土地価格を正しく把握するには相場以外にも注目する必要がある

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土地の売却を考える場合、まずは所有物件の相場価格が気になるのではないでしょうか。どの程度の価格で売却されるのか分からなければ、業者に足元を見られてしまう可能性も否定できません。しかし、相場を知るための土地の価格は1つではないのです。そのため、さまざまな土地価格の種類や、土地価格が変動する要素を把握し、高値売却のコツも理解していきましょう。

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国が提供する土地取引指標である公示地価

土地の売買を検討しているなら、まず国が提供している地価公示価格を確認してみましょう。

公示地価の概要

公示地価は、不動産鑑定士が国土交通省の依頼で、各地域の1平米あたりの土地単価を総合的に評価したものです。駅までの距離や土地の形状、周辺環境などさまざまな視点で評価がされ、かつ2人以上の不動産鑑定士が別々に行うため、客観的な評価結果によって価格が決まります。

なお、毎年1月1日時点の情報で価格は決まり、3月中旬に新聞などで価格が発表されるので、春先の土地売買を検討しているなら、ぜひ参考にしてみてください。

利用用途

基本的には、公共事業用地を取得する際の価格算定基準として活用することが大きな目的ですが、一般的な土地取引を円滑に行うための指標という側面も持っています。特に調査対象となる地点は都心が多いので、都心での土地売買を検討しているのであれば、非常に参考になるのではないでしょうか。

 

 

都道府県が提供する土地取引指標である基準地価

土地売買をする際に、土地の相場を認識するには、基準地価も併用することがおすすめです。

基準地価の概要

基準地価は、公示地価と同じで不動産鑑定士によって調査や評価が行われるので、調査方法などは変わりません。大きな違いとしては、各都道府県が依頼をしているという点で、それにより公示地価とは異なる地点を基準値として選定している場合があります。

そしてもう1点、価格の発表時期が異なるという点も大きな違いとなるでしょう。毎年、7月1日現在の情報をもとに価格が決まり、9月下旬~10月上旬には発表がされます。調査方法はどちらも変わらないため、公示地価と併用することで価格推移を把握することも可能です。

利用用途

利用用途は、一般的な土地取引における適正な指標を提供することであり、基本的に公示地価と変わりません。ただ、基準地価は地方の調査地点が多くなるため、売買する対象の土地が公示地価の調査地点よりも近い場合もあるので、使いわけていきましょう。

 

 

税金に関わる土地価格

ここまでは売買のための指標となる価格についてですが、土地価格には税金に関わるものもあります。

相続税や贈与税を算出するための路線価

路線価は、1月1日時点の情報をもとにして、例年7月に国税庁が公表されます。公示地価や実際の売買実例、不動産鑑定士等による鑑定評価価額などによって決まりますが、公示地価の8割程度になると考えておくといいでしょう。対象は、路線や道路に面している1平米あたりの宅地となります。

公示地価や基準地価は、あくまで取引を行うための指標でした。しかし、路線価は相続税や贈与税を計算するために必要なものです。相続税も贈与税も、路線価のなかの相続税路線価を使って計算をしなければいけません。

固定資産税などを算出するための固定資産税評価額

固定資産税評価額は、主に駅からの距離や土地の形状、土地の売却量、類似物件の過去取引価格などを考慮し、総務省が決めています。基本的に、全ての私有地に対して価額が決められており、公示地価の7~8割程度と考えておくといいでしょう。利用用途としては、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などに使用され、3年ごとに価額の見直しがあります。

実際の取引に使われる実勢価格

実勢価格とは、実際に売買で使用される価格のことで、3種類の価格があります。

査定価格

物件を売却する場合、まずは不動産会社に査定をして価格をつけてもらう必要があります。この価格は業者によって異なるため、必ず複数の業者に査定依頼はしたほうがいいでしょう。この価格をもとに、物件を売却する計画が立てられます。

売出価格

査定価格は、あくまで売主に提示する価格になります。売出価格は、購入希望者を探すため、一般市場に物件情報を公開するときの価格となるので注意してください。また、値引き交渉などを踏まえて、売出価格は査定価格よりも高く設定されている場合があるので、物件相場を把握するうえではあまり役に立ちません。

成約価格

成約価格は、文字通り実際に成約した最終的な価格になります。ただしこの価格は、なかなか物件が売れないために大きく値下げをしたりといった事情も加味されてしまっているので、相場を把握するうえではあまり参考にならないでしょう。

 

 

土地価格が変動するさまざまな要素

土地価格は、利用用途によってさまざまなものがあると分かったのではないでしょうか。ここでは、価格を決めるさまざまな要素について確認していきたいと思います。

金融政策の影響

現在、住宅価格は高騰しており、その要因の1つに日銀の金融緩和政策の影響が上げられます。金融緩和が行われると、住宅ローンは自然と低金利になり、ローンの審査も通りやすくなるのです。その結果、住宅需要が高まり、住宅価格の高騰が起きました。

逆に金融引き締めが行われれば、住宅ローンは高金利となり、ローンの審査が通りづらくなります。また、高金利のためローン支払いが困難となり、住宅を売却する人も増えてくるでしょう。しかし、ローンの借り入れ額も以前ほどではなくなっているため、住宅を購入したくても購入できない人も増えるのです。その結果、多くの売主が価格を下げるので、結果的に住宅価格は下落すると考えてください。

再開発や新駅開通

東京スカイツリー周辺の曳舟駅、新小岩駅、立石駅や、高層マンションの建築が行われている武蔵小杉駅といった再開発が行われている地域は、土地価格が上がることが期待できます。また、2024年にはJR田町~品川駅間に新駅が開通する予定で、こういった新駅開通周辺の地域も土地価格が値上がりすると考えておくといいでしょう。実際、みなとみらい線が開通したことで、周辺地域の価格は大きく値を上げています。

つまり、再開発や新駅開通は周辺地域を活性化することができ、多くの需要を生み出すため、必然的に土地価格に影響を及ぼすのでしょう。逆に、変化が期待できない地域では、価格は横ばいか下がるかという道しかないのかもしれません。

相場額よりも高い値段で売買されることもある

例えば、山林は基本的には買い手が付きにくく、相場も低いのが一般的でしょう。山林の主な購入者は、近隣の林業事業者や別荘地を検討している人、高齢者向け住宅やリゾート建設を検討している企業などです。また、日本の山林には綺麗な天然水や質の高い材木などの莫大な資源が豊富にあるため、中国やインドの海外投資家からの需要も多く、高値での売買がされているようです。

つまり土地価格の相場は、あくまでも相場に過ぎないと考えたほうがいいでしょう。買い手によっては、相場以上の価値を考える場合もあるので、所有している土地に相場以上の価値を感じてくれる人を探すことが高値客のコツとなります。そのためには、資本ある大手企業や投資家との窓口を持る、営業力のある不動産会社を選ぶことが大切でしょう。

 

 

土地を高値で売却するコツ

土地の相場額が分かり、どのような要素で価格が変動するのかを理解したら、実際に高値で売却するためのコツを理解しておきましょう。

所有物件の立地から客層を把握する

高値で売却するためには、まず物件自体に価値があるのかを見定めなければいけません。公示地価や基準地価で相場を把握することも重要ですが、どちらも年1回の発表のため、あくまで目安に留めておくべきでしょう。それよりも立地条件などから、物件の価値を想像してみてください

例えば、駅から近かったり、周囲に大型スーパーなどがあるような立地なのであれば、そもそも土地の価値は高いといえます。そのため、マンションなどの建設を考える企業が購入を希望するかもしれません。逆に駅から遠く、周囲が静かで自然もある環境なのであれば、ゆっくりと子育てをしたい個人での購入が見込まれるでしょう。高値で売却するためには、立地による客層の変化を理解しておくことが重要です。

土地の売却に強い業者を選ぶ

一般的に、所有している物件を売却するのであれば、不動産会社に依頼をすることになるでしょう。この際、必ず複数の業者に依頼をしてください。これによって、査定価格の相場というものが分かります。そして、その価格よりも低い金額を提示してきている場合、その業者とは付き合わないようにしましょう。

おそらく、土地についての専門知識がなく、相場が分かっていない可能性があります。また、その逆で相場よりも高い価格を提示してくる場合、専任媒介契約などによる囲い込みを考えている可能性が否めません。

囲い込みとは、買主と売主の両方から仲介手数料をもらうため、ほかの業者から物件に対する問い合わせがあっても、あえてそれに応じないことをいいます。業者を選ぶ場合は、あくまでも適正価格内で、良心的な価格を提示している業者と付き合うようにしてください

媒介契約を使いこなす

業者が決まったら、販売活動をしてもらうために媒介契約を行います。媒介契約は3種類あり、目的別に使い分けることが大切です。

一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の業者と契約が可能だということです。もし所有物件が立地に強く、購入希望者が見つかりやすい場合は、一般媒介契約にしましょう。なぜかというと、業者は売買が成立しないと、仲介手数料をもらえないため、複数の業者と契約した場合は、自然と販売競争が起こるためです。それによって、高値で短期売却となる可能性が高くなります。

ただ、販売競争が起こるのは、立地に優れているといった大きな物件の売りがあり、買い手が見つかりやすい場合に限ると考えてください。そうでない場合、売買が成立できなかったら販売活動費が回収できないため、業者も及び腰になってしまうのです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3カ月間はほかの業者と契約ができなくなります。また、自分自身で買主を見つけることもできません。

しかし、レインズという地域の不動産情報の交換が可能となるシステムへの登録義務が5日以内、販売状況の報告義務が1週間に1度と、業者にも重い義務が課せられています。そのため、ほかの業者からの問い合わせが最も多く、媒介契約した業者自身も最も努力をしてくれる契約形態と考えていいでしょう。

業者としては、売却すれば必ず仲介手数料がもらえるという大きなメリットがあるので、立地に優れない物件だとしても、しっかりと販売活動に費用を割いてくれます。また、業者へのメリットが多くあるため、仲介手数料を安くできる可能性もおおいにあるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様で3カ月間はほかの業者と契約ができません。ただし、自分自身で買主を見つけることは認められています。そのほかの違いとしては、レインズの登録義務が7日以内、販売活動報告義務が2週間に1度なので、専属専任媒介契約と比べると、業者の負荷が軽くなっています。

もし自分自身に人脈があり、買主を見つけられる可能性があるのであれば、業者を補助的に利用することが可能な専任媒介契約にしておくといいでしょう。それによって、高額な仲介手数料を支払わなくてもよくなります。

 

土地価格は相場だけでなくさまざまな要素を考慮する

土地を売却する前に、相場を知る方法はさまざまです。国が提供している公示地価や、各都道府県が提供している基準地価を利用することも正しい選択に違いありません。しかし、それだけでは本当の土地の価値は分からないのです。金融政策による影響や、再開発や新駅開通による都市計画、所有物件の立地などが影響する可能性は十分に考えられるでしょう。

また、買い手によっては相場よりもはるかに高値で購入してくれる場合もあるのです。そういった、高値をつけてくれる客層を把握するためにも、周辺環境などから所有物件の正しい価値を見極めておくことも大切だと考えてください。あとは、それを適切に理解してくれる業者選びと、最大限活かすことができる適切な契約を結ぶことが、所有している土地を本当に必要としてくれる人と出会うコツになります。

 

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