家の住宅ローンがあるけど新しい家に引っ越したい|解決法を徹底解説

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住宅の購入というのは人生の中でも大きな買い物ですが、家族構成が変わったりライフステージが変わったりした場合、引越しをしなくてはならない状況になることも多々あります。

住宅ローンが残っているのに、引越しをしなければいけなくなってしまうケースもあるでしょう。残りの住宅ローンを一括で支払って引越し代金も支払えればシンプルですが、そうでない場合はどう解決したら良いのでしょうか。

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住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の解決法

住宅ローンというのはそもそも融資の前提として「自己住居物件であること」=「本人がその家に住んでいること」という条件があります。

金融機関側はローンの融資をしている本人が対象の住宅に居住していることを条件に、低めの金利を設定してお金を貸しているのです。ですから、本人が引越しをする場合、通常の住宅ローンの融資を受け続けられない可能性があります。

自分が住んでいると偽って住宅ローンを受け続けた場合は、金融機関側との契約違反だけではなく、詐欺などに問われる深刻なトラブルに発展する場合もありますので、注意が必要です。

単身赴任の場合なら住宅ローンを継続できる

転勤など一時的な理由で引っ越す場合は、引越しをしなくてはいけない人が単身赴任をするということで、住宅ローンの継続に関する問題を解決することができます

融資をしてくれている金融機関に、住宅ローンの契約者が一時的に家から出ることと、残った家族がその家を住居として利用し続けることの2つを伝えれば、今まで通り住宅ローンの融資を受けることができます。

家を売却してローンを一括返済する

一番オーソドックスな解決方法として、今の持ち家を売却し、そこで得たお金で住宅ローンの残債を全て返済する方法があります。もし売却金額だけで住宅ローンの負債が返済しきれない場合は、貯蓄や手持ちの資金などとも合わせて全額返済するというやり方です。

一見シンプルで信頼できるやり方にも思えますが、売却金額と住宅ローンのバランスによっては、売却した金額では完全返済にはとても追いつかず、かなりの負債を残したまま家を失うという事態になりかねません。

その場合は、自宅を売却した後も残りの住宅ローンを毎月返済することになってしまいますので注意が必要です。

住み替えローンについて

家を売却したお金だけで住宅ローンの負債が返済しきれなかった場合は、住み替えローンという方法が使えます。住み替えローンとは、返済しきれなかったローンと新しく購入した家の住宅ローンを合わせて同時に返済していく方法です。

返済金として出ていくお金が「住み替えローン」として一本化されるので、管理がしやすくなるというメリットがあります。しかし、ローンを2つ支払うというシステム上、銀行からの借り入れ金額が高くなるため、ローンの審査が厳しく、通りにくいというデメリットがあります。

ローン負債分と、新居の住宅ローンがきちんと支払えるという見通しがある方にはおすすめの方法です。

今の家を賃貸として貸し出す

住宅ローンがまだまだ残っていて、売却しても返済が追いつかないことがわかっている場合や、家族で一時的に引越しをするが将来的には戻ってくる可能性がある場合、現在の住居を賃貸として貸し出すという方法もあります。

その場合は、自宅として使うという使用法には該当しませんので、住宅ローンをそのまま受け続けることはできません。住宅ローンの融資は、本人がその家に住んでいることが条件です。そのため、現在の住居を賃貸として貸し出す場合、住宅ローンをそのまま受け続けることはできません。家賃収入として不動産賃貸ビジネスを始めるということになるため、事業用ローンへの借り換えを申請する必要があります

事業用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短いことが多いです。もし借り換えをする場合、住宅ローンと比べてどれくらい金利が高くなるのかを計算し、設定したい家賃額とのバランスを考えた上で、事業用ローンへの借り換えを選択するようにしましょう。

住宅ローンが残っている家を売却するときの流れ

ローンが残っている家を売却するときは、賃貸の家から引っ越すときとは違い、考えなくてはならないことや計画しなくてはいけないことがたくさんあります。例えば、金融機関との契約変更など、引越しに伴う複雑な手続きがあります。混乱してしまわないよう、一度流れを整理してから準備を始めるようにしましょう。

売り先行の場合

古い家から新しい家へ引越しをする場合、「売り先行」と「買い先行」という2種類のやり方があります。先に古い家の売却を済ませてから、新しい家を探すことを「売り先行」と呼びます

売り先行の流れ

  1. 地域や家の大きさなどから、売却相場を調べる
  2. 売りたい家の査定を依頼する
  3. 不動産屋などの専門家と媒介契約を結ぶ
  4. 希望者が内見できるよう、準備を進める
  5. 内見や価格交渉をする
  6. 希望者と売買契約を結ぶ
  7. 住居を引き渡す
  8. 新居を探す
  9. 新居購入する・引越しをすませる

売り先行のメリット・デメリット

売り先行の一番のメリットは、現在の家を売るのに十分な時間をかけることができるという点です。売却までに時間をかけれれば、じっくり準備ができる上に、焦って安値で売却するといったトラブルが起こりにくいため、結果として住宅ローン返済や新しい家の購入に充てるための資金確保がしやすくなる傾向にあります。

したがって、最初に手元に資金を集めることができるので、全体でいくらを買い替えに使用できるのかなどが具体的に分かりやすくなります。すると、そのあとの返済計画や資金計画が立てやすくなるというという大きなメリットが生まれます。

マイホームを売却するには、販売期間として3ヶ月〜6ヶ月ほどかかることがあります。きちんと準備期間を設け、専門家である不動産業者にも相談して売却を進めることで、理想通りの金額で売れる可能性が高くなります。

一方、デメリットとしてあげられるのが、売却が決まった後、購入者への引き渡し日までに次の引越し先が見つからない可能性があるという点です。

その場合、住む場所を確保するために一時的に仮住まいの部屋を借りる必要があります。引越しの回数が余分に増えると必然的に費用がかさむので、次の引越し先の確保には注意が必要です。

買い先行の場合

新居を購入し、引越しを終えてからマイホームを売却することを「買い先行」と言います。

買い先行の流れ

  1. 新居のための物件の情報収拾をする
  2. 候補の物件の見学を行う
  3. 住宅ローンの審査が行われる
  4. 気に入った物件が見つかったら、売買契約を結ぶ
  5. 物件の引き渡しをする
  6. マイホーム売却の準備をする
  7. マイホームの売却をする

買い先行のメリット・デメリット

買い先行のメリットは、新居探しに時間をかけられることです。また、売却をした後に一時的に引越しをする必要がなく、引越し回数が1回で済む点もメリットです

加えて、家を売却するときには既に引越しが終わっているので、内覧時には生活感が抜けた空き家として売りやすくなるというメリットもあります。

しかし、新居を購入したときには家の売却が済んでいないため、まだ資金確保ができていないことはデメリットです。その時点では住宅ローンが二重になっている状態なので、ローンの審査に通らない可能性もあります。

また、既に新居を購入しているために前の家を売ることに急ぎ、相場よりも安い値段で売却してしまう可能性もあります。売値が下がるとその後の住宅ローンの支払いが苦しくなるので、売却に焦らず気長に待つことが必要です。

住宅ローンが残っている家から引っ越すときにかかる費用

住宅ローンがまだ残っている場合、引越しにかかる費用は新居の購入費と引越し代だけではありません。住んでいた家を売却する際にも売却のための費用がかかります。売却したお金が丸々入ってくるわけではないことも念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう

新しい家の購入にかかる費用

新しい家を購入する際、全てを一括で支払う必要はありませんが、その一部は初期費用として支払う必要があります。通常、購入価格の8〜10%が初期費用としてかかります

下記の表は、新しい家の購入にかかる費用の内訳を示したものです。

費用がかかるポイント金額
仲介手数料成約価格の約3%+平均6万円(依頼料)+消費税
契約書(売買契約書、住宅ローン契約書、印紙税)約1〜6万円(家の購入価格によって変動あり)
住宅ローン関連費用約1〜2万円(事務手数料)or 融資金額の1〜2%
保険料(火災保険、地震保険など)約10万円
引越し費用約20万円〜
固定資産税・都市計画税土地の評価価格×1.7%
不動産取得税(固定資産税評価額ー控除額)×3%(税率)

住んでいた家の売却にかかる費用

マイホームの売却にも費用が必要になってきます。一般的には、売却価格の5〜7%が必要経費としてかかることが多いです。

下記の表は、新しい家の購入にかかる費用の内訳を示したものです。

費用がかかるポイント金額
契約書(売買契約書、印紙税)約1〜6万円(成約価格により変動あり)
仲介手数料成約価格×3%+約6万円(依頼料)+消費税
司法書士への依頼料(抵当権抹消費用)約5,000円〜2万円
住宅ローンの返済手数料約1万〜3万円
税金(譲渡所得税・住民税・復興特別所得税)売却した家に住んだ期間が5年超:20.315%

売却した家に住んだ期間が5年以下:39.63%

住宅ローンが残っている家から引っ越すときのポイント

今住んでいる家の住宅ローンがまだ残っている状態で引越しを考え始めたときにチェックすべきポイントがありますので、この章で確認してみましょう。

ローン残高を確認する

住宅ローンがまだ残っているけど引っ越したいというときに、最初に確認すべきポイントはローンの残債です。原則として、住宅ローンが残っているマイホームから引っ越す場合には、ローンを完済して「抵当権」を抹消することが第一条件です。

抵当権とは、お金を借りた人がローンの返済ができなくなったときにその土地を売却することで、お金を貸した金融機関が貸したお金を回収することができる権利のことを言います。

抵当権が金融機関側に残っている間はマイホームの売却ができないので、どのようにローンを完済するのかを現実的に計算するためにも、丁寧に資産プランを練ることが必要です。

自宅がどれくらいで売れるかを把握する

住宅ローンを残したまま住み替えを考える時には、堅実な資金計画が欠かせません。引越しとローン完済のためにも、資金を確保することが一番大切です。

そのため、現在住んでいる家の価値を把握しておきましょう。家の価格は、立地の環境や家の広さなどによって変わってくるので、不動産会社や一括査定サイトなど、専門家の助けを借りて自宅の価値を算出してみましょう。

なるべく5年以上住んでから引っ越す

初期費用を抑える方法として「5年以上住んだ後に引っ越す」というやり方があります。マイホームを売却した場合、その利益に対して税金がかかってきます。

しかし、購入してから5年以上経っている物件は「長期譲渡所得」として分類され、税率が2倍以上安くなります。マイホームを査定して譲渡益が出そうだと判断できた場合は、5年以上住んでから売却すると税金を安く抑えることができます。

特例や控除を利用する

税金の負担を軽くする別の方法として、税金特別控除を利用するという方法があります。マイホームの売却については、商業用の建物と比べて、多くの控除が用意されています

税金特別控除の4つの例

  • 3,000万円特別控除:マイホームの売却なら、売却で得た所得から3000万円が控除される
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例:マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、売却で得た所得の課税率が下がる
  • 特定の居住用財産の買換え特例:現在の家を売って新しい家を購入する場合、売却の税金を繰り延べし、税金の支払い期限が延長できる
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例:自宅を売って損失が出た場合は、そのマイナス分を総所得から差し引いて計算し、減税ができる

住宅ローンが残っているけど引っ越したい場合の注意点

住宅ローンを残したまま新しい家に引っ越したい場合、金銭的に大きな負担になります。また、金融機関などとの交渉も必要になるので、様々なプロセスが一筋縄では行かないことがあります。

「こんなはずじゃなかった!」と後から後悔しないよう、事前に注意点をしっかり把握してリスク管理を行いましょう。

銀行に無断で引っ越してはいけない

一般的に住宅ローンの組み替えや交渉などは、時間がかかることが多いです。なかなか銀行や金融機関と交渉をするという機会はないですから、わずらわしく感じる人も多いのではないでしょうか。

しかし、銀行に相談をせず、勝手に引っ越すのはタブーです。金融機関は、ローン返済者が所有する不動産に対して抵当権を持っていますので、相談もせずに引越した場合は、一括返済を求められることもあります。大きなトラブルに発展しないよう、引越しの際には必ず銀行に相談するようにしましょう。

家を購入価格よりも高く売るのは難しい

家の売却を考える人の中には「キレイに使っているから」「そんなに長い年月住んでないから」「デザイナーに建ててもらった家だから」という理由で、購入時よりも高く売れると考える人も多いかもしれません。

しかし、建物は年月が経てば劣化することが前提です。新築で建てた家であっても、一度でも人が住んでしまうとそれは「中古」の家です。

よほど人気の土地であるか、土地の値段が安定して高い都心部を除き、ほとんどの家は購入時よりもマイナスの価格でしか売れないのが現実です。

売却を成功させてスムーズに住み替えよう

せっかくマイホームを購入したけれども引っ越したい、と考えるのには様々な理由があると思います。家は日々の生活を送るところなので、心身ともに健康でいるためにも妥協をしたくない部分です。

スムーズな住み替えのために、今住んでいる家の売却価格の相場や貯蓄、売り先行にするのか買い先行にするのか、また注意点などもしっかり確認し、ストレスなく理想の居住環境を整えましょう。

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