不動産鑑定の報酬の決定方法を解説｜無料の査定との違いも紹介

不動産鑑定は、多くの人がこれまで経験したことの無いことでしょう。不動産鑑定と勘違いしやすいものに不動産の査定がありますが、公に通用する鑑定と不動産取引にしか使用しない査定は全く異なるものです。

不動産鑑定と鑑定報酬、査定と鑑定の違いを調べました。 不動産鑑定について知りたい方は、 「不動産鑑定とは？依頼するための流れやかかる費用について解説」 の記事をご覧ください。

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不動産鑑定報酬の相場

不動産鑑定をしてもらいたいと考えているなら、どれくらいの報酬がかかるのかを知っておくことが大切です。実際にいくらの報酬がかかるのかは、対象となる不動産や依頼する鑑定事務所によって異なります。

しかし、ある程度の相場は決まっているので、まずは相場を把握しておき、かかるコストへの理解を深めましょう。

不動産鑑定の報酬は23～29万円

不動産鑑定の基本報酬額表をもとに報酬の相場を考えると、大体23～29万円程度です。不動産鑑定の報酬額は明確には決まっていませんが、該当する不動産の評価額によって変動する点は共通しています。

不動産評価額が高いものほど、報酬も高くなりますが、一般的な戸建て住宅や中古マンションなどでは、評価額は2,000～4,000万円程度までが多いです。そのため、この価格帯で算出した場合の相場価格が23～29万円程度であり、実際の評価額次第で、報酬は高くも安くもなることは理解しておきましょう。

不動産鑑定報酬の比較表

不動産鑑定の報酬相場を知るには、不動産の種類ごとの報酬の相場を把握しておきましょう。

基本的には土地と建物など、鑑定対象が増えるほど報酬は高くなります。また、鑑定する不動産の規模が大きいと、報酬はより高くなると考えましょう。他にも権利関係の鑑定では報酬が高額になりやすいのて、この点も頭に入れておくことが大切です。

不動産鑑定報酬を決める二大要素

不動産鑑定報酬を決める際には、次の2つの要素が考慮されることが多いです。

• 不動産の評価額
• 不動産の種類

これら2つの要素がどのように関係するのかを知り、鑑定時に支払う報酬についての理解を深めていきましょう。

要素1：不動産の評価額

不動産の価値が高ければ高いほど、不動産鑑定の報酬も高額になります。これは不動産の価値が高いほど、なにかあったときの責任を重く追及されるからです。つまり、不動産を扱う際の責任が大きくなるため、その分を報酬に上乗せして支払わなければならないと考えましょう。

評価額に対して報酬がどれだけかという明確な決まりはありませんが、1,000万円以上、1,500万円以上のように数百万円単位で報酬に差をつけている場合が多いです。

例えば評価額が1,000万円のものと、1,500万円程度のものでは、報酬に1～2万円ほどの違いが出ることが多く、評価額が上がるほど、増額分も大きくなるでしょう。

要素2：不動産の種類

鑑定する不動産の種類によっても、支払う報酬額は変動します。不動産の種類の違いを類型と呼び、これによって報酬が違ってくると考えましょう。

種類の違いによって報酬が異なるのは、鑑定にかかる手間の違いといえます。つまり、手間がかかりやすいものほど、鑑定の報酬は高くなり、それほど手間がかからないものは、安価で鑑定してもらうことが可能です。不動産鑑定を行える類型としては、次のものがあげられます。

• 不動産の所有権の鑑定
• 不動産の借地権の鑑定
• 所有権や家賃の鑑定
• 地上権の鑑定

また、これらは建物の鑑定なのか土地の鑑定なのかによっても異なり、土地の場合は宅地なのか、農林地なのかなどによっても報酬は変わります。所有権や借地権のみで、土地か建物の一方の鑑定をする場合は、費用は安くなりやすいです。

対して所有権と借地権の両方や、所有権のみでも土地と建物の両方の鑑定をする場合は、費用は高くなりやすいでしょう。同じ不動産でも、土地と建物の両方を含めるか、複数の権利を含めて鑑定をするかによって、数万円から数十万円以上もの報酬の違いが出ることも少なくありません。

不動産鑑定報酬の内訳

不動産鑑定の報酬についての理解を深めるには、何に対して費用が発生しているのかを知っておくことが大切です。

• 周辺地域の過去の取引事例や市場状況などの調査のため
• 法務局や市役所などでの権利関係や公法上の規則などの調査のため
• 写真撮影などの現地での調査のため
• 土壌汚染の調査のため

鑑定の内容におって作業も異なりますが、基本的にはこれらの調査に対する費用が報酬の内訳として計算されると考えましょう。

周辺地域の過去の取引事例や市場状況などの調査のため

不動産の価値を調べるには、対象となる不動産の周辺地域での過去の取引事例や、市場の状況などを調査します。これによって平均的な相場を把握し、取引事例や市場の状況などから比較して、対象となる不動産の鑑定額を算出すると考えましょう。

不動産の価値は流動的であり、常に固定されているわけではありません。つまり、過去からの価値の変遷を調べてもらうことで、より正確に不動産の鑑定を行ってもらいます。

法務局や市役所などでの権利関係や公法上の規則などの調査のため

不動産の価値を調べるには、権利関係や公法上の規則などを調査する必要があります。権利関係を明らかにすることで、現在や過去の不動産の所有者が分かったり、現在の権利関係からその不動産が扱いやすいかどうかを判明させたりすることができます。

また、公法上の規則に引っかかっていると、不動産の活用方法が限定されてしまうことから、価値が低くなると考えましょう。権利関係や規則を守った不動産であるかどうかは法務局や市役所などで調べ、この調査費用も鑑定報酬の内訳に含まれています。

写真撮影などの現地での調査のため

鑑定の際には現地での調査も必須であり、不動産の状態や周辺状況を調べるために、実際に現地に足を運びます。この際には写真撮影や目視での調査などを行います。

調査には手間と時間がかかり、この人件費が報酬の内訳になっていると考えてもよいでしょう。不動産の価値を正しく算出するには、物件データだけではなく、現地調査も必要なので、この費用も必須といえます。

土壌汚染の調査のため

土地の鑑定の場合は、状態を詳しく調べるために土壌汚染などがないかの調査を行います。この費用も調査の内訳として計算されており、土地のみの鑑定ではなく、建物と土地両方の鑑定をしてもらう際にも必要です。

マンションの一室の権利関係のみなど、権利についての調査なら不要ですが、土地の鑑定が含まれる場合にはこの費用が加算されることは覚えておきましょう。

報酬額が相場よりも高くなる5つのケース

不動産鑑定の費用はケースによって変動しやすく、場合によっては相場よりも高額な報酬を支払わなければならないこともあります。

• 特殊な不動産を鑑定するケース
• 遠方の不動産を鑑定するケース
• 過去時点の価格を鑑定するケース
• 裁判で争っている不動産を鑑定するケース
• 現地調査後に依頼内容を変更するケース

これらのケースに該当する場合は、報酬が相場以上になる可能性が高いため注意しましょう。

特殊な不動産を鑑定するケース

一般的な自宅や所有権ではなく、特殊な不動産の鑑定の場合は、割増料金を取られることが多いです。例えば借地権や貸家の立退料を不動産鑑定で算出する場合や、営業中のゴルフ場や遊園地などを鑑定する場合は、通常以上の手間がかかります。そのため、割増料金を請求されると考えましょう。

割増料金をいくらに設定しているかは鑑定事務所によって異なりますが、評価額から30～70％程度上乗せされて報酬を請求されることが多いです。

遠方の不動産を鑑定するケース

鑑定する不動産が、依頼する鑑定事務所から遠くなる場合は、割増料金を請求されることがあります。これは遠方に行くための出張費がかかるからであり、通常の評価額から30％程度割増で請求されることが多いでしょう。

ただし、鑑定事務所は全国にあるため、該当の不動産の近隣にある鑑定事務所を利用することで、遠方による割増料金はかからないこともあります。

過去時点の価格を鑑定するケース

不動産の現在の価格ではなく、過去時点での価格を鑑定する場合も、相場より報酬額は高くなります。2～5年程度さかのぼる場合は、評価額の30％程度、6～10年程度さかのぼる場合は、評価額の50％程度割増で請求されることが多いです。

また、10年以上など、極端に昔の時点での価格を鑑定してもらう場合は、別途鑑定事務所ごとに定めた金額で割増になることが多く、より高額な費用がかかりやすいことは理解しておきましょう。

裁判で争っている不動産を鑑定するケース

離婚時の財産分与や相続などで裁判中の不動産を鑑定する場合も、別途割増料金を請求される可能性があります。これは鑑定事務所にかかる手間によって金額が左右され、例えば証人尋問などで不動産鑑定士を呼ばなければならない場合は、交通費などの実費を精算しなければならないこともあります。

内容によってどれくらいの金額が増額されるかは変わりますが、通常の評価額から30～50％程度上乗せした金額で報酬を支払うことが多いです。

現地調査後に依頼内容を変更するケース

すでに現地の調査を行った後に、依頼内容を変更する場合は、変更した部分にかかる手間に応じて報酬を上乗せしなければなりません。例えば該当不動産の所有権の鑑定を行った後に、借地権など別の類型に変更して鑑定してもらう場合は、追加料金がかかると考えましょう。

このケースだと、所有権と借地権両方の鑑定料金がそのままかかるとは限りませんが、所有権の鑑定を行った場合よりも、報酬が増額されることは確かです。

報酬額が相場よりも低くなる2つのケース

不動産鑑定では割増料金を請求されて報酬が高くなるだけではなく、相場以下に報酬が低くなるケースもあります。

• 複数地点の不動産を鑑定するケース
• 同じ不動産を再評価するケース

これら2つのケースに該当する場合は、相場以下の報酬で不動産鑑定を行ってもらえることが多いでしょう。

複数地点の不動産を鑑定するケース

近隣の地域で複数の不動産鑑定を依頼する場合は、報酬が割引となることがあります。鑑定を依頼する数や地点ごとの距離にもよりますが、評価額の20～50％程度減額となることが多いでしょう。

ただし、複数地点で鑑定する場合でも、Aの不動産は鑑定事務所の近隣で、Bの不動産は鑑定事務所の遠方にあるといった場合は、割引が適用されないこともあります。さらに遠方だと別途追加料金がかかることもあるため、この点にも注意しましょう。

複数の不動産を鑑定してもらって報酬額が安くなるのは、鑑定事務所の近くに該当の不動産があり、それぞれの距離がそれほど遠くない場合に限定されます。どこまでの範囲なら割引料金で鑑定してもらえるのか、一度鑑定事務所に相談してみるとよいでしょう。

同じ不動産を再評価するケース

同じ不動産を再評価してもらう場合も、割引が適用される場合があります。これはすでに鑑定していることで資料が豊富にあり、再評価がしやすいことが理由です。

特に鑑定してから1年以内に再鑑定をする場合は、割引が適用されることが多いです。評価額によってどれくらい減額されるかは異なりますが、例えば50万円以内の部分は30%、60～100万円以内の部分は40％、100万円を超える部分は50％のように、段階的に割引が設定されていることもあるでしょう。

報酬を払ってでも不動産鑑定をするべきか判断する方法

ケースによって費用は異なるものの、不動産鑑定をしてもらうと最低でも20万円程度かかることが多いです。そのため、いつが報酬を支払ってでも不動産鑑定をしてもらうべきなのか、そのシーンを知っておきましょう。

不動産鑑定の必要性を正しく把握することで、不要なケースで鑑定をせず、余計な費用を支払わずに済みます。

不動産鑑定が必要なケース

報酬を支払っても不動産鑑定が必要なケースとしては、次の3つがあげられます。

• 相続や離婚で財産分与をするとき
• 裁判で不動産の価値を示す必要があるとき
• 親族間で不動産の売買をするとき

不動産鑑定による結果は、法的な効力を持ちます。そのため、相続や離婚で財産分与をしたり、裁判など公共の場で不動産の価値を明確にしなければならないときは、不動産鑑定が必要と考えましょう。

法的な効力のある結果を提示することで、不動産の価値を明確に示すことができ、トラブルも回避しやすくなります。また、親族間で不動産の売買をするときも、鑑定士による鑑定結果があるとトラブルになりづらいです。

不動産の価値は査定でも算出してもらえますが、この結果は不動産会社によって違うことも少なくありません。

例えば父から子に不動産を売却する場合に、父と子が別々の不動産会社に査定を依頼していると、査定額の違いでいくらで売るのが適正なのかを判断できない場合があります。不動産鑑定士による鑑定結果なら信頼性が高いので、お互いに納得できる金額で売買しやすくなるでしょう。

不動産鑑定が必要ではないケース

不動産鑑定が不要なケースは、次のものがあげられます。

• 仲介によって不動産を売却するとき
• 不動産会社に買取を依頼するとき
• 不動産の価値を把握しておきたいだけのとき

仲介や買取など、売却を検討している場合なら不動産鑑定は必要ありません。これらの際には不動産会社による無料査定が受けられ、その金額をもとに売却の条件や売るかどうかを決められます。

売却条件は交渉次第で変わり、もし査定額に納得がいかないなら、別の不動産会社を利用することで対処できます。また、売却を考えておらず、ただ現在持っている不動産の価値を調べたいだけの場合でも、鑑定ではなく無料の査定を利用したほうがよいでしょう。

鑑定をするのは第三者に不動産の価値を知らせるときであり、基本的には法的な効力が必要な場合です。これらのシーンでは法的な効力、つまり、明確な根拠を持った価値までは調べる必要がないので、鑑定で高額な報酬を支払うよりも、不動産会社による無料の査定を利用したほうがよいでしょう。

不動産鑑定報酬の早見表

不動産鑑定にかかる費用を素早くチェックするには、報酬額の早見表を参考にしてみましょう。

評価額や鑑定対象によって、鑑定費用は異なります。また、不動産評価額が500万円以下の場合は、500万円までの報酬額と同程度になり、これが報酬の最低額と考えておきましょう。

報酬額を把握してから不動産鑑定を活用しよう

不動産を売却するだけならば、高額な費用と時間、手間のかかる不動産鑑定までは不要で、不動産会社の査定だけで十分なケースがほとんどです。

しかし、税務署や裁判所などに提出する公的な証明書類としては不動産鑑定評価書が必要なケースも多いですし、また、民間でも家賃や地代を決定して、賃借人等に不平を言わせないための根拠や、遺産分割で後々揉めないようにするために正確な価格を出してきっちり分割するために不動産鑑定を利用する場合があります。

売買の場合でも親子間の売買や兄弟姉妹間の売買等、親族間の売買では後で売却価格について揉めないようにするために、不動産鑑定評価をして、鑑定評価額を利用して売却価格を決める場合もあるでしょう。

また、鑑定を依頼する場合も、小規模ならば、どこの鑑定事務所でもよいことが多いですが、大規模な不動産の鑑定をする場合はそれなりに大手の鑑定事務所に依頼した方が安心でしょう。鑑定事務所を上手に選んでできるだけ安く不動産鑑定を活用してください。

もっと詳しく知りたい方は、「不動産鑑定にかかる費用は？相場や費用を抑える方法について解説」の記事をご覧ください。

また、 「不動産鑑定の方法を分かりやすく調査｜鑑定が必要な時と不要な時も」 という記事や、 「不動産鑑定の意見書は鑑定書とどう違う？費用や活用方法について解説」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「不動産鑑定にはどんな法律があるのか」

また、不動産の売却を考えるなら、不動産会社による査定を受けてもよいでしょう。利用する不動産会社をゼロから選ぶうえでおすすめなのが、一括査定サイト「イエウール」です。

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