マンション売却の内覧を成功させよう!早期売却のコツを解説

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マンションを売るときの内覧に不安を抱えている人は多いのではないでしょうか。マンションを購入する場合は、内覧なしで購入を決めることはなく、実際に物件を確認してから購入を検討します。

そのため、内覧は購入に至るまでの重要なステップとなり、購入希望者が気兼ねなくじっくりと内覧が行えることが、早期売却につながります。この記事では、マンションの内覧を行う前の掃除のポイントや、当日の対応のコツを解説するので、参考にしてみてください。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

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【処分】内覧前にしておくこと

購入希望者を内覧に迎え入れる前には、部屋に置いてあるものをできるだけ処分しておくことが大切です。事前に物の処分を済ませておくべき理由としては、次の2つがあげられます。

  • 部屋を広く見せるため
  • 収納スペースを広く見せるため

物を処分してきれいな状態にしておくことで、内覧時にもメリットとなり、購入希望者にも好印象を与えやすくなるでしょう。

部屋を広く見せるため

物を少なくしておくことで、部屋が広く見えやすく、購入希望者に好印象を与えやすいです。同じ間取りでも物であふれていると狭く感じやすく、何も置いていない状態だとより広く感じやすくなります。

目につく場所に物が出ていると部屋は狭く感じやすいため、どうしても処分できない物は押し入れなどの収納スペースにしまっておきましょう。部屋を見渡した際に目につくものの数が少ないと広く見えやすいため、物はできるだけ外に出しておかないことがおすすめです。

また、押し入れなどの収納スペースに片付けるのも難しい場合は、新居に早めに持っていくか、一時的にレンタル倉庫を借りるなどして、そこに預けておいてもよいでしょう。

収納スペースを広く見せるため

収納スペースを広く見せるためにも、物はできるだけ処分しておいたほうがよいでしょう。部屋の物が少なく、収納スペースに余裕があると、収納の容量が大きい部屋だという印象を与え、購入意欲をかきたてやすくなります

収納スペースがどれくらいあるかは快適に生活するうえで重要な要素であるため、少しでも広く見せられたほうが好印象につながり、売却の成功にも近づきやすいでしょう。

収納スペースを広く見せるには、しまっている物を少なくすることはもちろん、収納している物もきちんと整頓しておくことが大切です。例えば押し入れなどに乱雑に物が放り込まれていると、それだけでスペースが狭く見えてしまうため、片付ける際には向きを揃えたり、棚に並べたりするなどの工夫をしましょう。

【掃除】内覧前にしておくこと

マンションをより高くスムーズに売却するために欠かせない、内覧前の掃除のポイントを解説します。知っておきたいのは、掃除をする場所や清掃の際のポイントです。

掃除場所掃除方法
お風呂場
  • 重曹やクエン酸で磨き上げ
  • メラミンスポンジの活用
キッチン重曹やクエン酸で磨き上げ
トイレ
  • 便器や便座の拭き掃除
  • トイレ洗剤で便器内の清掃
玄関
  • 靴などを収納しておく
  • 消臭スプレーを使う
  • たたきなどのほこりや汚れを取る
フローリング修繕グッズで細かい傷を補修する
壁紙消臭スプレーを使う
共用部掃き掃除など

どのような場所をきれいにするとよいのか、その方法もあわせて把握しておきましょう。

お風呂場

お風呂場は、家を購入する際に最も念入りにチェックする場所です。水を使用して汚れがつきやすい場所であるため、カビが気になる人は多いでしょう。お風呂場のカビや水あかは、クエン酸や重曹などを利用し、メラミンスポンジなどを活用してきれいにしておきましょう。

お風呂場が汚れていると不潔な印象を与えてしまい、マンションそのものに清潔感がないと思われることも少なくありません。そのため、好条件での売却を目指すには、きれいな状態にしてから内覧を行い、清潔な様子を見せて好印象を与えることが大切です。

鏡やカランの部分も、曇りがないように磨くことをおすすめします。 また、水圧が弱くないかや水漏れしていないかなども、事前にチェックしておきましょう。不具合がある場合には、事前に修理を行うことをおすすめします。

そして、掃除は内覧前日には済ませておきましょう。当日に掃除をすると、乾燥せずに湿気がこもってしまう可能性があるため、要注意です。

キッチン

キッチンは1日何度も料理を行うため、水や油などの汚れが目立つ場所です。使用頻度が高いほど汚れやすく、購入希望者もチェックしやすい場所であるため、念入りに掃除をしておく必要があります。

シンクをきれいにするには、クエン酸や重曹を使用して、磨き上げておきましょう。ほかにも食洗機やコンロ、給湯器など設備も多く、これらの設備に不具合がないかのチェックも必要です。

内覧の前には、特に油汚れや水あかなどをきれいに掃除しておきましょう。手に負えない汚れがあるときには、ハウスクリーニングを検討してもよいでしょう。また、生ごみなどを事前に処理しておくと、嫌な臭いもなくなります。

トイレ

トイレは毎日何度も利用する場所なので、汚れがつきやすく臭いもこもりやすいため、内覧前には徹底的に掃除を行いましょう。ただし、トイレの汚れは取れにくいものも多く、自身では完全にきれいにすることができない場合があります。

そのようなときにはハウスクリーニングに依頼すれば、きれいに掃除してもらえます。清潔感のあるトイレなら印象がよくなるため、こうしたサービスを利用することもひとつの方法です。

自分で掃除をする場合は、便座のふたの裏から便器の表面まできちんと磨き、トイレ用の洗剤を使用して流しましょう。汚れを取るだけではなく、汚れを防止する掃除グッズもあるため、これを使うことでも清潔な状態を保ちやすいです。

玄関

玄関は家に入ったときに初めに見る場所なので、汚れていたり散らかっていたりすると印象が悪くなります。靴を収納していることもあり臭いにも注意が必要で、消臭を行うことはもちろん、必要のない靴はシューズクローゼットの中に収納しておきましょう。

また、傘も収納して玄関には物を置かずに、すっきりとさせておくことが大切です。 余計なものがなければ玄関が広く見えますし、清潔さもアピールできます。たたきのほこりやごみも取り除き、きれいに掃除しておきましょう。

フローリング

内覧前には、フローリングをきれいにしておくことも大切です。フローリングの傷が気になる人は多いですが、居住中で家具などがある場合には、傷はそれほど目立ちません。もし、傷が目につくようであれば、ホームセンターなどで売られている修繕するグッズなどを利用して、自身で傷を修繕しておくとよいでしょう。

フローリングに傷があっても、よほど大きな傷でない限りは張り替えの必要はありません。中古物件を購入する人の中には、リフォームを前提として物件を探している人がいるためです。また、こちらで張り替えたフローリングや畳が、必ずしも買主の好みに合うとも限りません。

好みに合わない簡易的なリフォームを行っても、その金額を売却代金に上乗せできる可能性は低いため、事前に張り替えを行うことはおすすめはできません。

細かい傷は特に気にせず、掃除機や拭き掃除などでフローリング表面のほこりを取っておくだけで、内覧時には好印象を与えやすいです。

壁紙

壁紙には、たばこの臭いやペットの臭いなどがつきやすいので、たばこを吸う人やペットを飼っている人は臭いの対策が必要です。たばこの場合には臭いだけでなく、やにで壁が黄色く変色することもあります。

このように、壁紙の汚れや臭いが気になるときには、消臭スプレーや、やに落とし用の洗剤を利用して臭いと汚れをとっておきます。壁紙にはその人の好みがあるので、張り替えは買主に任せたほうがよいでしょう。

共用部

マンションは専有部分の部屋だけではなく、共用部の印象も含めて購入するかどうかを考慮する人が多いです。そのため、共用部も清潔にしておく必要があり、部屋の周りなど手近な部分は自分で掃き掃除をしたり、ゴミ拾いをしたりしてきれいにしておくとよいでしょう。

また、管理人がいる場合は共用部の掃除は任せられるため、汚れている箇所や入念に掃除をしてほしい場所を伝えておくことがおすすめです。部屋で一番最初に見られるのは玄関ですが、マンション全体で考えると、共用部が最初にチェックされるため、内覧時にはできるだけきれいな状態にしておきたい部分といえます。

マンション売却で内覧をするときの対応方法

内覧当日の対応としては、次の3つを意識するとよいでしょう。

  • 明るくしておく
  • 室温を調整する
  • 近隣情報を伝える

これらのポイントを踏まえて対応することで、より好印象を与えやすくなり、購入意欲も高めやすくなるでしょう。

明るくしておく

部屋は明るくしておくことがおすすめであり、電球を交換したり、自然光が入りやすい窓があるならカーテンを開けておいたりするとよいでしょう。部屋が明るいと印象がよくなりやすく、反対に暗いとそれだけで印象が悪くなってしまうことも少なくありません。

薄暗い部屋では好印象が持たれにくくなってしまうため、部屋はできるだけ明るい状態にしておきましょう。明るい色の電球に交換するだけではなく、光が入りやすい時間帯にあわせて内覧の予約時間を変更することもおすすめです。

午前中に光が入りやすいなら内覧は午前中に、午後以降が明るくなりやすいならその時間帯にあわせて内覧をすることで、より明るい部屋という好印象を与えやすくなるでしょう。

室温を調整する

内覧の際には快適な状態で部屋を見てもらう必要があるため、室温を調整しておきましょう。夏場ならクーラーを入れ、冬場ならエアコンだけではなく、ある場合はストーブや床暖房などをつけておくことがおすすめです。

ただし、どれくらいの室温が快適と感じるかは人によって違うため、「暑くないですか?」、「寒くないですか?」などこまめに声をかけ、内覧者にとっての快適な温度を探して調整するようにしましょう。

室温を調整することで好印象を与えやすくなり、快適な状態で部屋をチェックしてもらえるため、部屋の魅力自体も伝わりやすくなります。また、室温を調整する際には、エアコンをつけるだけではなく、加湿器や空気清浄機なども併用することがおすすめです。

エアコンなどの臭いが気になる場合は、消臭スプレーを使うなどして対応し、室内を常に快適な環境に保つようにしましょう。

近隣情報を伝える

内覧時には部屋の魅力を伝えるだけではなく、マンション周辺の情報についても伝えておくことがおすすめです。周辺の環境は、住んでいる人にしかわかりにくいものがあるため、最寄駅やバス停、学校などまでのルートや近くにあるスーパー、評判のよい病院などの情報を教えてあげると喜ばれます。

近隣にはどのようなものがあるか、いかなる点で便利なのかを伝えることで、より住みやすいマンションであることがアピールでき、購入意欲を刺激しやすくなるでしょう。生活に必要な施設や、あると便利な施設を伝えるだけではなく、子供のいる家庭なら、近くにある公園などを教えてあげることがおすすめです。

購入希望者の家族構成に合わせて伝える内容は変えることがおすすめであり、相手に合った情報を提示すると、より好印象を与えやすくなります。

内覧は居住中と引越し後のどちらにすべきか

住み替えをする場合、先に新居を購入して引越しをしてから売却するのか、先に家を売却してから新居を探すのか、この順番は人によって異なります。

どちらの方法で住み替えをするかによって、内覧時に自分が住んでいるかどうかも変わります。内覧は居住中と引越し後のどちらにすべきか、それぞれの違いから考えていきましょう。

マンションの居住中に内覧した方が良いケース

居住中に内覧をしたほうが良いケースとしては、部屋がきれいで家具なども魅力的なものが揃っている場合です。いわば、モデルルームのような内装になっている場合は、住んでいる間に内覧に来てもらうことで、魅力的な生活空間をアピールでき、好印象になりやすいでしょう。

また、実際に買主が住む場合のイメージもつきやすくなり、購入意欲を高められることも少なくありません。居住中に内覧をするなら、部屋が片付いていることや、インテリアに自信があることなどが条件であり、部屋が汚い、生活感がありすぎて魅力的に感じないなどの場合は、やめたほうば無難です。

また、住んでいる最中に内覧をする場合は、内覧ごとにある程度片付けをしなければならず、面倒がかかることも少なくありません。普段の生活をそのまま見せられるわけではなく、内覧仕様に整える手間がかかることは覚えておきましょう。

マンションを引越しした後に内覧した方が良いケース

部屋の管理や清掃が面倒な場合は、引越しをした後に内覧をしたほうが良いでしょう。引越し後なら部屋には荷物が残っておらず、空っぽの状態で見てもらうことができます。物がないことで部屋はより広く見えやすくなり、雑然としていないことで清潔感もアピールしやすいです。

また、内覧のたびに片付けをしなければならないといった手間もなく、現地に立ち会うだけで対応できることもメリットの1つでしょう。デメリットとしては、物がまったくないことで、生活のイメージを買主に持たせづらいということです。

そこに住みたいと思わせる一手に欠けてしまうこともあるので、どのような暮らしをしていたのかを伝えて、実際の生活を具体的にイメージできるアピールを行うとよいでしょう。

マンション売却の内覧ではサクラやマワシに注意

マンションの内覧では、サクラやマワシといった特殊な客に注意が必要です。これらが来ることでデメリットを受けてしまう場合があり、売却で損をすることも少なくありません。それぞれどのようなものかを知り、内覧時に起き得るリスクを把握しておきましょう。

内覧に来るサクラとは

マンションの内覧に来るサクラとは、不動産会社が仕込みで送ってくる客です。仕込みのため購入の意思はなく、ただ内覧に来て物件を見て帰るだけなので、それほど害がないように思う人もいるでしょう。

しかし、サクラの目的は内覧に来ることで売れるかもしれないと売主に期待を持たせ、媒介契約の延長などを狙うことにあります。つまり、売主に売却活動を粘らせて、条件を下げてでも自社で売却させるために、サクラを送り込むことが多いです。

特に売り出してから内覧がまったくない状態では、本当に売れるのかと心配になってしまう売主は少なくありません。これを解消して、自社でなら売却できるという信憑性を持たせるために、不動産会社がサクラを送り込んでくる場合があると考えましょう。

内覧に来るマワシとは

特殊な客の例としては、マワシというものもあります。マワシとは自分が売り出している物件を、別の物件を売るための引き立て役にされることであり、その際に連れてこられた客がマワシと考えてよいでしょう。

マワシの場合は、不動産会社が買主にいくつか物件の提案をしており、よくない条件の例として自分のマンションを紹介されている場合があります。つまり、買主の意図にそぐわない物件を紹介し、次に本命の物件を見せることで、購入意欲を高めることがマワシの目的です。

本命物件を売却するための引き立て役として使われているので、当然その人に売れる見込みはありません。対応するだけ損をするばかりか、場合によっては物件の悪評が立ってしまうリスクがあることも理解しておきましょう。

サクラやマワシが来て困った時の対処法

サクラやマワシなどの困った内覧者が現れたときには、依頼する不動産会社を変えることがおすすめです。不動産会社と媒介契約を結んでいても、3カ月の契約終了のタイミングで依頼先は変更できます。

専任契約の場合は3カ月以内に解約すると違約金などが発生することがあるので注意が必要ですが、一般媒介契約ならいつでも解約が可能です。

また、不動産会社に明らかな落ち度があった場合は、これを理由に途中解約ができる場合がもあるでしょう。売却を依頼する不動産会社を再検討するには、一括査定サイトで複数社を比較してみることがおすすめです。

イエウールなら一度に最大6社から査定を受けられ、効率的に条件を比較できます。また、全国1,600社以上の優良業者と提携しているので、信頼できる不動産会社を見つけやすいでしょう。

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マンション売却するときの内覧件数はどのくらいか

マンションを売却するまでに、どれくらい内覧を行うことが多いのか、この平均数を知っておきましょう。平均を把握しておくことで、どれくらい内覧に来てもらえると物件の魅力が買主に伝わっているのかが、判断しやすくなります。

平均的な内覧の回数

マンションを売却するまでの平均的な内覧の回数は、5~10回程度とされています。内覧が平均より多い場合は、より多くの買主を募ることができ、売却先の選択肢を選べる点がメリットです。もっとも好条件を提示する買主を選んで売れるので、理想とする売却条件を満たしやすいでしょう。

デメリットとしては、選択肢が多すぎるがゆえに、誰に売るかで迷いやすいことがあげられます。また、内覧対応自体に手間がかかり、時間に余裕が持ちづらいこともデメリットの1つです。

内覧が平均よりも少ない場合は、手間をかけずに対応しやすい点がメリットでしょう。また、内覧希望者ひとりひとりに集中して対応できるので、より丁寧に物件の魅力を伝えやすくなります。

デメリットは購入希望者が少ない分、売却先を選びづらいということです。場合によっては内覧希望者のうち、ひとりしか購入したいと申し出る人がおらず、他の買主と条件の比較ができないということもあります。

内覧で大切なのは数よりも質

内覧は何回来てもらうかではなく、1回ごとの質を重視することが大切です。どれだけ回数が多くても、よい買主に出会えないと好条件での売却はできません。また、きちんと物件の魅力が伝えられていないと、どれだけ回数をこなしても購入希望者がまったく現れないという可能性もあるでしょう。

マンションの売却を成功させるには、いかに買主に物件の魅力を伝えて、好条件で買ってもらえるかが重要です。理想とする条件で売るには量より質を考えた準備が大切であり、内覧の平均回数はあくまで目安程度に考えるとよいでしょう。

マンション売却するときに内覧数を増やすコツ

内覧は量より質を重視する必要がありますが、回数が増えるとより好条件を提示する買主に出会える可能性も高まります。

  • 売り出し価格を下げる
  • 広告の内容を見直す
  • 不動産会社を見直す

そのため、これら3つのコツを意識して、少しでも内覧数を増やせるようにしましょう。

コツ1:売り出し価格を下げる

マンションの売り出し価格が高いと、その時点で購入の選択肢から外れてしまい、内覧に来てもらえないということがあります。そのため、なかなか売れない、内覧に人が来ないのであれば、売り出し価格を下げることも検討しましょう。

売り出し価格を下げる場合は、徐々に下げるのではなく1カ月単位などで100万円ほど一気に下げることがおすすめです。一気に下げることでお得感を演出しやすくなり、興味を引きやすくなるでしょう。

また、徐々に下げていると、いつまでも下がり続けると思われてしまい、下がりきるのを待って買おうと考える人が出てしまいます。だらだらと価格を下げるとむしろ悪影響なので、売り出し価格を下げる場合は一定期間ごとに、大胆に下げることがおすすめです。

コツ2:広告の内容を見直す

物件の魅力を十分に伝えられる広告が出せていないばかりに、内覧数が増えないということもあります。そのため、広告の内容を見直し、より魅力が伝わるように修正してもらうことで、内覧数が増える可能性は高いでしょう。

広告内容は文面と物件写真の両方をチェックします。文面は物件情報などの基本的な項目だけではなく、どのような魅力があるのか、誰におすすめなのかなど、宣伝ワードが盛り込まれているかも確認しておきましょう。

また、物件写真は部屋がより広く、きれいに見えるかどうかも確認し、必要に応じて差し替えを依頼することが大切です。物件写真は有料でプロのカメラマンに撮影してもらったものを使用することもでき、このサービスの利用を検討してもよいでしょう。

広告次第で内覧に行ってみようと思うかどうかは大きく違ってくるので、興味を引き付けるためにも、広告は魅力的になっているかをきちんと確認しておきましょう。

コツ3:不動産会社を見直す

不動産会社の売却活動次第で、内覧数が変動することも少なくありません。現在内覧数が少ないなら、不動産会社が売却活動を積極的に行っていない、あるいは実力不足で人を呼べていないという可能性があるでしょう。

そのため、売却を依頼する不動産会社を見直し、別の業者と契約することで、内覧数が一気に増えるということもあります。不動産会社を選び直す際には、マンションの売却に強みがあるかをチェックしておきましょう。

不動産会社によって得意分野は違い、マンションの売却に強い業者だけではなく、賃貸や都市開発など、売却とは違った分野で活躍している業者もあります。

マンション売却に強みを持つ業者に依頼することで、内覧数は増えやすくなるので、業者のホームページなどで売却実績をチェックし、不動産会社の選定を行いましょう。

マンション売却の内覧のポイントを押さえておこう

マンションはとても高く、一生に一度あるかないかの買い物なので、後悔しないためにも買主は慎重に購入を検討します。マンションの購入を検討している人は、事前に多くの情報を集めています。しかし、実際に現地を見ないで購入することはありません。

最後に購入を決めるときには、内覧をして現地をくまなく確認してから行います。 内覧がうまくいけば、成約にもつながります。内覧のポイントを押さえて、マンションを魅力的に見せて上手に売却につなげましょう。 もっと詳しく知りたい方は、 以下の記事をご参考にしてみてください。

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