離婚で家を売るには?確認事項など失敗を避けるためのポイントを説明

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この記事では、離婚で家を売ることについて解説しています。 離婚は非常にエネルギーを必要とするプロセスで大変です。 離婚に合わせて家を売るとなると、さまざまな問題の原因になってしまいます。ここでは、離婚後、家のトラブルで悩むことのないよう、財産分与のポイントについて具体的に見ていきましょう。

家を売る方法について知りたい方は、 「家を売るには?おすすめの方法や流れをわかりやすく解説!」 の記事をご覧ください。

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離婚が決まったときに確認すること

離婚が決まって家を売ることを検討するなら、次の3つを確認しておきましょう。

  • 家の名義人
  • 住宅ローンの残債
  • 現在の家の価格

これは離婚によって家を売る際の重要なポイントとなるため、売却活動を始める前に確認しておくことが大切です。

家の名義人

家を売る際には、まずは誰がその家の名義人なのかを確認しておく必要があります。これは家を売却できるのは名義人のみであり、その他の人が勝手に売却はできないからです。

仮に家の名義人が夫になっている場合は、離婚前であっても妻が家を売ることはできません。また、夫婦で共有名義になっている場合は両者の合意がないと売却ができないため、この点にも注意しましょう。

誰が名義人になっているかは、法務局で家の登記事項証明書を取得することで確認できます。ただし、相続した家の場合は、相続人に所有権の移転登記をしておらず、名義者が別になっていることもあります。このケースでは、まずは所有権の移転登記をして自分を名義人にし、その後売却すると考えましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンを組んでいる場合は、その残債がいくらあるのかを確認しておきましょう。ローンの残債がある状態では原則家を売ることはできず、もし売却するならローンを組んでいる金融機関から許可を得なければなりません。

もちろん、ローン残債があっても売却によって全額返済できる見込みがある、あるいは新居購入でローンを借り替えるなどできちんと返済できることが提示できるなら、売却は可能です。

住宅ローンが残った状態で売却すると、売却価格を残債の返済にあてる必要があり、手元に残る金額が減ってしまうため、実際にいくら資金が残るかを知るためにも、事前の確認は必須です。

現在の家の価格

家の価値は時間の経過によって変化するため、売却前には現時点での価格がどれくらいなのかを調べておきましょう。家は経年劣化するため、築年数が古くなっているものほど、価格は下がります。

また、周辺環境の変化や住宅設備の劣化具合などによっても価格は変動するため、これらも考慮して価格を知っておくことが大切です。家の価格を知るには、不動産会社による査定を受けることがおすすめです。

ただし、査定結果は不動産会社によって異なるため、相場を知るには最低3社を目安に査定を受け、それぞれが提示する条件を比較する必要があります。

効率的に価格を調べるには、一括査定サイトのイエウールがおすすめです。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられるため、素早く各社の条件を比較できます。

また、全国1,600社以上の優良業者が登録しているため、信頼度は高く、幅広いエリアで利用できる点も魅力でしょう。

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離婚して家を売るときの流れ

家は大きな資産のため、今日売りに出せば明日すぐに買い手が見つかるというわけではありません。 離婚で、家を売りに出してから所有権を手放すまでのプロセスについて具体的に見ていきましょう。

  1. 家の査定をしてもらう
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 家を売る条件を決めて売却活動をする
  4. 売買契約を結んで家を引き渡す
  5. 翌年の確定申告で節税をする

家の査定をしてもらう

まずは家の査定をしてもらい、どれくらいで売れそうなのかを知っておきます。査定を受ける流れとしては、一括査定サイトなどで机上査定を受け、その後不動産会社による訪問査定を依頼することが一般的です。

ネットで行える机上査定は簡易的な査定であるため、より詳細な査定額を知るには実際に家を見に来てもらう訪問査定を受ける必要があります。

つまり、一括査定サイトで各社の条件を比較し、よさそうな不動産会社を見つけて訪問査定を依頼するという流れで、家の詳細な価値を知っていくと考えましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

イエウールなどの不動産一括査定サイトを利用して家の売却相場をリサーチしたら、次に不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約とは仲介契約の一種で、要するに「不動産売却のための手続きを代行しますよ」という意味になります。

不動産業者選びも重要で、情報収集力がしっかりとしており、なおかつ不動産物件を売るためのネットワークをしっかりと確保している不動産業者と媒介契約を結ぶことによって家をより良い条件で売ることができます。

家を売る条件を決めて売却活動をする

家を効率よく売るためのポイントは、条件をできるかぎり細かく絞り込むことです。たとえば、「3,000万円以下では絶対に売らない」など、価格帯に関する条件をあらかじめ具体的に決めておくことで不動産業者としてもターゲットを想定しやすくなります。

売買契約を結んで家を引き渡す

不動産業者と二人三脚で売却活動を行い、無事に買い手が見つかったら、いよいよ買い手との間で売買契約を結び、所有権を正式に移転します。

売買契約では売買契約書を公式に取り交わし、重要事項についても詳しく説明することになりますので、取り交わした契約書は長期間にわたって厳重に保管しておきましょう。

翌年の確定申告で節税をする

家を売却した場合、翌年に売却益について確定申告を行う必要があります。その際、いくつかの特例措置を申請することによって最終的な課税額がおさえられ、大幅な節税につながる可能性があります。

たとえば、売却益がトータルで3,000万円以下であれば、「3,000万円の特例」が適用されることによって課せられる譲渡所得税を最小限におさえることができます。特例措置についても不動産業者に相談してみましょう。

離婚して家を売ることのメリット

離婚して家を売るメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 離婚後のトラブルのリスクを減らせる
  • ローンの支払いにあてられる
  • 売却して利益が出たら今後の生活費になる

家を売るメリットはさまざまありますが、離婚した際に家を売らず、どちらか一方が住み続けるという選択肢もあります。どちらかが住居に困るようなら、無理に売却せずに住み続けるという選択肢をとってもよいでしょう。

ただし、財産分与など金銭的な精算を考えると、売却したほうが分与はしやすくなります。どちらかが住む必要性があるなら売らず、ない場合は売却して金銭で清算したほうがメリットは大きいでしょう。

離婚後のトラブルのリスクを減らせる

不動産物件は生きていくうえで必須の資産であり、結婚している間は非常に有益な資産となりますが、反面、離婚後にはさまざまなトラブルを引き起こす原因にもなり得るため、注意が必要です。

離婚後、夫婦のどちらが家をメンテナンスするのか、住宅ローンの残債はどちらが支払い、完済するのか、両親、祖父母世代と同居している場合はどのように次の家を見つけるのか、など、不動産物件が形として残っていると後々までさまざまな問題が生じてしまいます。

所有権が消滅しないかぎり固定資産税など維持費が必要となります。思いきって離婚時に家を売却することによって、離婚後に想定される一連のトラブルをなくすことができますし、長期的な維持コストを大幅に節約することができます。

離婚の時点で住宅ローンを完済しており、なおかつ、両親世帯との同居などを将来的にも検討していない場合には、離婚後に家を売却してお互いに身軽になったほうが得策である場合もあります。

ローンの支払いにあてられる

家を手放すとき、売却の収益でローンの残りを完済することができます。ローンを完済した後、その後の経済的負担はなくなるので、当然これは理想的なパターンですが、築年数や使用状態など、物件の条件によっては売却そのものが難しくなってしまう可能性もゼロではありません。

オーバーローンは、家を売ってもローンを返済できない状況です。ローンの負担を少しでも軽減したいと思っても、家を売ることができなければローンの残債を処理することができません。残念ながら、住宅の市場価値が全体的に低下している日本では、オーバーローンが圧倒的に多いのが実情のようです。

売却して利益が出たら今後の生活費になる

家を売却して住宅ローンを完済する、というのは一般的な選択肢ですが、ローンを差し引いてもさらに利益が出た場合、その利益を離婚後の生活費として組み入れることができます。

もともと価値の高い家を売却した場合、当然のことながら利益も比例して大きくなり、離婚後の生活設計をより組み立てやすくなります。

家を売却した場合、利益に対しては譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税の納付はもちろん家を売った側の義務ですが、いわゆる「3,000万円の特例」など、税制上の優遇措置を上手に組み合わせることによって課税範囲を最小限におさえ、トータルの売却益をより大きくすることができます。

ただ、不動産物件の売却益については財産分与の対象となり、夫婦の間で収入格差がある場合には「どちらにより多くの比率で売却益を配分するか」ということで思わぬトラブルにつながってしまう可能性も十分に考えられます。

家の売却を離婚後に検討している場合は、売却益の配分比率についても具体的に話し合っておくとよいでしょう。

離婚で家を売ることに関するリスク

離婚時に財産分与をするなら、家を売って現金化したほうがスムーズに分けられます。しかし、家を売ることには次のようなリスクがあるので、この点には注意しなければなりません。

  • 家を売ろうとしたらなかなか売れない
  • 売らなかったら夫がローンを滞納

これら2つのリスクを把握して、離婚で家を売る際にどのようなことに注意すべきなのかを知っておきましょう。

リスク1:家を売ろうとしたらなかなか売れない

家を売ろうとしたからといって、すぐに売却できるわけではなく、売り出したもののなかなか買い手がつかないということもあります。離婚時の財産分与では、離婚が成立する前に家を売る必要がありますが、家の売却までには3カ月程度の期間がかかることが多いです。

また、家の状態やエリア、周辺需要などによっては、売却に相場よりも長期間かかってしまうこともあるでしょう。現金での財産分与を考えていると、家がなかなか売れずに離婚がスムーズに成立しないということもあります。

離婚が成立する前に家を売りたいなら、早めに行動して売却活動を始めることが大切です。離婚が決まったなら素早く査定に出し、売却を依頼する不動産会社を見つけておきましょう。できるだけ早く売ることを考えるなら、売却の条件を下げることも選択肢の1つです。

家は売り出してすぐに買い手が見つかるものではないので、最低でも3カ月、余裕を持って半年程度のスケジュールを考えておくとよいでしょう。

リスク2:売らなかったら夫がローンを滞納

家はなかなか売れないこともあるので、離婚時にはあえて売らずにどちらかが住み続けることも可能です。しかし、たとえば夫名義の家に妻が離婚後も住み続ける場合は、夫がローンの支払いをやめてしまい、滞納するということもあります。

ローンを滞納すると連帯保証人や連帯債務者に支払いの義務が回ってくるので、妻がこれに該当する場合は妻が支払いをしなければなりません。離婚後に約束を反故にされて、妻がローン支払いの負担を抱えてしまうこともあるので、売却しないことでリスクが発生するケースもあることは覚えておきましょう。

名義人によるローンの滞納を防ぐには、公正証書で財産分与や今後の生活についての取り決めをしておくことが大切です。公証役場にて公正証書を作成することで、取り決めた内容には法的な効力を持たせることができます。

つまり、もし夫が支払いをやめたとしても、法的な措置で対応ができるので、支払いや財産分与の話し合いの内容は、必ず公正証書にまとめておきましょう。

離婚で家を売るときの選択肢

離婚で家を売るときの選択肢としては、次の3つがあげられます。

  • 仲介
  • 買取
  • 任意売却

それぞれ特徴が異なるだけではなく、メリットとデメリットも違います。方法ごとの違いを把握して、自分に合ったやり方で家を売りましょう。

「仲介」で売る

不動産会社と媒介契約を結び、仲介業務をしてもらうことで個人の買主を探せるのが仲介による売却です。仲介での売却は個人の買主を探すので、売却までに時間がかかりやすいことがデメリットです。

そのため、離婚成立までに時間の余裕がない場合は、スケジュール通りに売れずに困ることもあるでしょう。しかし、買主との交渉次第で売却が決まるので、相場価格かそれ以上で売りやすいことが仲介による売却でのメリットです。

財産分与で少しでもお互いに資産を残したい場合は、より高値で売りやすい仲介を選ぶとよいでしょう。

「買取」で売る

個人の買主を不動産会社に探してもらうのではなく、不動産会社自身に売却する方法が買取です。買取は不動産会社との契約のみで家を売ることができるので、売却までに時間がかからないことがメリットです。

査定や契約内容の確認など、すべての手続きを行っても早ければ1~2週間程度で売却できるでしょう。しかし、売却期間が短い反面、相場価格以下での売却になる点はデメリットです。

買取では不動産会社が買い取った物件をリフォームや修繕を行い、再販を行います。そのため、再販にかかる費用が買取価格から差し引かれていると考えましょう。買取価格は不動産会社によって違いますが、大体相場価格の60~90%程度になることが多いです。

売却価格をそれほど気にせず、とにかく早く家を売りたいという人には、買取による売却がおすすめでしょう。

「任意売却」は最後の手段

家を売る方法に任意売却というやり方がありますが、これは最後の手段です。任意売却は住宅ローンを滞納しており、かつ売却によってローンが完済できない場合に用いる方法です。

そのため、ローンを滞納しておらず、売却によって完済を目指せる場合には、仲介か買取による売却になると考えましょう。任意売却はローンを滞納していても、売却によって完済できなくても売れることがメリットです。

また、ローンを滞納し続けると家は競売にかけられますが、これよりも高値で売りやすいことも任意売却のメリットでしょう。

デメリットは売却してもローンが残ることや、任意売却が可能な状態になると、金融機関のブラックリストに載ってしまうことです。そのため、売却後もローンの支払いは継続し、かつ名義人はブラックリストに載ることで今後金銭契約などを組みづらくなる点には注意しましょう。

離婚で家を売った後ローンはどうなるのか

離婚で家を売るなら、その後のローンがどのようになるのかを考えていきましょう。家を売る場合では、ローンが完済できるケースと、完済できないケースの2つがあります。ケースごとの違いを把握することで、離婚後の生活を明確にイメージしやすくなります。

ローンを完済できる場合

家を売ってローンを完済できる場合は、特に問題なく離婚できます。ローンを完済しているなら、名義人に支払いの義務はなくなり、一方が金銭的な負担を負うこともありません。

また、ローンを完済しても余った分の売却価格は、財産分与の対象になるので夫と妻で分けることができます。売却によって得たお金でその後の生活を考えることができ、それぞれ新しい家に住むことも可能です。

ただし、夫も妻も家がない状態なので、それぞれで新居を探さなければなりません。資金に余裕があるなら新しい家を購入できますが、余裕がない場合は賃貸物件に住むことが多いでしょう。

また、子どもがいる場合はその生活費を考える必要があり、離婚をしてローンを完済したからといって、金銭的な負担がまったくなくなるわけではないことは理解しておく必要があります。

ローンを完済できない場合

離婚時に家を売却してローンを完済できない場合は、ローンの名義人が支払いの義務を負います。すでにない家のローンを払い続けることになり、一方に金銭的な負担がかかりやすいでしょう。もちろん、名義人が売却時に新居を購入して、その際に新たに住宅ローンを組むことも可能です。

この場合は残債分を新しく住む家のローンに上乗せすることになり、ローンを一本化できます。ローンが残っていても、名義人以外は基本的に支払いの義務を負わないので、生活には特に支障は出ないでしょう。

ただし、ローンが完済できないなら、売却価格をローンの支払いにあてることになるので、財産分与で得られる資金は減ります。ローンが完済できないことで双方に金銭的なデメリットが出やすいので、離婚時に家を売るなら、少しでも高値で売却して、ローンの完済を目指したほうがよいでしょう。

まとめ

離婚で家を売ることは、思っている以上にエネルギーのいるプロセスです。 ほとんどの場合、売却時まで住宅ローンが残っている可能性がありますので、離婚後のローン名義や支払い義務を含め、双方で相談したうえで納得のいく結論を出しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。

また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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