空き家を売りたい場合の選択肢!選び方と注意点を詳しく解説

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ここ数年、全国に放置された空き家が社会問題化しています。特に、親が亡くなった後の実家を空き家として放置してしまっている方が増えていて、空き家を売りたいと考える方が増えています。しかし空き家をどうやって売ればいいのか分からないという方も少なくありません。

この記事では、所有している空き家を売りたいと考えている方のために、空き家をどのように売りに出したらいいのか、空き家を売るためにはどのような選択肢があるのか、詳しく解説します。

空き家活用を全般的に知りたい方は「空き家活用の選択肢|方法ごとのメリット・デメリットを解説」をご覧ください。

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空き家を売りたいなら一括査定

空き家を売ろうと思ったら、どのくらいの価格になるのかまずは査定をする必要があります。査定をするためには不動産会社に依頼をしなければいけませんが、どの不動産会社を選んだらいいのか分からないという方もいるでしょう。

特に知り合いの不動産会社がいないという場合には、一括査定サイトがおすすめです。まずは空き家を売りたい時に売却の依頼がしやすい一括査定サイトとはどのようなものなのか解説します。

一括査定とは何か

一括査定サイトとは、たった1回の登録作業だけで、複数の会社から査定を取り寄せられるものです。中古車の一括査定サイトなどがとても有名ですが、不動産にも同じような仕組みのサイトがあります。

依頼者は自分が売りたい不動産の情報を登録すると、一括査定サイトに登録している複数の不動産会社から査定結果が届くというサービスです。

一括査定サイトは匿名で利用することができません。実名を登録する必要があります。しかし、不動産会社には守秘義務が課せられているので、登録して内容が流出することはありません。安心して利用できます。

一括査定を使うメリット

一括査定サイトを利用することには次のようなメリットがあります。

  • 忙しくても不動産会社へ行く必要がない
  • たった1回の登録作業で複数の不動産会社に査定を依頼できる
  • 複数の不動産会社を比較できる

一括査定サイトに登録する情報は、物件に関する情報と、依頼者の連絡先などです。情報の登録は、パソコンやスマホからほんの数分で完了します。

不動産の査定は複数の会社の査定額を比較したほうが、いい不動産会社と出会える確率が高くなります。しかし、複数の不動産会社に依頼しようと思うと、電話をかけたりサイトから問い合わせをしたり、手間と時間がかかります。

一括査定サイトであれば、いつでもどこからでも簡単に複数の不動産会社からの査定を取り寄せられるので、忙しい現代人にはおすすめです。

おすすめの一括査定サイト

不動産の一括査定サイトも色々なサイトがあります。その中でも特におすすめなのがイエウールです。イエウールは全国対応で、全国から厳選した1,600社以上の不動産会社が登録されています。一括査定サイトの中で登録されている不動産会社の数は、現在のところイエウールが最大です。

しかも、サイトに寄せられたクレームが悪質だと判断された不動産会社は、イエウールではこまめに登録を解除していて、出来る限り良質で良心的な不動産会社との提供を心がけています。

全国どこからでも、確実に質の高い不動産会社からの査定を最大6社から取り寄せられるのがイエウールです。空き家を売りたい場合には、まずはイエウールでの一括査定から始めることをおすすめします。

空き家を売りたい時の選択肢

ただ空き家を売りたいと言っても、空き家を売却する方法には次の3つの選択肢があります。空き家の状態と、周辺地域に買手がいるかどうかによって、どの選択肢を選択したらいいのかが変わってきます。それぞれの選択肢について詳しくみていきましょう。

中古の家として売りに出す

空き家の状態がいいのであれば、中古住宅として販売することが可能になります。中古住宅として売却するのにおすすめなのは、築20年以下で補修や修繕が適切に今までに行われてきている状態のいい家です。

次の2つの選択肢では土地の価値でしか売却できませんが、中古住宅として売却できれば、建物としての価値も付けられるので高額売却が期待できます。

ただし、中古住宅として売却する場合には、契約不適合責任が問われる可能性が生じます。契約不適合責任とは、購入後の商品に欠陥が見つかった場合には、売主にその責任があるというものです。

中古住宅の場合には、売却後3か月程度で見つかる屋根の雨漏りやシロアリ被害、水回りの水漏れなどで問われます。空き家として放置した家は状態が悪くなっているので、見えないところに不具合が生じている可能性があります。

売却前には専門家にしっかりと調査してもらい、必要があれば徹底的に補修することをおすすめします。

解体して土地として売りに出す

空き家を放置する期間が長すぎて、湿気が中に入り込んで柱の腐食が進んでしまっている場合には、いつ倒壊してもおかしくない状態になってしまっています。その場合には、隣近所への危険性も高いので、早急に解体して更地として売却することをおすすめします。

倒壊の危険性が高い建物を放置し続けると、2015年に制定された空き家対策特別措置法によって特定空き家として指定されてしまう可能性もあります。

特定空き家になってしまうと、固定資産税が減税されるメリットもなくなってしまいます。早急に解体して売却した方がいいでしょう。

しかし、解体するためには多額の費用が必要です。解体費用を捻出出来ない場合には、買主に負担してもらえないか交渉してみる事もできます。

古家付きの土地として売りに出す

築20年を過ぎているけれども、家の状態が特定空き家に指定されるほどでもないという場合には、古家付きの土地として売却する選択肢もあります。

古家付きの土地というのは、土地として売却するけれども、そこに古い家が解体せずに残っているというものです。土地としての価格しか売却金額にはなりませんが、売却前に解体費用を負担せずにすむというメリットがあります

古家付きの土地は、将来的に家を新築する土地を確保しておきたいけれども、固定資産税を節約するために家が建っていた方が都合がいいという方や、格安で住宅を手に入れて、自由にリフォームやリノベーションをしたいという方に人気があります。

古家付きの土地で売却した場合には、住宅として利用する目的で購入した人に対しても、契約不適合責任を負わずにすみます。

空き家を売る方法の選び方

空き家を売りたいと思った時に、中古住宅として売却するのがいいのか、更地にしたほうがいいのか、古屋付きの土地として売却するのがいいのか、選び方のポイントについてお伝えします。

資産価値が残っているなら中古物件

中古住宅として資産価値があり売却できるのは、法定耐用年数内の物件だけです。法定耐用年数は木造建築が22年、鉄骨鉄筋コンクリート造が47年です。

一般住宅の多くが木造建築なので、資産価値が認められるのは20年以内の物件だけです。20年以内の物件であれば中古住宅として売却することを検討しましょう。

倒壊の恐れがあるなら更地

木造住宅で20年、鉄筋コンクリート造では45年を超えた住宅は、解体して更地にするか、古家付きの土地として売却するかを選択します。

すぐに更地にしたほうがいい場合とは、倒壊の恐れがある場合です。万が一倒壊した場合には、隣近所が隣接しているようであれば、近所にも迷惑を掛けてしまいます。

万が一のことが起きたら、損賠賠償請求されるということにもなりかねません。早急に解体して、更地にしてしまう必要があります。

再建築不可の土地なら古家付き土地

特に、今すぐ解体する必要性がない場合には、古家付きの土地として売却することを検討しましょう。特に、再建築不可物件の場合には、解体してしまうと新しい家が建てられなくなります。古家付土地のほうが土地としての価値も高くなります。

再建築不可物件とは、接道義務を果たしていない土地です。現在はすべての建築物の敷地が4m以上の道路に2m以上接地していなければならないとされています。これは万が一の場合に、緊急車両が侵入できるようにするためです。

この条件を満たさない土地には新しい建物を建築できません。その場合には、古家付きの土地として売却したほうがいいでしょう。

空き家の売却にかかる費用・税金

空き家を売却するといっても、売却するためには様々な費用が必要です。空き家を売却するために必要な費用は次のとおりです。

空き家売却にかかる費用説明必要な金額
印紙税売買契約書に収入印紙を貼って納める売買契約書の額面で変わる
200円~60万円まで
譲渡所得税譲渡価格ー(所得費+譲渡費用)ー特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額課税譲渡所得金額に下記税率を掛けて税額を計算

長期譲渡所得(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上):所得税15%・住民税5%

短期譲渡所得(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下):所得税30%・住民税9%

相続登記の費用書類取得費・登録免許税・司法書士の報酬書類取得費:2万円程度
登録免許税:固定資産税評価額の0.4%
司法書士への報酬:10万円程度
仲介手数料売却に成功したら不動産会社へ支払う上限金額=(売買価格×3%+6万円)+消費税
廃棄物処理費用不要な家具などの処理費用4LDKで20万円~60万円
解体費用更地にする場合に必要木造住宅:100万円~150万円
RC造:300万円程度

それぞれの費用の詳細について詳しく解説します。

印紙税

印紙税は売買契約書に収入印紙を貼って納税するものです。額面が1万円以上の取引をする場合には、契約書や領収書に収入印紙を貼り付けることが法律で義務付けられています

不動産売買の場合には、1万円以上10万円以下の取引での200円の収入印紙から、50億円を超える契約書への60万円まで、契約書の額面によって記載される金額が決められています。1,000万円以下の取引で1万円、5,000万円以下の取引で2万円、1億円以下の取引では6万円の収入印紙が必要です。

譲渡所得税

空き家を売却したときに、売却益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。売却益とは、売却金額から取得費と取得時と売却時にかかった手数料、リフォームや修繕費を差し引いた金額です。売却金額に課税されるものではないので注意しましょう。

実家を売却する場合には、親が購入したときの領収書や売買契約書がないと、取得費の証明ができないので必ず探しましょう。取得費を証明する書類がない場合には、売却金額の5%が取得費とみなされます。

譲渡所得税は5年以下の所有の場合の短期譲渡所得と、5年超所有した場合の長期譲渡所得があります。短期譲渡所得は売却益に対して所得税30%と住民税9%、長期譲渡所得は売却益に対して所得税15%と住民税5%が課税されます。

尚、売却年の1月1日時点で、所有期間が10年以上のものは、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の寡勢長期譲渡所得金額に対して軽減措置がされます。6000万円までの部分は所得税10%、住民税4%、6000万円を超える部分は所得税15%、住民税5%となっています。

相続登記の費用

空き家が実家で、親が亡くなったあとで相続登記をしていない場合には、いったん相続登記をして相続人の名義に変更しておかないと売却できません。相続登記をしていない場合には、必ず相続登記をしましょう。

相続登記をするためには、相続人の住民票の写しや、亡くなった親の住民票の除票などの書類が必要です。必要書類を全てそろえるのに2万円ほどかかることがあります。

登記をするときに、登録免許税という税金を払います。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%支払います。具体的な税額は物件によって変わるので、固定資産税評価証明書を役所で取得して計算してみましょう。

相続登記の手続きを自分で行うのは難しいので、司法書士へ依頼するのが一般的です。報酬は司法書士事務所によって違いますが、10万円ほど考えておいたほうがいいでしょう。

仲介手数料

空き家を売却する時には、不動産会社に仲介をしてもらい買い手を探します。売却が成功したときには、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は法律で上限金額が次のように決められています。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超~400万円以下の部分取引額の4%以内
400万超の部分取引額の3%以内

上限金額以内であれば、不動産会社が自由に手数料は決められます。交渉して値引きをお願いすることも可能です。

廃棄物処理費用

中古住宅として売却する場合でも、解体して空き家にする場合でも、家の中の荷物は全て処分しなくてはいけません。自分で処分するのが大変な場合には、専門業者に委託して、いらないものを片付けて処分してもらいます。

処分にかかる費用は、業者によって大きく差が開きます。また、家の大きさや廃棄物の量によっても変わります。複数の業者から見積もりをとって比較することをおすすめします。

解体費用

更地にする場合には、解体費用が必要です。解体費用は家の大きさと建築方法で大きく変わります。一般的な木造住宅であれば、100万円から150万円で解体できますが、鉄筋コンクリート造の場合には大幅に金額が上がります。

空き家を売りたいと思った時の注意点

空き家を売りたいと思った時には、頭に入れておかなければいけない注意点があります。次の5つの注意点はよく理解した上で、空き家の売却を進めましょう。

注意点1:名義人を確認する

空き家の名義人が誰になっているのか、法務局で所有権の登記を確認しておきましょう。

売却は名義人でなければできません。相続登記をしたつもりで忘れていたり、他の人の名義で所有権が登記されていたりする場合もあります。あなたの名義で売却するつもりであれば、所有権があなたの名義になっているかを確認しておきましょう。

注意点2:空き家の売却には時間がかかる

不動産の売却には時間がかかるということを理解しておきましょう。早くても不動産売却までには3か月程度、時間がかかる場合には6か月から1年以上かかる場合もあります。

地方の物件の場合には、売りに出してもなかなか買い手がつかないこともあります。じっくりと腰を据えて動く必要があります。とにかく今すぐ動き出すことをおすすめします。

注意点3:売り出し価格の設定は値引き交渉を見込んで

不動産を売買する時には、購入希望者と値引き交渉が行われるのが通常です。売り出し価格は売手が自由に決められます。値引き交渉を見込んで、希望売却価格よりも少し高めの金額で設定しておくと、希望価格で売却しやすくなります。

注意点4:古家付きの土地で売却したほうが売りやすい場合もある

特に解体を急がなければならない理由がなければ、急いで解体しないようにしましょう。その理由は、特定空き家に指定される状態でなければ、売却できなかった場合に固定資産税の節約になるのと、古家付きの土地で売却したほうが売りやすい場合があるためです。

解体した方がいいのかどうか判断に迷う場合には、不動産会社とよく相談しましょう。立地によっては、更地にした方が売却しやすい物件もあります。しかし、古家付きの土地のほうが売りやすい場合もあります。不動産会社からのアドバイスで判断することをおすすめします。

注意点5:高額な費用をかけたリフォームは絶対にしない

中古住宅として売却しようとする方の中には、付加価値をつけるために高額な費用をかけてリフォームをする方がいます。これは絶対に行ってはいけません。

屋根の雨漏りや水回りの水漏れ、シロアリ対策といった、不具合に対する補修や修繕はしておかなければいけません。しかし、空き家であった中古住宅を格安で購入したいという方の多くが、家自体は格安で手に入れて、リフォームやリノベーションにお金をかけたいと考えている方です。

同じ価格では絶対に手に入らない広めの家を格安で手に入れて、自分が好きなように改造したいという方にとっては、売主によってリフォームされた家は魅力がありません。

最低限の補修にだけお金をかけて、余計なリフォームはしないように注意しましょう。

まとめ

人が住んでいないと、家はどんどんと傷みが激しくなっていきます。その理由は、家の中に湿気がこもってしまうためです。人が住んでいると、自然と玄関や窓の開け締めをするので、家の中に風の流れが生じます。

しかし、空き家になってしまうと、誰かが定期的に窓を開けて掃除をするメンテナンスを行わないと、あっという間に傷んでいきます。傷みの激しい住宅は、築20年以内の物件でも中古住宅としての売却が難しくなる場合もあります。実家などが空き家になってしまった場合には、今すぐに売却に動くことをおすすめします。

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