古いマンションはいつになったら売る?売り方をくわしく解説

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マンションなどの不動産は劣化することが前提です。新築にほんの短い期間人が住んだだけでも、その後は「中古物件」として扱われ、値段は約10%下がると言われています。

その後も、時間がたてばたつほど不動産の値段は下がっていき、築10年以上を過ぎると不動産価格は一気に下落する傾向にあります。また、築古(ちくふる)と呼ばれる、築年数が30〜40年以上を経過した不動産だと、不動産価格は新築時の70%ほどになってしまいます。

この記事では、古いマンションをできるだけ高値で売却するポイントや、売りやすいマンションの特徴をご紹介します。

マンションの売却を全般的に知りたい方は「マンション売却について知ろう!売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。

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古いマンションにはいつまで住めるか

いまお住まいの古いマンション、はたしていつまで住み続けることが出来るのでしょうか。

データを基に、平均寿命や実際にいつまで住めるか、いつまで住めるかを決めるための重要なポイントを解説していきます。

マンションの平均寿命築68年まで

古いマンションには、マンションの平均寿命である築68年まで住み続けることが出来ます。

不動産の平均寿命は建築素材や構造によって異なりますが、築68年という数字は鉄筋鉄骨コンクリート造(RC造)の平均寿命を参考にしています。【出典:早稲田大学 小松幸夫「建物の平均寿命実態調査」(2013年1月) 】

RC造はほとんどのマンションで使用されている建築構造です。また、国土交通省が発表している資料内でも平均寿命として使用されている値なので信憑性は高いといえます。

ちなみに、このデータは物理的な寿命ではなく実際に建設されたマンションが建て替えられたり、取り壊されられるまでの平均期間を示しています。そのため、マンションの資産価値を測定する指標ではないことに注意が必要です。

実際に築50年までは住み続ける人が多い

平均寿命は68年ですが、実際には築50年まで住み続ける人が多いと言えます。

根拠は、国土交通省が発表している「築後30、40、50年超の分譲マンション戸数」という資料に示されています。資料によると、築40年を超えるマンションはマンション全体の総戸数のうち約14%ほどありますが、築50年を超えるマンションとなると約1.75%ほどしかありません。

具体的な戸数にすると、約152万戸あるマンションのうち11.5万戸しか築50年を超えていないということです。

つまり、マンション世帯のなかで98%超は、築50年以下のマンションに住んでいるということになります。マンションとして残存しているだけで誰も住んでいない空きマンションがあることを考えると、住居として使われている築50年超のマンションの割合はもっと少ないかもしれません。

そのためマンションに住み続けるのであれば、築50年までがひとつの目安といえます。

築年数よりも管理状態が重要

古いマンションにいつまで住めるか判断する要素としては、築年数よりも管理状態の方がはるかに重要だといえます。

先ほど平均寿命は築68年までとお伝えしましたが、実際のところ不動産の平均寿命を明確に何年と定義することは難しいです。なぜなら、寿命の定義があいまいであり、様々な研究がなされているからです。

つまり、マンションを一括りにして「築○年までは住み続けられるだろう」というのは難しいことだということです。人と同じように個別のマンションごとに寿命を見極めるには、マンションの管理状態を確認しましょう。

管理状態が悪いマンションであれば平均寿命よりも短い期間しか住むことができないでしょうし、逆に管理状態が良いマンションであれば、平均寿命よりも長い期間住み続けることが出来ます。

いまでは技術の発展や中古住宅への考え方の変化によって、建て替えや取り壊し時期が延びて長寿のマンションが増えています。

そのため、より正確に古いマンションにいつまで住めるか知りたい方はマンションの管理状況と照らし合わせて考えましょう。

古いマンションの売り時

それでは、具体的に古いマンションをいつ売るか検討し始めればいいのでしょうか。

以下3つが、古いマンションの売り時といえます。それぞれ、理由や判断基準を詳しく確認してみましょう。

  1. 資産価値が大きく下がり切る前
  2. 建て替えを検討し始めたタイミング
  3. 維持管理費が引きあがる前

資産価値が大きく下がり切る前

資産価値が大きく下がり切る前が、古いマンションの売り時といえます。具体的には、資産価値が大きく下がり切るのは築20~30年といえます。根拠となるデータを確認しましょう。

マンションは築年数が経過するにつれて、資産価値を減らしていきます。下の図の黒色のグラフは、成約した中古マンションの築年帯別平均価格を示しています。(※出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」)築年数ごとのマンション成約価格推移

グラフを見ると、築16~20年から築21~25年の間にかけて平均価格が大きく下がっていることが分かります。続いて、築21~25年から築26~30年にかけても減少幅は少し狭くなるものの、大きく下がっていることが分かります。

資産価値から見た売り時である築20~30年を逃すと、古いマンションを売るときの価格が約4000万円から約1800万円まで下がるということです。古いマンションは資産価値が大きく下がり切る前に高く売るようにしましょう。

建て替えを検討し始めたタイミング

建て替えを検討し始めたタイミングが、古いマンションの売り時といえます。具体的な目安としては、築30~40年ほどといえます。

マンションは老朽化が進むと、現状維持では住居として使えなくなるタイミングが訪れます。そのタイミングで、建て替えを行うことが検討されます。

建て替えを行うためには、これまで蓄積された修繕積立金だけでは足りないケースが多いです。そのため、住民から追加で数百万円規模の建て替え費用が徴収される可能性があります。

そのため、建て替えを検討し始めたタイミングでマンションを売ることをお勧めします。

維持管理費が引きあがる前

維持管理費が引きあがる前が、古いマンションの売り時といえます。

マンションの維持管理費は築年数が経過するにつれて、高くなります。維持管理費の引き上げ額は、マンションにもよりますが段階的に上がっていくことが多いです。

そのため、維持管理費が引きあがる前にマンションを売ることをお勧めします。

古いマンションが売れにくい理由

築年数が30年以上経った古いマンションだと、不動産としての資産価値が新築時と比べて70%ほどになってしまう傾向があります。すると、売り手側の売却希望価格と市場での価値に大きなかい離が生じてしまいます。

売り手側にリフォームなどでマンションを綺麗にする余裕がなければ、資産価値の落ちた古いマンションを買い手にアピールすることが難しい場合があります。

しかし、そういった理由以外にも、古いマンションが売れにくい理由はいくつかあります。

耐震性に問題がある場合が多いから

古いマンションが売れにくい大きな理由の一つに、耐震性について不安に思う買い手が多いという点があります。

1981年6月に「新耐震基準」が設定され、それまでの「旧耐震基準」と比べると耐震性能がより厳しく設定されました。さらに、2000年に「基礎」「柱梁や筋かいの接合部」などの基準が追加され、より厳しくなりました。

築20年を超える中古マンションは、最新の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。2018年から住宅の購入前には住宅診断(ホームインスペクション)を行うことが義務付けられたため、その診断の結果で「耐震基準を満たしていない」と判断されると買い手がつかなくなってしまう可能性があります。

住宅ローンの審査に通りにくいから

古いマンションだと、土地と建物の価格が下がり、住宅ローンの審査が通りにくい場合があります。銀行などの金融機関は、住宅ローンの融資をするかの判断基準として、「購入者の人物像」と「土地の担保評価額」をみて判断します。

建物が古いと担保の評価額が下がるため、金融機関によってはローンの返済期間を短めに設定している場合があります。また、担保として価値のない物件を抱え込まないよう、一定年数を超えた建物にはローンを融資しないという基準を設けている金融機関もあります。

「せっかく買い手がついたのに、銀行が融資してくれない」という事態に陥らないよう、注意が必要です。

新築の需要が高いから

日本の建築物は、いわゆる「スクラップ・アンド・ビルド(建てたら壊す)」という考え方がベースとなって市場が構築されています。結果として、アメリカなどの海外に比べても新築の建物の取引が中古マンションの取引に比べて多くなっています

具体的には、日本の全建築物の36%が築数年35年以上の中古マンションであるのに対し、中古マンションの取引件数は築50年以上が56件で全体の1.4%。築35~49年は12.7%となっています(2016年7~9月、国土交通省「土地情報総合システム」による取引データより)。

2008年には、日本の中古住宅流通シェアは13.5%という結果も出ており、日本の住宅市場における新築物件の根強い人気がうかがえます。

古くても売りやすいマンションの特徴

一般的には「売りづらい」と言われる古いマンションですが、全ての築古マンションがそれに当てはまるわけではありません。古くても売りやすいマンションも存在します。それでは、どういったマンションであれば古くても買い手がつくのか、見ていきましょう。

立地条件が良い

古いマンションであっても売れやすい建物に共通しているのが、建物の立地条件が良いことです。マンションの価値は、建物の価値だけで判断されるのではなく、土地の価値も大きく関わってきます。

人気の路線沿いにあったり、便利な都心にあったり、駅に近く安全な場所にあるなど立地条件が良ければ、買い手がつく可能性は十分にあります。また、建物自体は古くても土地の価値が高ければ、銀行からの住宅ローンの融資も受けやすくなります。

建物自体の古さが気になるようであれば、リノベーションなどを行いキレイに改装することで、思った以上に不動産の価値が上がることもあります。

規模が大きくて厳格に管理されている

「ビンテージマンション」と呼ばれる古いマンションがあるのをご存知でしょうか。

築年数の古いマンションをリノベーションした新しい形のマンションで、ノスタルジックな雰囲気と最新の機能を備えたおしゃれな内装というギャップが人気で、特に若い層から人気の物件です。また、内装を自分好みにリノベーションすることができるビンテージマンションもあり、こだわりのある買い手から人気です。

ある程度規模が大きく、長年きちんと管理されたマンションであれば、単純に「古いマンション」ではなく「おしゃれなビンテージマンション」として価値を保っているものも多数見られます

管理状況が良い

古いマンションでも人気になる物件の特徴として、「管理状況が良い」ことも大切なポイントです。キレイな物件と見るからに古い物件では、人気に違いが出てくるのは明らかです

基本的に、不動産の価値は築15年までは価値が下がり続け、20年を過ぎると建物の価値は横ばいになる傾向にあります。20年以上経過しても価値が落ちづらくするためには、「築年数」よりも「管理状態」を重視することが大切です。

逆にいえば、定期的にメンテナンスを行ったり、外観も設備も含め適切な管理を行えば、築古になっても価値が下がりにくいという特徴があります。

古いマンションを高く売るためのポイント

これから古いマンションを売ろうと考えている人の中には、古くてもできるだけ高値で売りたいという人が多いのではないでしょうか。中古物件の取引が少ない中でも、古いマンションの価値をできるだけ上げるために、不動産オーナーができることを見ていきましょう。

耐震工事を行う

地震大国の日本で住宅の購入を考えた時、耐震性を重要視する人は多いです。耐震基準は1981年6月に改正され、2000年に追加で基準が設定されました。

以前と比べて耐震基準が厳しくなっています。そのため、古いマンションだと最新の基準を満たしていない可能性があります。耐震基準を満たしていないマンションは「危険」というイメージがつきまとうため、買い手がつく可能性は著しく低くなると言えます。

そこを改善してマンションの価値を上げるために、最新の耐震基準に合わせた耐震工事を行うことは大切です。しかし、大掛かりな工事となるので、工事費用が高くなったり、現在住んでいる住民の承認が必要だったりと、準備に時間がかかる可能性があります。

リノベーションを行う

古いマンションを高く売るために、キレイにリノベーションするというのは欠かせない要素となってきます。見た目が古くても、ビンテージマンションのように、そのレトロな雰囲気に価値を見出す人はたくさんいます。

しかし、実際に住んで不便さを感じるほど古いものに関しては、魅力を感じる人は少ないです。あくまで雰囲気のみがレトロでおしゃれ、でも内装や安全性は最新のモデルであるというギャップを作り出すことが大切です

若い世代を含め、一定層に人気のあるスタイルのリノベーションを行うことで、古いマンションでも価値を落とさずに売却を行える可能性が高くなります。

古いマンションの売却が得意な不動産会社に仲介を依頼する

古いマンションはそのままだと大変売りづらい傾向にありますので、売却を考える際にはプロの力を借りることをおすすめします。古いマンションが欲しいという買い手にうまくアプローチをするためにも、その部分に特化したネットワークをもつ不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

一口に「古いマンション」と言っても、「古くても立地の良いマンション」なのか「ビンテージマンション」なのか、または「自分でリフォームができる古いマンション」なのかによって買い手の層が異なってきます。

ご自身がお持ちのマンションの特徴をよく理解し、その特性に合った不動産売買が得意な不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

安全性を証明する検査を実施する

買い手から見た時、家を買うのに最も大切なことは「安全性」です。築年数のかなり経った古いマンションでは、「本当に安全なの?」と不安になる人は多いです。できるなら、売却の前にプロに頼んで安全性を証明してもらいましょう

一般的に、マンションの耐用年数は地震などがなければ約100年持つと言われていますが、実際には30年ほどで建て替えられることが多いです。また、法的な耐用年数は鉄筋コンクリート47年、軽量鉄骨19~27年、木造22年と決まっています。不動産会社の中でも法的耐用年数を指標にして取引額を決めているところも多いです。

この耐用年数とマンションの築年が近ければ近いほど、専門家から「この家は安全ですよ」と証明してもらうことが大切です。

古いマンションが売れないときの対処法

もともと売りづらい古いマンションが工夫してもなかなか買い手がつかない、とお悩みの方も多くいます。不動産は、持っているだけで固定資産税や管理費などたくさんの費用がかかってきます。手放したいけれど、どうしても古いマンションが売れないという場合、どのように対処することができるのでしょうか。

業者への買取を検討する

固定資産や管理費の問題から、できるだけ早く古いマンションを手放したい!という場合におすすめなのが、中古マンションをリフォームして再販売する専門の不動産業者へ売ってしまうことです。

複数社から見積もりをとって比較検討し、一番高く査定額を出してくれた業者と取引することもできますし、「インスペ買取」などのシステムを利用し、オークション形式で入札してもらい取引することもできます。

不動産業者は「買取専用」ですので、余計な手間がかからず、最短で1ヶ月以内で売却まで済ませることができます。デメリットとしては、個人で販売するよりも売却価格が7〜8割程度に下がってしまうことがあげられます。なるべくコストをかけずに早く売りたいという方におすすめです。

値下げを検討する

古いマンションを売りたいけれどもどうしても売れない場合、最も手っ取り早いのは不動産の値段を下げてしまうことです。価格自体が他の不動産よりも安くなれば、「この値段なら買いたい」という買い手がつく可能性があります。

しかし、値段を下げた時に損をしすぎないために、まずは価格設定を高めに設定しておくのがおすすめです。そして、購入に興味のある人、興味があるけれども迷っている人に対して、「今なら○○万円、値下げします」とお伝えすることで、決定を後押しするという方法もあります。

古いマンションを売るときの注意点

古い物件であっても新しい物件であっても、不動産の売買には大きなお金が動きます。そのため、失敗すると思った以上に深刻なトラブルに発展することも考えられます。古いマンションを売るときはどのようなところに注意したら良いのか、注意点を見ていきましょう。

売り出しの価格設定を慎重に行う

不動産の売買を考えた時に気をつけなくてはいけないのは、売り出し時の価格設定です。築年数、立地条件、部屋の規模、部屋数などの他にも、「似たような年数・立地条件のマンションはどれくらいの値段なのか」もリサーチし、値段の設定を行いましょう。

また、修繕や改修の状況までも含めて総合的に判断するために、プロの力を借りて査定することも大切です。思い込みだけで適正な売り出し価格から外れてしまうと、長年買い手がつかないなどの状況に陥ってしまうことも考えられるので、慎重に検討することが大切です。

契約不適合責任を負う必要がある

不動産の売主として一番避けたいことが、「売却後なのにお金を支払わなくてはならない状況になってしまった」という種類のトラブルです。マンションを売却する際、売主には「契約不適合責任」があるので注意しましょう

「契約不適合責任」とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売り主がその物件に対して責任を負い、買主側が保護されるという制度です。

売買時の契約内容と異なる場合、売主は債務不履行の責任を負います。しかし、すでにその欠陥について買い手に伝え、買い手が了承していた場合はこの限りではありませんので、売り手と買い手の間でマンションのコンディションについて誤解のないようにしておきましょう。

リフォームしても元が取れるわけではない

古いマンションを売却しようと考えた際には、多方面から「リフォームした方がいいですよ」というアドバイスをもらうことも多いと思います。しかし、注意して考えておきたいのが、「リフォームしたからといって、売却金額が上がるとは限らない」という点です。

リフォームの規模にもよりますが、大抵のリフォームはばく大な費用がかかります。耐震機能から改善する場合は、思っている以上に金額がかかると考えて良いでしょう。そこまでお金をかけたとしても、売却の際にそのコストを丸々上乗せして取引ができるわけではありません。

若干売りやすくなったり、価格が上がったとしても、リフォームにかけた金額をカバーできるかは未知数です。完全に元が取れるとは考えず、取れなかった時のことも考えてリフォームを検討しましょう。

古いマンションの価値がなくなる前に売却しよう

古いマンションは売却しづらいと言われていますが、一方でキレイにリノベーションされた「ビンテージマンション」や立地の良いマンションなどの需要は高いと言われています。

ただ、住宅ローンが下りづらいという点や、耐震基準や安全性に不安を覚える人が多いという点から考えても、売却を考えている方はなるべく早く売却することをおすすめします

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