マンションを買い替えたい人必見!必要な費用や注意点を徹底解説

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マンションは大きな買い物であり、買うときは一生そこに住むつもりで購入したとしても、「転勤が決まった」「結婚が決まった」「子供が増えて、もっと部屋数の多いマンションが必要になった」など、様々な理由からマンションの買い替えを決意することがあります。

スムーズなマンションの買い替えのために、手順やポイント、費用面での注意点などをきちんと把握しておきましょう。

マンションの売却を全般的に知りたい方は「マンション売却について知ろう!売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。

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マンションを買い替える方法と手順

マンションを「新たに購入」ではなく「買い替える」場合、マンションの売却と購入という二つのステップが必要になってきます。マンションを先に購入してしまうのか、売却を優先するのかで今後のプランの立て方も変わるため、先のことも考えてご自身にあったやり方で進めましょう。

先にマンションを購入する買い先行で売却する

マンションの購入を先に行うことを「買い先行」と呼びます。

<買い先行の流れ>

  1. 新居探し
  2. 候補の物件の内見
  3. 気に入った物件が見つかったら、売買契約を結ぶ
  4. 住宅ローンを組む、費用の支払い
  5. 新居へ引越し
  6. 現在所有しているマンション売却の準備
  7. マンションの売却

買い先行なので、現在の居住状況を変えることなく、落ち着いて新居を探すことができます。新しい部屋を決める場合、すぐに気に入った場所が見つかるのは珍しいケースです。

何度も内見に行ったり、立地条件を変更して探したりと、探すだけで時間がかかります。そこからさらに契約をするとなると、銀行へのローンの相談などさらに時間がかかる計算になります。

売りを先行した場合、万が一、現在住んでいる自宅が売れてしまうと、急いで引越しの準備をしながら新居を選ばなくてはいけない状況になる可能性があります。自分のペースで、気に入ったものが見つかるまで新しい物件を探せるというのは買い先行の大きなメリットです。

買い先行がおすすめのケース

「買い先行」は、マンションの買い替えのための資金が潤沢にあり、なおかつ「次は絶対に自分の気に入った場所に住みたい!」という強い思いがある方におすすめのやり方です。

買い先行は、気に入った場所が見つかるまでゆっくり探せるという点はとても良いのですが、現在住んでいるマンションがどれくらいの値段・条件で売れるのか全く分からないままマンションの買い替えを進めている状態です。言い換えれば、資金面で不確定要素があるという状況です。

銀行からダブルローンという形で、二重に住宅ローンを組むことになっても問題ない返済計画が見込める方や、新しいマンションを購入するための準備資金が潤沢にある方におすすめです。

マンション売却を先行にする売り先行で売却する

逆に、現在所有しているマンションを先に売ることを「売り先行」と言います。

<売り先行の流れ>

  1. 現在所有しているマンションの売却相場の査定を開始する
  2. 不動産屋と媒介契約を結ぶ
  3. 購入希望者と内見や価格交渉購入
  4. 売買契約・引き渡し
  5. 新しいマンション探し・購入
  6. 新居への引越し

売り先行の場合は、買い先行とは真逆で、現在所有しているマンションの売却に時間をかけるというやり方です。マンションの売却のための査定や、購入希望者との価格交渉などが丁寧に行えるので、結果として現在所有しているマンションを納得いく値段で売ることができる可能性が高くなります。

言い換えれば、資金確保のプランが立てやすいということになります。その代わり、一旦売却が決まると、その退去日までに気に入ったマンションの購入ができなければ、マンスリーマンションなど一時的に住める場所に移動する必要が出てきてしまうかもしれません。無駄な引越しが増える可能性があるという点には注意しましょう。

売り先行がおすすめのケース

売り先行は、「現在所有しているマンションをできるだけ高い値段で売却したい」「現在のマンションを売却した資金を、新しいマンション購入に充てたい」と考えている方におすすめです。マンションの売却が決まってから新しいマンション購入を検討し始めるので、資金においては安心の要素が多いです。

ただし、退去の日までに新しい入居先が決まらず、一時的に住む場所を確保するためにマンスリーマンションや賃貸などに引越しをした場合、引越し代や賃貸マンションへの家賃の支払いなどが発生し、無駄な出費が増えることがある点には注意が必要です。

不動産業者に買取を依頼する

「転勤になったが、会社の始まる日が迫っている」「家族が増えた(減った)ので、今すぐにでも買い替えたい」など様々な理由から、現在所有しているマンションの迅速な売却を希望している人もいるでしょう。そんな方におすすめなのが、マンションを不動産会社に売却してしまうという方法です。

不動産業者の中には、中古マンションの買取を専門に行っている業者もありますので、個人に売却するよりも早く売ることができます。その代わり、売却価格は相場と比べて比較的安くなってしまうことが多く、平均の売却価格は相場の7割~8割です。

しかし、個人に売却するときに必要となってくる内見のための準備や、修復・リフォームなどを行う必要がないので、売却する際のコストが低いことを考えると一概に損であるとは言い切れません。

マンションの買い替えにかかる費用

マンションは大きな買い物であるため、余計に「何にどれくらいかかるのか」というような細かい出費部分が見えづらい場合があります。余計な出費が増えないよう、費用の詳細を確認して検証していくことが大切です。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産取引を行った際、絶対に必要な費用として、買い手と売り手の間に入ってくれた不動産会社に対して支払う仲介手数料があります。「仲介手数料」という名前ですが、その中身は成功報酬となり、高額になるため注意が必要です。

しかし、法律(宅地建物取引業法)によって上限が決められているので、法外な金額を取られることはありません。上限は「(売却額×3%)+6万円+消費税」の計算式で分かります。ご自身の所有しているマンションの希望売却額を挿入して計算してみましょう。

売買契約書にかかる印紙税

他の不動産取引のための金額と比べると少額ですが大切な税金コストとして「印紙税」が挙げられます。これは、売り手と買い手の間で契約書を結ぶという段階に入ったタイミングでかかってくる税金です。支払い方法はシンプルで、売買契約書に印紙を貼って納めるという形になります。

金額は、対象のマンションの売却価格に応じて変わるため注意が必要です。

不動産の売却金額税額
10万円を超え、50万円以下200円
50万円を超え、100万円以下500円
100万円を超え、500万円以下1,000円
500万円を超え、1,000万円以下5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下1万円
5,000万円を超え、1億円以下3万円

譲渡所得にかかる税金

所有しているマンションの立地条件が良かったり、そのエリアに対しての人気が上がってきた場合など、マンションを購入した時よりも高い値段で売れることがあります。一見とても良いことに見えますが、気をつけなくてはいけないのが譲渡所得税と呼ばれる税金です。

譲渡所得税とは、マンションが元々の購入価格よりも高く売れた場合にかかる所得税と住民税の総称です。金額は、「売れた金額」そのものにかかってくるわけではなく、「不動産の元々の購入価格」「購入時にかかった費用」「マンションの所有期間」「売却時にかかった費用」などを差し引いて変わります。

また、譲渡所得から最高で3,000万円ほどの控除が可能になる場合があります。所有しているマンションはどんな値段になるのか、細かく計算してみましょう。

マンションを買い替えるときのポイント

マンションの買い替えは、大きな金額が動く上に「売り」と「買い」を両方行わなくてはいけません。準備のための資金も時間もかかるので、無駄な手間やコストはなるべく省きたいものです。スムーズなマンションの買い替えのために押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

買い替え先は売れやすさ重視で選ぶ

不動産などの大きな買い物をする場合、たとえその時は一生住むという前提のもとに購入を考えていても「もしかしたらいつか売るかもしれない」という視点を持って選ぶことが大切です。

家というのは一時的なことで考えられるものではなく、親から子供へ相続される可能性もあります。その時も売却しやすい不動産であれば安心感が違います。マンションの購入時には価値の落ちにくい立地を選ぶことや、特殊な間取りを選ばず、住みやすい形の部屋を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社を見つける

安心してマンションの買い替えを進めるために一番大切なことは、自分が信頼できる不動産会社を見つけることです。マンションの売買は、予定よりも長く時間がかかってしまったり、希望通りの金額で売れなかったりすることも多いです。

そういった時に、親身になってくれる不動産会社を探しておけば、安心して売買を進めることができます。売却・購入しようとしているマンションが建っているエリアに詳しい不動産業者や、査定の価格が高すぎたり安すぎたりしない業者を選びましょう。

マンションを買い替えるときの注意点

検討しなくてはいけないポイントが多く、時間もお金もかかるマンションの買い替えは不安になる方も多いかもしれません。しかし、きちんと準備すれば失敗を避けられます。マンションの買い替えで失敗することのないよう、基本的な注意点を押さえておきましょう。

相場に合った売却価格をつける

意外と見落としがちなのが、現在所有しているマンションを売却する際の値段設定です。住み慣れた家には個人的な思い入れが入っているので、所有者にとってはその物件の価値は高く見えるかもしれません。また、「できるだけ高く売りたい」という気持ちも現実を見えなくする原因になる場合があります。

しかし、マンションの売買には「相場」というものがあり、売却価格は立地条件や部屋数、建物の年数など具体的な指標によって決められます。相場にそぐわない値段設定のせいで買い手がつかず、買い替えプランが大幅に狂ってしまうことのないように気をつけましょう。

売却費用には仮住まいにかかる費用も含める

マンションの売買をする際、「売り先行」のプランで進めたいと希望する場合、資金プランの中に引越し代や仮住まいにかかってくる費用も計算に含めることをおすすめします。「売り先行」で進めた場合、思ったより早く買い手がついてしまったり、なかなか希望通りの新居が見つからないということも多々あります。

一旦売却・退去日が決まってしまうと、一時的に短期間滞在する場所を確保しなくてはならないため、引越しの回数が増えたり、一時的に住むマンスリーマンションの賃貸料金などが重なったりすることがあります。「売り先行」を考えている方は、そういったコストも念頭において進めましょう。

マンションの買い替えに関するQ&A

マンションの買い替えは手続きも多く分かりづらいこともあります。こちらでは、マンションの買い替えを初めてするという方々からよく聞かれる質問に回答します。

マンションを買い替えても住宅ローン控除を使えるの?

マンションの買い替えを考えた時、一番気になるのが住宅ローンです。住宅ローンは他の融資に比べて高い金額を長期の返済条件で貸してくれる上、控除もついているのでとても頼りになります。それでは、買い替えの際にも住宅ローン控除は使えるのでしょうか?

基本的には、買い替えの時であっても住宅ローンの控除は認められています。しかし、それには細かい条件があり、なおかつ新築を購入するのか、中古なのかによって異なるため、どちらに当てはまるのかきちんと見分けましょう。

<新築住宅:条件>

  • 新築の日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けること
  • 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること
  • 床面積が50平方メートル以上で、その2分の1以上が居住用であること
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 住み始めた年とその前後2年(計、過去5年)の間に特例の課税を受けていないこと

<中古住宅:条件>

  • 耐火建築物の場合は、築25年以上であること
  • 耐火建築物以外の場合は、築20年以上か一定の耐震基準をクリアしていること
  • 親族が購入したものではないこと
  • 贈与されたものではないこと

ローンが残っていても買い替えはできるの?

マンションの買い替えを考えた時、今所有しているマンションのローンを支払い終えていないというケースも多いです。その場合、残りのローンを支払って抵当権を抹消してから新しく住宅ローンを組む形になります。しかし、そのまま手続きをすると、いわゆるダブルローンという状況になってしまいます。

多くの金融機関では、利用者が二つのローンで苦しまなくても良いように、「住み替えローン」という形のローンを用意しています。現在支払っているローンと新しく支払う予定のローンを一本化し、残りのローンの金額を現在のマンションの売却価格で差し引きするなど、住み替える前提でローンを組む方法です。

しかし、「住み替えローン」を利用した場合でもローンの借入額は大きくなります。金融機関側の審査も厳しくなりますので、慎重に返済プランを計画することが必要です。

マンションの買い替えにおすすめのタイミングは?

利益の出る不動産の売買には、景気や社会情勢など、外からの要因が絡んでくることも多くあります。そのため「できるだけ有利にマンションを売りたい、買いたい」と希望する人の中には、一年の中で有利になるタイミングがあるのではないかと考える人も多いかもしれません。

しかし、実際に住居として利用するマンションの売買の場合、一番大切なのが「住む人のライフスタイル」です。家は、毎日長時間利用するところですし、精神的にもよりどころとなります。「住みにくい」と不満を感じたままだと不満を感じやすくなる原因にもなるので、自分のタイミングで買い替えを行うのが一番です

マンションの買い替えは慎重に検討しよう

マンションを買い替えたいと思うような出来事は、突然やってくることも多いです。どこに住むかというのは人生においてとても大切なことなので、できるだけスムーズに買い替えをしたいと思う人も多いでしょう。

マンションの買い替えは多額の費用も時間もかかるため、注意点やポイントを押さえ、プロの意見に耳を傾けながら十分に準備して進めることをおすすめします

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