中古マンション売却時にかかる費用とは|どんな諸費用があるのか解説

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中古マンションの売却を考えた時に、真っ先に思いつくのが「売ったら入ってくるお金」ですが、見落としがちなのが、売却の際にかかってくる費用です。

中古マンションを売却するためには初期費用として様々なコストがかかってきます。売却した後に、「売るためのお金がかかりすぎて思ったよりもお金が入ってこなかった」とならないよう、何にどれだけかかってくるのか事前にきちんと把握し、資金計画を立てることがおすすめです。

マンションの売却を全般的に知りたい方は「マンション売却について知ろう!売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。

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中古マンションの売却にかかる諸費用の内訳

中古マンションを売却するときにハードルとなりやすいのが、手続きの手数料や税金などの諸費用です。諸費用には、売却前にかかる費用、売却後にかかる費用など様々なものがあります。どんな費用が、どのタイミングで、どれだけの負担になりやすいのかを把握することが大切です。

不動産会社に支払う仲介手数料

中古マンションの売却を個人で行うのはとても難しいです。不動産会社に仲介を依頼して行うのが一般的でしょう。不動産会社を間に入れた場合、「仲介手数料」は不動産会社の「成功報酬」として必ずかかってくる金額です。対象の不動産の売買契約が成立すると、不動産会社に費用を支払う形になります。

仲介手数料には2つのルールがあります。1つは上限金額が決まっていることです。上限額は(売却額×3%)+6万円+消費税で計算できます。2つ目は、物件売買価格が400万円の場合でも、不動産会社は最大で約18万円受け取れるということです。

これらの点に注意して、所有している中古マンションを希望額で売った時に不動産会社にどれくらい支払う計算になるのか、事前に把握しましょう。

売買価格上限手数料
200万円以下5%+消費税
200万円超400万円以下4%+消費税+2万円
400万円超3%+消費税+6万円

売買契約書の作成にかかる印紙税

不動産の取引の際にかかってくる他の税金と比較すると金額が小さいため、見逃されがちなのが「印紙税」です。しかし、印紙税は不動産売買の際には必ずかかってくる税金であり、売却時の契約金額が大きければ大きいほどかかる金額も上がります

また、印紙税の支払いを忘れてしまうと、ペナルティとして余計なお金がかかる場合があるので、注意が必要です。売買契約書が用意できた時点で収入印紙を貼るという形で納めるため、契約書を用意する際には収入印紙の準備を忘れないように気をつけましょう。

不動産価格税額
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円
5億円超10億円以下160,000円
10億円超50億円以下320,000円
50億円超以下480,000円

登記にかかる費用

登記にかかる費用とは、すなわち住宅ローンの完済を示しています。住宅ローンを完済し融資してくれた金融機関の「抵当権」を抹消することで、新しい持ち主にマンションの所有権を移転する下準備が整います。それから、所有権移転登記の手続きを始めます。

抵当権が銀行側に残ったままの場合だと、そもそも買い手がつくのに大きなハードルになることがあるので、抵当権の抹消の準備は事前に行っておくか、必ずスムーズに行えるように銀行側と話をつけておくことが必要です。

銀行とのやりとりの場合、間に司法書士などの法律のプロを入れることが一般的なので、司法書士への依頼料や手数料なども「登記にかかる費用」として計算しておくことをおすすめします

売却で利益が発生した場合に支払う税金

マンションの売却を考えている時には思いつかない大きな落とし穴として、「マンションが購入時より高く売れてしまったら、支払う税金が高くなる」という点があります。一般的に不動産というのは時間がたてばたつほど、その価値が落ちていくものになっています。

しかし、所有しているマンションが立っているエリアの人気が上がったり、立地条件が良かったりする場合は、持ち主が購入した時よりも高額で売れることがあります。その場合、不動産の売却にかかってくる所得税と住民税がはね上がることがあります。

不動産の売買をした時にかかってくる所得税と住民税を総称して「譲渡所得税」と呼びます。専門家に相談して、「譲渡所得税」がどれくらいの金額になることが予想されるか、事前に把握しておきましょう。

かかる可能性があるその他の費用

これまで、マンションを確実に売却する際、またはマンションを売却し終わった後にかかってくる金額を見てきましたが、マンションの売却前にお金がかかってくる場合があります。

マンションの状態や設備が古かったり汚れがひどかった場合、買い手に魅力的な物件に見えるようにリフォームを行ったりクリーニングを行ったりすることもあります。その場合は、売り手の負担になりますので、リフォームを考えている場合はその費用も把握しておきましょう。

また、意外と見落としがちですが、家の引き渡しに伴って引越し費用などがかかります。引越し費用は意外と高額になりやすいので、こちらも事前に金額の目安を出しておきましょう。

中古マンションの諸費用を計算する方法

中古マンションの売却のためにかかる金額には様々なものがありますが、実際の売却金額に合わせて変わってくるものが多いです。所有しているマンションの売却希望価格で、何にどれだけかかるのかを計算し、できるだけ正確な金額を事前に把握しましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料には上限額が決まっています。目安を計算する時には、上限額ギリギリがかかってきても良いようにしましょう。上限額は(売却額×3%)+6万円+消費税という計算式で出すことができます

例えば、2,000万円の中古マンションを売却した場合、

(2,000万円×3%)+6万円=66万円

となります。

そこに消費税を足すと、合計の仲介手数料額が計算できます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは所得税と住民税を合わせたものです。不動産を売って「譲渡所得」が出た場合にかかってきます。通常の所得税と同じで、「収入」にかかるのではなく、そこから必要経費を引いた金額にかかる税金になります。

必要経費にはマンションの購入価格も含めるので、売却価格が購入価格より安ければ所得はマイナスになるので、税金がかかってくる心配はないことが多いです。

計算式は、次の通りです。

譲渡所得=売却価格(譲渡収入)-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除
譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率

注意したいのは、譲渡所得税の税率です。こちらは売却時の価格によってではなく、マンションの所有期間によって変化します。マンションの所有期間が5年以下のことを「短期譲渡所得」と呼び、5年超の場合を「長期譲渡所得」と呼びます。それぞれの税率は下記のリストから確認できます。

所得所有期間所得税(税率)住民税(税率)復興特別所得税(税率)合計
短期譲渡所得5年以下30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超15%5%0.315%20.315%

中古マンションの売却諸費用を安く抑えるには

これまで、中古マンションの売却にかかる諸費用を見てきましたが、この金額をできるだけ安く抑えるにはどうしたら良いのでしょうか。できるだけ諸費用のコストを抑えるためにできることを見て行きましょう。

仲介手数料の値引き交渉する

仲介手数料は不動産会社と契約をすれば確実にかかってしまう金額です。不動産会社は対象のマンションを売却するために、チラシを作ったり、ホームページに情報を載せたりと、営業とマーケティング努力を行ってくれます。

そこにかかる費用はゼロであることが多いですが、それは成功報酬として最後に回収できるという保証があるからおこなえることです。このコストを抑えるには、不動産会社と直接交渉するしかありません。

売買価格が高くなりそうな物件の場合は、成功報酬も高くなるので値引き交渉がおこなえる可能性があります。また、仲介を一つの不動産会社のみに依頼する専任媒体契約を行うことで、価格を下げてもらえることもあります。

節税対策に使える特例を利用する

マンションを購入した時よりも高値で売って利益が出た場合、所得税と住民税が高くなるケースは多いです。しかし、ある一定の条件を満たしていれば、他の税金と同じように特別控除や軽減税率を利用できる場合があります。対象のマンションがそれらの条件を満たしているかチェックし、できるだけ安く税金を抑えましょう。

3,000万円の特別控除

マイホームのように、自身がそのマンションに住むことを目的としている不動産を売却した場合、譲渡所得(所得税+住民税)から最大3,000万円が控除の対象となる特例があります。所有期間やマンションの築年度に関係なく利用できるというのがポイントです。

ただし、あくまで売却したマンションがマイホームでありそれ以外の目的で使用されていないこと、売り手と買い手が親族でないことなどが条件となっています。条件に当てはまるかどうか注意して確認しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年を超え所有しているマンションを売却して利益が出た場合にも、譲渡所得税が安くなるケースがあります。この場合は、大幅な額が控除になるというよりは、利益に対しての税率が軽くなるという形になります。

最大6,000万円までにかかる税率が安くなるという特例で、6,000万円を超えた部分については通常通りの税率になります。また、3,000万円特別控除とも併用して使用できるのが嬉しいポイントです。

中古マンションの売却諸費用に関する注意点

中古マンションを売却するにあたってかかる諸費用に関して、注意しなくてはいけない点をお伝えします。お金が戻ってこなかったり、ペナルティとして余計な費用がかかったりしないよう、しっかりチェックしましょう。

仲介手数料は一度払うと取り戻せない

不動産会社と契約を結んだ場合、仲介手数料という名前の成功報酬を支払わなくてはいけないことは先にお話した通りです。通常の場合は、買い手と売り手が契約を結び、買い手が売り手に手付金を支払うことで「契約成立」となります。

しかし、何か思わぬトラブルが起こり、手付金を支払ったのに売買契約が成立しなかったというアクシデントが発生した場合には、不動産会社への仲介手数料の支払い義務はそのまま残る場合があります。つまり、売買契約が成立しなくても仲介手数料が発生するケースがあるということです。

特別な業務を頼むと実費が請求される

不動産会社は契約をした後、対象のマンションを売るために営業や広告活動を行ってくれます。そこにかかってくる経費や人件費に関しては、仲介手数料から支払われるので、基本的には無料となっています。

しかし、もし利用者が、不動産会社が現在おこなっている広告活動や営業活動に満足できず、もっと積極的におこなってほしいと希望した場合、別で費用が発生する可能性があります。

不動産会社への追加料金を抑えるためにも、契約した会社がどのような活動をどこまで行ってくれるのか、細かく把握することをおすすめします

税金の申告を忘れない

マンションの売却後に一番注意したいのは、税金の申告を忘れないことです。特に、マンションが思ったよりも高値で売れて譲渡所得税が発生した際には、1年の総所得の報告である確定申告の前に申告することをおすすめします

うっかり忘れてしまって滞納してしまうと、ペナルティとして延滞税が課せられることがあります。また、その延滞税は延滞した日数が長ければ長いほど高額になってしまうので注意が必要です。

中古マンションの売却諸費用に関するQ&A

中古マンションの売却のコストに関して、よくある質問をまとめました。

諸費用はどのくらい用意しておくべき?

中古マンションを売却するときにかかってくる費用は、ざっくりと計算して、売却価格の3~4%にあたると言われています。内訳は上記で述べたように、主に、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消関連費用、各種証明書類所得手数料などになります。

一見高いように感じるかもしれませんが、のちに税金の還付制度や控除などを利用することを考えると、実質そこまでの負担ではないケースもあります。

仲介手数料はいつ支払う?

迷いやすいのが、不動産会社に支払う仲介手数料の支払いのタイミングです。成功報酬なので、売買契約が成立した後で100%の額を支払うと考えている人が多いかもしれません。

実は一般的には売買契約が成立した時に50%のみを支払う場合が多いです。残りの50%は、マンションを買い手へ正式に引き渡した後で支払います。ただし、企業によって変わる場合もあるので、必ず不動産会社に支払いのタイミングを事前に確認しておきましょう。

中古マンションを売却する前に諸費用を計算しておこう

中古マンションの売却準備には、様々な諸費用がかかります。仲介手数料、印紙税、抵当権抹消関連費用、各種証明書類所得手数料などのほかにも、リフォーム代やクリーニング代などもかかってくる場合があります。色々な事態を想定して、諸費用を計算し、丁寧に資金プランを練るようにしましょう

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