転勤をする際にマンションを貸す場合のメリットとデメリットを紹介

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転勤によって自宅マンションに住まなくなった場合は、賃貸物件として人に貸すという方法があります。ただしマンションを貸すことでさまざまなメリットが得られますが、同時にデメリットもあるため、注意が必要です。

マンションを貸すメリットとデメリットの両方を把握し、転勤時に自宅をどのように扱うとよいのか、自分に合った方法を見つけましょう。

マンションを貸すメリットやデメリットについて知りたい方は、「【完全ガイド】マンションを貸すには?はじめての方にもわかりやすく解説!」 の記事をご覧ください。

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転勤でマンションをどうするか4つの選択肢

急な転勤が決まったとき、購入したマイホームをどうするかは悩ましい問題です。単身赴任でなく、家族全員で転勤先に引越すとなると、転勤期間中、家を無人で空けておくことになります。

時と場合にもよりますが、転勤後に空いてしまうマンションの対処には4つの選択肢があります。

  • 一時的に貸す
  • 長期で運用する
  • 売却する
  • 空き家にしておく

それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

転勤期間が明確なら一時的に貸す

もし転勤期間が明確に決まっているのなら、一時的に人に貸し出す選択肢が取れます。長期間家を無人にしておくよりは、人の手で管理してもらったほうが家の劣化や防犯の観点でもメリットが大きく、安心もあります。

また、転勤から戻ってくる時期が確定している場合、貸し出しの際に期間を定めて入居してもらうことも可能です。通常の賃貸契約では貸し手から一方的に退去を命じることができませんが、はじめから期間を定めておくことで、戻ってきたときにスムーズに元の家に住むことができるのです。

ただし、期間限定の賃貸は借り手を見つけることが難しく、家賃相場よりは安く貸し出すことになる場合が多いです。金銭的なメリットは大きいとはいえません。

転勤して戻ってこないなら長期で運用する

一時的な転勤でなく、すぐに元の場所に戻って来られる可能性が低い場合は、賃貸物件として長期運用するのもよいでしょう。

不動産を手元に残しながら、入居者に物件管理を託せるうえ、安定した家賃収入を得ることができます。 この選択肢は「いつ戻って来られるかわからないけれど、物件を手放すには惜しい」という場合にもおすすめです。人に貸しておくことで、将来的にまた自分で住める可能性を残しておけます。

売却を視野に入れているけれど、今すぐは難しいというときでも、とりあえず賃貸として貸し出しておくことで、売却への準備期間を作ることができます。

転勤後に負担をかけたくないなら売却する

転勤後どうなるかわからない、いつ戻って来られるかもわからない場合は、思い切って売却してしまうのも手です。人に貸すことで家賃収入を得ることができますが、オーナーとしての責任も発生します。修繕コストや固定資産税といった維持費の支払いもありますし、トラブル対応の負担も避けられません。

賃貸運用して収入を得るよりも、マンションを売却することでまとまったお金を残したほうがメリットになることもあります。 賃貸物件として貸し出すにはメンテナンスや修繕といった事前準備も必要になります。こうした精神的・金銭的な負担を回避したいのであれば、売却も視野に入れてみると良いでしょう。

そのまま空き家にしておく

転勤期間が短ければそのまま空き家にしておく手段もありますが、あまりおすすめはできません。家というのは、人が住まなくなると一気に劣化が進みます。換気をしないことでカビやダニが発生しやすく、災害などで何かトラブルが起きてもすぐに対応できないため、深刻な腐食などが起きてしまうこともあります。

長く空き家状態が続くことで、防犯・防災の問題も発生しやすくなります。定期的に換気をしたり、様子を確認したりしてくれる人がいればよいですが、そうでなければやめておいたほうがよいでしょう。

転勤でマンションを貸すメリット

転勤の際にマンションを貸すメリットとしては、次の4つがあげられます。

  • 家賃収入ができる
  • 修繕費などが経費計上できるので節税になる
  • 空き家になって劣化が進むのを防ぐ
  • マンションを売却せずに済む

どのようなメリットが得られるのかを知り、貸し出した際に起きるプラスの影響を知っておきましょう。

家賃収入ができる

マンションを貸し出して誰かが入居することで、住んでいる期間中家賃収入を得ることができます。転勤などで自分が住んでいない期間もマンションを保有し続けるコストはかかりますが、貸し出すことで家賃収入が得られて、費用を相殺できることは大きなメリットです。

また、家賃のほうが維持費よりも高い場合は、余った分が自分の収入となり、金銭的にも余裕が生まれます。住んでいないマンションを少しでも活用して利益を生みたい人は、転勤中だけでも賃貸経営をすることがおすすめです。

修繕費などが経費計上できるので節税になる

マンションの維持にかかる修繕費などは、誰かに貸すことで経費計上できます。維持にかかるコストを経費にすることで、家賃収入による所得を抑えることができ、節税ができることもメリットです。

経費に計上できるコストはさまざまあり、マンションの修繕にかかる費用だけではなく、固定資産税も該当します。家賃収入にかかる所得税などを抑えられるので、節税対策をしたい人にもおすすめの方法でしょう。

空き家になって劣化が進むのを防ぐ

マンションに限らず、家は誰も住まずに放置すると劣化が急速に進みます。転勤している間貸し出して誰かに住んでもらうことで、マンションの劣化を防ぐことができ、資産価値の大幅な減少を抑えられます。

入居者がいるとマンションの管理をその人に任せることができ、空気の入れ替えや部屋の掃除など、管理の手間がかからない点もメリットです。マンションを手放さず、所有し続けたいものの、劣化は避けたいという場合には、住まない期間中だけでも誰かに貸しておくことがおすすめです。

マンションを売却せずに済む

誰かに貸すことで住んでいないマンションを活用できるだけではなく、売却せずに済むこともメリットの1つです。売却するとその時点ではまとまったお金が入りますが、不動産を失うことになります。単に資産を手放すことになるだけではなく、住む場所がなくなる点にも注意が必要です。

誰かに貸すことで資産を手放さずに済み、貸している間中は家賃収入が得られます。加えて、転勤から戻ってきた際には、自分が引き続き住むこともできます。不動産という資産を処分したくない人や、住居を確保しておきたい人は、転勤中にマンションを貸すことがおすすめです。

転勤でマンションを貸すデメリット

転勤中にマンションを貸すことにはさまざまなメリットがありますが、反面デメリットもあることは覚えておきましょう。

  • 修繕が必要なときはオーナー負担
  • 貸す前の初期費用もオーナー負担
  • クレームやトラブルのリスクがある
  • 家がきれいに使われない可能性がある
  • 好きなタイミングで家に戻れない

これら5つのデメリットを知り、転勤中にマンションを貸すべきかどうかの判断材料にすることがおすすめです。

修繕が必要なときはオーナー負担

もしマンションの修繕が必要な場合は、費用はオーナーが負担しなければなりません。入居者自身の負担で修繕をすることもありますが、物件の不備はオーナーに連絡が入り、オーナー負担で修繕することが一般的と考えましょう。

マンションは誰かが住んでいても少しずつ劣化していき、時間の経過によって設備の故障や老朽化が起きることも少なくありません。住んでいないマンションの修繕費まで自分で負担しなければならないことはデメリットです。

特に築年数が古いマンションでは、修繕の必要性が出やすいので、貸している間もコスト負担がかかりやすいことは理解しておきましょう。

貸す前の初期費用もオーナー負担

賃貸住宅として貸し出すには、ハウスクリーニングをしたり、必要に応じてリフォームをしたりする必要があります。新築物件ならそのままの状態で貸し出せることもありますが、基本的には入居者に入ってもらうために、清掃や設備の修繕などが必要と考えましょう。

貸し出す前にかかる初期費用もオーナー負担であり、この費用を頭に入れておかなければなりません。初期費用が高いと家賃収入があっても回収するまでに時間がかかります。そのため、初期費用回収に時間がかかってしまい、想定したほど利益が出ない場合もあるので注意しなければなりません。

クレームやトラブルのリスクがある

マンションを誰かに貸すことで、入居者からクレームが入る可能性があります。クレームにはオーナーが対応しなければならず、この手間がかかることは頭に入れておきましょう。また、入居者が近隣住民とトラブルを起こすこともあるので、この点にも注意が必要です。

住民同士でトラブルが解消できない場合は、オーナーが介入する必要があります。もし裁判などに発展した場合は、問題の解決に多大な労力がかかってしまうこともあるでしょう。クレームやトラブルなどのリスクを回避するには、入居前の審査を念入りに行うことが大切です。

家がきれいに使われない可能性がある

マンションを貸すことで空き家になって老朽化が進むリスクは避けられますが、反面入居者によって家を汚されたり、設備などを壊されたりする可能性があります。すべての入居者が家をきれいに使うとは限らず、戻ってきたときには家が汚れていることもあるでしょう。

もちろん、退去する際には原状回復を求めることができ、修繕や清掃などの費用を負担してもらえますが、このコストだけで家が元通りになるとは限りません。

家をきれいに使ってもらうには、使用細則などを厳正に定めて、住み方には注意してもらうよう入居者に促すことが大切でしょう。

好きなタイミングで家に戻れない

マンションを貸してしまうと、好きなタイミングで家に戻れないというデメリットもあります。賃貸契約は2年更新などが多いですが、入居者が求める限り、更新を断ることはできません。

もちろん、入居者の契約違反などがあった場合は、それを理由に更新を断ることもできますが、基本的には退去しない限り、家には戻れないと考えましょう。

転勤から帰ってくる期間が明確に決まっているなら、契約更新のない定期借家契約を組むことがおすすめです。ただし、定期借家契約では住める期間が限定されてしまうことから、入居者を募りにくくなることは理解しておきましょう。

3年間の転勤でマンションを貸すときの収支シミュレーション

実際に転勤でマンションを貸した場合、どれくらいの収支があるのかを事前にシミュレーションしてみましょう。シミュレーションをしておくことで、利益が出るのかどうか、出た場合はいくらになるのかが分かります。

シミュレーションの設定

3年転勤でマンションを貸す際の設定を、次の通りとします。

  • 所在地:大阪府大阪市
  • 築年数:10年
  • 駅からの距離:徒歩8分
  • 購入価格:2,000万円
  • 固定資産税などの維持費:年間30万円
  • 初期費用:200万円
  • 周辺の賃貸相場:7万円
  • 入居者の家族構成:単身者
  • 家賃設定額:6万円

この設定で、実際にシミュレーションをしてみましょう。

シミュレーションの結果

上記の設定で計算する場合は、まず入居者が3年いた場合の家賃収入がいくらになるかを考えます。家賃を6万円とするなら、1年で72万円、3年で216万円の収入が得られます。賃貸物件の収支を考える方法として利回りがあり、これは年間の収入を物件の購入価格で割り、100をかけて計算しましょう。

この場合は72万円÷2,000万円×100で、利回りは3.6%です。エリアによって利回りの相場は異なりますが、家賃を周辺よりも安くしている分、利回りは低い、つまり収益性も低いと考えましょう。

実際の収支を計算するには、3年で得られた収入から各種費用を差し引きます。3年で得られる家賃収入が216万円に対して、年間の維持費が30万円×3年で90万円、初期費用が200万円なので74万円のマイナスです。上記の設定だと、収支はマイナスになってしまい、3年貸すとむしろ損失が出てしまうことがわかります。

転勤でマンションを貸すなら単身赴任も検討しよう

転勤によって今のマンションに住まなくなる場合は、賃貸に出すだけではなく家族に住み続けてもらい、自分だけ転勤先に行くという単身赴任も選択肢の1つです。単身赴任の場合のメリットとデメリットを知り、賃貸に出すのとどちらが良いかを考えてみましょう。

単身赴任をする人の割合

転勤によって単身赴任をする人の割合は、転勤者全体の約60~70%です。子供がいる場合は36.5%の人が家族で一緒に引越しをし、子供がいない場合は31%の人が家族での引越しを選択しています。

つまり、子供の有無に関係なく、約60%の人は単身赴任を選んでおり、転勤時には家族全員で引越すだけではなく、単身赴任する人が多いといえるでしょう。

マンションを貸さずに単身赴任するメリット

転勤の際にマンションを貸さずに、単身赴任をするメリットは次の2つがあげられます。

  • マンションの管理を信頼できる人に任せられる
  • 家にスムーズに戻れる
  • 家族の生活環境を変えずに済む

家族に住み続けてもらうことで、信頼できる人に家の管理を任せられるのは大きなメリットです。賃貸に出す場合には、入居者が家をきれいに使ってくれるとは限らず、帰ってきたときに汚れていたり、設備が壊れていたりすることもあります。

家族が管理するなら安心して住居を離れることができ、入居審査などで悩まされることもないでしょう。また、家族が住んでいるなら転勤が終了した後もスムーズに家に戻ることができます。賃貸経営をしていると、入居者が出るまで家には戻れませんが、家族がいるならこの心配はないでしょう。

また、家族の生活環境を変えたくない人にも単身赴任はおすすめであり、配偶者が仕事を続けやすかったり、子供がいるなら転校などの手続きが不要な点もメリットです。

今住んでいる環境をそのまま残し、家族の生活にも大きな変化を与えなくない人は、賃貸に出すよりも単身赴任が向いているでしょう。

マンションを貸さずに単身赴任するデメリット

単身赴任することで起きるデメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 生活費が2倍かかる
  • 引越しの手続きに手間がかかる
  • 家賃収入を得られない

単身赴任をすることで、前の家と転勤先の家で2倍の家賃がかかります。単身赴任なら会社から家賃補助が出ることも多いですが、すべての企業が援助をしてくれるわけではありません。

また、家賃の一部のみ補助が受けられ、一部は自分で支払わなければならないということもあるでしょう。金銭的な負担が増えやすい点は、単身赴任ならではのデメリットです。

転勤時にマンションを貸す場合は、家族も一緒に引越しをしなければなりません。世帯での引越しは荷物が多いことも多く、単身者よりも手間がかかりやすい点もデメリットです。

賃貸物件にしないことで、家賃がかかるだけではなく、貸した場合に得られる家賃収入もなくなります。マンションの所有コストがかかり続けてしまうことも、単身赴任のデメリットといえるでしょう。

デメリットの多くは金銭的なものなので、もし単身赴任をするなら資金に余裕が持てるよう、日々貯蓄を作っておくことが大切です。また、引越しの手間に対処するには、早めから引越しの準備を進めておき、スムーズに住居を移せるようにしておきましょう。

転勤するならマンションは貸すよりも売却がおすすめ

転勤をする際には、マンションを貸すだけではなく売却するという方法もあります。売却によって得られるメリットは大きく、マンションを貸した場合と比較すると、より利益になることもあるでしょう。売却にはどのようなメリットがあるのか、また売る際の方法やポイントは何かを知り、選択肢を広げることが大切です。

転勤する際に売却をおすすめする理由

転勤の際にマンションを売却することで、マンションの管理が不要になるというメリットがあります。入居者が何をしているのかを心配する必要がなく、また賃貸経営を始めるための準備が不要な点もメリットでしょう。

また、売却することですぐに現金化することができ、まとまったお金を手元に残せます。賃貸経営の場合も家賃収入は得られますが、費用を回収するだけでも時間がかかることは多いです。

そのため、すぐに現金が欲しい場合は、貸すよりも売却がおすすめでしょう。売却することで賃貸にした場合のデメリットを丸ごと解消できるので、これらの手間やリスクを回避したい人にも向いている方法です。

急いで売るなら買取保証で良いとこ取りをする

買取保証というのは、売買の仲介を担う不動産会社のサービスの1つです。一定期間買い手が見つからなかった場合、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が買い取りをするというものです。つまり、売り手と買い手を仲介できなかった場合、不動産会社が買い手となってくれるというわけです。

本来不動産会社というのは、売り手と買い手をマッチング(仲介)することで、不動産を相場に近い額で売却する手伝いをしてくれます。しかし、この方法だと買い手が見つかるまで時間がかかり、場合によっては売却までに数年を要することもあります。

買取保証を利用する最大のメリットは、物件を早期に現金化できることです。デメリットは価格が安くなりやすいことです。最長でも1カ月程度で売却できますが、相場の70%前後の額になることが多いようです。

売却を上手に進める方法

理想としては、期限のギリギリまで仲介を利用し、売れなかった場合買い取ってもらうのがよいでしょう。

希望金額や販売期限があるようなら、複数の不動産会社へ一括査定を行うのがおすすめです。不動産会社によって買取保証のサービス内容が異なる場合もあるため、ご自身のニーズに合った不動産会社を見つけ出すことが何より大切になります。

複数の不動産会社へ一括査定を行えるサービス「イエウール」を利用すれば、自分に合った不動産会社を簡単に探し出すことができます。

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転勤でマンションを貸すときはデメリットを理解して貸そう

転勤で住まなくなったマンションを人に貸す際には、メリットだけでなくデメリットも把握しておくことが大切です。貸し出しによるデメリットのほうがメリットよりも大きいと感じるなら、無理に賃貸利用せずに売却を検討してもよいでしょう。

不動産は所有しているだけでコストがかかり、空き家状態が続くと劣化スピードは速くなります。何もせずに放置することはリスクが大きいため、人に貸すのかそれとも売却するのかを考え、自分に合った方法でマンションをどのように扱うのかを決めましょう。

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