不動産売却で使える特例とは？活用して課税負担を軽減しよう！

不動産売却にともなって売却益が発生する場合、その利益は「譲渡所得税」と見なされ、課税対象となります。しかし、不動産取引においては売り手側の課税負担を最小限に抑えるために、特別控除や特例制度がいくつか用意されています。

これらを確定申告の際に申請することによって、トータルの課税負担が大きく軽減されることもめずらしくありません。 ただし、実際に不動産物件を売買した人でも、控除制度の仕組みについてきちんと把握している人は、意外に少ないようですが、納めなくてもよい税金まで支払うことは明らかな損失です。

確定申告にあたっては、控除制度の適用条件をチェックして、利用できるシステムは積極的に利用することが節税のポイントになります。 この記事では、不動産売却にあたっておさえておきたい各種控除制度の概要、申請方法、必要書類について詳しく解説していきます。

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不動産売却で適用できる特例

不動産を売却した翌年に確定申告を行うことで、特例を適用できます。特例を使うことで本来税金がかかるところを非課税にできたり、税負担を抑えられたりします。特例を賢く適用させることで、よりお得に不動産売却を行えるでしょう。

特例は譲渡所得・譲渡損失に対してかかる

不動産売却をして利益が出た場合は譲渡所得が発生したことになり、これに税金がかけられます。譲渡所得に課税されるのは所得税や復興特別所得税、住民税であり、これらは不動産の所有期間によって税率が変動します。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得に、5年を超えているなら長期譲渡所得になると考えましょう。所有期間に関係なく譲渡所得が発生していると課税対象となりますが、特例を適用させることで税負担が抑えられる点がメリットです。

また、譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」の式で計算するので、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。そのため、取得費や譲渡費用次第では、不動産売却をしても損失が出ることもあります。

不動産売却で損失が出た場合は譲渡損失となり、所得税などの課税対象にはなりません。非課税となるので確定申告は必須ではありませんが、申告をすることで損失に対しても特例が適用できる場合があります。つまり、特例を適用させてよりお得に不動産売却をしたいなら、売却した翌年の確定申告が必須と考えましょう。

利用できる特例は5種類ある

不動産売却で利用できる特例はさまざまありますが、代表的な種類は次の5つです。

これらを活用することで、よりお得に不動産売却を行えます。なお、特別控除は譲渡所得から控除を受けられる制度であり、場合によっては非課税になることもあります。

対して特例制度は譲渡所得税の課税対象となった場合に、税率を下げたり、一時的に税負担を抑えたりできる制度です。譲渡損失が出ている場合は非課税ですが、特例を適用することで節税が可能になることも覚えておきましょう。

どの特例を適用させるか決めよう

不動産を売却したなら、どの特例を適用させるかを決めます。特例ごとに適用の条件は異なるので、まずは譲渡所得が発生しているかどうかを確認しましょう。

譲渡所得が発生しているなら、3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換え特例が適用できます。3,000万円の特別控除を適用する場合は、さらに所有期間をチェックします。所有期間が10年を超えているなら、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例との併用が可能です。

売却によって譲渡損失が生じている場合は、損益通算や繰越控除の特例が適用できます。住み替えをするのか単に売却するかで適用できる特例は異なりますが、まずは譲渡所得と譲渡損失のどちらが出ているかを確認して、適用できる特例を考えていきましょう。

特例1：3,000万円特別控除

数ある特例制度の中でも、もっとも適用させやすいのが3,000万円特別控除です。これは譲渡所得が生じたときに適用できる特例であり、場合によっては利益が出ていても非課税とできます。適用させることで、特にお得になりやすい特例制度といえるでしょう。

特例の特徴

3,000万円特別控除は、適用させることで譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。譲渡所得を計算する際には、「売却価格－取得費－譲渡費用」の式を用いますが、この特例を適用すると、ここからさらに3,000万円を差し引けると考えましょう。

つまり、取得費や譲渡費用などを引いても譲渡所得が発生する場合に適用する特例であり、3,000万円の控除を受けることで、課税対象額を大幅に引き下げたり、譲渡所得が3,000万円以下なら非課税とできる点が大きな特徴です。

適用条件

3,000万円特別控除の適用条件は、次の通りです。

• 現在主に居住している住宅の売却
• 取り壊した場合は1年以内に売却
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
• 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
• 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

居住用の不動産を売った場合に適用できる特例であり、取り壊した家や空き家でも、期限以内に売却できるなら利用できます。

また、家族などの特別な関係の人への売却ではなく、前年と前々年で同じ特例を受けていないことも、適用の条件です。

適用した場合の計算例

実際に3,000万円の特別控除を適用すると、どれくらいの節税ができるのかを計算してみましょう。

• 売却価格:3,000万円
• 取得費:1,500万円
• 譲渡費用:300万円
• 所有期間:6年

上記の設定で計算すると、譲渡所得は1,200万円となり、所有期間が5年を超えているので長期譲渡所得の税率で計算します。この場合の税額は243万7,800円です。

特別控除を適用すると、譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、1,200万円の利益を0にでき、非課税となります。つまり、本来かかるはずの243万7,800円が節税できます。

特例2：10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

不動産は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると、長期譲渡所得となって税率が下がります。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大幅に違うので、5年を超えるまで待って売却したほうがお得ですが、10年を超えて売却すると、さらに税率を下げられます。

特例の特徴

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える不動産を売却し、かつ譲渡所得が生じている場合に適用できます。特例を適用すると、税率は次のように変動します。

譲渡所得の6,000万円以下の部分は、長期譲渡所得よりも所得税と住民税の税率が下がることが特徴です。6,000万円を超える部分の譲渡所得については、長期譲渡所得と同じ税率で課税されます。

適用条件

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用条件は、次の通りです。

• 現在主に居住している住宅の売却
• 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
• 取り壊した場合は1年以内に売却
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
• 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
• 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

居住用の家で所有期間が10年を超えているものを売却することが、適用の前提条件です。他にも細かい条件はありますが、基本的には3,000万円特別控除と同じと考えましょう。また、軽減税率は3,000万円特別控除との併用が可能です。

適用した場合の計算例

軽減税率の特例を適用させる条件を、次のように設定します。

売却価格:2,000万円
取得費:1,500万円
譲渡費用:200万円
所有期間:11年

この場合譲渡所得は300万円となり、長期譲渡所得の税率で計算すると税額は60万9,450円です。軽減税率の特例を適用させると税率が下がり、税額は55万9,350円となります。差額を計算すると、軽減税率の特例適用時は35万100円の節税できます。

特例3：特定の居住用財産の買換え特例

不動産の売却に伴って買い替えをするなら、特定の居住用財産の買換え特例が適用できる場合があります。これは売却時に買い替えをすることや、不動産売却で譲渡所得が生じている際に適用できます。特例を適用することでどのようなメリットがあるのか、詳細まで知っておきましょう。

特例の特徴

特定の居住用財産の買換え特例は、売却時の譲渡所得税が新居の売却時点まで繰り延べられる点が大きな特徴です。本来なら売却時にかかる税金を将来に繰り延べることができ、旧居の売却時にかかる譲渡所得税が相殺されるため、トータルコストを抑えることができます。

ただし、それはあくまでも新居の売却時に課税負担を繰り延べているだけであり、譲渡所得税が完全に免除されるわけではない点には注意しましょう。

つまり、購入した新居を売却する際には、繰り延べた分の譲渡所得もあわせて計算することになり、その際に譲渡所得が生じているなら前の売却分も合算して税金を支払うことになります。

適用条件

特定の居住用財産の買換え特例の適用条件は、次の通りです。

• 現在居住している住宅の売却、あるいは住宅と敷地や借地権をまとめて売却すること
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
• 売却した年とその前々年までに特別控除や特例を受けていないこと
• 売却した住宅と買い替えた住宅がそれぞれ国内にあり居住用であること
• 売却価格が1億円以下
• 売却した人の居住期間が10年以上(敷地や借地権も含む)
• 買い替える住宅の床面積が50平方メートル以上
• 買い替える土地の面積が500平方メートル以下
• 自宅を売却した年の前後3年の間に買い替えること
• 家族など特別な関係の人への売却ではないこと

居住用の家を売却し、かつその家に10年以上住んでいることが特例適用の条件です。また、購入する新居にも条件があるので、この点にも注意しましょう。

適用した場合の計算例

特例を適用する際の条件を、次の通りに設定します。

• 売却価格:3,000万円
• 取得費:1,500万円
• 譲渡費用:500万円
• 所有期間:11年

この場合は長期譲渡所得の税率で計算するので、譲渡所得1,000万円に対して203万1,500円の税金がかかります。特定の居住用財産の買換え特例では、軽減税率の特例は併用できないので注意しましょう。

本来なら不動産売却時に203万1,500円の税金を支払わなければなりませんが、特例を適用させることで将来まで税金の納付を繰り延べられます。つまり、売却時点では203万1,500円の節税が可能です。

特例4：マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

不動産売却によって譲渡損失が出ている場合でも、特例は適用できます。特例を適用することで節税ができ、金銭的なメリットが得られます。この特例は、住宅の買い替え時に適用可能です。

特例の特徴

会社などで働いている給与所得者でも、不動産売却で利益が出たなら確定申告をして、税金を納めなければなりません。不動産所得は分離課税であり、給与所得は別で計算して、税額を確定させると考えましょう。

損失が出ているなら確定申告は不要ですが、損益通算の特例を適用させることで、不動産売却によって出た損失を、給与所得から差し引いて税負担を抑えられます。

つまり、年収500万円の人が不動産売却で200万円の損失を出したなら、損失分を差し引いて年収を300万円と計算でき、節税が可能です。また、その年だけで損益がなくならない場合は、以降3年にわたって繰越控除ができ、複数年節税できることも大きな特徴でしょう。

適用条件

特マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の例を適用する条件は、次の通りです。

• 売却によって損失が出ていること
• 居住用の不動産を売却していること
• 旧自宅を売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得すること
• 取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居する見込みであること
• 家屋の床面積が50平方メートル以上であること
• 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得すること
• 所有期間が5年以上であること

不動産売却によって損失が出ていることはもちろん、買い替えを前提としている点には注意が必要です。また、新居を購入する際には住宅ローンを組む必要があり、この期間は10年以上という条件もあります。

適用した場合の計算例

譲渡所得の計算を、次の条件で行います。

売却価格:2,000万円
取得費:2,900万円
譲渡費用:100万円
所有期間:6年

この場合だと、譲渡損失が1,000万円生じていることになります。年収を500万円とするなら、所得税は年間約21万円、住民税は年間約31万円です。損益通算を行うことで、初年度と2年目の税金がかかりません。つまり、年間約52万円、2年で約104万円の節税ができます。

特例5：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

不動産売却で損失が出た際に適用できる特例として、さらに特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例があります。この特例にはどのような特徴があるのか、買換え特例との違いをチェックしておきましょう。

特例の特徴

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、不動産の買い替えを前提としていなくても適用できる制度です。

つまり、所有している不動産の売却のみ行いたい場合でも適用ができ、譲渡損失が出ているなら損益通算によって節税が可能です。また、売却した翌年から3年以降繰越控除が受けられるので、譲渡損失が大きい場合は、複数年にわたって節税ができます。

ただし、譲渡損失は住宅ローン残高と相殺されるので、ローンが残った分が実際の控除額になると考えましょう。

適用条件

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用条件は、次の通りです。

• 売却によって損失が出ていること
• 居住用の不動産を売却していること
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
• 所有期間が5年以上であること
• 売却の前日の時点でローン残高が残っていること（返済期間10年以上）
• 売却価格がローン残高を下回っていること

売却によって損失が出ているだけではなく、所有期間が5年以上であることや、売却前日時点で返済期間ローン残高が残っていることが条件です。また、売却によってローンを完済できないことも条件に含まれます。

適用した場合の計算例

特例適用時の条件を、次のように設定します。

• 売却価格:2,000万円
• 取得費:2,500万円
• 譲渡費用:200万円
• 所有期間:6年
• 住宅ローン残高:3,000万円

この場合は、700万円の譲渡損失が生じています。特例を適用する際にはローン残高から売却価格を差し引くので、1,000万円が控除額です。

仮に年収500万円とするなら、特例適用時は2年分丸々節税ができ、特例を使わない場合は1年分の所得と、翌年度の200万円分のみ節税ができます。

つまり、特例を適用したほうが控除額が大きく、年収500万円なら2年で約104万円の節税となるのは大きなメリットでしょう。

相続した不動産売却で特例を使うときの注意点

両親や祖父母から譲り受けた不動産物件を売却した場合は、課税所得税についてはどのような扱いになるのでしょうか。相続した家を売る際に利用できる特例、控除制や注意点について見ていきましょう。

注意点1：所有期間は親が買った日から計算する

両親から相続した物件を売却する場合は、一定の要件を満たせば、5つの特例すべてが適用されます。ただし、相続物件の売却で各種特例を利用するためには、その子どもが該当物件に実際に居住している必要があります。

例えば、遠方の地域から定期的に通ってメンテナンスをするという程度では、居住とは見なされないため注意が必要です。特例を適用したいなら、相続した家に住むことが大切といえます。

また、両親からの相続物件を売却する際に、チェックしておきたいのが所有年数です。 特例措置では、物件の所有年数によって適用の可否が判断されたり、税率が変化したりするため、所有年数についてあらかじめ確認しておきましょう。

相続物件の所有年数については相続期間ではなく、「両親が所有していた期間」を基準にして算出されます。つまり、所有期間が5年以上という条件は、自分が相続してから住んだ期間が5年以上ではなく、両親が所有していた期間が5年以上なら満たせることになり、相続してすぐの売却でも条件はクリアできます。

注意点2：取得費も親が買った代金を参考にする

課税譲渡所得を正確に算出するためには、物件の取得費がわかっている必要があります。相続物件の取得費については、「両親が購入した時点での取得費」をあてはめることが原則です。そのため、不動産の購入にかかった各種費用は事前に確認しておき、正確な取得費を計上できるようにしておきましょう。

また、取得費が不明な場合は、「物件の購入価格×5％」を概算取得費として代入できます。ただし、概算取得費で計算すると、実際の取得費よりも計上できる金額が下がり、課税対象額が大きくなりやすいので注意が必要です。

注意点3：相続税は取得費に加算できる

相続物件を売却する場合は、かかった相続税の一部を取得費として上乗せできる「取得費加算特例」を利用できる可能性があります。この特例は、次の条件を満たしている場合のみ適用されます。

1. 相続を受けた当人が申請を行うこと
2. その当人が相続税の課税対象であること
3. 相続を受けてから3年10カ月以内に売却すること

計算式は「相続税の限度額=相続税額×売却した土地・建物の課税価格÷（相続した財産の合計の課税価格＋債務控除額）」です。相続税を取得費に加算すると、より多くの費用を計上できるので、節税対策になります。支払った相続税を節税に役立てるためにも、取得費の計算時には必ず相続税も加算しておきましょう。

特例の申請に必要な確定申告

各種特例を適用させるには、売却した翌年に確定申告が必要です。条件を満たしていても、確定申告をしないと特例は適用されないので注意しましょう。特に譲渡損失が出ている場合は確定申告は必須ではありませんが、特例を利用したいなら必須の手続きとなります。

確定申告の時期

確定申告は毎年2月16日から3月15日に行います。期限を超過すると無申告加算税や延滞税などのペナルティが科せられるので、必ず期限内に申告を行いましょう。

また、確定申告の詳細な期間は、土日の関係で若干ずれこむことがあります。そのため、年度ごとにスケジュールを確認しておき、期限内に申告ができるように準備しておきましょう。

申請に必要な書類

確定申告を行う際には、次の書類が必要です。

• 申告書B
• 申告書第三表/分離課税用
• 譲渡所得の内訳書
• 戸籍の附票
• 売買契約書・建築請負契約書（写し）
• 登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 不動産売却時 売買契約書と領収証（写し）
• 仲介手数料の領収証（写し）
• 測量費・登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 登記事項証明書

申告書や譲渡所得の内訳書などは、国税庁のホームページからダウンロードできるほか、税務署などでも取得できます。戸籍の附票は、市区町村の役場で取得しましょう。

売買契約書やその他領収書などは、不動産売却の事実があったことを証明するためや、経費を計上するために必要です。これらは不動産の購入、売却時に取得しているので、それを使用します。

また、不動産の登記関係の事実を明らかにするために登記事項証明書が必要であり、これは法務局にて発行しておきましょう。

これらは確定申告を行う際に必要な書類であり、特例を適用させるには別途書類が必要なこともあります。そのため、特例ごとに必要な書類はないかも確認しておき、必要に応じて揃えておくことが大切です。

確定申告の流れ

確定申告の大まかな流れは、次の通りです。

• 譲渡所得を計算する
• 必要書類を集める
• 確定申告を行う
• 納税をする

まずは譲渡所得を計算し、譲渡所得が発生しているか、それとも譲渡損失が生じているかを確認します。譲渡所得の有無を調べた後は適用させる特例を決め、必要書類を集めましょう。

書類を揃えて申告書を作成し、確定申告を行います。確定申告は税務署に申告書を提出するだけではなく、申告書を郵送したり、ネットから電子申告も可能です。

確定申告を行い、特例などを適用しても譲渡所得がある場合は必要額を納税します。所得税は確定申告後速やかに納付しますが、住民税は4月ごろに届く納税通知書を確認してから、4期にわけて順次納付します。

売却のケースによって使える特例が違ってくる

不動産売却では、各種特例や控除制度を利用することで、課税負担を最小限に抑えることができます。それぞれの特例によって適用条件が異なっているため、あらかじめリサーチして、自分にはどのパターンの特例があてはまるのかを確認しておきましょう。