分譲マンションでの民泊は禁止?問題点とトラブルの解決策を紹介

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近年、外国人や観光客に向けて分譲マンション等の使っていない部屋を提供する「民泊」をする人が増えています。確かに民泊は、ホテル不足の問題を解消する画期的なシステムです。

しかし、知識なく民泊を行うと、さまざまなトラブルを起こすリスクがあるので気をつけなければなりません。 その前に、民泊を禁止している分譲マンションもあります。自分が所有している分譲マンションは民泊可能かどうかをまず調べる必要があります。

ただ、民泊が可能だから問題ないという簡単な話でもありません。 民泊に関する法律があり、定められていることを守らないと、民泊することが認められません。

知識なく分譲マンションで民泊をしようとすると、法律違反のリスクだけでなく、近所トラブルなども懸念されます。民泊に興味がある人は、実行する前に民泊に関する問題やルールなどを学んでおきましょう。

 

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分譲マンションでの民泊でよくある問題

使用していない分譲マンションを民泊として利用するケースが増えています。しかし同時に、民泊によるトラブルが問題視されていることも事実です。分譲マンションの民泊に興味がある人は、どのような問題があるのかを把握しておきましょう。

夜遅くまで騒音がある

分譲マンションで民泊事業をした場合、やはり近所トラブルのリスクは大きいです。訪日外国人などが、浮かれて近所のことを考えずに騒ぐため、近所迷惑になってしまいます。

民泊でよくあるトラブルが騒音です。民泊利用者が踊りだしたりお酒を飲んで騒いだりすると、上下階の部屋、両隣の部屋の住民に迷惑をかけてしまいます。

こちらの立場としては、民泊の相手はお客様に当たるため、ある程度丁寧に注意することはしても、強く言うことは難しいです。外国人相手となると言葉の問題もあり、静かにしてもらうように伝えることすらできないこともあります。

オートロックでも不特定多数の人が出入り

不審者の出入りを防ぐためにオートロックがあるのに、民泊のために不特定多数の人が出入りすると、安全面が心配です。中には、オートロックなどでセキュリティーがしっかりしていることが気に入って分譲マンションを購入した住民もいることでしょう。

しかし民泊事業をすることで、マンション内の住民も不安にさせてしまい、トラブルの原因になってしまいます。分譲マンションで民泊事業をするとなると、自分だけではなく同じマンション内の住民に与える影響も考えなければなりません。

安全面の問題を含め、民泊による住環境悪化が懸念されるため、分譲マンションの管理組合にて、民泊を禁止にすると決定しているケースも多いです。実際に、およそ8割程度の分譲マンションが、民泊を禁止にしています。

慣れないニオイで体調不良

文化の違いにより、お酒やタバコなどで慣れないニオイが発生する場合があります。近隣住民の方はニオイを感じやすく、合わないと体調を崩す恐れもあるので注意が必要です。 そうなった場合、警察に通報されたり訴えられたりして、大きなトラブルに発展する可能性もあります。

タバコの場合、タバコ専用の消臭器の前で吸っていただくようにお願いすることもできますが、そのような文化に慣れていない外国人相手では、通用しないことが多いです。

近隣住民に迷惑がかからないことが第一ですが、ニオイで自分自身も体調が悪くなる恐れもあります。民泊をした訪日外国人等が去った後もニオイは残ることがあるので、部屋全体を消臭させるなど、ニオイの問題を解決させるのは想像以上に大変です。

トラブルが続いて分譲マンションの価値が低下

民泊によるトラブルが増えると、マンションのブランドが毀損し、マンションの価値の低下も起こりかねません。マンションの価値が低下した場合、将来売りに出すときに損をします。

トラブルの噂が広がると、新規の購入希望者は避けようとするので売りにくいです。マンションが売れなければ、売るために値下げせざるを得ません。

そうなった場合、自分が損することになります。もちろん、同じ分譲マンションを保有している住民も同じように損させてしまうため、迷惑をかけてしまうことになります。

最悪の場合、マンション価値が下がったと直接クレームを受ける可能性もあります。間違いなく民泊事業を行った側に非があることなため、クレームを受け入れて丁寧に謝罪しましょう。

 

分譲マンションでの民泊はトラブルや規制も多いことから他の活用方法も検討する

民泊は騒音問題などのトラブルや規制が多いことから、撤退する人も多い傾向があります。そのことから、他の活用方法も検討したほうがよいでしょう。使用していない分譲マンションは、民泊以外に「売却」や「賃貸経営」といった活用方法もあります。

売却がおすすめ

分譲マンションを活用するなら「売却」がおすすめです。民泊が話題になっていますが、実際に行うと手続きやトラブル対応などが大変だと気づかされます。

問題が起こることを避けたいなら、売却が最もおすすめな活用方法です。 そこで、売却する場合はどのような流れで進んでいったらよいのか解説します。また、高く売るためのポイントもおさえておきましょう。

売却の流れ

分譲マンションを売却するとなった場合、複数の不動産会社に依頼し、価格査定を行うことが第一です。そして査定を比較し、仲介を依頼する不動産会社を選びます。その後は、売却活動を行い、購入希望者に向けた内覧や条件交渉を経て、売買契約の締結という流れです。

不動産会社選びが重要

価格査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。その理由は、査定を比較し、より良い不動産会社を選ぶためです。不動産会社により、売却活動の内容や力の入れ方が異なります。また、それぞれの不動産会社によって得意としている物件の種類や地域などの違いもあり、どこに依頼するかはとても重要なポイントです。

一括査定サービスがおすすめ

複数の不動産会社に依頼するなら、一括査定サービスを利用すると便利です。一括査定サービスは、まとめて数社の査定結果が分かるため、一つずつ不動産会社を回って査定を依頼する手間がかかりません。一度で数社の査定が比較できるため、時間をかけずにより良い不動産会社を見つけることができます。

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賃貸経営

賃貸経営するのも選択肢の一つです。分譲マンションを貸し出すメリットは、家賃を自由に設定できること、規約も自由に決められることなどがあります。検討したい人は、賃貸経営に対応している不動産会社に相談してみましょう。 ただし、メリットばかりではありません。

空き室のリスクがあること、借主が見つからないとローンの返済や固定資産税がかさんでしまうことなど、賃貸経営にはデメリットもたくさんあります。また、賃貸経営後に売ろうと思っても、年数が経過すればマンション価値がどんどん下がっていき、高く売ることは難しいです。

これらのデメリットを考えると、賃貸経営するよりも、早めに売却したほうがよいといえます。分譲マンションを査定に出してみて、その結果を受けてから売却か賃貸経営か選択するのもおすすめです。

 

分譲マンションでの民泊許可のルール

平成29年6月に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」という民泊に関する法律が施工されたため、分譲マンションでも民泊ができるようになりました。民泊新法では民泊許可のルールが定められており、分譲マンションで民泊をする場合は法律に従った手続きが必要です。どのようなルールがあるのか確認していきましょう。

民泊の営業には都道府県知事等への届け出が必要

民泊新法により、民泊の営業には都道府県知事等への届け出が必要になりました。これは法律で定められたことなので、届出を行わないと法律違反となりペナルティーが科せられてしまいます。

届け出は、内容をよく確認しながら記入することが大切です。記入内容や、添付書類についてなど、届け出のルールの中でも特に重要なポイントを見ていきましょう。

マンションで民泊が認められているかを記入

民泊の営業をするために都道府県知事等への届け出が必要になったのは、平成30年3月15日からです。届け出には、マンション管理規約に民泊禁止の記述がなく、管理組合の総会や理事会でも禁止する方針の決議がないことを記入する必要があります。

添付書類で管理規約の写しを提出

届け出にマンション管理規約に民泊禁止の記述がないことを記しても、それが本当のことなのかを裏付ける証拠が必要です。そのために添付書類で管理規約の写しを提出し、本当にマンションで民泊が禁止されていることを証明します。

自治体の条例を遵守する

民泊新法が施工されたことを受け、各自治体で民泊に関する独自の条例を規定しています。市町村によって内容が異なるので、各自治体で確認が必要です。

例えば東京の八王子では、「周辺住民に民泊事業を始めることの周知を行うこと」、「トラブルが起きたら迅速に解決し、対応を記録して保存すること」などの規定があります。

民泊新法の内容確認に加えて、自治体の条例の確認も必要です。なお、マナーとして必要だと判断したことも行っておいたほうがよいでしょう。近隣住民に対しての理解を得ることは重要です。後でトラブルが起こらないように、マナーとして近隣住民には事前にきちんと説明し、理解を得ておく必要があります。

 

分譲マンションでの民泊許可の現況

民泊事業でのトラブルを懸念する管理組合は多く、民泊を禁止している分譲マンションは圧倒的に多いです。

8割の分譲マンションが民泊を禁止

民泊事業の届け出の開始に伴い、マンション管理規約の改定が行われました。法律では民泊が許可されていても、マンション管理規約で禁止とされている場合は、民泊事業を行うことはできません。

民泊新法の施工の前に行われた管理組合を対象にした調査によると、民泊を禁止すると決議した管理組合が8割以上という結果になりました。容認したとする管理組合は、わずか0.3割です。なお、約2割は決議をしていませんでした。

民泊禁止でも継続運営で訴訟

マンション管理規約の改定前から、分譲マンションで民泊を続けている人で、禁止になっても運営を続けるケースがあるそうです。過去にそのようなケースで管理組合との裁判が起こった際には、運営差し止めの判決が出ました。

分譲マンションでは、一部を除きほとんどの管理組合で民泊を禁止とする決議がされています。そのため、民泊事業を行っていた人、もしくはこれから行いたいと思っていた人は、管理組合に禁止されていないことの確認が必要です。

 

分譲マンションでの民泊トラブルの対処法

民泊は、騒音、ゴミ捨てマナーの悪化、セキュリティーの低下など、さまざまなトラブルを起こす可能性があります。もしトラブルが起きてしまったときの対処法も学んでおきましょう。

民泊を始める前に近隣住民に許可をもらう

民泊を始める前に、近隣住民に許可をもらうことが大切です。許可を得てないのに勝手に始めてしまうと、トラブルの原因になります。 書面を用意し、近隣住民に対して丁寧に説明をしましょう。

近隣住民に対して周知を行うことは、条例で決められていることです。なお、近隣住民からクレームや問い合わせがあった場合は、適切かつ迅速に対応しなければなりません。 民泊を始める前に許可をもらっていたのであれば、クレームや問い合わせの量を抑えることができます。

近隣住民への対応は、始めが肝心です。説明の書面をポスティングするだけでもよいとしているところもありますが、それよりも一軒ずつ回ったほうが対応が丁寧な印象を受けます。事前に丁寧な説明しておきましょう。

利用者に前もって明確に規約を伝える

利用者とのトラブルとして考えられるのは、「設備や備品、部屋の破損」と「盗難」です。破損まで行かなくても、常識の範囲を超えるくらいに散らかされたということもよく聞く話です。

汚されたというだけでなく、部屋の備品などが壊されていたというケースもあります。 また、アメニティーグッズを勝手に持ち帰ってしまう外国人も多いです。持ち帰っても構わないと思っており、悪意なく持って帰る人もいます。

それらのトラブルを防ぐためにも、細かく規約を作り、利用者に前もって明確に規約を伝えることが重要です。万が一のときのために、保険に加入するのもよいでしょう。保険会社により補償の範囲が異なるため、保険に加入する場合は補償内容の確認を念入りにする必要があります。

本当にトラブルが起こったときにスムーズに補償してもらえるように、民泊前の部屋の状態を写真に撮っておくのもおすすめです。破損や盗難と証拠として提示できます。

起こり得るトラブルを想定して準備しておく

起こり得るトラブルは他にもいろいろあります。破損のトラブルを解決するために、火災保険の破損や汚損の補償に加入しておくとよいです。盗難は、火災保険の盗難補償に加入することで補償される可能性があります。

他にも、火災などのトラブルも想定し、保険に入って体制を整えておくと安心です。起こり得るトラブルを想定し、どのような保険に加入するべきか考えましょう。起こり得るトラブルはたくさんありますが、補償のオプションを追加するほど保険料は高くなります。

民泊事業では、近隣住民など周りの人々に損害を与えてしまう可能性もあるので注意が必要です。その場合、賠償保険に加入しておくと対応できることもあります。補償内容によるため、保険に加入する際には補償内容をよく確認しましょう。

 

民泊は問題が多いことから売却がおすすめ

民泊事業は注目されていますが、その一方でさまざまな問題やルールがあることを知っておく必要があります。分譲マンションで民泊事業を行おうと思っても、管理組合により約8割が禁止になっているなど、なかなか厳しい現状です。

特に騒音、セキュリティー低下などが心配されており、近隣住民とのトラブルに発展することも考えられます。使用していない分譲マンションの活用法として民泊を考えている人は、いま一度よく考えてみましょう。近隣住民の十分な理解が得られているなら検討する価値はあります。

しかし、少しでも民泊によるトラブルの心配があるなら、売却がおすすめです。民泊で問題が起こると、噂があっという間に広がり、分譲マンションの価値が下がってしまいます。そうなった場合、後で売ろうと思っても買い手がつかず、値下げをしないと売れません。大損する前に、早めの売却をおすすめします。

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