土地の売却にかかる税金はいつ払う?支払うタイミングや注意点を解説

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

土地を売却したら、買主から支払われる全額が手元に残るわけではなく、売却の手続き上、必要となる手数料や税金の支払いも発生します。

売却に必要な手数料の支払いのタイミングに関しては、売却時の前後に支払えばいいのですが、税金は税金の種類によって支払いのタイミングが違います。

この記事では、土地を売却した時に支払う税金の種類や、納税のタイミングについて詳しく解説します

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのイエウールがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

土地の売却にかかる税金と支払うタイミング

まずは、土地の売却によって生じる税金にはどのようなものがあるのか理解を深めておきましょう。土地の売却によって発生する税金にはどのような種類があり、それぞれいつ支払うのか、支払いのタイミングについて詳しく解説します。

印紙税の場合

土地を売却した時に発生する税金には、印紙税があります。印紙税とは、課税対象となる文書を作成した時に、収入印紙を貼り付けることで納税する税金です。印紙税の課税対象となる文書には、為替手形や株券、信託契約書などがあります。

不動産の譲渡や賃貸などの契約書も印紙税の対象となります。したがって、土地を売却する時に作成する売買契約書には、収入印紙を貼って印紙税を納めなければいけません。

印紙税を納めるタイミングは、売買契約書を作成するときです。売買契約書に記載された契約金額に応じた額面の収入印紙を購入してきて、売買契約書の所定の欄に貼り付けて納税します

不動産会社に仲介を依頼している場合には、不動産会社がしかるべき額面の収入印紙をあらかじめ用意してくれるでしょう。自分で用意しなければいけない場合には、市町村役場や法務局、郵便局で購入できます。

収入印紙自体はコンビニでも販売していますが、コンビニでは200円の収入印紙しか扱っていません。200円の収入印紙では、15万円以下の額面の契約書にしか使えないので、基本的に土地の売買には利用できません。郵便局や法務局であれば全ての額面の収入印紙を購入できます。

譲渡所得に課せられる税金の場合

土地を売却し、譲渡所得、つまり利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。譲渡所得に対する所得税と住民税は、売却が完了した翌年の2月から3月の確定申告で申告をした上で課税されます。

土地の売却に関する所得税と住民税は、支払うタイミングが違うので注意しましょう。所得税は、確定申告の期間の2月から3月の間に支払います。住民税は、6月以降に納税通知書が届きます。納税通知書に支払期限が記載されているので、定められた期間に必ず納税しましょう。

利益がない場合は譲渡所得税が課せられない

土地を売却したことによって譲渡所得が生じない場合には、譲渡所得に対する所得税と住民税は課税されません。譲渡所得とは、土地を売却したことによって生じた利益のことです。

土地を売却した金額から、購入金額、購入時と売却時の仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額が譲渡所得です。譲渡所得がプラスにならなければ、譲渡所得税と住民税を支払う必要はありません。

なお、購入額や諸経費を証明するためには、領収書や当時の売買契約書など証明できる書類が必要です。

登録免許税の場合

土地を売却して名義人を変更する時には、法務局で所有者移転登記を行います。所有者移転登記を行う場合には、登録免許税が必要です。

また、土地のローンを支払っていた場合には、金融機関が抵当権設定登記を行っています。売却にあたって、ローンを完済したら、売却前に抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記をする際には登録免許税が必要です。

登録免許税を支払うのは、登記を行うときです。所有者移転登記の登録免許税を支払うタイミングは、土地を買主に引き渡した時です。抵当権抹消登記の登録免許税を支払うタイミングは、金融機関から抵当権抹消の証明書をもらって、法務局で抵当権抹消登記を行うときです。

土地の売却にかかる税金の税額と計算方法

土地を売却した時にかかる3種類の税金をいつ支払うのか、支払いのタイミングが理解できたら、次はそれぞれの税金の税額や計算方法について詳しく見ておきましょう。

どのくらいの金額を、それぞれの税金を支払うタイミングで用意しなければいけないのか、税額を計算する方法を理解しておけば、あらかじめ計算ができ金額を把握しておけます。

印紙税は売却代金によって異なる

売買契約書に貼り付ける印紙税は、売買契約書に記載される売却金額によって次のように変わります。なお、令和4年3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約書に記載された金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超~60万円48万円

不動産譲渡所得税は譲渡所得に税率をかける

譲渡所得に対して課税される所得税と住民税は、譲渡所得に対してそれぞれの税率を掛け合わせた金額になります。

まず譲渡所得を計算してみましょう。

譲渡所得 = 売却価格 – ( 購入金額 + 取得時の手数料 + 売却時の手数料)

譲渡所得に対する税率は、売主がその土地を所有していた期間によって5年以下の所有の短期譲渡所得と、5年を超える所有の長期譲渡所得で変わります。これは、短期間での投機的な売買を防止するためです。

所得税と住民税の税率は次の通りです。

所有期間所得税住民税合計税率
5年以下の短期譲渡所得30.63%9%39.63%
5年超の長期譲渡所得15.315%5%20.315%

登録免許税は固定資産税評価額で算出する

所有者移転登記のために支払う登録免許税は、固定資産税評価額の2%と決まっています。2021年3月までは軽減税率が適用されていて1.5%です。固定資産税評価額は、毎年春に送られてくる固定資産税納税通知書に記載されています。

固定資産税納税通知書が手元にない場合には、土地の住所のある自治体の役所に問い合わせてみましょう。

ローンを完済した時の抵当権抹消登記のために支払う登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。建物がなく更地のみの場合には、1筆の土地なら1,000円です。複数に分筆している場合には、分筆している筆数に1,000円を掛けた金額となります。

土地の売却にかかる税金の節税方法

土地を売却するためには、不動産会社への仲介手数料や税金など、かなりの出費があります。できるだけ手元にお金を残すために、節税を考えましょう。ここからは、土地を売却するにあたってできる節税のコツについて説明します

契約書をコピーして印紙税を半額にする

印紙税を節約するために、売買契約書を作成するのは買手側だけにして、売手側としては買手側の売買契約書のコピーをもらうという方法があります。収入印紙を貼らなければいけないのは、契約書の原本だけなので、契約書の原本が1通しかなければ1通分の印紙税だけですみます。

買手側の契約書であれば、収入印紙は買手側が購入したものを貼るので、売手側としては収入印紙代を支払わずにすみます。買手側には売買契約書の原本が手元になければいけませんが、特にトラブルがなければ売手側はコピーでも構いません。

ただし、売買が行われたことを証明するための書類としての効力は、コピーよりも原本の方が信頼されます。万が一トラブルが発生した場合に、売却を証明できなくなる恐れがあるので注意しましょう。

相続した土地は3年以内に売却する

もしも売却予定の土地が、相続によって入手した土地ならば、相続から3年以内に売却しましょう。特に、譲渡所得が発生しそうな土地の場合には、相続から3年以内の売却がとても重要になります。

その理由は、相続の発生から3年以内の売却であれば、相続税を土地の取得費にできるためです。相続税を譲渡所得に加算できれば、土地を売却したことによる所得税や住民税を節税できます。

相続した土地の活用方法が特にないようであれば、できるだけ早く売却してしまうことをおすすめします。

公的な要請の場合のみ特例を活用する

公共事業や区画整理等の公的な要請によって土地を売却せざるを得なくなった場合には、特別な控除を受けられる可能性があります。どのような場合にどのくらいの控除を受けられるのか、その例は次の通りです。

  • 公共事業などのために土地や建物を売却した場合に5,000万円の控除
  • 特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合に2,000万円の控除
  • 特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合に1,500万円の控除
  • 農地保有の合理化のために土地を売却した場合に800万円の控除

ただし、どのような場合でも上記と同じ条件の控除が受けられるとは限りません。自治体や事業の内容によって条件や控除額が変わってくるので、自治体などからの説明をよく確認しましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

過去に、本人や家族の居住用のマイホームが建っていた土地を、引越し後もしくは相続後3年以内に売却した場合には、譲渡所得の3,000万円を控除できます。

ただし、引越しや被相続人が亡くなってから、貸したり、事業用に利用したりしていないこと、家を壊してから1年以内に、家族を含め直系血族以外の人に売却した場合のみ適用されます。この控除を受けるためには、確定申告で売却先などを申告することが必要です。

土地の売却にかかる税金の支払いに関する注意点

土地の売却に関する税金の支払いについて、注意しなければいけない点がいくつかあります。この注意点を守らないと、重加算税を課されるなど、思わぬ出費につながる可能性もあるのでしっかりと把握しておきましょう。

必ず確定申告を行う

譲渡所得が発生した場合には、必ず期限内に確定申告を行い所得税と住民税の申告を行いましょう。申請時期は、売却の翌年2月中旬から3月中旬までとなっています。

特例の適用を受ける場合などは、2月中旬よりも前に申告ができることもありますので、正確な申請時期については各税務署に問い合わせてみてください。

確定申告をしなかった場合には、延滞税や重加算税が課税されてしまう可能性があります。その場合、本来収めるはずだった所得税や住民税よりも高額な税金を納めることになるので注意しましょう。

固定資産税の課税タイミングに気をつける

固定資産税が課税されるタイミングにも注意しましょう。売却したはずなのに、なぜか自分のところに固定資産税の納税通知書が来てしまったという方もいます。その場合には、その年の1月1日時点の所有者が誰だったか確認しましょう。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。1月1日以降に売却した場合、1月1日の所有者に納税通知書が届きます。可能であれば、売買契約を結ぶ時に、固定資産税の負担は引き渡し日までを売主が、翌日からは買主がそれぞれ負担するように取り決めておくと良いでしょう。

土地の売却にかかる税金の支払いに関するQ&A

土地の売却に対してかかる税金についてのよくある質問として、「支払い時期を知っておくとなぜよいのか」「消費税は課税されるのか」ということについて解説します。

不動産売却にかかる税金の支払い時期を知っておくメリットは?

土地を売却した時に税金を支払うタイミングを把握しておくと、税金の支払い通知がきても慌てずに済むというメリットがあります。土地などの不動産売却では、売却したお金が手元に入ってくることだけ頭にあり、仲介手数料や税金の支払いによる出費があることまで頭が回らないこともあります。

いつ、どのくらいの支払い請求がくるのかを事前に把握しておくことで、売却したお金を全て使い切ってしまうことなく、必要な資金を事前に準備しておけます。

消費税は課税される?

印紙税や登録免許税、所得税や住民税といった税金に対しては、消費税は課税されません。しかし、土地を売却するにあたって、支払う必要のある仲介手数料や司法書士への報酬、住宅ローンを繰り上げ返済した時の手数料など、税金以外の民間に対して支払うものには消費税が課税されます

土地の売却にかかる税金の支払い時期はあらかじめ把握しておこう

この記事では、主に土地の売却に対して課税される税金についてみてきました。税金の他にも、不動産会社に支払う仲介手数料や、所有者移転登記や抵当権抹消登記を依頼する司法書士への報酬などの手数料がかかります。家を解体する場合には解体費用も必要です。

土地を売却する場合には、お金が入ってくるだけではなく、意外と出費があるものです。手数料や税金の支払いの時になって慌てるのではなく、土地の売却の検討を始めた時に、税金や手数料の支払いについても頭に入れた上で売却金額を決めましょう。

土地の売却についてわからないことがあったら、ぜひイエウールでお近くの良心的な不動産会社を見つけて、いろいろと相談してみましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?