不動産の売り出し価格を決める方法やポイントについて解説!

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不動産を売却するなら、少しでも高値で売りたいと思うことは自然です。高値での売却を目指すには、不動産の売り方に注目しましょう。

不動産にはさまざまな価格があり、売り出し価格もその1つです。売り出し価格とはどのようなものか、いかなる方法でなら高値で売りやすくなるのかを知り、少しでも好条件での不動産売却を目指しましょう。

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不動産の売り出し価格とは何か

まずは売り出し価格とは何を指すのか、言葉の意味を把握しておきましょう。不動産売買を経験したことがある人なら、売り出し価格は耳にしたことがあるでしょうが、詳細な意味までは知らないという人もいます。

売り出し価格の意味やどのように設定されているのかを知り、基礎的な知識から身につけていきましょう。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、不動産を売り出す際の価格であり、これは自由に決められます。そのため、実際の不動産の価値以上、あるいは以下にも設定でき、いくらで売り出すかは売主の自由といえるでしょう。

ただし、自由に決められるからといって、相場からかけ離れた金額を設定してしまうと、なかなか売れなかったり、すぐに売れても損をしたりします。

そのため、売り出し価格は相場に合わせて決めることが大切であり、まずは相場観を養うことが重要といえるでしょう。

売り出し以外の種類の価格とは

不動産売却に関する価格の種類としては、次のものがあげられます。

  • 市場価格
  • 希望売却価格
  • 査定価格
  • 購入希望価格
  • 成約価格

市場価格は不動産市場での相場価格を指します。そのエリアでその不動産の条件なら、どれくらいの価格になるのかを示すものが、市場価格であると考えましょう。

希望売却価格は売主が売りたいと考える価格のことです。そのため、売り出し価格と近くなる場合も多いですが、必ずしもイコールではないことは覚えておきましょう。これは実際の売却価格は、売り出し価格から値引き交渉をされ、下がることも多いからです。

つまり、売り出し価格は希望売却価格よりも高めに設定し、値引き後の金額が希望売却価格となることも少なくありません。

査定価格とは、不動産会社に査定をしてもらった際に算出される不動産価格です。査定価格は業者によって異なりますが、基本的には3カ月程度で売却できる金額と考えましょう。

購入希望額は買主が買いたいと考えている金額です。つまり、売主が売りたいと思う金額と、買主が買いたいと思う金額がマッチすることで、売買が成立するといえるでしょう。

成約価格は実際に売却が決まった金額であり、契約金額ともいえます。買主との金額交渉を行い、双方合意で契約書に記す決済の金額が、成約価格であると考えましょう。

適切な売り出し価格を決める手順

不動産を売却を成功させるには、売り出し価格をいくらに設定するかが重要です。適切な売り出し価格を設定する手順は、次の通りです。

  1. 査定依頼をする
  2. 査定価格を知る
  3. 不動産会社と相談して売り出し価格を決める

これらの手順で売り出し価格を考えることで、より適切な金額を定めて売却活動をスタートさせられるでしょう。

STEP1:査定依頼をする

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却予定の不動産にどれくらいの価値があるのかを把握しましょう。査定を依頼する不動産会社は1社だけではなく、複数社にすることがおすすめです。

提示する査定価格は不動産会社によって違うので、最初の1社だけで決めてしまうと、適切な売り出し価格を設定できない可能性があります。そのため、最低でも3社に査定を依頼し、それぞれの査定結果を比較することが大切です。

複数社に効率的に査定を依頼するには、一括査定サイトのイエウールがおすすめです。イエウールなら一度に最大6社から査定を受けられるので、それぞれの結果を効率的に比較しやすいでしょう。

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STEP2:査定価格を知る

不動産会社に査定を依頼した後は、それぞれの業者が提示する査定価格を比較しておきます。査定価格が高いからといって、必ずしも高値で売れるとは限りません。不動産会社によってあえて高値を提示することで、自社で契約する人を増やそうとすることもあります。

そのため、査定価格を比較して平均がどれくらいになるかをチェックしておきましょう。また、その査定価格になった根拠も確認しておくことも大切です。査定価格はいくらになったかだけではなく、どのような根拠でその金額になっているかも確認しておかなければなりません。

STEP3:不動産会社と相談して売り出し価格を決める

査定価格を比較して売却を依頼する不動産会社を決めたなら、担当者と相談していくらで売り出すのかを決めましょう。売り出し価格に決まった基準はないので、いくらに設定することも売主の自由です。

しかし、相場とかけ離れた金額にしてしまうと、売却に失敗することも少なくありません。素人判断で売り出し価格を決めると失敗しやすいので、不動産売却のプロに相談して、どれくらいの金額にすることが適切なのか、判断を仰ぐことが大切です。

不動産の売り出し価格を決めるときのポイント

売り出し価格を決める際には、次の4つの注意点があります。

  • 絶対的な基準はないので要因把握が大切
  • 希望の売却期間によって調整する
  • 値引き交渉も踏まえた価格にする
  • 住宅ローンの残債額や費用を計算する

これらのポイントを把握して、失敗のない売り出し価格を設定して、不動産売却のスムーズな成功を目指しましょう。

注意点1:絶対的な基準はないので要因把握が大切

まず知っておきたいのは、売り出し価格には絶対的な基準がないということです。売り出し価格は売主が自由に設定できるので、実際の価値よりも大幅に高値で設定することも、反対に市場価格を大きく下回ってつけることもできます。

しかし、相場とあまりにもかけ離れると損をするので、その売り出し価格に設定する要因は何かを明確に把握しておく必要があります。例えば築浅物件で人気のエリアなら、売り出し価格は少し高めに設定してもよいでしょう。

反対に築年数が古かったり、不人気のエリアにあったりするなら、価格を下げて売り出したほうがスムーズに売りやすいです。絶対的な基準がないからこそ、不動産の価値を左右する要因を把握して、それに見合った金額をつけることが、スムーズに売却するポイントといえるでしょう。

注意点2:希望の売却期間によって調整する

売り出し価格を決める際には、売却のスケジュールを事前に決めておくことがおすすめです。どれくらいの期間で売却を完了させたいのかを決めておくことで、最初の売り出し価格の設定や、その後の調整もしやすくなります。

スケジュールを決める際には、いつまでに売れなければ価格を下げるかを決めておくとよいでしょう。値下げの期間を決めておくことで、もし売れなかった場合にも対応がしやすくなり、いくらくらい下げるのかも判断しやすくなります。

不動産の売却は数カ月単位の期間がかかることが多く、一般的には3カ月程度が目安です。そのため、時間に余裕を持ち、3カ月程度で売却する予定でスケジュールを組んでおくとよいでしょう。

また、短期間で売りたいなら最初から売り出し価格を少し下げておく、長期化してもよいなら、ある程度強気な価格設定にしておくという方法もあります。

売り出し価格はいつまでに売りたいのか、期限を考慮して決めることが重要です。そのため、売却スケジュールは明確にしておき、いつまでに売るのか、いつ値下げをするのかを事前に決めておくと、よりスムーズかつ納得のいく条件で売却しやすくなるでしょう。

注意点3:値引き交渉も踏まえた価格にする

売り出し価格を決める際には、査定額を参考にしますが、査定を受けた金額よりも少し高めの金額設定にしておきましょう。不動産売買では購入時に買い手が値引き交渉をすることが多く、売り出し価格のまま成約に至るケースは多くありません。

つまり、実際の売却価格は売り出し価格よりも下がることが一般的であるため、多少高めに設定しておかないと、売却時に得られる利益が少なくなってしまいます。

ただし、査定額よりも上乗せしすぎてしまうと、今度は購入希望者が現れなくなってしまうため、バランスには注意しましょう。いくらくらい上乗せして売り出すかは、不動産会社の担当者と相談しながら決めることがおすすめです。

注意点4:住宅ローンの残債額や費用を計算する

売り出し価格を決める際には、念入りに資金計画を立てておくことが大切であり、現在抱えている住宅ローンの残債や、売却にかかる費用などを計算しておきましょう。

これから必要になるコストを計算しておくことで、どれくらいの金額で売れると採算が取れるのかを判断でき、売り出し価格も設定しやすいです。

また、買い替えをする場合は、購入時の頭金やその後のローンなども考慮しておきましょう。今後かかる費用を想定して売り出し価格を設定しておくと、余裕を持った資金繰りがしやすくなります。

売却によってどれくらいの資金を得る必要があるのかを知っておくことで、いくらで売れるとよいのかが判断しやすくなり、売却後の資金計画も立てやすくなります。

不動産の売り出し価格で失敗したときの対処法

売り出し価格の設定に失敗すると、納得した条件で売却ができない、あるいは売れ残ってしまうということもあります。もし売却価格の設定ミスで売れ残ったとしても、不動産売却自体を諦める必要はありません。

  • 値下げをする
  • 広告を変更する
  • 不動産会社を変更する

これら3つの方法で対処して、売却方法の見直しを図ってスムーズに売れるようにしましょう。

対処法1:値下げをする

不動産が売れ残る原因としては、相場よりも割高で、購入希望者が買いたいと思わないことが考えられます。そのため、売り出し価格を値下げして購入希望価格に近付けることで、スムーズに売却できることも多いでしょう。

ただし、値下げをする場合はいくら下げるのか、いつ下げるのかを考える必要があります。だらだらとこまめに値下げをしてしまうと、買主はもう少し待てばさらに下がるのではないかと考える可能性があります。

値下げをしきったところで安く買い叩こうと思われてしまう場合があるので、値下げは段階的に、大幅に行ったほうがよいでしょう。

例えば売却スケジュールを3カ月と設定するなら、1カ月で売れなければ100万円、2カ月で売れなければさらに100万円といった、大幅な値下げを行うことがおすすめです。段階的に一気に下げることで買主の興味を引きやすくなり、大幅な値下げによってお得感を演出できるので、売れやすくなるでしょう。

対処法2:広告を変更する

宣伝広告が上手くいっていないために、売却に失敗するというケースもあります。そのため、売り出し価格が相場程度、あるいは値引きしても売れないという場合は広告の変更も検討しましょう。

まずは不動産会社が出している広告を確認して、物件の魅力が十分に伝えられているか、買主にとって必要な情報が漏れなく記載されているかなどをチェックします。

掲載されている物件写真が悪かったり、記載されている情報が不十分な場合は、不動産会社に依頼して広告の内容を変更してもらいましょう。

売り出し価格がそのままでも、魅力的な広告に変更するだけで売れることはあります。広告を変更してもなお売れない場合は、売り出し価格の値下げを考えるとよいでしょう。

対処法3:不動産会社を変更する

売却できない理由としては、そもそも依頼している不動産会社に販売力がないということも考えられます。そのため、3カ月売却活動をしてもらって売れないようなら、別の不動産会社に乗り換えることも考えましょう。

不動産会社には得意分野があり、売却に強みを持つ業者もあれば、賃貸や都市開発など他の分野に強みを持っていることもあります。つまり、売却以外に得意分野を持つ不動産会社に依頼すると、売り出し価格が適切でも売却できないことも少なくありません。

スムーズに売れるか、好条件で売却できるかは、不動産会社の実力によって変わることが多いです。3カ月経っても売れないようなら、別の不動産会社を探し、販売力に強みのある業者に乗り換えたほうがよいでしょう。

不動産の売り出し価格は相場を知ることからはじめよう

不動産を売却する際には売り出し価格を設定しますが、これは市場の相場価格から決めることがおすすめです。相場をもとに売り出し価格を決めることで、購入希望者もつきやすくなり、スムーズな売却を目指しやすくなります。

相場価格はさまざまな方法で調べられるため、複数のやり方でチェックしてみることがおすすめです。相場価格から適切な売り出し価格を見つけ、所有している不動産を好条件で売却しましょう。

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