投資用マンションを高額売却するための相場動向と高額売却のコツを解説

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投資用に購入したマンションは、賃貸経営をしながら、高値で売却できるタイミングを見計らい、利益を得られるタイミングで売却するべきです。そして、売却した金額で新しい物件を購入して、投資用の物件をグレードアップさせていくことが大切です。

この記事では、投資用マンションの売却相場の動向をお伝えした上で、投資用マンションを売却するのに最適なタイミングと、高額売却を成功させるためのコツについて詳しくお伝えします。

マンション売却を全般的に知りたい方は「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」をご覧ください。

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投資用マンションの売却相場

まず、2020年現在のマンションの相場動向についてお伝えします。2020年といえば、コロナショックに社会全体が大揺れしています。そのような中で、首都圏と近畿圏のそれぞれのマンションの相場はどのように動いているのか解説します。

首都圏マンションの相場動向

首都圏では下落傾向にあります。東京都では2020年5月と比較すると6月は0.5%下落して平均取引価格は5,074万円でした。しかし、コロナショックによって都心部から郊外へという流れがあるためか、神奈川県、千葉県、埼玉県では、相場が上向いています。5月と比較すると6月では神奈川県で1.1%増の2,869万円、埼玉県でも1.1%増の2,278万円、千葉県では0.7%増の2,092万円となっています。

前年比でみてみると、2019年6月の東京都の中古マンションの相場は4,898万円だったので、東京オリンピック中止やコロナショックの影響があるにもかかわらず、マンションの価格は高水準を維持しています。

しかし、東京は2月から毎月0.2%程度の下落が続いており、今後は緩やかな下落傾向が続くものと思われます。一方で、千葉や神奈川では上昇傾向が続く可能性があります。

近畿圏マンションの相場動向

近畿圏のマンション相場は、2020年5月と6月を比べると、+0.5%の2,450万円と若干ですが上向いています。前年比では、2019年6月のマンションの平均価格が2,323万円だったので、こちらもコロナショックなどの影響を感じさせない好調さです。

近畿圏のマンション相場は現在のところ、高い水準で維持しています。今後の相場の動向は、高止まり傾向が続くものと思われます。

投資用マンションを売却すべきタイミング

投資用マンションを高値で売却するためには、売却するタイミングを逃さないようにしなければいけません。こちらでは、投資用マンションを売却するべきタイミングについて解説します。

タイミング1:大規模修繕の直後

投資用マンションを売却することを検討するべき時期は、新築から初めて行われる大規模修繕の直後です。マンションが新築されてから最初の大規模修繕が行われるのは、だいたい10年から15年の間です。

マンションの価格は、築年数とともに下落していきます。相場などを考慮しなければ、築10年で新築時の8割に、築15年で7割まで下落します。築20年から25年を過ぎると半額程度になってしまいます。

投資用として考えたときに、マンションに資産価値があるといえるのは、築15年までです。高額売却が可能なうちに売却してしまいましょう。

最初の大規模修繕であれば、新築時からの修繕積立金で賄えるので、経済的な負担もほとんどありません。修繕積立金は築年数がたつにつれて値上がりしていく上に、築年数がたてば人気もなくなり家賃も下げざるを得なくなっていきます。そうなる前に売却するのが賢い選択です。

大規模修繕の直後であれば、表向きは新築同然にきれいになったマンションで売却できます。買手にも喜んでもらえて、高値売却が期待できます。

タイミング2:マンション相場が上昇傾向にある時

マンションの価格は基本的に経年劣化で下落していきます。しかし、数か月単位の短期的な市況をしっかりと見極めていれば、マンション相場が上昇に転じる瞬間があります。その瞬間を逃さずに売却することで、通常よりも高値売却が可能になるでしょう。

また、周辺地域で開発が行われるなど、地価が上がる要因がある場合にも、マンションの価格が上昇に転じることがあります。そういったチャンスも逃さないことが大切です。

タイミング3:入居率が高い時

築15年を超えてしまったマンションを売却する場合には、マンション全体の入居率が8割以上を保っている間に売却してしまいましょう。

築年数がたてばたつほどマンションの人気が下がって行き、入居率が悪くなっていきます。入居率の悪いマンションは、買手からも人気がないマンションとみなされてしまい、高額売却が不可能になります。

入居率8割以上を保っていれば、人気のマンションだといえます。人気が高いマンションであれ高額売却の可能性が高くなります。

タイミング4:キャッシュフローがマイナスになる時

投資用マンションを経営する場合には、キャッシュフローが大切となります。収支のバランスが取れているかどうかがとても大切です。

固定資産税と毎月のローンと管理費、修繕積立費といった出費が、家賃収入を上回ってしまうと赤字経営となってしまいます。赤字経営で足りない資金は、自分の財産から補填することになります。

これでは投資用マンションを持っている意味がありません。赤字経営になった場合に家賃の見直しが不可能な場合には、早急に売却して毎月の赤字を解消しましょう

投資用マンションを高く売却するコツ

投資用マンションは利益を出すために購入したものです。売却する時には、高額売却を成功させる必要があります。投資用マンションの高額売却に成功するためのコツについて解説します。

コツ1:じっくりと時間を掛けて売却する

高額売却を成功させるためには、不動産会社や購入希望者との駆け引きが重要です。高額での売却に成功して利益を出さなければという態度を出してしまうと、前のめりになってしまい、ついつい売り急いでしまいます。そうすると、不動産会社や購入希望者につけこまれてしまうことになり、思うような価格での売却が出来なくなってしまいます。

マンションの売却には時間がかかります。早くても3か月、長ければ6か月程度かそれ以上かかることもよくあります。時間をかけてじっくりと取り組み、納得のいく相手に納得のいく価格で売却するように心がけましょう。

コツ2:相場の動向をじっくりと見極める

特に急いで売却しなければいけない理由ないのであれば、相場の動向をじっくりと見極めることも大切です。マンションの価格が上昇傾向にあるタイミングで売りに出すのは当然のことです。

また、じわじわと下落傾向にある時には、どこで損切りをするのかも見極めた方がいいでしょう。投資用マンションの経営するのであれば、マンション市場の相場は常にうかがっておく必要があります。

コツ3:マンションの仲介実績の多い不動産会社を選ぶ

マンションの高値売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社選びがとても重要です。不動産会社によって、得意な物件な種類がそれぞれあります。媒介契約を結ぶ前に、不動産会社のホームページをよく確認して、どのような物件の仲介実績があるのかをよく確認しましょう。

あなたが売りたい投資用マンションの周辺でのマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、高値売却のコツです。反対に、マンションの売買に不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、不動産会社の方がマンションの価値を正確に査定できず、思うような価格で売却できないこともあります。不動産会社選びにはよく注意しましょう。

コツ4:まずは一般媒介契約から始める

仲介を依頼する不動産会社を決定したら媒介契約を結びます。媒介契約の種類には、複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約、1社とだけ契約を結べる専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自分で見つけた買主との契約を、専属専任媒介契約の場合には不動産会社を通さなければいけないという点です。

仲介手数料は売却に成功した場合の成功報酬なので、不動産会社としては、確実に仲介手数料を得られる専属専任媒介契約を強く勧めてきます。しかし、投資用マンションのように入居者が入りやすい人気のエリアに購入するマンションの場合には、一般媒介契約でまずは契約しましょう。

仲介手数料は、一般媒介契約が最も安く、専任媒介契約、専属専任媒介契約の順で高くなります。一般媒介契約の方が仲介手数料の節約が出来ますし、人気の物件であれば複数の不動産会社を競わせた方が高額売却を期待できます。一般媒介契約でうまくいかない時には、最もいい対応をしてくれる不動産会社と専任媒介契約を結べばいいのです。

コツ5:内覧希望者が現れる現実的な価格設定をする

投資用マンションの場合には、何が何でも利益を出さなければいけないと、売り出し価格をかなり高めに設定してしまう売主がいます。しかし、相場に見合わない高額な価格で売り出してしまうと、なかなか内覧希望者も現れません。

相場をにらんだうえで、内覧希望者が現れる現実的な価格設定を行うようにしましょう。相場なりの価格から、価格交渉による値引きを見込んだ少し高めの価格を設定することをおすすめします。

投資用マンションを売却するときの注意点

投資用マンションを売却する時には頭に入れておかなければいけない注意点があります。どのようなことに注意しなければいけないのか解説します。

注意点1:ローンを完済していないと売却できない

マンションを売却する時には、ローンを完済していないと売却できません。ローンを支払い中の物件の場合には、マンションを売却したお金で完済します。売却金額で完済できない場合には、手持ちの資産から持ち出すことになる場合もあるので注意しましょう。

注意点2:売却はローンの残債とのバランスをみて時期を決める

高額売却できるからといって、購入してから間もないマンションを売りに出す人がいます。しかし、今すぐ高額で売れたからといって、ローンの完済と、短期譲渡所得で所得税や住民税を支払ったらそれほど手元に利益が残らないという場合も少なくありません。

今すぐ高額売却するよりも、5年後の長期譲渡所得での課税になってから、ローンの残債を減らした上で売却した方が、実は手元に残るお金が多くなるという場合もあります。

マンション相場が高額で推移しているからといって、すぐに売却に走らずに、ローンの残債とのバランスを考えて売却時期を検討しましょう。

注意点3:不動産会社は複数から査定を取る

不動産会社に査定を依頼する場合には、1社だけでは決めないようにしましょう。専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約する場合でも、必ず複数の不動産会社の査定額や査定内容を比較した上で不動産会社を決めましょう。

必ずしも高額査定をつける不動産会社がいい不動産会社とは限りません。仲介手数料が欲しいがために、相場から外れた高額査定を提示している可能性もあります。

複数の不動産会社の査定金額を比較すれば、そのような悪徳不動産会社は一目瞭然で判断できます。一括査定サイトのイエウールを利用して、最大6社からの査定を取り寄せるようにしましょう。

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注意点4:売却にかかる税金や費用について理解しておく

この次の章で詳しく解説するように、マンションに限らず不動産を売却する時には、売手側も税金や手数料を支払う必要があります。大抵は売却金額で賄えますが、売却金額の全額が手元に残るわけではないという点は理解しておきましょう。

投資用マンションを売却するときの費用・税金

投資用マンションを売却するときには、次のような費用や税金がかかります。不動産の売却に費用がかかることを、マンション投資の初心者は理解していない方も多いようなので、費用についても詳しくみておきましょう。

費用説明金額の目安
仲介手数料売却成功後に不動産会社へ支払う成功報酬上限金額=(売却金額×3%+6万円)+消費税
印紙税売買契約書に貼る収入印紙
契約金額によって金額が変わる
200円~60万円
抵当権抹消登記の費用ローンを一括返済する場合に必要
登録免許税と司法書士への報酬
合計で2万円程度
譲渡所得税・住民税譲渡所得に対して課税される譲渡所得に対して次の税率で課税

  • 短期譲渡所得(5年以下)39.63%
  • 長期譲渡所得(5年超)20.315%
  • 自宅用で10年以上所有の場合
    6,000万円以下の部分に対して14.21%
    6,000万円超の部分に対して20.315%

それぞれの費用の詳細について詳しく解説します。

費用1:仲介手数料

マンションの売却に成功したら、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼していた場合でも、仲介手数料は成功報酬なので、仲介に成功した不動産会社にのみ支払います。

仲介手数料の上限金額は法律で上記表中の計算式のように決められています。これはあくまでも法律で決められた上限金額なので、不動産会社や契約方法によっては、これよりも安い金額ですむ場合もあります。

費用2:印紙税

額面が1万円以上の契約書や領収書には必ず収入印紙を貼って収入印紙税を納めなければいけません。収入印紙代は契約書や領収書の額面によって金額が違います。不動産の取引の場合には次のように定められています。軽減税率は令和4年3月31日まで適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超~60万円48万円

費用3:抵当権抹消登記の費用

マンションを購入するためにローンを組んでいる場合には、売却金額で完済します。ローンを完済したら、金融機関が設定している抵当権を外してもらいます。

抵当権を外すための抵当権抹消登記の手続きは自分で行わなければいけません。そのための費用がかかります。抵当権抹消登記に必要な費用は、登録免許税と登記事項証明書の登記手数料と、司法書士に依頼する場合には司法書士の報酬です。

登録免許税は物件1件に付き1,000円で、建物と土地それぞれ必要です。土地の登記が一筆分の場合には、通常は合計で2,000円です。

登記手数料は手続方法によって、480円から600円となります。オンライン請求をしたほうが安くすみます。司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬がかかります。抵当権抹消登記の報酬は1万円から1万5,000円程度です。全部合わせても2万円を超える事はありません。

費用4:譲渡所得税・住民税

マンションを売却した時に利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは、マンションを売却した価格ではなくて、売却した価格から売却する時の手数料や税金と、マンションを購入した時の購入費用や手数料、リフォームや修繕の代金の合計金額を差し引いた金額です。

投資用マンションの場合には、利益が出るように計算して売却するため、課税される場合があるので注意しましょう。

譲渡所得税と住民税の税率には、5年以下の所有での短期譲渡所得39%と、5年超所有した場合の長期譲渡所得20%の2種類の税率があります。また、10年以上保有した自宅用のマンションの場合には、6,000万円以下の部分の税率は14.21%になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の判断は、所有してから5年を超える年の1月1日時点が、5年以下になるか5年を超えるかで変わります。取得した日で計算するのではないので注意しましょう。

投資用マンションの売却の流れ

投資用マンションを売却する時の具体的な流れについて解説します。

STEP1:一括査定サイトで査定依頼して査定を受ける

まずは売却したいマンションを不動産会社に査定してもらいます。査定には、マンションの住所と築年数、間取り、相場などのデータだけで査定する机上査定と、実際に不動産会社が訪問して詳しく調査する訪問査定があります。

通常は机上査定を複数の不動産会社に依頼して、その結果から訪問査定を依頼する不動産会社を2社から3社程度厳選します。

机上査定は出来るだけ多くの不動産会社から取り寄せることをおすすめします。一括査定サイトのイエウールなら、全国から厳選した不動産会社から、最寄りの地域の良心的な不動産会社最大6社からの机上査定をたった数分の登録作業だけで簡単に取り寄せられます。

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STEP2:媒介契約

査定結果から仲介を依頼する不動産会社を決定したら、媒介契約を結びます。媒介契約の種類は、「まずは一般媒介契約から始める」でお伝えしたように、一般媒介契約と、専任媒介契約と、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。投資用マンションの場合には、一般媒介契約がおすすめです。

STEP3:売却活動

媒介契約を結んだら、売却活動を始めます。売却活動は基本的に不動産会社がチラシを作成したり、不動産情報サイトに情報を登録したりして進めるものなので、売主として特にやらなければいけないことはありません。内覧希望者が現れたら、内覧への立ち会いは必要です。

STEP4:購入希望者と価格交渉

購入希望者が現れたら、価格交渉を行います。買主によっては、リフォーム費用の売主への負担や、登記費用をどちらが持つのか、といったことも交渉してくる場合があります。様々な場合を想定して、お互いの条件のすり合わせていきましょう。

STEP5:売買契約

購入希望者との条件交渉がうまくいったら、売買契約へ進みます。宅地建物取引士に重要事項説明を行ってもらった後、売買契約書を作成し署名捺印します。このときに手付金も支払ってもらいます。

STEP6:引き渡しと決済

引渡し日になったら、物件を買主に引き渡して、売却金額から手付金を差し引いた残額を全額支払ってもらいます。その後、売主側の抵当権抹消登記を行い、買主側へ所有権移転登記に必要な書類を全て渡します。また、物件の鍵も渡して、引き渡し完了です。その後、不動産会社に仲介手数料を支払って、投資用マンションの売却は終了です。

まとめ

投資用マンションの売却について詳しく解説してきました。投資用マンションを所有する目的は、そのマンションから利益を得ることのみです。

そのためには、安定した賃貸経営の後で、高額売却を実現させることが大切です。ぜひ、マンションの売却相場は常にうかがいながら、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

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