不動産個人売買を売主買主双方の視点から徹底解説！

更新日：2020年6月24日

不動産売買は不動産会社に仲介を依頼して行うことが一般的ですが、個人間での売買も法律上可能です。

個人売買ではやるべきことが多いため、売却までになにをすべきか、またどのような点に気をつけるかを知っておく必要があります。

個人売買ならではのポイントを知っておくことが、売却成功を目指す近道です。

この記事では、不動産個人売買を売主と買主の双方の視点からメリットとデメリット・必要な手続き・よくあるトラブルと対策・注意点を解説していきます。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

不動産個人売買のメリット

不動産個人売買には様々なメリット・デメリットがあります。個人売買をすべきか判断するためにそれぞれ理解が必要です。

ここでは、まずメリットを紹介していきます。メリットは2つあります。

仲介手数料がかからない

個人売買の最大のメリットは仲介手数料がかからないことです。

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して不動産売買契約が締結した際に、原則売主・買主双方がそれぞれ仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。

仲介手数料は、売買価格が400万円超の場合以下の式で上限となる金額を計算することが出来ます。

そのため、売買価格によって仲介手数料の上限は以下のようになります。

表を見ると、不動産の売買価格が3,000万円であるとき、個人売買を選択することで売主・買主双方が最大100万円以上の費用を節約することが出来ることが分かります。

スケジュールを合わせやすい

個人売買でもう一つメリットがあるとすれば、売主と買主のスケジュールを合わせやすいことです。

不動産会社を仲介に入れて売買を行うと、日程や時間を合わせて不動産会社と売買を進めていく必要があります。

また、売主と買主が不動産会社の店舗に向かわなければいけないこともあります。そうすると、売主か買主どちらかが時間を確保できずスケジュールが合わない可能性も高まります。

個人売買では、第三者の都合に縛られることなく自由に取引を行うことが出来ます。

不動産個人売買のデメリット

不動産個人売買のデメリットも確認していきましょう。デメリットは3つあります。

買主が住宅ローンを組みにくい

個人売買は、買主が不動産購入時に住宅ローンを組みにくいというデメリットがあります。

なぜなら、個人売買では金融機関のローン審査に必要な重要事項説明書を用意できない可能性が高いからです。

重要事項説明書は専門資格がないと作成できません。仲介であれば不動産会社が必ず作成します。

しかし、基本的に個人売買では作成できません。そのため、金融機関からの融資を受けにくいと言えます。

※購入にともない住宅ローンを組む方は不動産個人売買のローンに関する記事をご覧ください。

売買でトラブルが起きやすい

個人売買ではトラブルが起きやすいというデメリットもあります。

なぜなら、個人売買では売主と買主が不動産取引に対して素人であるためです。知識不足によりミスが起こりやすくなるのです。

主に3つの部分でトラブルが起きやすいです。売買価格・契約書類・瑕疵の3つです。

一方で仲介では、不動産取引の専門家である不動産会社が経験を活かします。そのため、トラブルは未然に防がれます。

個人売買で起きる具体的なトラブルの内容と対策は後ほど詳しくご説明します。

手間がかかる

個人売買は売主・買主双方ともに手間がかかるということもデメリットといえます。

仲介とは異なり、アドバイスや売買のサポートをしてくれる存在がありません。加えて、不動産知識がないと手探りで様々な売買手続きをおこなう必要があるため、無駄に手間がかかります。

また、売主視点で個人売買の相手が決まっていない場合は、買主を探す販売活動の手間がかかります。

不動産個人売買で必要な手続き

不動産個人売買では様々な手続きが必要になります。下の図は買主・売主それぞれの不動産個人売買の流れです。

本来、仲介を依頼する場合は不動産会社が主導で行う手続きもありますが、個人売買では売主と買主が自主的にこれらの手続きを行う必要があります。

それぞれの手続きを確認していきましょう。

不動産の相場を確認する

おおまかに不動産がいくらで売れるかを確認するためにも、売主と買主双方が相場価格の調査をする必要があります。

不動産の相場価格には様々ありますが、実際に過去取引された価格である「成約価格」か今売りに出ている価格である「売り出し価格」を調べることをおすすめします。

成約価格は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることが出来ます。検索したい期間・不動産の種類・地域を選ぶことで条件に合致する不動産の成約価格が表示されます。

売り出し価格は不動産総合ポータルサイトで調べることが出来ます。代表例は「SUUMO」や「at home」などです。売買予定の不動産と同じ条件で絞り込み検索すると、現在不動産市場で売り出されている不動産の売り出し価格が表示されます。

売買の必要書類を揃える

口約束ではなく売買の契約を結ぶために、事前に売買に必要な書類を揃える必要があります。

まず、売主が揃えるべき必要書類は以下の通りです。取引する不動産種（一戸建て・土地・マンション）によって変わるため注意が必要です。

続いて、買主が揃えるべき必要書類は以下の通りです。

売却価格を決める

売主が中心となって売却価格を決める必要があります。

知人間や親族間など親しい間柄で個人売買をする場合は、事前で話し合って決められるならば決めましょう。

まだ買い手が見つかっていない場合、売主が理想とする売却価格と最低限妥協できない売却価格を設定したうえで、売り出し価格を決めましょう。

目安としては、調べた相場を基に5%ほど高い売り出し価格を設定すると良いでしょう。

販売活動・交渉をする

知人間での個人売買など既に買主が決まっている場合は販売活動を行う必要がありませんが、第三者と個人売買をする場合買主を探す必要があります。

その時はインターネット上の個人売買サイトを使って販売活動を行いましょう。

買主が見つかれば、売主と買主で現地確認を行いましょう。

不動産の状態を双方で確認しながら、売主が不動産について買主に説明しましょう。説明を受け、売却価格の交渉や引き渡し時期・付帯設備などの条件面の交渉を行いましょう。

※第三者と個人売買をする場合、不動産個人売買におけるサイトの記事もご覧ください。

売買契約を結ぶ

売主と買主で条件が合えば、売買契約を結びます。売買契約の締結をする際には、契約書を作成し、内容の確認を行います。

契約書の内容を確認する際には、記載事項に間違いがないか、抜けや漏れがないかをチェックしておきましょう。特に買主の資金調達の方法や、仮に支払いができない場合の対応、税金や取引の際に生じる費用負担をどちらが行うのかの確認が必要です。

また、契約書のひな形に記載できない当事者間の特別な事情については、特約の部分に記載しておきましょう。契約書に定めた内容に応じて取引後の対応も決まるため、契約書の詳細は売主と買主で必ず確認する必要があります。

引き渡し・登記手続を行う

売買契約を締結したら決済を行い、買主に引き渡しを行います。引き渡しの際には登記手続きが必要なため、抵当権の抹消や所有権の移転を行いましょう。

権利関係の手続きを行って物件を明け渡し、カギの引き渡しを持って売却は終了です。引き渡しは決済日と同日が一般的ですが、契約書に定めた内容次第では、決済後に引き渡しをすることも可能です。

不動産個人売買でよくある3つのトラブルと対策

不動産個人売買では専門知識がある不動産会社が間に入らないため、トラブルが良く起こります。

ここでは、以下3つに関するよくあるトラブルと対策をご説明していきます。

• 売買価格に関して
• 契約書類に関して
• 瑕疵に関して

それぞれ、トラブルと対策をセットで確認していきましょう。

売買価格に関して

不動産個人売買を行う際には売買価格に関してもトラブルが起こりやすいです。専門家が間に入らないため、売主と買主を取り持つ立場の人がいないことが要因です。

トラブル：売主と買主で価格が折り合わない

具体的なトラブルとしては、売主と買主で価格が折り合わないことです。

知人間や親族間など親しい間柄で取引をするときでも、価格に関する交渉がすんなりまとまらないことも多いです。

不動産の価格は1%変わるだけでも大きく金額が変わるため、非常に重要な要素ともいえます。

対策：不動産会社に査定してもらう

売主と買主で売買価格が折り合わないというトラブルに対しては不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

自分で調べる相場では正確性が低く、客観的に価格を決めることが出来ません。しかし、専門知識を持つ不動産会社による査定では、正確かつ客観的な価格が算出される可能性が高いです。

複数の不動産会社に査定依頼して比較することでより妥当な価格を知ることが出来ます。複数の不動産会社に査定依頼をするときは不動産一括査定サイトがおすすめです。

代表サイトであるイエウールは不動産情報を一度登録すると、最大6社の査定をまとめて受け取れます。

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契約書類に関して

不動産個人売買を行う際は、契約書類に関して特にトラブルが起こりやすいです。専門知識がないまま複雑な決まりがある書類を作成する必要があることが要因です。

トラブル：記載事項に抜け漏れが発覚する

具体的なトラブルとしては、売買契約書の作成時などの記載事項に抜け漏れが発覚するということです。

本来取り決めておくべきことが抜け漏れていたり、不動産について告知すべきことが抜けていることで後日トラブルにつながります。

また、売主と買主の権利や義務が記載されていないことで、引き渡し日や残金の支払い日があいまいになり、契約が解除されてしまうというトラブルもあり得ます。

※契約書の記載事項をもっと詳しく知りたい方は、不動産個人売買の契約書の記事もご覧ください。

対策：専門家に書類作成をサポートしてもらう

記載事項に抜け漏れが発覚するというトラブルに対しては、不動産知識を持つ専門家に書類作成をサポートしてもらうことをおすすめします。

具体的には、弁護士や行政書士など法律に詳しい専門家であれば、売買契約書の作成から契約内容に不備がないかまで確認してくれます。

また、登記手続きを依頼する場合は、あわせて司法書士に依頼することをおすすめします。

※司法書士への依頼方法を詳しく知りたい方は、不動産個人売買の司法書士に関する記事もご覧ください。

瑕疵に関して

不動産個人売買を行う際は、瑕疵に関してもトラブルが起こりやすいです。瑕疵とは、不動産の欠陥のことを指し示します。

正確に売買前の不動産状況を確認しないうちに売却してしまうことが要因です。

トラブル：売買後に不動産の欠陥が見つかる

具体的なトラブルとしては、売買後に不動産の欠陥が見つかることです。

通常、買主に引き渡した後に見つかった不動産の購入当初には分からなかった瑕疵については、売主が買主に対して責任を負う必要があります。これを、瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任は、民法では「買主が瑕疵を知った時から1年間」と定められています。そのため、瑕疵担保責任の適用期間を売主と買主で取り決めていないと、売主は長期にわたって責任を負う必要があります。

補償や修繕の費用を負担しなければいけない売主はもちろん、購入後に不備が見つかってしまった買主にとっても避けたいトラブルといえます。

対策：宅建士に重要事項説明をしてもらう

売買後に不動産の欠陥が見つかるというトラブルに対しては、宅建士に重要事項説明をしてもらうことをおすすめします。

宅建士とは、宅地建物取引士という不動産に関する国家資格を持つ人のことです。不動産の告知事項や瑕疵などに関する事項を契約前に買主に対して行うことを重要事項説明といいます。

重要事項説明は宅建士の資格を持つ人にしかできません。重要事項説明に使用する重要事項説明書の作成に関しても同様です。

宅建士の資格を持つ人が多くいるのは、不動産会社です。

瑕疵のトラブルを避けるためにも不動産会社への仲介依頼を検討してみる価値はあります。

※重要事項説明書に関して詳しく知りたい方は、不動産個人売買の重要事項説明書の記事をご覧ください。

不動産個人売買をするときの注意点

個人売買で不動産をやり取りする時は、売主と買主それぞれが気を付けるべきことがあります。それぞれ確認していきましょう。

売主が注意すべきこと

売主がまず注意すべきことは、売却予定の不動産に住宅ローンが残っていないかどうかです。

購入時に組んだ住宅ローンが残っていると、金融機関が担保として設定している抵当権を抹消できないため、不動産を売却することが出来ません。交渉や契約段階に至る前に事前に確認しておく必要があります。

また、契約段階では、契約書に瑕疵担保責任の適用期間や適用範囲が明示されているか注意しましょう。

先ほどご説明した通り、買主と取り決めを行うだけでなく書類に記載することではじめて、法律上効力を持ちます。

売買後に見つかった瑕疵に対して、責任を負い続けることを避けるためにも重要なことです。

※他にも個人売買で売主が注意すべきことを知りたい方は、不動産個人売買の注意の記事をご覧ください。

買主が注意すべきこと

買主がまず注意することは、購入予定の不動産が目的通りに使えるかどうか確認してください。

たとえば、物件を立て替えたいという目的で購入しても法律上立て替えられない物件もあります。再建築負荷物件ともいいます。

具体的には、4m以上の道路に2m以上接した土地である必要があります。また、市街地調整区域に設定されている土地には工場は立てることが出来ません。

事前に法律を確認する必要があります。

知人間でも個人売買ではなく仲介も検討しよう

個人売買は仲介手数料を抑えられるというメリットがありますが、それ以外の場合だとデメリットが多いです。

手続きも複雑であるため、関係性がある知人間でも不動産会社に仲介を依頼したほうがよいでしょう。

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不動産仲介を依頼するだけではなく、個人売買をする場合でも査定額から相場価格を調べられるため、幅広いシーンで活用できます。イエウールを活用して不動産売買に役立て、個人でも仲介による売却でもスムーズな成功を目指しましょう。

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不動産会社に仲介を頼むときは不動産個人売買仲介の記事をご覧ください。また、不動産個人売買における消費税の記事もあわせてご覧ください。