賃貸マンションの退去費用の相場｜入居者が負担するのはどこまで？

引っ越しが決まったら、次に考えなくてはならないのが「退去」です。しかし「退去時にかかる費用はどのくらい？」「この部屋の状況だと敷金は返ってくるの？」など、気になることはたくさんあるでしょう。実際、退去費用を含めた退去時のトラブルは、毎年およそ13000件前後発生しています。
これを受けて、国土交通省では入居者が負担すべき部分や、反対に大家側が負担すべき部分について、ガイドラインを設けています。どのくらいの退去費用がかかるのか、そもそも原状回復とは何か、入居者に特化した原状回復すべき部分や、困った時の窓口についても解説します。

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賃貸マンションの退去時の費用相場

退去費用の相場に関しては、どんな部屋であっても、はっきりとしたことは言えません。たとえ賃貸マンションに限ったとしても、具体的にいくらかは分かりません。なぜなら、次のような計算方法で退去費用が決まるためです。

これが、基本的な退去費用の算出方法です。部屋の修繕費用は、部屋の汚れ具合や損傷にもよりますし、ハウスクリーニング費用も、どこをどのくらい掃除するかで変わってきます。また、賃貸マンションの場合は、ハウスクリーニング費用を契約上は、負担しなくて良いとしている場合もあります。
したがって、「退去費用の相場は〇〇円です」と、はっきり分からないのです。そのため、まずはマンションを借りたときの賃貸契約書を、読み返すことからはじめましょう。

部屋の修繕にかかる費用

部屋の修繕にかかる費用は、修繕の範囲や程度によっても大きく異なります。そのため、一概に相場を示すことがとても難しい部分です。一般的に高くなりやすい部分と、修繕カ所になりやすい部分を分けてみました。

フローリングや壁の修繕は範囲が広いため、とくに賃貸マンションでは高くなりやすい傾向にあります。金額も、使用されている壁紙の種類に応じて変わるため一概には言えませんが、1m²あたり700～900円前後であることが多いようです。

煙草のヤニ汚れに注意

煙草を吸う人の場合は、壁に汚れがなくても、臭いが染みつく可能性があります。またヤニ汚れは、部屋の広範囲に広がるため、床や壁、天井に至るまで張り替えが必要になる場合もあり、その際は退去費用も高くなりがちです。
また自分が吸っていなくても、部屋に来る人が良く吸う場合、自然に汚れてしまうことがあります。この場合も入居者の責任になるため、日頃から煙草を吸うときは、ベランダに出るなどの対応をするようにしましょう。

ハウスクリーニング費用の相場

ハウスクリーニング費用は、相場がある程度決まっている傾向にあります。賃貸マンションの場合、1m²あたり単身者向けなら1,000円、家族向けのマンションは1,200円ほどと言われます。

しかし、いくら高かったとしても、1m²あたり2,000円を超えるケースはまずありません。1m²あたり2,000円を超えるようなら、なぜその金額になるのか、具体的な理由を確認したほうが良いでしょう。

賃貸マンションにおける原状回復とは

退去するときは、「入居前と同じように元通りにする」ということが、基本的な賃貸のルールであり、これを「原状回復」と呼びます。しかし、建物は経年劣化という考えがあるため、新居同然にする必要はありません。

入居者が壊したと分かる部分だけ請求される

原状回復を行う場合、入居者の管理不足や不注意によって壊れたり、元に戻らなくなったり、そうした不具合がはっきりと分かる部分だけ、費用負担を求めることが原則です。そのため「水をこぼしたのに拭かなかったのでカビが生えた床」や「相談もなく勝手に取り付けた電化製品による壁の穴」などは、入居者側が負担します。
しかし中には「壁紙全体を張り替える」として、多額の費用を請求するケースもあります。煙草のように全体に影響がある場合ならともかく、小さな傷しかないのに、すべての壁紙の張り替え費用を請求することは、不当な請求に当てはまります。前提として、経年劣化を計算に入れる必要があるためです。

経年劣化で負担額は変わる

長く住んでいたから退去費用が高くなるということは、まずありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、住んでから1年未満と6年では、設備などの経過年数に応じ「賃借人の負担割合」と「大家の負担」が大きく変わってくるとされています。
簡単に言うと、長く住むほど「自然に壊れてしまう可能性が高くなる」また「建物や設備自体が劣化していく」ため、賃借人が負担するのではなく、マンションを所有する大家側の負担になる部分が、増えていくのです。

耐用年数の例

以下は、部屋の中の備え付けの家具や壁に関わる、耐用年数の例です。

これを例にとると、たとえば6年以上同じ部屋で暮らした場合には、壁紙やカーペットの耐用年数は0になり、仮に新しくするとしても、それは大家側の負担となります。
また「もともと古かった壁紙」の場合は、その年数も加味されます。すると、たとえば退去時期が入居してから3年目だったとしても、壁紙自体が3年前に張り替えられた中古であった場合は、入居者側には負担がいかないことになります。
ただし、煙草やひどい油汚れなどで全体が汚れていた場合は、たとえ10年近く経っていたとしても、入居者負担でクリーニングするか張り替えを行います。短期間の入居であれば、入居者の負担にならないと明言されていない限り、部屋の中での喫煙はやめておいたほうが良いでしょう。

入居者が原状回復すべき部分とその相場

一般的に、どのくらいの状態なら借主側（入居者）で負担するのでしょうか。入居者側が原状回復を請け負う部分と、その相場について解説します。

水回りの負担

お風呂やトイレ、洗面台の水垢、カビなど、普段からできるような掃除を怠った結果、損傷が起きた場合は、入居者側の負担になります。カビの範囲や程度にもよりますが、1カ所につき5,000～20,000円の負担になるため、日頃からこまめに掃除をすることをおすすめします。
とくにお風呂場のカビは頑固なことも多く、退去日間近の掃除では、落としきれないこともあります。入浴後は、冷たい水で泡などを丁寧に流したり、体を拭いた後のバスタオルで水気をとっておくだけでも、かなりカビ予防になります。

壁や床の負担

壁や床は、日照や電化製品による電気焼けなどは、日常的な利用や自然現象で起こるものです。したがって、下地ボードの張替えが不要な程度の損耗なら、大家側の負担になります。少しだけ破けた壁の傷、家具を置いたことでできた床のへこみ、画びょうを刺したことによる穴は、家具の多い日本では、日常的に起きるものとして処理されます。
しかし、ペットの飼育による壁や床の損傷、タバコのヤニやキッチンの油汚れ、釘やネジでできた穴、大きなカビやシミ、落書きなど故意の損傷の場合は、入居者側の負担になります。床や壁の損傷の目安は、深くえぐれているか、下にあるボードまで交換が必要かといった点から、判断されます。
以下は、張り替えが必要になった場合の一例です。ただし、部屋の広さにもよって違ってきます。

設備に対する負担

設備機器の故障や、浴槽・風呂釜の取り換え、鍵の取り換えについては、次の入居者への品質の保証や入れ替わりのために、大家が負担するものとされます。ただし、鍵を壊したり、スペアを失くしたりした場合は、入居者側が負担します。
また、部屋全体の専門業者によるハウスクリーニング代金についても、契約書に「ハウスクリーニング代金は入居者が請け負う」と記載がない限り、大家が受け持つことが基本です。なぜなら、ハウスクリーニングを行う目的は、次の入居者を迎え入れるためであり、前から入っていた入居者に対するものではないためです。

エアコンの水漏れは誰の責任か

部屋に元々ついていたエアコンから水が漏れ、壁や床が腐食した場合はどうなるのでしょうか。この場合、どちらも入居者側の責任になります。部屋に住んでいる限りは、その部屋の手入れ義務は入居者にあります。よって、手入れを怠ったことによる壁や床の腐食は、経年劣化や自然な損耗を超えると判断されるためです。同じ理由で、結露を放置した場合のカビやシミも、入居者側の負担になります。

退去前にできる退去費用削減

退去前に、入居者ができる退去費用削減ポイントをまとめました。

追及されやすいポイントを退去前に徹底掃除

よく指摘されやすい水回りやキッチン、壁、窓際の清掃を退去日までにしっかり行うと、実際に退去する際に効果的です。キッチンの油汚れは、専用の洗剤で丁寧に落とし、水垢や黄ばみなどは、クエン酸を溶かした水を使って落とすと良いでしょう。
また黒ずみやカビは、カビ取り剤でしっかり落とし、さらに臭いが残らないように十分に流します。壁紙の汚れは、中性洗剤を薄めてスポンジにしみこませ、軽くこすってから拭き取るときれいになります。しかし煙草の臭いが落ちないこともあり、その場合は壁紙の修繕費を覚悟する必要があるかもしれません。
見落としやすいサッシやパッキン、窓枠の汚れは、定期的に掃除しておくと良いでしょう。フローリングの傷や色落ちは、可能な限り見栄えよくなるように、ワックスやコーティング剤を使うのも一つの方法です。見た目がきれいなら、修繕費やハウスクリーニング費用が浮く可能性も高まります。

退去時は必ず立会いをして見積書をもらう

実際に退去する際は、必ず立ち会いましょう。管理会社側から、立ち合いはないと言われることもありますが、自分がつけたわけではない傷や、自然な劣化による傷を、退去費用として不当に請求される可能性が高くなります。
したがって、立ち合いには必ず参加して「原状回復になる部分はどこか教えて欲しい」と、大家や管理会社の担当者に伝えましょう。

不用意に見積書にサインすると減額や免除が難しくなる

退去費用が、どこにどのくらい使われるのかを知りたいという希望で、大家さんや管理会社から見積書をもらっておきましょう。万が一、高すぎた場合は拒否できますし、請求内容に疑問があれば確認できます。しかし見積書に一度サインしてしまうと、減額や免除自体が難しくなります。
サインする前に詳しく確認し、気になる点があれば、大家や管理会社と交渉するようにしましょう。ただし、高いと感じる項目がなぜその金額なのか、理由を聞くような姿勢であることが望ましいです。最初から「納得がいかない」と漠然と伝えると、交渉しにくくなります。

退去費用で困った時に相談できる窓口

中には、不当に退去費用を請求してくる場合があります。そんな時は、どこに相談すればよいのでしょうか。

無料で相談できる機関

「次の入居者のために」「もともと契約として決まっている」など、理由をつけて迫ってくることもあります。また「退去費用を支払わないと、退去できないので家賃がかかる」とする悪質な業者もあるようです。
しかし、荷物を撤去して大家や管理会社へ鍵を返していれば、退去は済んでいることになります。安心して、どうすればよいか対処を相談していきましょう。次の3つの機関は、具体的なアドバイスがもらえるため、どこに相談してよいか迷ったらまず連絡してみましょう。

それでも解決しなかったら

無料の相談機関に相談しても解決しなかった場合や、請求の不当性によっては、「民事調停」や「少額訴訟手続き」も一つの方法です。どちらも裁判官や書記官、少額訴訟手続きの場合は、弁護士を大家さんとの間に挟むことができ、話し合いが円滑に行われるようにサポートしてもらえます。

退去費用を適切に支払って次の生活へ

退去費用は住むことに伴う契約の一つであり、賃貸マンションで暮らすなら、いつかは支払う可能性のあるものです。そのため、敷金を預けてあったとしても、敷金でカバーできなかった分は、適切な額であればしっかりと支払うことが前提になります。
反対に、踏み倒すと連帯保証人に連絡がいき、裁判を起こされてしまいます。場合によっては、財産を差し押さえられるリスクもあるため、不当性がないか確認できたら適切に支払い、次の生活へ安心感とともに進んでいきましょう。