確定測量とは何か?確定測量が必要な場合と必要な費用や流れについて

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土地を売却する時には、必ず買手側から境界線が確定した図面を求められます。現在では最新の技術を駆使した測量技術で、正確な図面を作成できます。

行政による測量は昭和26年に始まったものの、未だに完了していないのが実態です。正確な測量が完了していない土地を売却する場合には、売主が費用を負担して確定測量をしなければいけません。

この記事では、確定測量とはどのようなもので、どのような場合に必要としないのか、確定測量にはどのくらいの費用がかかるのか、詳しく解説します。

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確定測量とは何か

測量にはいくつかの種類がありますが、土地や土地付きの一戸建て売却したい場合に必要になるのは確定測量です。まずは確定測量とはどのようなものなのか解説します。

確定測量の目的

確定測量を行う目的とは、土地の境界線を確定して、土地の正確な測量図を作ることです。

確定測量では、隣の土地の持ち主の立ち会いのもと、それぞれの土地の持ち主の了解のもとで境界線を確定させます。公道や水路に面している土地の場合には、官公庁の担当部署の人が立ち会います。

境界を確定したら、境界杭などの目印を埋めて土地の境界を明確にします。そのうえで、土地の正確な面積と地形を測量して、測量図を作成していきます。

確定測量をしないとどうなるのか

確定測量を行わないということは、土地の境界と面積が明確になっていないということです。そのような土地はなかなか売ろうと思っても入りにくいのが現状です。

土地を売買する場合には、1坪や1平方メートルあたりといった単価に面積を掛け合わせて価格を算出するのが一般的です。土地の価格を計算するのに、土地の正確な面積は欠かせません。

確定測量が行われておらず、面積が確定していないということは、土地の価格を正確に算出できない状態であるということになります。また、隣の土地との境界を明確にしていない場合には、境界線トラブルが起きる可能性もあります。

買手側としてはそのようなリスクの高い土地は買いたくないというのが正直なところです。そのため、確定測量が行われていない土地はなかなか売りにくくなるというのが現状です。

確定測量の種類

確定測量です作成される測量図には、境界確定図と、現況測量図、地積測量図の3種類があります。土地を売買する場合に最も重要となるのは、境界確定図です。この3種類の確定測量について詳しく解説します。

境界確定図

境界確定図とは、隣の土地の持ち主の立ち会いのもと、全ての土地の境界線を確定させることです。確定測量という場合には、こちらの測量を指すこともあります

全ての土地の境界線を確定させた上で測量図を作成するので、最も正確な面積を算出できる測量法です。しかし、時間と費用がかかることから、境界確定測量が必要な場合には、早めに動き始めることが必要です。

現況測量図

現況測量図とは、土地の現場を見ただけで測量を行うものです。境界杭やブロック塀などの位置を図面化して測量を行います。

隣の土地との境界線を確定させているわけではないので、正確な面積がわかるわけではありません。その代わり時間がかからずに安くて済みます。どのくらいの大きさの建物を建てられるのか、簡単に調べるときや、境界確定測量を行っている時間がない場合などに行われます。

ただし、正確な境界線を確定させているわけではありません。現況測量しか行っていない土地を購入した後で、隣人からの境界線が違うという申し立てで、土地の面積が小さくなってしまう可能性もあります。

地積測量図

地積測量図とは、土地の面積を明らかにするための図面です。土地を分筆するときや、新しく造成した宅地などを表示登記する時に必要です。地積測量図も境界線を確定させているわけではないので、土地を売買する時には利用できません。

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確定測量が必要かどうかを判断する方法

法務局に登記されている確定測量図がない場合でも、確定測量を必ず行わなければいけない場合もあれば、確定測量を行わなくても売買できる場合もあります。確定測量が必要なケースと不要なケースの違いとはどのようなものなのかみていきましょう。

確定測量が必要なケース

確定測量を行っていても、再度確定測量が必要となる場合があります。確定測量が必要なケースとは次のような場合です。

フェンスや塀もない場合

確定測量を行っていたとしても、確定測量を行った後でフェンスや塀を作らずにいて、境界杭も見つからない場合には、境界線が曖昧になってしまっている可能性があります。その場合には確定測量をもう一度行う必要があります。

地価が高い土地

2020年度の公示地価の最高額は東京都銀座の山野楽器銀座本店の土地で、1平方メートルあたり5,770万円でした。このように高額な土地の場合、たった0.1平方メートル面積が変わるだけで、価格が500万円以上も変わってきてしまいます。

地価が高い土地は特に、多少の誤差が大きな差額を生んでしまいます。そのため、このような不動産取引の際にはその都度、土地の境界をはっきりさせるために境界確定測量をして、境界をはっきりさせる必要があります。

境界杭が見つからない時

確定測量を行った後には、境界線を明確にするために、境界杭や金属票を土地や道路、塀に打ち込みます。しかし、新しい家を建てるために土地を造成した時や、土地の持ち主が変わり塀が取り壊されたりして、境界標が破損したりなくなってしまうことがあります。

境界杭などの境界標が見つからない場合には、再度確定測量が必要になる場合があります。

相続税を物納する時

相続税を現金で支払えない場合には、土地を更地にしてから物納する場合があります。相続税の物納するための条件は、確定測量が完了している土地を更地で納税することです。確定測量が完了していない土地は物納できないので、物納する前には必ず確定測量を行います。

確定測量が不要なケース

境界線が不明瞭でも、確定測量を行わずに売買が行われることもあります。

地価が安くて測量コストのほうが高く付く場合

地方の場合には、確定測量をしてしまうと、売主に利益が残らないほど地価が安いところもあります。そのような場合には、確定測量なしで売買契約が結ばれる場合もあります。

土地が広くて地価が安い場合

上記と同じような理由ですが、例えば山林など面積が広く険しい場所の売買には確定測量が行われません。東京ドーム1個分の面積が100万円以下で購入できるような場合には、測量のコストと土地の価格が全く釣り合わないというのがその理由です。

行政の承認まで時間がかかる場合

公道などの公共用地と境界線の確定をしなければいけない場合には、境界線が承認されるまでにとても長い時間がかかります。その場合には、確定測量図の登記が完了しなくても、買主との合意で売買が成立する場合があります。

隣の土地の持ち主と合意後の署名捺印が行われていない時

隣の土地の所有者と、境界線の確定の合意は行われていても、署名捺印が終了していないという場合も、確定測量図の登記が完了する前に売買を成立させることもあります。

上記の公共用地との境界線の承認が遅れる場合、隣の土地の所有者との署名捺印が完了しない場合には、特約をつけることが一般的です。

特約の内容とは、境界線が確定しない場合には売買契約は白紙、境界線が移動した土地の面積が変更になる場合には売買金額を変更する、といったものになります。

確定測量の流れ

確定測量が必要になった場合には、どのような流れで進めていけばいいのか、どのようなときに依頼主が立ち会う必要があるのか気になっている方もいることでしょう。確定測量の流れについて解説します。

STEP1:土地家屋調査士に測量を依頼する

確定測量が必要になったら、土地家屋調査士に依頼します。この他に測量士が測量業務を行えますが、測量士は現況測量しかできません。土地の境界線を確定させるための確定測量は土地家屋測量士に依頼します。

STEP2:必要な書類を用意する

土地家屋測量士から、依頼主側が用意する必要がある書類の指示があるので、指示された書類を集めます。費用をかけて土地家屋測量士に委任状を渡して、取得してもらえるものもありますが、相続関係の書類など、自分で用意しなければいけない書類もあります。

STEP3:現況測量

用意した書類を使ってまずは土地家屋測量士が現地を現況測量します。境界点を推測して仮杭を打ちます。

STEP4:官民立ち会いで境界を確認して確定する

隣地の所有者立ち会いのもとで境界線を確認して確定します。隣地が私有地であれば、隣地の所有者、公道や水路、国有地であれば官公庁の担当部署の担当者の立ち会いのもとで境界線の確認と合意をします。

STEP5:境界杭の設置

境界線を両者が納得したら、そちらに境界杭や金属票などの目印を打ち込みます。

STEP6:土地家屋調査士が確定測量図を作成

確定した境界線と現況測量の結果をもとに、土地家屋測量士が境界確定測量図を作成します。

STEP7:登記

依頼主が完成した測量図を確認して、特に問題がなければ必要な書類に署名捺印します。地積測量図の登記を行う場合には、土地家屋調査士が登記手続きも行います。

確定測量にかかる費用

確定測量には多額の費用が必要です。最低でも30万円から100万円を超えることもあります。通常は、確定測量の依頼をしたら、費用は一括して支払います。明細書が発行されるまで、どのような内訳で費用が発生しているのかを依頼者が知ることはできません。また、その内訳は一般の人にはあまり知られていません。そこで、どのような内訳で確定測量の費用が高額な費用になるのかを細かくみておきましょう。

費用の内訳説明金額
資料調査と事前調査にかかる費用
  1. 公簿・各種図面調査
  2. 関係する土地の所有権調査
  3. 事前現地調査
  1. 1万5,000円~3万円程度
  2. 1万5,000円~4万円程度
  3. 3万円程度
測量の費用
  1. 現地測量
  2. 境界点検証
  3. 境界標設置
  1. 7万円~
  2. 2万円~4万円程度
  3. 3万円~
書類作成費用
  1. 申請書添付書類作成
  2. 不動産調査報告書作成
  3. 測量図などその他書類
  1. 5,000円~1万5,000円程度
  2. 5,000円程度
  3. 1万円~3万円
公共用地境界確定申請手続き
  1. 公共用地境界確定申請・協議
  2. 公共用地境界立会
  3. 公共用地境界確認書発行手続き
  1. 3万円程度
  2. 2万円~5万5,000円程度
  3. 1万5,000円程度
民地立ち会い業務
  1. 民地境界立会
  2. 境界確認書取り交わし
  1. 隣地1件につき7,500円程度
  2. 隣地1件につき1万円程度
登記費用
  1. 登記申請
  2. 登記完了書類受領
  1. 1万円~2万5,000円程度
  2. 3,000円程度
その他費用
  1. 必要書類取得費
  2. コンクリート杭
  3. 交通費など
その都度実費で

費用1:資料調査と事前調査にかかる費用

法務局で公図や地積測量図を取り寄せて調査します。また、図面以外にも、隣接する道路や区画整理に関する資料を調べる必要もあります。資料の取り寄せに費用がかかります

民間の土地と隣接している場合には、隣の土地の所有者を調べます。登記簿に記載されている名義人が既に亡くなっていて、相続が発生している場合や、住所が変更になっている場合があります。その場合には住民票や戸籍を調査する必要もあります。

測量を行う前に、測量士や土地家屋調査士が現地の状況を下見する手間もかかります。

費用2:測量の費用

現地を測量する費用は、土地の面積や形状、障害物の有無などによって変わります。土地の面積が広ければ広いほど費用がかかります。

測量が完了したら、その結果と事前調査で集めた資料を元にして土地の境界を推定します。隣の土地の所有者の立ち会いのもと、境界標を設置します。

費用3:書類作成費用

申請書添付書類作成の金額に幅が生じているのは、登記の種類によって必要な金額が変わるためです。

費用4:公共用地境界確定申請手続き

測量する土地が公道や水路など公共用地と印刷している場合には、官公庁の担当部署へ申請書を作成し、境界線を確定する手続きを行わなければいけません。その手続き内容によって費用が変わります。

費用5:民地立ち会い業務

隣の土地が私有地の場合には、土地所有者の立ち会いのもと境界を確認します。隣地の所有者が違う場合には、それぞれの土地ごとに境界線の確認が必要で、その都度費用が発生します。

費用6:登記費用

確定した図面を法務局で登記するのに必要な費用です。また登記された内容を証明するための登記事項証明書などの取得費が必要です。

費用7:その他費用

調査などに必要な書類の取得は、土地家屋調査士が代行して行います。各種書類の取得費や、境界杭などの境界に設置する目印の用意、遠方まで出向く場合には、ガソリン代や高速代が必要になります。

確定測量をするうえで知っておくべき事

確定測量をする上で理解しておくと便利な点についてお伝えします。

境界表と境界の種類

境界線には特に目印がありません。地面に永続的に残り続ける線を引けるわけでもありません。そこで、土地の四隅など、ポイントとなる点に目印となる境界標を打ち込みます。

境界標は特に法律で決まっている制約はありませんが、通常は永続性の高い石杭やコンクリート杭、コンクリートで根巻したプラスチック杭、金属製のプレートや鋲(びょう)を打ち込みます。

材質によって価格が大きく変わり、最も高額なものは御影石でできたものです。固くて永続性が高いのが特徴です。最も安価なものがプラスチック杭です。手軽なものですが、安定性と永続性に欠けるという欠点があります。

境界標には境界の境を表す指示点が十字やT字、斜め矢印などで記載されています。

境界が曖昧なときの解決法について

境界が曖昧で確定できない時には、出来る限り隣の土地の所有者と話し合いをして解決するようにしましょう。どうしても話し合いができない場合には、額縁分筆という手段を取る方法もあります。

額縁分筆とは、土地の内側だけ切り取って登記してしまい、境界線を確定していない部分を切り離してしまう方法です。売却できる土地の面積は狭くなってしまいますが、境界線が曖昧な部分はそのままにしておいても特に問題はなくなります。

筆界特定制度とは?

また、どうしても境界線を確定させる必要がある場合には、筆界特定制度を利用することもおすすめです。筆界特定制度は、境界線を確定させたい土地の所有者が、法務局に申請を行います。すると法務局では土地家屋調査士や弁護士などが登記されている書類などを調査して、境界を確定させます。

裁判では数年かかるのに対して、1年程度で境界を法的に確定させられるので、境界線の裁判を起こそうかと考えている方に有効です。

境界線に越境物がある場合は

境界線に越境物がある場合、近年では越境物を除いた面積を敷地とみなすという流れになっています。実際の土地の面積ではなく、隣地からの越境物が侵入している土地の面積は登記できないということで、建ぺい率が変わってくる場合もあります。

隣地からの越境物とは、隣地の所有者が設置した塀やフェンス、建物の基礎、地下に侵入した植木の根、建物の軒、植木の枝などがあります。

隣地の所有者と話し合って、除去してもらえない場合には、土地の価格や建てられる建物にも影響してしまう点は注意しましょう。

まとめ

土地を売買する場合には、面積はとても重要です。面積を確定させるためにも、確定測量で境界線を確定させることはとても大切なことです。

確定測量には多額の費用が必要です。しかし、同じ測量作業でも、業者によって金額は大きく変わります。一般の方はどこに依頼したらいいのかわからないでしょう。

そこでおすすめなのが、不動産会社に相談することです。売却を考えている土地であれば、いずれ不動産会社に仲介を依頼することになります。不動産会社では、確定測量の相談にも乗ってもらえます。

不動産一括査定サイトのイエウールで一括査定してみれば、近隣地域の良心的な不動産会社を見つけることもできて、確定測量のことも教えてもらえます。

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