築50年マンションの売却を成功させるには?売り時や上手な売却方法を解説!

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築50年マンションは資産価値が低い、設備の劣化などマイナスなイメージを購入者に抱かれがちです。築50年マンションを持っているが、なかなか売れずに悩みを抱えている方も少なくないと思います。

今回は、築50年マンションの売却を成功させるコツ、売り時、売却時に気を付けることを解説していきます。

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築50年のマンションは売れにくい

結論から申しますと、築50年のマンションは売れにくいと言うことができます。
理由は2つあります。1つ目は、築50年のマンションは資産価値が低いこと。2つ目は、耐震性が低いことです。それぞれの理由について、詳しく解説していきます。

理由①:築50年のマンションは資産価値が低い

築50年のマンションが売れにくいのは、資産価値が低いからです。なぜならマンションの資産価値というのは、年数が経てば経つほど下がっていくものだからです。
築50年のマンションの資産価値を具体的な数字で示すと、新築時の約30%程度であるということができます。新築時に比べかなり価値が減っています。しかし築30年以降になるとマンションの資産価値は緩やかに減少する傾向にあるため、築年数30年以降の物件の間では、売却価格に多少差はあっても、大きくはないということができます。

しかし例外として、資産価値の高い物件もあります。具体的には、立地が良い物件を指します。
良い立地の条件として、駅に近いといった交通利便性や教育施設・医療機関との距離が近いといった都市機能性、防災・防犯面に優れている安全性、さらには都市公園の近場であるなど自然環境が挙げられます。

築50年のマンションは、高度経済成長期に建てられたため、立地の良い場所に建っていることが多いと言えます。一例として麻布や青山、赤坂に立っているマンションの多くは、高台に建てられているため、洪水に逢う危険性は低いです。また低地よりも地盤が良く、豪雨による浸水の危険性もないなど安全面において、優れています。
上記のような立地に建っているマンションであれば、築50年でも高い資産価値を持っているため、高値で売れる可能性があると言うことができます。

理由②:耐震性が低い

築50年のマンションは売れにくい理由の2つ目が、低い耐震性です。なぜ築50年のマンションの耐震性が低いのかというと、耐震基準法の改正前に建てられたマンションだからです。マンションの耐震性とは、地震に対するマンションの破壊や損傷を防ぐ措置のことを指します。

耐震性が低いと買ったところで崩壊する可能性もあり、一から住処を探すことになるため、築50年のマンションは敬遠されがちなのです。

また2018年からは、住宅購入者に対する住宅診断の説明が義務化されています。その際、購入希望者は住宅診断という物件の評価をつけることができるため、物件の耐震性に問題があるという評価を付けられる可能性もあります。上記のように、法律の改正や新しい制度によって、築50年のマンションは売れにくい状況にあると言うことができます。

しかし前述したようにマンションの立地が良い場合は、資産価値が上がったり、売却成功率が高まる可能性もあるため、一概に売れないわけではありません。

 

築50年のマンション売却を成功させるには?

築50年のマンション売却を成功させるには、5つのポイントを意識して行うと良いでしょう。5つのポイントは、下記のとおりです。それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

  1. リフォームを行う
  2. 買取を視野に入れる
  3. ハウスクリーニングを利用する
  4. アピールポイントを探す

リフォームを行う

1つ目のポイントは、リフォームすることです。なぜリフォームするべきかというと、内覧時の印象を高め、売却契約成約につなげることができるからです。ただしリフォームにたくさんのお金をかけたのに、成約率が上がらなかったという場合もありますので、注意が必要です。
リフォームする場所として、おすすめするのはトイレやキッチン、洗面所といった水回りです。なぜ水回りなのかというと、買い手が内覧時によくチェックする箇所であり、リフォーム費用もリーズナブルだからです。
例えばトイレのリフォーム費用は、10万円~20万円ほど、キッチンのリフォーム費用は、10万円~30万円ほど、洗面所のリフォーム費用は20万円ほどとなっています。上記の費用やメリットを参考に、リフォームをするべきか検討してみましょう。

買取を視野に入れる

2つ目のポイントは、買取を視野に入れることです。なぜ買取を視野に入れるべきかというと、不動産会社が物件を買ってくれるため、買い手を見つける必要がないからです。買い手を見つける必要がないため、仲介手数料はかかりません。すぐに物件を売りたいと考えている人にとっては、最適な手段であると言えます。

また買取は、瑕疵担保責任を負うこともないこともメリットです。瑕疵とは物件引渡し後にマンションに雨漏りなどの欠陥を指します。
瑕疵担保責任とは万が一、瑕疵が見つかり、買い手が何らかの請求を行った場合、売主は対応する責任があるということです。

しかし買取を行うと、もし瑕疵が見つかったとしても瑕疵担保責任は買取を行った不動産会社が負うため、
買主から責任を問われることはありません。

ただし買取を行う場合、売却価格は相場の7~8割ほどの金額になるため、注意が必要です。

ハウスクリーニングを利用する

3つ目のポイントは、ハウスクリーニングを利用することです。なぜハウスクリーニングを利用するべきかというと、少ない費用で物件の清潔感を増やし、内覧者に良い印象を与えることができるからです。

ハウスクリーニング自体の費用は、部屋の広さによって変動しますが、空室であれば大体18000円~46000円ほどです。
もし部屋に家具等がある場合は、費用は2~3割増しになるため注意が必要です。

アピールポイントを探す

4つ目のポイントは、アピールポイントを探すことです。なぜアピールポイントを探す必要があるのかというと、物件の強みを提示することで買い手を集めやすくなるからです。

アピールポイントを探すには、マンションの周辺に何があるかとマンション自体の特徴を把握すると良いでしょう。例えばマンションの周辺に駅やバス停、お店や学校、大きな公園など交通機関や生活施設がそろっている物件は人気が高いです。また高台に建てられており、洪水の被害に遭いにくいマンションも人気が高いと言えます。

上記の2つの軸から自分のマンションのアピールポイントを探っていきましょう。

 

築50年のマンションはいつ売却すればよい?

築50年のマンションを売却するタイミングを決めるには、極力早めに売却すること、売り時である2~3月頃に売却することを意識すると良いでしょう。ここから2つの意識する点について、解説していきます。

築50年のマンションは早めの売却を

築50年のマンションは、極力早めに売却してしまった方が良いということができます。理由は2つあります。
1つ目の理由は、建物の資産価値は年数が経つごとに減っていってしまうことです。新築マンションあれば1年経つだけで資産価値が急落するため、早めに売った方が良いと言われていますが、築50年のマンションにもあてはまります。

確かに売却できても、築50年のマンションであれば、たくさんの利益が見込めるわけではありません。しかし1年経つごとに緩やかではありますが、確実に資産価値は下がり続けます。
資産価値が低いとマンションの担保評価が低いため、買主が締結する住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。もし買主が住宅ローン審査に落ちてしまえば、売却契約自体がなかったことになるため、また1から買主を見つけなければなりません。

2つ目の理由は、今後不動産物件自体が売れなくなっていく可能性があることです。具体的に説明すると、日本人口の減少に伴って、不動産の買い手も減っているため、不動産物件が売れなくなるということです。

また日本人口が減少し続ける一方で、不動産物件の空き家、空き部屋が続出しています。今後の不動産市場は、不動産物件という供給が増える一方で、買い手が減っていることを考えると、不動産物件の需要度がどんどん減り、売れなくなることが想像できます。築50年マンションを所持している方は、買い手が見つかる内に早めに売却しておくと良いでしょう。

売り時の2~3月頃に売却する

築50年のマンションを売る際は、売り時である2~3月に売却するようにしましょう。なぜ2~3月が売り時なのかというと、新年度である4月から就職、転勤に向けて、引っ越しを考えている人が
多いためです。買い手が多くなる分、2~3月頃に取引される物件の売却価格は1年の中でもかなり高くなります。また成約率も格段にアップします。

2~3月頃に売却するには、最低でも11月頃からは不動産会社に相談し、売却活動を進めておくと良いでしょう。なぜなら売却活動開始から売買契約が締結されるまでには、およそ3ヵ月という期間が必要だからです。もし都合上、2~3月の間に売却ができないのであれば、9月に売却する予定を立てると良いでしょう。

9月は、転勤による異動が良く起こるからです。9月に売却する場合には、6月頃から売却活動を始めるようにしましょう。9月頃にも2~3月頃にも売却ができない場合は、マンションの成約率が減ってしまう5月や8月に売却することは避けて、売却活動を進めましょう。

築50年のマンション売却の注意点

築50年のマンションを売却する際に気を付ける注意点は、下記の3つです。3つの注意点について、詳しく説明していきます。

  1. 瑕疵発覚によるトラブルを避ける
  2. 賃貸や空き家にしない
  3. 売却費用を削減する

注意点①:瑕疵発覚によるトラブルを避ける

1つ目の注意点は、瑕疵発覚によるトラブルを避けることです。もし瑕疵が引き渡し後に発覚した場合、前述したとおり何らかの賠償が売主側に請求されます。売却前に瑕疵を発見しておくことで、修繕することができます。修繕できなくても事前に発覚した瑕疵を買主に提示することができるので、瑕疵担保責任を問われることもありません。

瑕疵を事前に見つけるには、ホームインスペクションを行っておくと良いでしょう。ホームインスペクションとは、建築士などの専門家により行われる住宅の状態の調査を指します。

特に築50年のマンションであれば、目に見えない箇所が劣化している可能性も高いです。ホームインスペクションを行って、トラブルを未然に防ぎましょう。

買主に対して前もって瑕疵を説明するには、付帯設備表に不具合事項を記入しておく必要があります。記入漏れのないように注意しましょう。

注意点②:売れなくても賃貸や空き家にしない

2つ目の注意点は、売れなくても賃貸や空き家にしないことです。なぜ賃貸や空き部屋にするべきでないかというと、賃貸や空き部屋にしても、マンションの価値は下がり続けるからです。

確かに賃貸では、一定期間ある程度の利益を見込むことができます。しかし入居者が退去し、マンションを売ろうと思ったときには、大したお金にならない可能性もあるわけです。

せっかく購入したマンションをただで手放さないため、売れなくても賃貸や空き家にはせず、買取など別の手段を使うようにしましょう。

h3注意点③:売却費用を削減する

3つ目の注意点は、売却費用を削減することです。なぜ売却費用の削減をすべきかというと、売主にかかる税金の金額が大きいからです。

マンションを売却する際、売主には不動産会社への仲介手数料や印紙税、譲渡所得税・住民税を支払う義務が発生します。中でも譲渡所得税・住民税は売却利益の20%という大きな負担額です。

この大きな税の負担を減らすために、節税対策を行うことをおすすめします。築50年のマンション売却であれば「3,000万円特別控除」をいう節税対策を取ることができます。

「3,000万円特別控除」とは、マンション売却によって売却利益から3000万円差し引くことで、譲渡所得税・住民税の負担を大幅に減らす節税対策を指します。
築50年のマンションであれば売却益は3000万円を下回る可能性が高いため、「3,000万円特別控除」を使うことで譲渡所得税・住民税が0円にすることも可能と言えるでしょう。

まとめ

今回は、築50年のマンションを売却するコツや注意点を解説しました。築50年のマンションは、耐震性の低さから敬遠されがちではあります。しかしリフォームやハウスクリーニングをすることで物件の価値を高めたり、駅に近い・周辺に生活施設が整っているなどマンションのアピールポイントを提示する、売り時である2~3月あたりに売却活動を行うことで売却の成約率を高めることも期待できるでしょう。また売却活動が失敗する可能性も考慮して、不動産会社による買取も視野に入れておきましょう。

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