土地売却時に課せられる税金は?計算方法や節税方法を徹底解説

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土地を売却したら、売却したお金が手元に入ってくるだけだと思っている方も少なくありません。しかし、土地を売却する時には、税金や手数料の支払いも発生するので、売却金額の全てが手元に残るわけではありません。

土地の売却にあたっては、税金や手数料がどのくらいかかるのかも計算に入れた上で売却金額を決めることが大切です。この記事では、土地を売却した時にかかる経費の中でも、特に税金について詳しくお伝えします。

土地を売却すると、印紙税、登録免許税、所得税、住民税が課税されます。それぞれの税金の特徴や税額、支払方法などについて見ていきましょう。

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土地の売却にかかる税金

まずは、土地を売却した時に課税される税金の種類について詳しくお伝えします。税金ごとに意味合いが違い、税率や課税のタイミングも異なります。どのような種類の税金が課税されるのか見ていきましょう。

売買契約にかかる印紙税

土地を売却した時に課税される税金の1つ目は、印紙税です。印紙税は、売買契約書や賃貸契約書、株券、手形など法律で定められた文書に収入印紙を貼ることで納税します。税額は、契約書に記載される金額によって異なります。不動産の売買に関する契約書での印紙税の税額は、次のように定められています。

契約書に記載された金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超~60万円48万円

令和4年3月31日まで軽減税率が適用されます。

不動産登記の登録免許税

土地を売買した場合、法務局で登記の手続きを行う必要があります。登記の手続きを行う際には、登録免許税が必要です。

土地を売却した場合に行う登記には、土地の名義人を変更するための所有者移転登記と、売却でローンを完済した時に抵当権を外すための抵当権抹消登記があります

所有者移転登記の税額は固定資産税評価額の2%です。令和3年3月31日までは軽減税率が適用されて1.5%です。抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円です。土地が2筆以上に分割されている場合には、筆数に1,000円をかけた金額となります。

譲渡所得に課せられる所得税と住民税

土地の売却によって利益、つまり譲渡所得が生じた場合には、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。土地の売却によって利益が生じない場合には課税されません。詳しい税率や税額の計算方法は「土地の売却に必要な譲渡所得税の計算方法」で解説します。

譲渡所得税は分離課税になる

なお、何らかの仕事や事業をしている場合には、給与所得や事業所得に対する所得税を支払っているはずです。事業所得が赤字になった場合に、土地を売却した売却益と相殺して、譲渡所得税を節税したいと考える方もいるでしょう。

不動産事業の中でなら相殺は可能です。しかし、個人で所有している土地を売却した場合には、譲渡所得税は分離課税されます。土地の売却で出た利益は、給与所得や事業所得とは合算されないので注意しましょう。

土地の売却に必要な譲渡所得税の計算方法

土地の売却によって納めなければいけない税金の中で、最も計算方法が複雑でややこしいのが譲渡所得税です。ここからは、譲渡所得税を計算する方法を詳しく解説します。

譲渡所得を割り出す

まずは、土地を売却したことで譲渡所得が生じているかどうかを計算して割り出します。譲渡所得の計算式は次の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡手数料)

取得費とは、その土地を購入した時にかかった費用と維持するためにかかった費用のことです。土地の購入代金や、不動産会社に支払った仲介手数料、その後にかかった改良費や設備費などの合計金額を合算したものです。

譲渡手数料とは、土地を売却するためにかかった費用のことで、不動産会社に支払う仲介手数料や、測量や建物の解体が必要であれば解体費用、売買契約書の印紙代等を含めることができます。

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡手数料を差し引いた金額になります。売却価格ではない点に注意しましょう。

取得費がわからない場合

取得費も譲渡手数料も、契約書や領収書などの金額を証明できる正式な書類が必要です。土地を購入したのがかなり前のことだったり、先祖代々の土地で誰かから購入したわけではないという場合には、取得費を証明できない場合もあります。

取得費を証明できない場合には、売却金額の5%を取得費とみなすことが一般的です。これは法律で定められているわけではありませんが、現在では、5%が合理的な計算方法として適用されています。

売却金額の5%で購入できる土地はそうそうありません。取得費が証明できないと譲渡所得が大きく算出されてしまうので、出来る限り購入時の金額を証明できる書類を探しましょう。

所有期間に応じた税率をかける

譲渡所得が生じている場合には、譲渡所得に対して譲渡所得税と住民税の税率をかけます。不動産の譲渡所得に対する税率は、不動産を所有していた期間で変わります。

5年以下の所有の場合には短期譲渡所得、5年を超える所有の場合には長期譲渡所得となります。これは、短期的に不動産の売買を繰り返すことを防ぐために定められています。

それぞれの税率は次の通りです。

土地の所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得5年以下30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超15.315%5%20.315%

なお、所得税の中には平成25年から東日本大震災の復興目的で定められた特別復興税2.1%が含まれています。復興特別税は、令和19(2037)年まで課税されます。

土地の売却に必要な税金を抑える方法

土地を売却した時には、売却金額に応じた印紙税や、利益が生じた場合の譲渡所得税や住民税が意外に負担になると感じている方もいるでしょう。土地を売却した場合の税金には、控除がいくつか用意されています。

この章では、節税するために利用できる控除についてお伝えします。

3,000万円の特別控除を利用する

売却したい土地に、以前自分や家族が居住用として利用していたマイホームが建っていた場合には、マイホームを売った時の特例として3,000万円の特別控除が受けられます。

マイホームを取り壊して、土地だけで売却する場合に控除を受けるためには次のような条件があります。

  • 本人や家族の引越しから3年以内に売却すること
  • 本人や家族の引越し後に賃貸や事業用に利用していなかったこと
  • 建物を取り壊してから1年以内に売却すること

また、売却する相手が家族や親族ではないことなどの条件もあります。

10年超保有時の軽減税率の特例を利用する

3,000万円の特別控除を受けられるマイホームを売った時の特例を適用したとしても、譲渡所得がプラスになる場合には、所得税と住民税が発生します。しかし、取り壊したマイホームを10年以上所有していた場合には、10年超保有時の軽減税率の特例を受けることができます。

この特例を適用すれば、譲渡所得の6,000万円以下の部分の所得税と住民税の税率を5%以上抑えられます。節税効果としてはとても大きくなるので、ぜひ適用できるか検討してみましょう。この特例の税率は次の通りです。

譲渡所得所得税住民税合計税率
6,000万円以下の部分10%4%14%

6,000万円を超える部分に対しては、長期譲渡所得と同じ税率になります。

1,000万円の特別控除を利用する

1,000万円の特別控除とは、2008年に起きたリーマンショック後の景気の低迷により、平成21年度に税制改正として創設された制度です。

リーマンショック後の景気後退が続く2009年1月1日から2010年12月31日に購入した不動産を、2015年以降に売却した場合、土地部分の譲渡所得から1,000万円の控除を受けることができるというものです。

期間は限定されていますが、この期間に購入した土地であれば、控除が適用されます。マイホームに対する所得とは違い、事業用や投資用に取得した不動産にも適用できます。なお、この特例は建物に適用できず、土地だけが対象です。

ここ10年くらいの間に購入した土地を売却する場合、この特例を適用できる期間内に購入していないかどうかを確認してみましょう。

土地売却で発生する税金の確定申告について

土地を売却して譲渡所得が生じた場合には、売却した翌年の2月15日頃から3月15日頃に設定される確定申告期間に確定申告をしなければいけません。申告期限内での確定申告を忘れてしまうと、無申告となり延滞税や重加算税を納めなければいけなくなります。

また、控除の適用要件を満たしていたとしても、確定申告で控除を申告しなければ控除の適用を受けられません。通常の短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得の税率での課税となってしまうので注意しましょう。

こちらでは、土地を売却した時の確定申告の方法についてお伝えします。

確定申告の流れ

確定申告の流れは次の通りです。

  1. 必要書類を準備する
  2. 譲渡所得税額を計算する
  3. 申告書を記入する
  4. 税務署に申告書を提出する(郵送も可能)
  5. 納税もしくは還付する

申告書の記入方法や計算方法がよく分からない場合には、申告期間に記載されている税務署や役所での確定申告相談会に行ってみましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告をするためには、色々な書類をそろえる必要があります。税務署から取り寄せられる書類もあれば、自分で取得しなければいけない書類もあります。売買金額を証明するための書類も必要です。下記の表は、確定申告に必要な書類とその詳細をまとめた表です。

書類の種類入手場所など詳細
個人事業主用の確定申告書B様式税務署不動産売買の申告はA様式ではなくB様式を使用
分離課税用の申告書税務署個別に税額を計算する場合に必要
譲渡所得の内訳書税務署細かい内訳を記載するのに必要
登記簿謄本土地の所在地の法務局600円の手数料で発行可能
土地の取得時の資料コピーでも可能売買契約書、仲介手数料・登記費用などの領収書
土地を売却した時の資料コピーでも可能仲介手数料測量・解体・登記費用などの領収書
土地の全部事項証明書

確定申告時の注意点

確定申告をする時には注意しなければいけない点が2点があります。1つ目は、申告と納税の期限です。申告期限は例年2月15日から3月15日の間で設定されます。土日を挟むと開始日や終了日が前後することもありますが、大体この期間で設定されています。

申告や納税が遅れてしまうと延滞税が課税されてしまいうので、必ず申告期限内に申告して、納税期限も守りましょう。

2つ目は、経費を証明するための資料が必須ということです。取得費や売却時の購入費用、仲介手数料を売却金額から差し引きたい場合でも、証明できる領収書や契約書がなければ経費として認められません。

契約書や領収書は必ず手元においておくようにしましょう。

土地の売却に必要な税金に関するQ&A

土地の売却にかかる税金についてのよくある質問をみていきましょう。

相続した土地を売却したときにかかる税金は?

売却したい土地が相続した土地であった場合でも、被相続人が所有していた期間を含めて、売却によって利益が出た場合には短期譲渡所得か長期譲渡所得の所得税と住民税が課税されます。

ただし、相続が発生してから3年10カ月以内に売却した場合には、取得費加算の特例が適用されます。これは、取得費に相続税も適用できるというものです。相続税を支払っている場合、取得費に加算できれば譲渡所得を減らすことができるので節税できます。

土地の譲渡に消費税はかかる?

土地を売却した時に消費税はどうなるのか気になる方が少なくないようです。消費税とは、事業者が事業を行う場合の取引に課税される税金です。税金に対して消費税は課税されないので、印紙税や登録免許税、所得税、住民税には課税されることはありません。

不動産会社へ支払う仲介手数料や登記の手続きを依頼した司法書士で支払う報酬、銀行へ支払うローンの繰り上げ返済の手数料など、民間に対して支払うものには消費税がかかります。

土地の売却時にかかる税金を把握しておこう

土地でも建物でも、不動産を売却してみたら、税金や経費が意外にかかってしまい、思ったほど手元に残らなかった、という方もいます。これは、売却前にどのような手数料や税金がかかるのかを調べずに売却してしまったために起こることです。

土地を売却した場合には、手元にお金が入ってくるだけではなくて、支払いも生じます。税金の場合には税額や税率が、売買金額に応じてしっかりと計算できます。あらかじめ把握しておくことで、申告や納税の時期に慌てずにすむようになります。

しかし、それでも申告の手続きなどよく分からないことも多々あるでしょう。土地などの不動産売却に関する相談は不動産のプロにするのが一番です。イエウールなら地域の良心的な不動産会社を見つけられます。ぜひ確定申告に関することも含めて、安心して相談できる不動産会社をイエウールで探してみましょう。

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