統計によると、結婚する3組に1組は離婚をします。離婚をする場合には、いろいろなトラブルがつきものですが、今回はマンションの売却に絞って、離婚の際に起こる出来事を取り上げます。
離婚について考える前に、財産の分け方についてもしっかり夫婦で話しておいたほうがよいでしょう。離婚におけるマンション売却で多いトラブルから、解決策までをしっかり押さえておきましょう。
マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説！流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。
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離婚でマンションを売却するか住み続けるか判断する方法
現在マンションに住んでいる人が離婚をする場合は、離婚を機に売却することも、どちらかがそのまま住み続けることもできます。どちらのほうが良いかは、ケースによって異なります。売却するか住み続けるのか、判断するための基準を知っておきましょう。
売却したほうが良い人の条件
離婚を機にマンションを売却したほうが良い人の条件は、次の3つです。
- 現金で財産分与をしたい場合
- 配偶者がローンの連帯保証人などになっている場合
- どちらか一方に金銭的な負担を抱えさせたくない場合
マンションを売却することで、売却によって得たお金を分与できます。不動産のままでも財産分与はできますが、それぞれの取り分をどのようにするかで揉めることも少なくありません。そのため、離婚時にきれいに財産分与をしたいなら、分与しやすい現金にするために売却したほうが良いでしょう。
また、配偶者が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、売却することでこの関係を解消でいます。
もし連帯保証人などになっている場合は、名義人が支払いを行わないと配偶者に支払いの義務が生じてしまいます。売却によってローンを完済できるなら、連帯保証や債務の心配がなくなり、余計な義務を負わずに済むでしょう。
住宅ローンによる金銭的な負担をなくし、双方が平等な関係になりたい場合も売却がおすすめです。住宅ローンが残っていると、名義人が支払いを続けなければならず、一方の金銭的な負担が大きくなってしまいます。
一方に金銭的な負担を残したくないなら、売却してローンを完済したほうが、両者とも平等な関係でいやすくなるでしょう。
住み続けたほうが良い人の条件
離婚してもどちらかマンションに住み続けたほうが良いのは、次の条件に該当する場合です。
- 生活環境を維持したい
- ローンを完済している
これまでの生活環境を維持したいなら、売却せずに住み続けることがおすすめです。どちらか一方が住み続けることで、生活環境は変わらず、仕事がある場合でもこれまで通りに通勤がしやすくなります。
また、子供がいる場合は、転校などの手続きも不要です。自分だけではなく、子供の生活環境を変えたくない場合も、妻か夫のどちらかが子供と一緒に住み続けるとよいでしょう。
住宅ローンをすでに完済しているなら、住み続けてもローン支払いによる金銭的なリスクがありません。もちろん、マンションなら管理費や修繕積立金など、毎月の支払いは必要ですが、ローンを払わないで済む分、金銭的な負担は小さいでしょう。
特に名義人以外が住むことになるなら、ローンは完済しているほうが良く、名義人の支払い状況に左右されず、管理費などの最低限の支払いだけで住居を確保できる点は大きなメリットです。
離婚でマンションを売却しないときのリスク
離婚でマンションを売却しないことを選択した場合には、次に挙げるようなリスクがあります。マンションを売却しない選択をする場合には、このリスクをよく検討した上で、これを上回るメリットがあるのかどうか検討しましょう。
住み続ける側にローンの残債の負担
離婚をしても、ローンが残っているマンションにどちらか一方が住み続ける場合には、基本的には住み続ける側にローンの支払い義務が生じます。
一人で十分にローンを支払っていけるだけの収入があればいいのですが、最近では共働きで2馬力でのローンの支払い計画を立ててマンションを購入する夫婦も増えています。2馬力での支払い計画だった場合には、1人で支払い続けるのが難しくなる場合があります。
出ていく側がローンを支払うように約束しても反故にされる可能性も
離婚する原因が、不倫やDVなどのどちらか一方の過失であった場合には慰謝料が発生します。また、子供がいる場合には子どもを引き取った方へ養育費を支払う義務も生じます。
慰謝料や養育費として、出ていく方がローンを支払い続けるように、離婚時に約束する場合もあります。しかし、最後まで確実に支払ってもらえるかどうかはわかりません。
公正証書を作成して、給与の差し押さえができるようにしておいても、仕事を辞めて行方をくらませてしまえば、請求や差し押さえができなくなってしまいます。
例えば、父親がローンの支払いを約束してマンションを出て、母と子が住み続けていた場合、ローンの支払いを反故にされてしまったら、住み続けていた母子がマンションを出ていかざるを得なくなります。実家などに身を寄せられればいいのですが、実家がない場合などは住むところに困ることになる可能性があります。
母子手当てがもらえなくなる可能性が
離婚してひとり親家庭になれば、児童扶養手当（母子手当て）が行政からもらえます。しかし、母子手当ての支給要件には所得制限があります。所得には養育費も含まれますが、マンションのローンの肩代わりも養育費としてみなされてしまいます。
毎月のローンの支払い額が大きい場合には、母子手当ての所得制限に引っ掛かる場合もあるので注意が必要です。
離婚後に売却できない可能性が
離婚時に、ローンの支払いを続けてもらうために、名義を変更しないこともあります。しかし、何らかの理由で、マンションに住み続けていたほうが引っ越す必要があり、売却したいと考えることもあるでしょう。マンションを売却するためには、名義人全員の同意が必要です。
ローンの支払いなどを理由に、名義人を変更しなかった場合には、離婚した相手の同意を取り付ける必要があります。もしも離婚するときに感情的にこじれてしまった場合には、同意をもらうために連絡を取ることが大きな負担になることがあります。
また、離婚時のゴタゴタで名義を変更するのを忘れてしまい、その後相手が音信不通になってしまうこともあります。名義人と連絡が取れないと売却したくても売却できなくなります。そうなると、売りたくても一切どうすることもできなくなってしまいます。
離婚でマンションを売却するメリット
一方で、離婚するときにマンションを売却することには次のようなメリットがあります。
離婚時にきれいに財産分与ができる
離婚するときには、結婚してから2人で築いた財産をきれいに二等分して財産分与します。マンションを売却して現金化することで、きれいに財産分与ができます。その後のローンの支払いの取り決めなどの、面倒くさい決め事も必要ありません。
住み続けている方が家を突然失うリスクがない
マンションを売却して、夫婦のどちらもマンションから出ていく場合には、どちらも新しい住処を探さなくてはいけません。自分の収入だけで支払いができる身の丈に合った部屋を借りるか、実家に身を寄せることになります。
自分の収入で無理なく住める部屋や実家に住んでいれば、相手方と突然連絡が取れなくなり、ローンの支払いが滞るリスクはありません。突然、母子が住む場所を失うリスクもないのは、特に子供がいる場合には、安心できるメリットです。
養育費を金銭でもらえる
子供がいる場合には養育費を支払ってもらいます。マンションを売ったお金は財産分与としてきれいに二等分しますが、その他に毎月の養育費は現金でもらえます。マンションのローンの肩代わりでは、生活費や教育費に使える現金は入ってきませんが、マンションを売ってしまえば養育費は現金として支払ってもらえます。
ローンの肩代わりよりも、現金の方が自由度が高く、いざというときのために貯金もできます。子供の将来のためのたくわえにもできる点はメリットといえるでしょう。
離婚でマンションをすぐに売却する方法
離婚時にマンションを売ることを決めた場合は、どのような方法で売却するかを考えましょう。マンションを売却する方法はいくつかありますが、すぐに売りたいなら素早く売れるやり方を検討することが大切です。
通常の不動産売却ではなく、すぐに売るにはどのような選択肢があるのかを知り、離婚時のマンション売却をスムーズに行いましょう。
売却するときの選択肢は2つ
単にマンションを売却するだけなら、不動産会社に仲介を依頼し、売却するという方法が一般的です。しかし、すぐに売るという条件を考えるなら、任意売却か不動産会社による買取がおすすめです。
任意売却は住宅ローンを滞納していて、かつ売却してもローンが完済できない場合に用いる方法です。買取はとにかく素早く売却したい際に利用する方法であり、それぞれで特徴が異なります。
これらは通常の仲介による売却とは異なり、売却するための要件が違ったり、売却の条件が変わったりすることが多いです。
任意売却について知ろう
任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまい、かつ売却によってローンを完済できないときに用いる方法です。通常、ローンを滞納していたり、売却によってローンを完済できなかったりすると、金融機関から売却の許可が下りません。
しかし、任意売却の条件を満たし、これを行いたいと申し出て金融機関から合意を得ることで、マンションの売却が可能となります。
任意売却の手順
任意売却を行うには、まずはローンを数カ月滞納していて、かつ売却しても完済できない状態でなければなりません。そのため、売却によってローンを完済できたり、そもそもローンを滞納していなかったりするなら、通常の不動産売却になると考えましょう。
任意売却はローンを滞納してしまい、金融機関から催告書が届いてから売却をスタートさせます。催告書が届き次第、金融機関と相談して、任意売却がしたい旨を伝えましょう。
金融機関から合意が得られたなら、通常の売却と同じように不動産会社に仲介をしてもらい、その後売却活動がスタートとなります。買主を見つけて契約をし、決済と引き渡しが完了して売却自体は終了です。
任意売却の場合は売却後もローンが残るので、その後どのように支払うのかを金融機関と話し合います。交渉次第ではローンの残債を減らしてもらえたり、月々の返済額を少なくしてもらったりもできます。
任意売却のメリット
住宅ローンを滞納し続けると、担保にしている不動産は競売にかけられ、強制的に売却させます。競売による売却は安価でしか売れないことが多いですが、任意売却なら買主との交渉次第で市場価格で売れる点がメリットです。
つまり、売却後もローンは残るものの、残債をできるだけ少なくできる点はメリットでしょう。また、通常売却ができない状態でも、金融機関から合意を得ることで売れるようになることも、メリットの1つです。
ローンを滞納してしまった場合でも、少しでも高値でマンションを売却してその後の支払いの負担を減らしたい人に、任意売却はおすすめです。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットは、次の2点があげられます。
- 金融機関のブラックリストに載ってしまう
- 売却期間が短い
任意売却を行うには、一定期間住宅ローンを滞納していることが条件です。そのため、ローンを滞納したことにより金融機関のブラックリストに載ってしまうことは、デメリットといえます。ブラックリストに載ることで信用情報に傷がついてしまいます。
その後ローンを借りるなど、金銭的な契約が必要な場合に審査に通りづらくなってしまうため、注意しなければなりません。また、任意売却ができる期間は限られており、素早く売却できないと競売にかけられてしまう点もデメリットです。
任意売却の開始から競売に切り替わるまでの期間はケースによって異なりますが、大体3カ月程度であることが多いでしょう。期限内に売らなければならないので、条件を下げて売り出してしまうことも少なくありません。
任意売却は信用情報に傷をつけたくない人や、期限に余裕を持って売却したい人には適さない方法なので、これらを回避したいなら、通常の売却か買取を検討したほうがよいでしょう。
買取について知ろう
通常の不動産売却や任意売却では、不動産会社に仲介をしてもらい、個人の買主を探して売却します。しかし、買取の場合は不動産会社自身が不動産を買い取るので、売却先が業者になる点が大きな特徴です。
買取の手順
買取を行うには、まずは不動産会社に買い取ってほしいことを伝えます。買取が可能な業者なら、そのまま物件の調査や査定を行い、買取価格を提示してもらいます。
提示された条件に合意し、契約をすることで買取は完了です。後は定めた期限で買取代金を受け取り、マンションの引き渡しを行います。
買取のメリット
通常の不動産売却ではなく、買取を選ぶメリットは次の3つがあげられます。
- 仲介手数料がかからない
- 素早く売却できる
- 個人では買い手がつかない不動産も売れる可能性がある
買取の場合は不動産会社自身が買主となるので、仲介業務は発生しません。そのため、契約が成立しても仲介手数料はかからず、売却時のコストが削減できる点は大きなメリットです。
仲介手数料は売却価格や不動産会社の取り決めによって金額が異なりますが、数十万円から100万円以上になることもあります。
また、素早く売却できる点もメリットであり、買取なら最短1週間程度で売れることも少なくありません。不動産会社との契約のみで売買が決定するので、短期間で売りたい人にはおすすめの方法でしょう。
不動産会社は買い取った物件にリフォームや修繕を施し、再販して利益を得ています。そのため、老朽化が進んでいて個人の買主が見つけづらい物件でも、リフォームや修繕することを前提にする買取なら、売却できる確実性は高いでしょう。
買取はコストをかけずに素早く売りたい人、個人では買主が見つけづらいマンションに住んでいる人におすすめの方法といえます。
買取のデメリット
買取にはメリットだけではなく、デメリットもあるので注意しなければなりません。
- 売却価格が安い
- 買取を依頼できる不動産会社が少ない
不動産会社でのリフォームや修繕を前提とする買取では、仲介による売却よりも売却価格は安くなりやすいです。不動産の状態によっても異なりますが、基本的には仲介による売却の70～90％の価格になると考えましょう。
また、買取は資金力のある大手業者のみ行っていることが多く、すべての不動産会社に依頼できる方法ではありません。そのため、業者選びの選択肢は狭く、場合によっては理想とする条件で売れないこともあります。
仲介による売却なら、不動産会社の選択肢が多いので業者ごとの条件を比較しやすいですが、買取では業者間の比較が難しいでしょう。
これらのことから、少しでも高値で売却したい人や、不動産会社を豊富な選択肢から選んで売却活動をしたい人には、買取は適さないといえます。
離婚時のマンション売却で注意するポイント
離婚のときに、マンションを売却する際に押さえておきたいポイントを紹介します。
マンション価格を確認する
まずは、マンションの価格を調べておきます。マンションの価格を調べる方法は主に3つあります。
- レインズマーケットインフォメーションで似た物件を調べる
- 不動産鑑定士にマンションの鑑定を依頼する
- 一括査定サイトを利用する
いずれも相場を知るには有効な手段ですが、特におすすめなのは一括査定サイトを利用することです。レインズのように専門的な分かりにくさはありません。また、不動産鑑定士に依頼すると10万円程度の鑑定料を請求されます。一括査定サイトを利用すると、無料でいくつかの不動産会社から査定をもらえ、相場を知るには便利です。
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ローン残債は調べておく
住宅ローンの残債を調べるためには、銀行などの金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や、残高証明書を確認しておきましょう。もし緊急で調べたい場合には、住宅ローンを借りている金融機関に出向いて、離婚の旨と、マンションを売却したい旨を相談しておくとよいです。
住宅ローンの場合、マンションには抵当権が設定されています。売却には抵当権を外さないといけないため、住宅ローンの完済が必要です。不動産の価値を知っておき、ローンの残高を見てオーバーローンになるか、アンダーローンになるかを調べておきましょう。
どちらもマンションに住まない場合
離婚する際に、どちらもマンションに住まない場合には、売却をする以外に方法はありません。その際は、すんなりと売却できるのかどうかみていきましょう。
ローン返済が残っていると売れない
マンションにローンが残っている場合には、銀行などの金融機関から抵当権を外してもらわないと売れません。マンションの売却に関しても、ローンを返済している金融機関に相談する必要があります。
ローンの返済が残っている場合には、日程がタイトになりがちです。理由は不動産会社と金融機関の各担当者と密に連絡を取り合って都合を合わせ、売却を進めなければならないからです。抵当権はアンダーローンの場合には問題なく外せますが、オーバーローンの場合には、綿密な返済計画を立てないと売却が進まない可能性があります。
税金が名義人に請求される
マンションを売却した際に得た利益には、譲渡所得税がかかります。売却が成立した年の1月1日を基準として、売却した日が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になります。さらに10年を超えている居住用の売却には特例の軽減措置があります。譲渡所得税の税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 短期譲渡所得税 | 長期譲渡所得税 | |||
| 5年以下 | 5年超 | 10年超 | |||
| 居住用 | 39.63％ | 20.315％ | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％ 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％ | ||
| 非居住用 | 39.63％ | 20.315％ | 20.315％ | ||
また、居住用のマイホームのマンションを売却した場合には、3,000万円の特別控除特例を受けられます。ただし、売った前年及び前々年に、この特例を受けていないことなどの条件を満たす必要があります。
別居中のマンション売却
別居中に疎遠になってしまうことは往々にしてあり、連絡をとっていないことでトラブルになるケースもあります。どちらも元のマンションに住まない場合には、マンション売却の相談は離婚前にしておくことがおすすめです。正確な財産分与やお互いのこれからの生活を考えると、しっかりと話し合う機会を一度は設けましょう。
マンションを売却するなら、離婚後にマンション売却を行うとよいです。理由は、財産分与の場合には譲渡所得税がかかりますが、贈与税と不動産取得税がかからないためです。不動産の売却は、大きな金額になるため、なるべく税金を少なくするのが得策といえます。
離婚のマンション売却には注意しよう
離婚の際にマンション売却を行うタイミングは、離婚と同じように計画的に話を進めて、離婚後すぐに売却して財産分与してしまうのが一番よいです。
ただし、オーバーローンの場合には、マンション売却が難しいケースがあります。そのケースでは任意売却をおすすめします。デメリットもありますが、競売にかけられるよりは高く売れて、周囲にも知られることはありません。
離婚の際のマンション売却には、不動産の査定額とローンの残高の確認が重要なポイントです。比較して、計画的に財産分与をするようにしましょう。お互いに離婚しても不毛なやり取りがなく、新しい生活を歩めるようにしてみてはいかがでしょう。
もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却の失敗とは？失敗の原因や失敗を避けるコツ」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。