マイホームの購入は「人生で一番大きな買い物」と言われるほど大きなお金が動くものです。家の購入を考えた時、最も頼りになるのが住宅ローンです。
住宅ローンは、住宅の購入や改築の際に個人が金融機関から借りられるお金のことです。一口に住宅ローンと言っても、様々な種類があります。
この記事では、比較的新しいローンの形である住宅ローンの「オーバーローン」について解説します。
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住宅ローンのオーバーローンとは
オーバーローンは住宅ローンの中でも新しくできたものであり、頭金などの初期費用もカバーしてくれるというメリットで話題になっています。そんなメリットの多いオーバーローンについて、詳しく見ていきましょう。
貸出超過のこと
オーバーローンとは、平たく言えば「貸出超過」という意味です。元々、銀行など金融機関で借入金額が預金額を上回る「貸出超過」の状態のことを「オーバーローン」と呼びます。住宅ローンを借りる際のオーバーローンとは、物件の価格以上の金額を銀行から融資してもらうことを指します。
オーバーローンを利用すれば、住宅を購入する際にかかる頭金や引越し代など、本来なら住宅ローンとは別に用意しなくてはならない諸費用までを住宅ローンでカバーすることができます。
住宅購入のためのまとまった資金がない場合でも、オーバーローンを利用すればマイホームの購入が可能になるとても便利なシステムです。
フルローンとの違い
オーバーローンとよく比較されるのが、フルローンです。フルローンとは、住宅の購入価格と同じ金額を金融機関から融資してもらう住宅ローンのことです。つまり、頭金などの初期費用に関しては、購入者が自分の預貯金で賄い、純粋に「住宅の購入のみに必要な金額」を銀行から借り入れるというシステムです。
オーバーローンとフルローン、どちらを利用するかによって用意する自己資金が変わってきます。ご自身の資金プランと相談して、どちらを利用するか慎重に検討しましょう。
住宅購入時の諸費用の内訳
それでは、住宅購入の際にかかる諸費用とはどんなものがあるのか、具体的に内訳を見ていきましょう。住宅購入時の諸費用は、目的別に3つに分けることができます。
1. 契約のための費用
- 住宅の売買契約書の印紙代
- 土地・建物の登記費用
2. 住宅ローンを受け取るための費用
- 住宅ローン借入契約書の印紙代
- 住宅ローンの融資事務手数料
- 住宅ローンの保証料
- 抵当権の設定登記費用
- フラット35や一部の住宅ローンの団体信用生命保険料
3. マイホームを管理するための費用
- 固定資産税等の精算金
- マンションの場合、修繕積立一時金や管理費
- 建物の火災保険・地震保険の保険料
- 仲介業者への仲介手数料
住宅ローンをオーバーローンで組むメリット
オーバーローンを活用することで、自己資金が少なくても価値の高い不動産を買うことが可能になります。これは、元来の住宅ローンではあり得なかったことでしょう。オーバーローンには他にも様々なメリットがありますので、具体的にどのようなものがあるのかを見ていきましょう。
短期間で資産を増やすことができる
オーバーローンの活用によって、自己資金が少なくても不動産の購入が可能になることのメリットは「住宅を手に入れられる」だけではなく、金銭的にも「資金（財産）が増える」ということが挙げられます。
つまり、その購入した物件を担保とする形を取れば、さらに金融機関から融資を受けられる可能性が高くなります。
一般的なローンと比べると金利が低い
ローンを組む時に最も気をつけたいところが、金利の割合です。金利が高くなればなるほど大きな金額を返済に充てる必要があるため、月々の返済額の負担が大きくなってしまいます。
ただ、住宅ローンは一般的に、他のアパートローンのような事業関連のローンと比べて、金利が低く設定されていることが多いという特徴があります。オーバーローンもあくまで「住居の購入」を目的とした住宅ローンの一種ですので、金利が低く設定されていることが多いです。
金利が低いということは返済額の負担も軽くなりますので、無理なく返済をすることが可能になります。
住宅ローン控除で節税できる
オーバーローンを利用するその他のメリットとして、節税できるという点があります。オーバーローンは、あくまで住宅ローンの一種ですので、他の住宅ローンと同じように、税金控除の対象となります。
住宅ローンを利用して控除を申請すれば、毎年の支払いが義務付けられている所得税や住民税などの税金を安く抑えることができます。不動産を持っていることで税金の額がはね上がることがありますので、ぜひ利用したい控除です。
ただし、オーバーローンを借りた場合、住宅ローン控除の適用対象となるのはオーバーローンの支払いを開始してから2年目から、という点には注意が必要です。1年目からの控除はできませんので、気をつけましょう。
住宅ローンをオーバーローンで組むときのポイント
便利でメリットも多いオーバーローンですが、融資が簡単に下りるのか心配な方も多いのではないでしょうか。安全に、そしてスムーズにオーバーローンを利用するためのポイントをチェックしましょう。
融資審査の基準をチェックする
まず、オーバーローンという形での融資をスムーズに受けるためには、銀行などの金融機関に信頼してもらうことが必要です。そのためにも、銀行がどのような審査基準を設けているのかを理解しておきましょう。
銀行が、融資をする相手を評価するときの基準は大きく分けて3つあり、「どんな人物か」「物件の総合的な価値」「事業の内容」が重要です。
3つの基準において、銀行の融資担当の方を納得させられる実績を証明する資料を提出できればスムーズな融資に繋がるので、ぜひ準備に力を入れましょう。
不動産会社と提携している銀行を選ぶ
住宅を購入した時に利用した不動産会社と提携している銀行を選ぶこともポイントです。不動産会社が金融機関と提携して取り扱うことのできる「提携ローン」を利用すれば、スムーズにオーバーローンを利用することができるケースがあります。
利用者が銀行などの融資先を探す手間が省けるだけではなく、金融機関側も物件の価値や購入者の情報などを手に入れやすいため、全体の審査やスピードが早くなります。
わずらわしい融資への申請作業の負担が減り、融資までの時間が短縮されるというのは大きなメリットと言えます。
諸費用も借りたいならフラット35を利用する
金融機関からオーバーローンという形で大きな借入をする以外にも、別のオプションを考えておくのもポイントの一つです。
オーバーローンのように、諸費用も全部カバーするという借入の方法でなくても、「火災保険」や「不動産登記費用」など、諸費用の一部を負担してくれる金融機関を利用するという方法もあります。
「フラット35」を利用すれば、リフォーム工事などの費用、家具購入の費用、太陽光発電設備の設置費用だけではなく、住宅や土地の検査、仲介手数料や契約書代、保険料などのローンの借入が認められます。
住宅ローンをオーバーローンで借りるときの注意点
オーバーローンにはリスクもあります。特に、オーバーローンのように自己資金を大幅に超えてローンを組む場合、きちんとリスクマネジメントをする必要があります。自己破産などの最悪の事態を招かないよう、注意点をきちんと確認しましょう。
必要以上に借りない
住宅を購入するときの諸費用の賄いとしてオーバーローンを借りる場合、住宅ローンは低金利であるということから、「できるだけ多く借りておき、費用が不足しないようにしよう」と考えがちですが、それはとても危険な考え方です。
現在、多くの銀行が融資率（住宅価格に対する、自己資金・借入額の比率）に応じて金利を変えています。すなわち、住宅価格に対して借入額が高くなると、金利もそれに応じて高くなる恐れがあります。
住宅ローンは低金利といいつつも、不動産向け融資の基準が厳しくなっているという現状もあるので、借り入れる際には十分注意しましょう。
違法なオーバーローンには手を出さない
住宅ローンでのオーバーローンのメリットが広く認知されるようになってから、違法なオーバーローンも増えてきています。住宅ローンとしてのオーバーローンはあくまで、「住宅を購入する際の融資」です。住宅ローンとして扱われるからこそ、金利が低いなどのメリットがあるのです。
しかし、悪徳業者の中には、言葉巧みに「住宅を購入する以外の融資」としてオーバーローンを組ませようとしてくる業者もいます。車や家具の購入などの場合も「住宅を購入する以外の目的」となり、最悪の場合、詐欺罪で訴えられてしまうケースもあります。
住宅を購入する以外の融資を提案された際には、くれぐれも注意しましょう。
すぐに売却する場合は購入金額より高く売却する必要がある
オーバーローンを利用して住宅を購入した場合、最も気をつけなくてはいけないのが、ローンの返済ができるかどうかです。
例えば、購入後にすぐ売却しなければならなくなってしまった場合、住宅を自身が購入した時よりも高い値段で売らないと、ローンの返済ができないという事態に陥ってしまう可能性があります。
不動産は購入して年月が経つと資産価値が下がるという特徴を持っています。新築で購入したとしても次に売る時は「中古物件」としての扱いになりますので、購入時以上の値段で売るのは難しく、あまり一般的ではありません。
オーバーローンとして不動産価格以上の値段を借りている場合は、家の売却をしてもローンの完済ができない場合も多いので、注意しましょう。
ペアローンを組むと離婚時にトラブルが起こる
夫婦や家族で住宅の購入をした場合、夫婦共同でローンを組むケースも少なくありません。しかし、ペアローンや連帯債務などの形でオーバーローンを組んだ場合は注意が必要です。
オーバーローンは、そもそも物件価格以上の金額を借り入れているので、離婚などになった時に家の売却をしたとしても、借金が残る可能性が大きいです。その返済方法などを巡ってトラブルに発展することがあるので、注意が必要です。
住宅ローンのオーバーローンに関するQ＆A
住宅ローンのオーバーローンに関して、よくある質問をまとめてみました。
住宅ローンとして借り入れた融資を住宅購入以外に使える？
住宅ローンでのオーバーローンの対象は、「住宅の購入」が基本です。
しかし実際は、保証料や保険料、登記費用といった、住宅ローンの借入に必要な費用、仲介手数料や引越し費用、建物の修繕費用などの借入も可能なケースが多いです。
詐欺などを疑われないためにも、「住居の購入に伴う諸費用」として融資が受けられるかどうか、事前に金融機関に相談することが大切です。
オーバーローンを別の目的に使ったらどうなる？
金融機関は、不動産の融資が適正な融資価格であるかどうかを厳格に調査します。
悪質な業者などが本来の住宅価格よりも高い価格を、正当な金額として見積書に虚偽記載した場合でも、銀行側が正式な「不動産売買契約書」や「工事請負契約書」などを確認することで、すぐに明らかになってしまいます。
水増ししてオーバーローンを借りることは深刻な罪に問われるケースもありますので、絶対にやめましょう。
オーバーローンの物件は売却しにくい？
物件を売却する場合、住宅ローンの完済をして金融機関側の「抵当権」を抹消することが前提条件となっています。
抵当権とは、もし抵当権が金融機関側に残っていれば、お金を借りた人のローンの返済が滞ったときにその不動産を売却することで、金融機関側が貸したお金を回収することができる権利のことを指します。
オーバーローンの場合、そもそも不動産の価値よりもローンとして借りた金額の方が高い状態になっています。家を売却したとしてもその売却金だけでは住宅ローンの完済が難しいため、銀行側が売却を認めないというケースがあります。
この場合、抵当権を銀行側が保持したままで売却をすることになります。しかし、銀行側の抵当権が解除されていない家を購入するのはリスクが高いため、その売却した住宅を購入する人はほとんどいないと考えてよいでしょう。
以上のことから、実質的に売却が難しい状態となります。
リスクを理解してからオーバーローンを利用しよう
住宅のオーバーローンは、うまく利用すれば、住宅ローンと同じ低い金利で大きな額の借入が可能になるため、大きな話題になっています。
また、返済期間も最長35年と長くなっているため、返済の負担も比較的軽くなるという傾向があります。しかし、持っている額より大きな額を借り入れるというのは大きなリスクを伴うものです。
リスクを理解し、対策を練った上でオーバーローンの申請を進めましょう。