土地の査定額の算出方法|高く査定してもらうためのポイントを解説

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土地を売却する時には、仲介を依頼する不動産会社にまず査定をしてもらいます。土地をいくらで売却するのかは、売手が自分で決められます。しかし、査定額からかけ離れた売り出し価格を設定しても、なかなか買手がつかないのというのは言うまでもありません。

大切な土地を売却するのであれば、できるだけ高額での売却を目指したいのは当然のことです。高額売却を達成するためには、より高額で査定してもらえるようにできる努力をしておくことが大切です。

この記事では、土地を査定する方法と、高額査定を出すために売手として工夫できるポイントについてお伝えします。

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土地の査定方法について

まずは、土地を売却に出す時に、不動産会社がどのような方法で査定を行うのか、査定方法の理解を深めておきましょう。査定方法を理解しておくことで、どのタイミングでどのようなことを気をつければいいのか分かります。

机上査定とも呼ばれる簡易査定

不動産会社に土地の査定を依頼したら、いきなり不動産会社からスタッフがやってきて実地の調査を行うという事はありません。不動産会社がまず行うのは、机上査定と呼ばれる簡易的な査定です。

机上査定では、売却に出される土地の住所や面積、おおよその形などの情報を売手から聞き、その情報と周辺地域の相場からおおよその査定額を算出します。机の上で扱えるデータだけで算定を行うので机上査定と呼ばれています。

訪問査定とも呼ばれる詳細査定

机上査定の次に行うのが、実際に不動産会社のスタッフが土地までやってきて実地調査を行う訪問査定です。訪問査定では、土地の現況や状態、周辺状況を細かく調査します

土地や土地付きの建物の売買を行うときには、隣地との境界線が確定しているかどうかがとても大切なので、訪問査定の時に確認します。また、建物を建てるための土地であれば、ガスや水道の配管の状態、周辺の環境などもこの時に確認します。

土地の査定額を決める主な基準

訪問査定によって、どのくらいの価格でその土地が売却できそうか、査定金額が算出されます。土地の査定金額を算出するとき、どのような点を基準として査定されるのか詳しくお伝えします

土地の面積

まず、土地の査定額を決める基準として挙げられるのは、土地の面積です。市街地の土地には相続税路線価という、相続税を算出する時の土地の評価額が定められています。相続税路線価は1平方メートル当たりの単価で定められていて、土地の面積が広ければ広いほど評価額が高くなります。

ただし、全ての土地が広くなれば広くなるほど同じ単価で計算されるとは限りません。土地の売却価格は総合的な要素で決まります。面積が広くなるほど売却価格の総額が上がるのは当然ですが、広くなればなるほど1平方メートル当たりの単価が高くなるということはありません。土地が広くなることで単価が上がる場合もあれば、逆に下がる場合もあります。

駅からの距離

最寄り駅に近い物件であれば、駅からの距離が近ければ近いほど土地の査定額は高くなります。駅から近いということは人通りが多いことを意味するので、商業地としての価値が上がります。また、通勤通学の利便性から住宅地としての価値も高くなります。

しかし、全ての土地で駅からの距離が価格差に反映されるとは限りません。駅から徒歩1分と5分の土地では、かなりの価格差になります。しかし、駅から徒歩25分と30分の5分差であれば、それほどの価格差はなくなります。

土地の形状

土地の形状も査定価格に大きな影響を及ぼします。旗竿状(はたざおじょう)のような、形が悪くて利便性に劣るような土地は、同じ面積の土地であっても査定額が下がります。

土地の形状はできる限り平坦で、正方形やバランスのいい長方形にできる限り成型されている方が、査定額が上がるということは覚えておきましょう。

住宅地としての環境

宅地として売却するのであれば、住宅地としての環境も査定額に大きく影響します。通勤通学に便利な駅から近い土地の方が高額で査定される可能性は高いです。

その他にも、周辺に繁華街や化学工場、お墓など、静かで落ち着いた生活を営むのにふさわしくない環境がないかどうかもチェックされます。

そのため、周辺に低層の戸建住宅がたくさん並んでいる地域の場合には、宅地として高く評価されます。

土地の査定を受けるときの流れ

所有している土地を売却することに決めたら、売却までどのような流れで進んでいくのでしょうか。ここからは、土地を売却する時の流れについて詳しく解説します。

自分で土地の価格を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で土地がどのくらいの価格で評価されているのかを事前に調べておきましょう。土地の評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額や、国税庁のホームページで公開されている相続税路線価等で簡単に調べることができます。

実際に売買されている価格よりは、固定資産税評価額や相続税路線価は低く設定されていますが、次の計算式で実際に売買される時の相場(実勢価格)を計算できます。

実勢価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7

または

実勢価格 = 相続税路線価 ÷ 0.8

また、国土交通省がデータをまとめて公表している土地総合情報システムでは、実際に売買された土地を含めた不動産の売却価格を調べることができます。近隣地域の売買事例を調べれば、実際の相場を把握できます。

不動産会社に査定を依頼する

自分でおおよその相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼するときの注意点としては、必ず複数の会社に査定依頼を出して、査定価格やその査定額になる理由などを比較することが大切です。

自分で事前に相場を調べた上で複数の会社を比較すれば、より誠実に相場に沿った査定額を提示している不動産会社を判断することができます。

全国各地の良心的な不動産会社を厳選して登録している不動産一括査定サイトのイエウールから査定依頼を出せば、最大6社からの査定をたった数分の登録作業で取り寄せることができます。忙しい方や遠方の方でも、パソコンやスマホから簡単に査定を依頼できるのでおすすめです。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定の結果から売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約の種類には、1社のみとしか契約できない専任媒介契約と専属専任媒介契約、複数の会社との同時契約が可能な一般媒介契約があります。

1社のみとの契約になる専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、専任媒介契約は自分で見つけた買手とは不動産会社を通さずに契約できる契約方法で、専属専任媒介契約は自分で見つけた買手との契約も不動産会社を通さなくてはいけない契約方法です。

1社のみとの契約よりも一般媒介契約の方が仲介手数料は安くて済みますが、物件の状況によっては一般媒介契約では買手がなかなかつかない場合もあります。どの契約方法がいいのかは事前によく調べた上で選びましょう。

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めて売却活動を始めます。不動産会社はチラシを配布したり、タウン誌や不動産情報サイトに物件情報を登録して宣伝活動を行います。

土地を高く査定してもらうためのポイント

不動産会社は不動産売買のプロなので、実際に物件の状態をよく見極めた上で査定額を算出します。大切な土地を売却するのであれば、より高額で売却をしたいものです。

高額売却を達成するためには、最初からより高額で査定してもらった方が良いのは言うまでもありません。ここからは、売却したい土地を高額で査定してもらうためのポイントについてお伝えします。

相場の高いタイミングで査定してもらう

年間を通して、不動産売買には繁忙期が2回あります。不動産売買の繁忙期1回目は4月からの進学や就職、異動で新生活を始めるための新居を用意する人が多い2月から3月です。

2回目の繁忙期は、9月の異動に合わせて新居を用意する人が多い7月から8月です。この繁忙期に合わせて不動産価格が上昇する傾向にあります。このタイミングに合わせて査定を依頼すれば、他の時期よりも高額査定が期待できるでしょう。

土地の売却が得意な不動産会社に査定を依頼する

同じ不動産会社というくくりであっても、それぞれの会社によって得意な分野が違います。主にマンションの売買に強みのある不動産会社や、賃貸経営に特化している不動産会社もあります。

表向きではすべての物件を扱っているように見えても、土地の売買は不得意な不動産会社も実はあるのです。

土地の売買は、それぞれの地域に特有な事情に大きく左右される場合も少なくありません。特に地方では、全国展開している大手の不動産会社よりも、長年地域に根づいている中小企業の不動産会社の方が、より確実に売れる価格で土地を評価して買い手を見つけられる可能性が高いでしょう。

土地を売却する場合には、大手企業よりも地域密着の会社を見つけることをおすすめします。

境界を確定させておく

境界線を正式に確定させるための公的な測量は、戦後から行われていますが、実はいつ終わるのかわからないのが現実です。現在登記されている地積測量図が、実は明治時代に測量したものである土地もあります。

明治時代の古い技術での測量と現代の精密な技術での測量とでは、大きな誤差が生じている可能性もあります。

境界線が不明瞭な場合には、境界線に関するトラブルが起こる可能性があるので買手がつかないこともあります。境界線が確定していない場合には、隣の土地の所有者に協力してもらい、売却に出す前に測量をして境界線を確定しておきましょう。

土地の査定に関するQ&A

ここまでの内容で、土地を売却しようと思った場合の売却までの流れや、より高額査定を実現するためのポイントは理解できたことでしょう。ここからは、土地の査定に関してよくある質問をまとめてみました。

土地の査定を受ける前に準備するものは?

土地の査定をする前に準備しておいた方がいいものは、その土地の測量図です。測量図があれば、その土地の面積や境界線がはっきりと分かります。法務局には、登記されている土地ごとの地積測量図が登録されています。

地積測量図は、その土地の所在地を管轄する法務局で取得できます。法務局の窓口まで出向いて450円の収入印紙を地積測量図の請求書に貼り付けて請求します。窓口まで行く時間がない場合、インターネットか郵送でも請求ができます。

土地の査定に費用はかかる?

不動産会社に土地を査定してもらうにあたり、費用がかかるのかどうか気になる方も少なくないようです。不動産会社による査定は、基本的には無料です。何社に依頼しても無料で査定してもらえます。

不動産会社に対してお金を支払うのは、媒介契約を結んでから売却に成功した場合に仲介手数料を支払うだけです。

仲介手数料は成功報酬なので、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んでいた場合でも、売却に成功した不動産会社にだけ支払います。他の不動産会社には支払う必要はありません。

査定の結果、建っている家の解体や測量をしなければ売却できないという場合には、解体費用や測量の費用が必要になります。

査定額は実際に売れる価格なの?

中古車買い取り店やリサイクルショップでは、査定額は「その金額ならそのお店が即買い取ります」という買取金額を意味します。しかし、不動産の査定額は中古車買取店やリサイクルショップの査定額とは大きく違います。

不動産会社に仲介を依頼する場合の査定額は、「このくらいの価格なら、うちの会社なら確実に売却できるでしょう」という価格です。

不動産相場は常に変動しています。事前に周辺の相場を調べたり、不動産会社がプロの目で「この価格なら売れるだろう」と見積もったりしても、当てが外れてしまうこともあります。

また、悪質な不動産会社の中には、仲介手数料が欲しいがために、実際には売れないであろう高額査定を出しておいて、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ばせる場合があります。

相場から外れた高額査定では売れるはずがないので、結局そのような場合には値下げを繰り返していくことになります。

査定額では実際に売れるかどうかは分かりません。しかし、不動産会社が誠実に査定額を提示しているかどうかは、事前に相場を自分で調べたり、複数の不動産会社の査定結果を比較することで把握できます。

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査定価格を参考にして土地の売り出し価格を決めよう

記事の中でもお伝えしてきたように、土地などの不動産を売却する場合の査定額は、実際に売れる価格ではありません。売出価格は売手が決められるので、査定額とは異なる価格で売り出すこともできます。

しかし、誠実な不動産会社を見つけられれば、かなり正確な査定額を算出してもらえます。査定額がより正確なものであれば、その価格で売り出した場合に高い確率で買手が見つかるでしょう。

ぜひ、土地を売却する際には良心的な不動産会社を見つけて、より正確な査定価格を出してもらえるようにしましょう。

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