不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント

更新日:2020年6月24日

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不動産物件をより高い価格で売却するコツは、ひとつひとつのプロセスを詳しく把握し、トータルの売却期間をできるかぎり短縮することです。不動産も生き物ですので、需要と供給の関係で価値が変動し、売却価格が大幅に下がってしまうことも考えられます。

不動産売却において最低限必要なプロセスをひとつひとつおさえつつ、大切な物件を1円でも高く売るためのポイントについて予習しておきましょう。

不動産売却の期間の平均はどのくらいなのか

不動産売却にかかる期間はケースバイケースと言われています。不動産売買に慣れている当事者同士で、なおかつ大手不動産業者が仲介しているケースでは最短3カ月間ですべての売却プロセスが終了するケースもありますが、買い手がなかなか見つからなければ1年以上にわたって物件が売れない、ということも考えられます。

平均すると、半年から1年の間で売却プロセスが完了すると言われています。ただ、これはあくまでも不動産売買のプロフェッショナルのデータが含まれたもので、アマチュア同士の不動産取引のみを考えると、それ以上の期間が必要になる可能性があります。

このように、不動産売却にかかる期間はまちまちですが、「売却プロセスをきちんと把握していれば期間を短縮できる」ということは共通する法則です。皆さんもぜひ、この記事で不動産売却の平均期間や期間短縮のコツを把握し、大切な不動産物件の価値を高めましょう。

不動産売却のスケジュール

一般的に、不動産売却というと、物件の査定から不動産業者選び、買い手への引き渡しまでの一連のプロセスを表します。

ほとんどの不動産売買では、専門の仲介業者がほとんどの売却プロセスを代行してくれますが、売り手自身が大まかな売却プロセスについて詳しく把握しておくことによって、業者との交渉術もわかってきますし、「次に何を準備すべきか」というポイントについても理論立てて理解できるようになります。

以下のセクションでは一般的な不動産物件の売却プロセスについてひとつひとつ解説していきますので、近々不動産売却を検討なさっている方はぜひとも参考になさってください。

不動産会社選び

不動産売却を検討する時期になったらまず、不動産業者を選ぶ必要があります。不動産業者の役割としては、不動産売却に必要なプロセスを売り主に代わって進めることで、スキル・ノウハウの高い仲介業者と委託契約を結ぶことで不動産物件をより高い価格で売ることができます。

不動産業者と仲介関係を結ぶプロセスを媒介契約と言います。一般的な不動産売買における媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」という3つのパターンがあります。

このうち、売り手側にとっての自由度が最も高いのは一般媒介契約で、同時に複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことができるため、シンプルに考えれば買い手が見つかる確率を高めることができます。一方、仲介業者によるより手厚いフォローを受けたい、という場合は専属専任媒介契約がおすすめです。

不動産取引は個人単位でも行うことができますが、不動産のプロである仲介業者と連携を取ることで売却までの流れをスムーズに進め、売却期間を短縮することができます。

物件の査定

相性の合う不動産業者をピックアップし、媒介契約を取り交わしたら、物件の査定を行います。この過程で算出された査定価格は売却価格のベースとなるもので、査定価格が正しく算出されていないということはつまり、業者が物件の価値について正確に把握していない、ということになります。

実際には、業者のスタッフだけでなく、不動産鑑定士、測量士、宅地建物取引士などの専門職が査定を行い、見積もられた査定価格は公的な文書として記録され、長期間にわたって管理されます。

物件の査定では、土地の劣化具合や面積、隣家との境界線、日当たり、地価、路線価などの詳細なデータが測定され、ひとつひとつが売却に必要な情報としてストックされます。

特に、地価や路線価などは不動産物件の正確な価値を見積もり、価値を買い手側にアピールするうえで不可欠なデータになりますので、スキルのしっかりした業者に査定を依頼し、その時点での土地および建物の価値をはっきりさせておきましょう。

一括査定サイトなら、イエウールがおすすめです。イエウールは日本全国、幅広いエリアの不動産物件を網羅した不動産専用のデータベースで、不動産価値のリサーチには不可欠なツールとなっています。

イエウールであれば、物件の売却相場について、地価、路線価、最寄駅など、多面的な要素から絞り込むことができるため、不動産取引に慣れていないビギナーにとっても非常に使いやすいサイトとして高く評価されています。

導入リンク:イエウール

不動産業者との契約締結

実はこの段階まで、不動産業者との正式な契約は行われていません。物件の査定価格を算出し、その価格で売りに出してもいいだろうと売り手自身が納得したら、あらためて不動産業者と媒介契約を結び、それ以降の売却活動を委託することになります。

不動産物件の価値を正確に知るうえでは、一括査定サイトが便利です。今すぐにでも利用できる一括査定サイトはいくつかありますが、その中でも特におすすめなのがイエウールです。

イエウールは大手の不動産一括査定サイトであり、日本全国、細かいエリアの不動産物件までピンポイントでピックアップし、平均の売却価格を一覧形式でリサーチすることができるため、非常におすすめです。

売却にあたって一括査定サイトを利用することで、売ることを検討している物件について「今の時点でどのくらいの価値があり、どの水準の売却価格によって売りに出すべきか」という目安を具体的に可視化することができ、より現状に即した売却プランを組み立てることができます。

不動産の売出し

不動産物件の価値を土地を含めて査定し、業者と媒介契約を結び、一括査定サイトを利用したら、いよいよ不動産物件の売却活動に移ります。

「不動産物件を売りに出す」というのは具体的には、不動産物件をネットワーク上のデータベースに登録する、ということで、登録して初めてその物件は全国の買い手の目にふれることになります。

不動産物件の包括的なデータベースとして、「レインズ」があります。レインズは日本全国の不動産業者が連携して作り上げた不動産取引専用のデータベースのことで、全国から日々、数万件以上の不動産物件がデータとして登録されています。

レインズに登録された不動産物件はウェブサイトにアクセスすることでどなたでも自由に閲覧することができ、買い手はもちろんのこと、売り手側も物件の詳細な売却価格を検討する際の参考情報として活用することができます。

買い手との契約

不動産仲介業者に売却活動を委託し、無事、買い手を見つけることができたら、この段階で買い手と売買契約を取り交わします。

ここでいう売買契約とは単なる形式上のサインではなく、「不動産物件の情報についてすべて納得したうえで取引します」という意志を公的に証明するためのプロセスであり、取り交わした契約書は公的文書として半永久的に保管されます。

買い手との売買契約において特に重点的にチェックすべきなのが「瑕疵担保責任」です。瑕疵担保責任があらかじめ物件に設定されている場合、売り手側としては物件の売却後も修繕責任を一定の範囲で負うことになるため、知らずにいると予期せぬタイミングで思わぬ追加コストを支払うことになってしまいます。

売買契約においてはまず、物件に瑕疵担保責任が設定されているかどうかをチェックし、設定されていた場合には、「どこまでを修繕の範囲とするのか」ということについて明確に取り決めておくことで後々のトラブルを防ぐことにもつながります。

実際の不動産取引では、瑕疵担保責任が物件に設定されているからという理由で、明らかに自己責任と思われる失火まで売り手側が補償させられてしまった、というケースも報告されていますので、いわゆる水掛け論にならないよう、買い手との間でコンセンサスを取っておくことがポイントになります。

売却した不動産の引き渡し

売り手側と買い手側との間で売買契約を取り交わし、双方が納得する形で契約を締結することができたら、いよいよ実際に物件の引き渡しを行います。

不動産取引における物件の引き渡しとはつまり、「物件の所有権を法的に移転する」ということであり、所有権移転の手続きを不動産登記と言います。不動産取引では、売買契約を取り交わす段階で登記手続きを行う必要があり、手続きには数千円~数万円のコストがかかります。

不動産登記には、所有権移転登記、所有権消滅登記など、いくつかの種類があります。また、売却の時点で住宅ローンの残債があればローンをきれいに清算したうえで登記を行うことになりますので、売却を検討する時点であらかじめ住宅ローンの残債についてチェックしておくことが重要です。

また、意外と見落としがちなのが引き渡し前のクリーンアップです。ついつい、売買契約を取り交わした時点で安心し、「買い手が見つかったからもういいだろう」と考えがちですが、専門家は口をそろえて、引き渡し前の丁寧なクリーンアップこそが重要であると語っています。

物件を隅々までクリーンアップすることは買い手への最低限の礼儀ですし、引き渡し後のトラブルにつながりかねない、物件の細かい修繕箇所を発見することにもつながります。ぜひ、長年住み慣れた家に「ありがとう」という気持ちを込めて、隅々まできれいに掃除をしてあげましょう。

不動産売却の長さを左右するポイント

不動産売却の期間には3カ月~1年という幅があります。この違いは果たして、何に起因しているのでしょうか。ここからは、不動産物件の売却期間をできるかぎり短縮するために意識しておきたい、売り手としてのポイントについて詳しく見ていきましょう。

売却に向いている不動産会社であるか

不動産業者は確かに住まいのプロフェッショナルですが、すべての不動産業者が住まいの売却に長けているわけではありません。小規模の不動産業者はどうしてもスタッフが少数精鋭となり、また、不動産物件を網羅するネットワークもかぎられてしまい、結果として売却期間が長引いてしまいます。

不動産業者の売却ノウハウが可視化されているポイントはまず、取引実績です。直近1年間の取引実績をチェックするだけでも、その業者が過去にどれだけの不動産取引を扱っているのか、どのようなタイプの不動産取引においてより高いノウハウを発揮しているのか、というポイントについて把握することができ、業者選びの参考情報として活用することができます。

「不動産業者にもそれぞれに得意分野がある」ということを理解したうえで、物件のタイプに合った業者をピックアップしましょう。

不動産を売却する時期

不動産売却において、物件を売りに出すタイミングは何よりも重要です。一般的に、引越しが増える3月、10月は物件が大きく動く時期であると言われていますが、だからといって、その時期にあわてて売却を検討してもタイミングを逃してしまいます。

ここまで見てきたように、売却を検討してから不動産業者と契約を取り交わし、本格的な売却活動に入るまでには少なくとも3カ月程度の時間がかかります。

不動産の売却を検討する際にはこうしたタイムラグを考慮し、時期を逆算したうえで物件需要が高まる3月、10月のタイミングに売却情報を広くアピールできるタイムスケジュールを組み立てましょう。

不動産の適正価格を知る

「不動産物件が長期間にわたってなかなか売れない」というケースで、原因としてしばしば考えられるのは、売却価格のミスマッチです。

シンプルな話、1袋100円のブロッコリーをいきなり1500円で売り出しても、誰も買ってくれません。それは、適正価格から大きくはずれているからです。

不動産物件にも適正価格というものがあり、その範囲をはずれたところでいくらねっしんに売却活動を行っても買い手を首尾よく見つけることはできません。物件の適正価格は、周辺地価、路線価、施設の充実度など、いくつかの要素によって左右されます。

まずは不動産業者と連携したうえで、周辺エリアの売却相場を徹底的にリサーチし、相場と釣り合いの取れた売却価格をシミュレーションしましょう。

売れ筋の物件であるか

不動産物件にも売れ筋というものがあり、売れ筋を無視したところで売却活動を行っていては、いくら価値の高い物件でも買い手がつくことはありません。

物件の売れ筋を的確につかむためにはまず、「多方面にアンテナを張る」ということが重要です。たとえば、災害が続いている時期にはタワーマンションの需要が下がりやすい、など、社会的なニュースを細かくチェックしておくだけでも不動産業界のおおよそのトレンドを把握することができます。

もちろん、不動産広告やウェブサイトをこまめにリサーチしておくことによって「売れている物件」の傾向をチェックできますので、情報源のチャンネルは日頃から幅広く確保しておきましょう。

内覧の制限の有無

不動産物件には内覧がつきもの、というイメージがあるかもしれませんが、売り手側としては、「内覧をどの程度制限するか」ということも意識する必要があります。

一般的な物件の場合、内覧に特に制限をかけず、見学者を広く募ったほうが売買につながりやすいのですが、一方、物件の種別や立地によってはあえて内覧に制限をかけ、プレミア感を高めたほうが価格相場が引き上げられる、というケースがあります。

競合物件の有無

不動産物件を売りに出すうえでおさえておくべきなのが競合物件の強さです。不動産取引にかぎらず、あらゆる分野でライバルの事前リサーチは重要となり、競合物件をさけたり、巧みに差別化をはかったりすることで物件を早い段階で売ることができます。

競合物件を把握したうえで、次に必要になるのが売却価格のシミュレーションです。言い換えれば、そのエリアの売却相場を正確に把握するために競合物件のリサーチが必須である、ということでもあり、競合物件を知らずして適正価格で物件を売ることはできません。

競合物件の分布についても不動産業者と緊密に連携を取ることで把握することができますので、不動産業者のスキルチェックも重要になります。

不動産売却の期間を短くする方法

売り手側がほんの少しだけ工夫をするだけでも、トータルの不動産売却期間を短縮することができます。物件が早期に売れるほど、価値がより高い状態で買い手の目にとまる、ということでもありますので、ぜひ、期間短縮のためのポイントをおさえておきましょう。

不動産会社を変える

半年以上経ってもいっこうに買い手が見つからない場合、残念ながら、不動産業者との相性が悪いのかもしれません。

もともとスキル・ノウハウの高い業者であっても、得意分野ではない不動産取引では充分に実力を発揮できず、売却期間ばかりがいたずらに長引いてしまう、ということになってしまいます。

不動産業者を見直すことは決してルール違反でも、失礼なことでもありませんので、同時に複数の業者をピックアップしておき、選択肢を幅広く確保しておきましょう。

不動産会社との契約方法を見直す

不動産業者には問題がなくても、契約方式の面で問題がある、というケースは少なからず見られます。

不動産業者との媒介契約には大きく、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、物件のタイプや査定価格、エリアごとの特性などによってふさわしい媒介契約が変わってきますので、たとえば半年ごとに媒介契約の方式を見直してみるなど、フレキシブルな対応が必須となります。

不動産の価格を下げる

不動産物件も商品ですから、需要と供給の関係で価値が変動します。不動産が一定期間売れないということはつまり、物件の需要がないということですから、定期的に価格を見直し、場合によっては大幅な値下げを検討する必要も出てきます。

ただし、物件が売れないからといってむやみに価格を下げても需要の促進につながるとはかぎらず、かえって価値を下げてしまうことにもなりかねません。

物件を値下げする場合は必ず不動産業者と相談のうえ、本当に値下げが適切なのかを慎重に判断したうえで方向性を決定しましょう。

一刻も早く売りたいなら買取も考える

不動産売却には大きく、任意売却と仲介方式のふたつのパターンがあります。業者と媒介契約を結んだうえで仲介してもらう仲介方式に対し、任意売却では物件をいったん不動産業者が買い取り、所有権を移転したうえで売却活動を行います。

任意売却であれば、不動産業者が物件を買い取った時点で代金が支払われるため、売り手としては一定の売却益をほぼ確実に確保することができる、というメリットがあります。

任意売却を検討するのであれば、複数の業者をピックアップし、買取価格が少しでも高い業者と契約を結びましょう。

不動産売却が長引くことのデメリット

不動産の売却期間が長引いた場合、具体的にどのようなデメリットが考えられるのでしょうか。詳細に検討していきましょう。

より売れなくなる

不動産物件もまた、ある意味で生き物です。査定価格はあくまでも、「その時点で最も適切な物件の価値」ですから、売却活動が長引くほどその相場からずれていくことになり、買い手へのアピールがしにくくなります。

また、新規の売却物件は毎年多数登録されますので、古い物件は必然的にデータベースの下層へと押しやられ、注目度が低くなってしまいます。

資産価値が下がる

不動産物件の価値は、半永久的に一定ではありません。家は放置するほど見えない劣化が進み、修繕箇所が増えることで資産価値が目に見えて下がっていきます。

当然、資産価値が下がればそれに合わせて物件の売却価格も引き下げる必要があり、その結果として「売却期間が長引くほど売却益が下がっていく」ということになってしまいます。

売却期間を短くするためには査定する不動産会社の数を増やそう

不動産物件を最高の価値の状態で売却するためには、売却期間の短縮がポイントです。そのためには、選択肢をできるかぎり幅広く確保しておくことが重要で、あらかじめ複数の不動産業者をピックアップし、査定を行うことで相性を見きわめることができます。

一括査定ができる便利な「イエウール」を活用し、大切な住まいを1円でも高く売却しましょう。

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