可能になりますが、この時点でブラックリストに載ってしまい、信用情報に傷がつきます。

これによって今後住宅ローンなどの金銭契約が組みづらくなり、社会的な信用が下がってしまう点には注意が必要です。また、任意売却ができる期間は限られており、短期間で売却を決めなければなりません。

売却活動を行える期間が短いことで売り急いでしまい、条件を下げて売却してしまうことが多い点もデメリットといえます。

マンションを任意売却する流れ

任意売却する際の流れは、次の通りです。

  1. 住宅ローンを滞納する
  2. 金融機関から督促状が届く
  3. 金融機関に任意売却の相談をする
  4. 売却活動を開始する
  5. 買主と契約してマンションを売却する
  6. 売却代金でローンを返済する
  7. 残債分の支払い方法について金融機関と相談する

任意売却の場合は、まずはローンを滞納した状態からスタートします。ローンを滞納すると金融機関から督促状が届くので、ここから金融機関に相談して任意売却を行うと考えましょう。

任意売却がスタートするのは、大体ローンの支払いを滞納してから3カ月前後です。その後の流れは、基本的には通常の不動産売却と変わりません。売却活動を開始して買主を見つけ、契約を行い決済を受けます。

売却代金で返済を行いますが、ローン残債が必ず出るのでこれをいかにして支払っていくのか、金融機関と相談しておきましょう。

任意売却をするときのポイント

任意売却を行っても、ローンがなくなるわけではないことは理解しておきましょう。売却後もローン残債を支払う義務はあり、交渉によって返済条件を変更できても、少なからず返済分は残ります。

また、競売にかけられる前に売却することも重要であり、競売にかけられて入札が開始すると任意売却はできなくなります。ローンを滞納して長期間経過すると、抵当権が行使されて競売にかけられますが、競売では市場価格よりも安値でしか売ることができません。

競売よりも任意売却のほうが売却価格は高くなりやすいので、売却活動が長期化しないように注意し、競売開始までに売ることを心がけましょう。

ローン残債があるマンションを売却する時の注意点

ローン残債がある状態でマンションを売却するなら、次の3つの点に注意が必要です。

  • 事前に銀行へ連絡をする
  • 売却にかかる費用を押さえておく
  • ダブルローンに注意

これらの注意点を正しく把握し、マンションの売却を成功させましょう。

注意点1:事前に銀行へ連絡をする

住宅ローンの残債がありマンションを売却する場合は、借りている銀行へ連絡する必要があります。しかし、ローンの返済方法によって、連絡するタイミングは異なるので注意しましょう。

状況詳細
売買代金を充当させて返済する場合最低でも決済日の2週間前までに連絡(事前に一括返済したいことを相談しておき、決済日が決まったら再度連絡するのが良い)
預貯金で全額返済する場合売却を決めたら即連絡(返済の手続きに1カ月ほど時間がかかります)

いずれも、手続きに時間がかかるので、常に余裕をもって早めに連絡することを心がける必要があります。銀行に連絡していないと、売却の許可が下りず、売買契約を締結できても解除しなければならないことがあります。

ローン残債がある状態では抵当権の存在から売主の一存では売却ができないので、必ず銀行などの金融機関に連絡をし、売却の許可を取っておきましょう。

注意点2:売却にかかる費用を押さえておく

マンションを売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権の抹消登記にかかる登録免許税、売買契約書にかかる印紙税などさまざまな費用があります。これらの費用を把握しておかないと、実際にマンションを売って手元にいくら資金が残るかが分からないので、注意しなければなりません。

仮に売却によってローンが完済できても、費用分を考慮していないと手元に残るお金がなく、売却にかかった費用は自己資金で捻出してマイナスが発生するということもあります。

ローン残債がある場合は査定価格を参考にして完済できるかどうかを判断しますが、この際の資金計画には売却にかかる費用も含めておきましょう。売却コストとローン残債を合計し、最終的に手元にいくら残るかを把握して、無理のない資金計画を立てることが大切です。

注意点3:ダブルローンに注意

現在利用している金融機関とは別の金融機関を利用すれば、新たなローンを組むことが可能です。このことをダブルローンと呼びますが、ローンが2つになることで、その分返済額も大幅に増えてしまいます。

ダブルローンを利用すれば自己資金がなくてもお金を用意できますが、組んだ後の返済が大変になることは理解しておきましょう。ローンの借り入れ額にもよりますが、場合によっては月々の返済額が2倍程度になってしまうこともあります。

毎月支払い金額が増えると、その分生活費として捻出できる金額も少なくなり、生活に困ることも少なくありません。ローン契約は1つのみに絞ることがおすすめなので、もし売却時にローンを完済できないなら、買い替えローンを利用してローンを一本化しておくとよいでしょう。

マンション売却の前にはローンの残債を確認しよう

ローン残債があってもマンションの売却は可能ですが、これがいくらあるのか、マンションがどれくらいで売れるのかによって売却の方法は変わります。

そのため、まずはローン残債を確認し、査定などによってマンションがいくらで売れそうなのかをチェックしておきましょう。売却できそうな金額と残債を把握しておくことで、最終的に手元にいくら残るかが判断しやすくなります。

ローン残債と売却価格を把握し、オーバーローンとアンダーローンのどちらになるかを見極めることで、適切なマンション売却の方法を選びましょう。

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