土地を売る方法について知ろう!高く売却するためのポイントを解説

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土地の売却を考えている人の中には、どのような流れで売却を進めたらいいのか全く分からないという人もいるでしょう。また、大切な土地を売却するのであれば、できるだけ高額で売却したいと考えている人もいるのではないでしょうか。

土地を売却する方法や流れ、より高額売却を達成するためのコツなどについて知っておくことで、よりよい条件で売却できる可能性が高まります。土地売却について理解を深めていきましょう。

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土地を売る方法

土地を売却する場合には、すでに更地になっている土地を売却する場合もありますが、建物が建っている土地を売却したい場合もあります。

建物に中古物件としての価値がない場合には、建物が建っていたとしても土地として売却してしまった方が無難です。建物が建っている土地を土地として売却する方法には、次の3つの方法があります。

古家付きの土地として売却する

建物が建っている土地を売却する時の選択肢として、古家付きの土地として売却する方法があります。古家付きの土地として売却する場合には、建物としての価値はほぼありません。

この場合には、土地としての価値だけで売却を進めます。古家付きの土地として売却するメリットは、建物を解体する費用を売主として負担する必要がないことです。ただし、買主側の負担となるために、売却金額から解体費用の分を値引きするように求められることもあります。

また、固定資産税の節税になるというメリットもあります。建物が建っている土地は、固定資産税が更地の場合の最大6分の1に減税されます。今すぐ活用するわけではないという方や、万が一なかなか売れなかったときに、建物を解体せずに置いておけば節税効果が見込めます。

解体して更地にしてから売却する

建物が建っている土地を売却する方法に、建物を売主負担であらかじめ解体した上で、更地として売却するという方法があります。この方法であれば、古家付きの土地として売却する時のような値引きの要求はありません。更地として売却すれば土地そのものの価値の評価で売却できます

また、更地の方が買手側としても好きなように活用できるので、古家付きの土地よりも買手が付きやすいというメリットがあります。

しかし、30坪ほどの木造住宅でも解体費用には100万円程度かかる上に、万が一売れなかった場合には、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうというデメリットがあります。

不動産会社に買い取ってもらう

土地を売却する方法として、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。通常の不動産売却は、不動産会社に仲介を依頼して、買手を探してもらい、相手との直接交渉で売却価格などを決めます。不動産会社に依頼するのは、あくまでも仲介や事務手続きの手助けのみです。

買取の場合には、不動産会社が直接買手となります。不動産会社による買取なら、買手を探さずにすむので、早く売れることがメリットです。最短で1週間程度、時間がかかっても1か月程度で売却が完了します。

ただし、通常の仲介で売却する時と比べると、8割ほどの安い価格でしか売却できないというデメリットがあります。不動産会社によっては、仲介での売却がうまくいかなかった場合に、買取保証をつけている会社もあります。

土地を売るときの流れ

土地を売却したいと思っても、いったい何から始めたらいいのかわからないという方も少なくありません。土地を売却する時の主な流れは次の通りです。

  1. 売却する土地の情報を収集する
  2. 土地の相場価格を調べる
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 売却活動を開始する

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

売却する土地の情報を収集する

土地の売却を考え始めたら、売却したい土地がどのような土地なのか、土地についての正確な情報を集めましょう。土地についての正確な情報というのは、主にその土地の用途がどの種類に指定されているのか、境界線が確定しているかどうかの2点です。

土地の用途は、大きく分けると市街化区域と市街化調整区域に分けられます。市街化区域とは、街として開発することが促進されていて、許可なく建物を建てられる区域です。市街化調整区域とは、市街化を抑制されている地域です。

市街化調整区域の場合、原則として住宅であっても建物を建てることは認められていません。そのために、売却したい土地が市街化調整区域だった場合には、売値が大きく下がる可能性があります。

市街化区域であっても、住宅地、商業地、工業地に用途が大別されます。用途によって建てられる建物の条件が変わってくるため売却金額も大きく変わります。

また、境界線が確定していない土地は売却できません。場合によっては測量から始める必要があります。

土地の売却に必要な書類を集める

土地の情報を調べるためには、売却に必要な書類を集めることでほとんどのことがわかります。土地を売却するにあたって必要な書類は次の通りです。

必要書類詳細
本人確認書類運転免許証、パスポートなど
実印共有名義の場合には名義人全員分
印鑑証明共有名義の場合には名義人全員分
住民票発行から3か月以内のもの
登記済権利書または登記識別情報通知書土地の権利関係を確認するのに必要
固定資産税納税通知書もしくは固定資産税評価証明書固定資産税・都市計画税の確認に必要
その他地積測量図、境界確認書、地盤調査報告書、購入時の契約書等

土地の相場価格を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で土地の価格の相場を調べておきましょう。「国土交通省・土地総合情報システム」なら、実際に売買された事例を確認できます。近隣の土地の売買事例を確認し、おおよその相場価格を把握しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

自分でおおよその相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。査定だけであれば基本的に無料です。どこの不動産会社に査定を依頼したらいいのかわからないという場合には、一括査定サイトの利用が便利です。

例えばイエウールというサイトでは、たった数分間の登録作業で、近隣の不動産会社複数から査定を簡単に取り寄せられます。じっくり不動産会社を探す時間がないという人でも、複数の会社を比較できるので、自分の条件にあった不動産会社を見つけやすいでしょう。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果から仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には、複数の不動産会社と同時に契約を結べる一般媒介契約と、1社のみとしか契約を結べない専任媒介契約と専属専任媒介契約があります

売却したい時の状況によって、どの契約方法がいいのか大きく変わります。事前に契約方法の違いを理解し選択しましょう。

売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、不動産会社は売却活動に入ります。不動産会社が広告を出したり、不動産情報サイトへ物件情報を登録したりします。興味を持つ人が現れたら、内覧を行います。

建物が建っている場合はもちろんですが、更地の場合も、基本的に内覧の際には売主の立会いが必須です。購入希望者が現れて、お互いが条件に同意できたら売買契約を締結します。

土地を高く売るためのポイント

土地はとても大切な資産です。中には先祖代々の土地を売却するという方もいるでしょう。とても大切な資産を売却するのであれば、できる限り高額で売却したいものです。

実は、ちょっとしたコツを知っておくことでより高く売却できる可能性が高まります。今回は3つのコツを解説するので、それぞれのポイントをしっかりとおさえておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

より高額で売却したい場合には、査定の依頼は1社だけにせずに、複数の不動産会社に査定を依頼するとよいです。同じ土地であっても、不動産会社によって査定額は変わります。すべての会社が全く同じ金額を提示することはなかなかありません。

1社だけしか依頼しなかった場合には、その価格が高いのか安いのか判断ができません。複数の不動産会社から査定を取り寄せれば、価格を比較できます。また事前に自分で相場を調べておけば、それぞれの不動産会社が適正価格を提示しているのかも判断できます。

不動産売却査定専門のイエウールに査定を依頼すれば、1回の査定依頼だけで最大6社の不動産会社から査定を取り寄せられます。必要事項を入力するだけで査定を依頼できるので、土地の売却が初めての人や忙しい人におすすめです。

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土地の売却が得意な会社を選ぶ

不動産会社によっては、得意としている専門分野が限られている会社があります。マンションの売買や、賃貸物件に特化している不動産会社もあります。マンションや賃貸専門の不動産会社に土地の売却を依頼しても、思うような価格で売却することは難しいでしょう。

土地の売却は、その地域の事情に精通している不動産会社がおすすめです。全国的な知名度はない中小企業でも、長年その土地で不動産業を営んでいるような会社を選ぶことをおすすめします

土地の状態をきれいに保つ

売却したい土地が、長い間放置されていた場合、草が生い茂ったり、ゴミが不法投棄されていたりすることがあります。草刈りをしていなかったり、ゴミを放置したままにしていたりすると、価格交渉の時に減額の理由にされてしまうこともあります。

家を売却する時と同じで、売却するのであればきれいな状態で売りに出した方がより高額での売却が期待できます。そのため草刈りやゴミの片付けなどは、売りに出す前に必ず行なっておきましょう。どうしても自分でできない場合には、コストはかかりますが業者に依頼するのもおすすめです。

土地を売るときにかかる費用

土地の売却を進めていくうえで、手続き費用など売却前にお金がかかります。また土地を含む不動産売買には税金もかかります。土地売却の手数料や諸費用、土地を売るときにかかる税金はどれくらいになるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

手数料と諸費用

土地を売却するときには次のような手数料などの諸費用がかかります。

土地売却にかかる費用詳細金額・相場
仲介手数料不動産会社に支払う仲介料上限金額の計算式
(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税
繰り上げ返済手数料ローンを繰り上げ返済する場合の手数料金融機関に問い合わせる
測量費用土地の面積や形状、境界線を確定する必要がある場合に、売却前に測量を行う確定測量なら60万円から80万円
解体費用更地にするために建物を解体するなら必要30坪の木造住宅で100万円から150万円程度

土地に建物があり解体して売る場合は、諸費用が高額になるため、事前に把握しておきましょう。

土地を売るときにかかる税金

土地を売却するのにかかる税金は次の通りです。

税金の種類詳細必要な金額や計算式
印紙税契約書に収入印紙を貼付
契約金額によって変わる
契約金額500万円以下の場合本則税率2,000円、軽減税率1,000円
契約金額1,000万円以下の場合
本則税率1万円、軽減税率5,000円
登録免許税ローンの抵当権を外す場合に必要不動産1個につき1,000円
(土地が2筆以上の場合には1筆ごとに1,000円)
譲渡所得税利益が出た場合に利益に対してかかる所得税と住民税短期譲渡所得の税率39.6%
長期譲渡所得の税率20.315%

印紙税と登録免許税は売却のタイミングで支払いますが、譲渡所得税は売却後の翌年に発生する税金のため、事前に金額を把握しておくことが大切です。

土地を売るときの注意点

土地を売るときに注意しておきたいことが3つあります。トラブルを避けるためにもしっかりと把握しておきましょう。

土地の売却理由はうそをつかない

買主としては、どうして売主がその土地を手放すのか、売却する理由が気になるものです。土地を売却する時には、売却する理由を正直に伝えましょう。嘘の理由を伝えると、後々のトラブルに発展することがあります。

ただし、離婚やローンの返済ができなくなったなど、あまり相手に伝えたくない理由もあります。そのような場合には「引越すため」で十分です。「住み替え」「引越し」等でもで十分な理由になります。

ローンがある場合は完済して抵当権を抹消する

抵当権が付いている不動産は売却できません。仮に売りに出したとしても、登記の情報は法務局で誰でも簡単に調べられるので、抵当権が付いていることを隠し通すことはできません。

ローンの抵当権が残っている場合には、売却前に完済して抵当権を抹消しておきましょう。土地を売却した金額で完済する予定の場合には、金融機関や不動産会社と事前によく相談をしておき、売却金額で完済して抵当権を外せるのかどうかを確認しておきましょう。

個人間の土地売却は避ける

不動産の売買は、不動産会社を通さずに個人で契約を結ぶことも可能です。しかし、個人間の契約では何かとトラブルが起きたり、必要な手続きが抜けてしまったりする可能性があります。土地を売買する場合には、個人間の契約ではなく、不動産のプロに任せましょう。

不要な土地はなるべく早く売却しよう

実家の土地を相続したけれども、自分では活用しきれずに放置してしまっているという方も少なくありません。実家や先祖代々の土地など、思い入れがあるほど、なかなか売却に踏み出せないものです。

しかし、活用できない土地は、放置しておくと固定資産税や草刈などの手間や費用がかかるだけで、負の財産となってしまいます

そのため自分で土地活用できない場合は、思い切って売却し現金化してしまうこともおすすめです。

所有している土地の価値相場を調べたり、イエウールなどの一括サイトを利用することで、適正な土地価格で売却できることはもちろん、場合によっては高値で売却できることもあります。

売却時には手元に入る金額だけではなく、税金や諸費用などもしっかりと把握しておき、売却したほうがよいのか、所有しておいたほうがよいのかも比較してみるとよいでしょう。

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