マンションを相続したらやるべきこととは?相続の手順とマンションの活用法

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家族が亡くなるというのは、とても悲しく辛いことです。悲しみをこらえながら慣れない葬儀や法事に追われて、いつのまにか四十九日が終わっていたという方もいるでしょう。

葬儀や法事も大切ですが、もしも故人が3,000万円以上の評価額の財産を遺していた場合には、亡くなった日から10カ月以内に相続税を申告して納税しなければいけません。

あまり期間に余裕がないので、四十九日や百か日の法要の準備を進めながら、相続の手続きの進めていかなければいけません。この記事では、故人がマンションを遺した場合の相続の分割方法や相続税の計算方法について詳しく解説します。

マンションの評価額を全般的に知りたい方は「【マンション評価額】相続税評価額を知る方法や路線価の計算手順を解説」をご覧ください。

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マンションを相続するときの手順

故人が遺した財産の中にマンションなどの不動産があると、少し話がややこしくなります。その理由は、複数の相続人がいる場合に法定相続通りに相続するとしても、現金や有価証券と違い、きれいに額面で等分することは難しいからです。

しかし、マンションも相続の手続きにのっとって相続しなければいけません。まずはマンションを相続する場合の手続きの流れについて解説します。

手順1:遺言書の確認

被相続人が亡くなったら、まずは遺言書があるかないかを確認します。相続の方法には、法定相続人が決められた割合で相続する法定相続と、遺言書による相続があります。

遺言書がない場合には法定相続となります。遺言書がある場合には、法定相続よりも遺言書に記載された故人の意志が最優先されます。正式な効力を持つ遺言書があるかどうか、故人の机やタンスの引き出しなどを確認して探してみましょう。

遺言書の種類には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3つがあります。自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所で開封しなければ効力が無効となってしまいます。もしも遺言書を見つけたとしても、勝手に開封しないように注意しましょう。

手順2:相続人の決定

遺言書の有無を確認したら、故人の財産を相続する相続人を決定します。遺言書に記載されている人にだけ、全ての財産を相続させると書いてある場合には、基本的に相続人はその人だけになります。

ただし、配偶者と子供以外を遺言書で相続人と指定していた場合でも、配偶者と子供は一定割合を遺留分として主張できます。遺留分として認められるのは、遺産総額のうち、配偶者が4分の1、子供が4分の1を人数分で割った金額です。

遺留分は配偶者もしくは子供が主張しなければ受け取れません。遺留分を主張したい場合には、相続人に対して遺留分侵害額請求を起こす必要があります。

遺言書がない場合には、法定相続人が定められた相続の割合に応じて相続します。法定相続の割合は配偶者が2分の1で、残りの2分の1を子供が人数分で割ります。配偶者や子供がいない場合には、親や兄弟が相続人となります。

法定相続人となる子供や兄弟が亡くなってしまっている場合には、その子供が代襲相続します。

手順3:遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

複数の相続人がいて、故人が遺言書で遺産の配分方法を厳密に定めていない場合には、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議では、故人の財産を一覧にして、どのように配分するのかを話し合います。個人の財産が額面だけで割りやすい現金だけであれば法定相続どおりに額面で割ればいいだけなので話は簡単です。しかし、マンションの相続の場合には簡単に割るというわけにはいきません。

マンションの評価額を算定して、遺産の総額に入れた上で、どのように分割するのかを話し合います。マンションの評価は通常は相続税評価額で算定します。マンションの分割方法については次章で詳しく解説しますが、相続人の1人が相続して活用する、売却して現金化してから法定相続どおりに分割する、といった方法があります。

手順4:相続税の申告と納税

遺産分割協議書が作成できたら、相続税を申告して納税します。相続税の納税期限は相続が発生してから10カ月以内です。10カ月を超えてしまうと、無申告となり延滞税や無申告税を加算されるので注意しましょう。

相続税は現金での一括払いが基本です。しかし、マンションの評価額が高くなる場合には、現金で用意できない場合もあります。

相続税の税率は3,000万円以下で15%、5,000万円以下で20%です。控除などはありますが、単純計算で3,000万円の相続であれば450万円、5,000万円の相続であれば1,000万円になります。

一度に相続税として納税しなければいけない現金を用意できない場合には、延納もしくは物納を選択することもできます。相続税の計算方法については後ほど詳しく解説します。

手順5:相続登記の準備をして登記をする

マンションを相続する人が決まったら、相続登記を行い、マンションの名義を被相続人から相続人へ変更します。相続登記を行うためには、次の書類を揃える必要があります。

必要書類取得場所
マンションの登記事項証明書法務局
被相続人の住民票の除票(本籍の記載のあるもの)市区町村役場
被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本市区町村役場
相続人全員の現在の戸籍謄本(相続放棄した人の分も必要)市区町村役場
マンションを相続する相続人の住民票市区町村役場
固定資産評価証明書市区町村役場
相続人全員の印鑑証明書(相続放棄した人の分も必要)市区町村役場
遺産分割協議書相続人が用意

故人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本等、揃えるのが少し大変な書類はあります。相続税とは違い、相続登記に期限はありません。しかし、売却するためには、登記をすませて、相続人の名義に変更しておく必要があります。売却して相続税に充てる場合には、時間的な余裕はありません

遠方まで出向く必要がある場合には、郵送料がかかりますが郵送でも取り寄せが可能です。できるだけ早く必要な書類を集めるようにしましょう。

複数人でマンションを相続する場合の分割方法

相続人が複数いる場合には、マンションをどのように分割したらいいのか難しいところです。マンションの分割方法には、次の4つの方法が考えられます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 共有分割
  • 換価分割

それぞれの分割方法について詳しく解説します。

分割方法1:現物分割

現物分割とは、遺産ごとに特に手を加えることなく遺産相続の配分を決める方法です。例えば、兄がマンションを相続して、弟は預貯金を相続するという場合です。

この場合に問題になる点は、マンションの評価額と同等の価値を持つ遺産が他にあるかどうかです。例えば、母親はすでに数年前に亡くなっていて、父親が亡くなったとします。3人の子供が法定相続する場合には、父親が残した遺産を3分の1ずつ分けます。

マンションを含めて現物分割するためには、マンションと同等の価値の遺産を他の2人の兄弟にも渡さなくてはいけません。預貯金等が十分にない場合には、代償分割や換価分割を検討することになります。

分割方法2:代償分割

代償分割とは、マンションを相続した人が、他の法定相続人に、法定相続分の差額を現金などで支払う、という分割方法です。

例えば、親が遺した評価額が2,000万円のマンションを3人の兄弟で分割するとします。長男がマンションを相続するとしたら、他の2人にはそれぞれ2,000万円分の現金なり有価証券なりを渡さなくてはいけません。合計で4,000万円が必要です。

父親が残したマンション以外の遺産が3,000万円あったとします。すると1,000万円足りなくなります。1,000万円分を長男が現金で支払うことで、遺産分割を行います。これを代償分割といいます。

分割方法3:換価分割

換価分割とは、相続したマンションを売却して現金化してから、相続人で分割する方法です。マンションに思い入れが強い場合には、なかなか換価分割に踏み切れないこともあります。しかし、相続の公平性を考えるのであれば、換価分割が最も公平できれいに分割できる方法なのでおすすめです。

売却するためには、仲介手数料などの費用が発生します。しかし、売却した金額から支払えるので、特に問題はありません。相続税が高すぎて納税に困ったときでも、売却したお金で支払って、残りの金額を公平に相続できます。

換価分割する場合には、できるだけ高額売却したほうが、手元に残るお金が高くなります。不動産一括査定のイエウールで、最も高くマンションを売却してくれる不動産会社を見つけましょう。

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分割方法4:共有分割

共有分割とは、複数の相続人の共有名義にして相続する方法です。遺産分割協議では、最もまとまりやすい方法ですが、後々のことを考えると、トラブルのもとにしかならないので注意が必要です。

もしも相続したマンションを賃貸に出す場合には、相続人それぞれに法定相続分の家賃が支払われるので、一見すると誰もが得する方法に見えます。しかし、固定資産税の支払いを誰がするのか、日常的な管理を誰にするのか、といった問題が生じます。

また、将来的に売却したいときに、名義人全員の同意を取り付ける必要があります。このときに、連絡が取れない人が1人でもいると、売却できなくなります。相続人が亡くなって、さらに相続が発生した場合には、権利の持ち分が亡くなった相続人の相続人に分配されてしまいます。

将来的に権利関係が複雑になりすぎてしまい、どうにもならなくなる可能性があります。共有分割は絶対にやめておきましょう。

相続したマンションの評価手順

相続税を支払ったり、遺産分割協議を行うためには、マンションの価値をお金に換算しなくてはいけません。マンションを金額に直した場合の評価方法について詳しく解説します。

分譲マンションの評価方法は土地と建物をそれぞれ分けて評価を算定します。それぞれの評価方法をみていきましょう。

土地の評価方法

分譲マンションは建物部屋の部分だけを所有していると思っている方もいるようですが、土地も一定の持分割合で所有しています。マンションの土地の評価方法の流れは次のとおりです。

  1. 相続するマンションの土地の相続税評価額を調べる
  2. マンション全体の評価額を算定する
  3. 補正率を掛ける
  4. 持分割合を掛けて相続する部分の評価額を計算する

まずは、土地の相続税評価額を調べます。国税庁のホームページで、路線価図・評価倍率表を確認します。路線価が設定されている地域は路線価方式で、路線価が設定されていない地域は倍率方式で計算します。

路線価が設定されている場合

路線価とは、土地が面している道路ごとに決められている評価額です。例えばマンションが面している道路に170Bと書いてあったら、その道路に面している1平方メートルあたりの土地の相続税評価額は「170千円」つまり17万円ということになります。アルファベットは借地権割合なのでマンションの相続には関係ありません。

次に、マンションの敷地面積を路線価に掛けます。売買契約書にマンション全体の土地の面積が記載されています。

節税したい場合には補正率を掛けます。補正率とは個々の土地のマイナスポイントを補正するために定められた割合です。奥地補正率は公表されていますが、奥地以外にも三角地や角地などの補正ポイントはいくつもあります。補正率を正確に算定するためには、専門家の算定が必要です。間違えた補正率で補正をしてしまうと、後から税務署から指摘されてしまうこともあります。補正率の算定は税理士に相談することをおすすめします。

マンション全体の土地の評価額を算定したら、売買契約書に記載されている持分割合を掛けると、相続する土地の相続税評価額が算定できます。

倍率方式の場合

路線価方式が採用されていない、倍率方式の土地は定められている倍率を固定資産税評価額に掛けるだけです。倍率が「1.1」となっていたら、固定資産税評価額に1.1を掛けるだけです。固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書か固定資産評価証明書で確認できます。

倍率方式の場合には、すでに固定資産税の評価をする段階でそれぞれの土地に合わせた補正が行われています。補正率は必要ありません。

建物の評価方法

次に建物の評価方法を解説します。建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。固定資産税納税通知書もしくは固定資産評価証明書に記載されている評価額が、そのまま相続税評価額になります。

マンションを相続して発生する相続税

マンションを相続したときにかかる相続税を計算する方法について解説します。

相続税の計算式

相続税は被相続人が遺した財産の総額に対して課税されます。財産の種類には、現金、預貯金、不動産、自動車、有価証券、ゴルフ会員権、リゾート会員権などがあります。

現金や預貯金は額面で、有価証券等は相続時の市価で、不動産や自動車、会員権などはそれぞれの算定基準にのっとって価値を評価します。マンションは「相続したマンションの評価手順」でお伝えした方法で、相続税評価額を算定します。

相続税には基礎控除があります。相続した財産の総額が3,000万円まで、なおかつ法定相続人1人につき600万円まで基礎控除されます。法定相続人の数には相続放棄した人も含めます。基礎控除の計算式は次のとおりです。

3,000万円+ (600万円×法定相続人の人数) =相続税の基礎控除

妻と子供2人が法定相続人だった場合の基礎控除額は次のとおりです。
3,000万円+ (600万円×3人) =4,800万円

また、遺産からは故人の負債や葬祭費、墓所費は差し引きます。例えば、妻と子供2人が法定相続人で、1億円の遺産を遺し、借金はなく葬儀などに500万円かかったとします。すると、相続税課税額は次のようになります。

1億円-4,800万円-500万円=4,700万円

これを法定相続人の割合で分配します。配偶者が2分の1なので妻が2,350万円、子供2人でそれぞれ1,175万円ずつが課税対象となります。

相続税は相続人それぞれに課税されるもので、相続した金額によって税率が次のように決まっています。

相続した金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

妻に対しては次に説明する配偶者控除があるので、相続税は子供だけが納めます。上記の表を見ると、相続税課税額の1,175万円に対しては50万円の控除が認められます。税率は15%なので、子供1人あたりの納税額は次の計算式で計算します。

(1175万円-50万円)×15%=168万7,500円

子供1人あたりの相続税の納税額は168万7,500円になります。

相続税に適用できる税金控除

相続税には基礎控除の他に、住宅の小規模宅地等の特例などの控除が用意されています。控除を上手に活用することで、相続税を節税できるので、ぜひ適用できる控除は利用しましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、故人が亡くなるもしくは介護施設に入居する直前まで住んでいた自宅を、同居していた相続人が相続した場合に、土地の評価額を80%減額できるというものです。マンションの場合には、土地の持分割合が少ないのですが、地価の高い場所の場合には相続税の節税効果が高くなります。条件に当てはまる場合にはぜひ活用しましょう。

配偶者控除

配偶者が相続する金額が、1億6,000万円もしくは法定相続分のどちらか多い方の金額までは、相続税がかからないというものです。法定相続をした場合には、相続した金額が10億円でも100億円でもかからないということです。配偶者が法定相続をした場合には、実質相続税は課税されないということになります。

未成年控除

子供が未成年だった場合には、20歳から現在の年齢を引いた年数に10万円を掛けた金額だけ控除されます。12歳の場合には、20歳まで8年なので80万円が控除されます。

障害者控除

相続人が85歳未満の障害者の場合には、障害者控除が受けられます。控除される金額は、85歳から現在の年齢を差し引いた年数に、10万円、特別障害者の場合には20万円を掛けた金額です。

特別障害者ではない障害者の子供が現在35歳の場合には、85歳になるまで50年です。50年に10万円を掛けた500万円が控除されます。

相続したマンションの活用法

相続したマンションを相続した人はどのように活用したらいいのか、活用法を解説します。

活用法1:相続人の誰かが住む

まず1つ目の選択肢として、相続人が住むという選択肢があります。もしも、生前介護が必要な状態だったら、亡くなる1年ほど前から同居してお世話をしていれば、小規模宅地等の特例が確実に認められます。

小規模宅地の特例を使わなくても、相続したマンションに住むことで、思い入れのあるマンションを手放さずに済みます。相続登記をするだけで、固定資産税の納税通知書なども相続人にそのまま請求されるようになるので、手続きも簡単です。

活用法2:賃貸に出す

2つ目の選択肢として考えられるのは、賃貸に出すという選択肢です。将来的に、自分もしくは子供が住みたいけれども、今すぐというわけではない、という場合には、短期間の賃貸に出すといいでしょう。

ただし、借り主がいなければ家賃収入0円で固定資産税や管理費、修繕積立費を自腹で負担しなくてはいけません。駅から近くて、借り手がすぐに見つかる物件なら賃貸に、そうでないのなら売却を検討したほうがいいでしょう。

活用法3:売却する

3つ目の選択肢には、売却するという選択肢があります。マンションを持ち続けるということは、毎月の管理費と修繕積立金を支払い続けるということです。

マンションは築年数が経つにつれて、修繕積立費の負担が大きくなっていくので、自分で住む予定がないのなら早急に売却してしまったほうが良いでしょう。特に法定耐用年数の築47年を超えたマンションの資産価値は0円になります。

いつ建て替えという話が出るかもわかりません。自分で将来活用するあてがないのなら、資産価値が見込めるうちに早急に売却したほうが良いでしょう。

マンションを高額売却するためには、いい不動産会社との出会いが大切です。全国から厳選した1,600社以上の不動産会社が登録されているイエウールで一括査定を依頼して、ぜひ高額売却を実現してくれる不動産会社を見つけてみましょう。

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マンションの相続についてのまとめ

マンションを相続した場合の、相続の手続きや相続税の計算方法などについてみてきました。マンションの相続手続きには、色々とややこしいことがあるので、葬儀などで大変な思いをしている遺族には大きな負担となります。

しかし、相続税をしっかりと申告して納税しないと、大変なことになります。税理士などに相談して、しっかりと対処しましょう。

相続したマンションをどのように活用したら良いのかわからない場合には、イエウールでまずはマンションの価値を調べてみましょう。どのくらいの査定額が出るかで、どのような活用法があるのかを検討してみることもおすすめです。

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