不動産の買取を選択するべき理由と売却時に損をしない秘訣

更新日:2020年6月24日

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不動産を売却する際に早く現金化したいなら「買取」がおすすめです。しかし、買取にはメリットだけでなく、デメリットもありますので詳しく解説をします。

また、不動産売却を買取で行うときの失敗しないためのポイントも説明します。不動産を少しでも早く上手に売却できる買取という方法について見てみましょう。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産の買取について理解する

買取依頼を検討していても、不動産の買取がなにかを理解していなくては売却は進められません。まずは、不動産の買取について見ていきます。

買取の場合の取引相手は不動産会社

不動産の買取という言葉を初めて聞く人もいるでしょう。不動産買取というのは、不動産会社が直接売主から物件などの不動産を買い取ることです。多くの人が不動産の売却というと広告に物件が掲載されたり、週末に内覧希望者が訪れたりというものを想像すると思われます。

しかし、不動産の買取は不動産会社と直接取引を行うため、物件売却にともなう内覧の準備といった売却活動を行う必要はありません。

また、買取の場合は不動産会社と直接、価格などの交渉を行うので条件がまとまればすぐに契約が可能です。とにかく早く不動産を現金化したい場合におすすめの売却方法です。

買取には2つのタイプがある

買取といっても2タイプあります。1つ目は即時買取といい、不動産会社と売主との価格交渉などの条件が一致すればすぐに買い取ってくれるタイプです。

2つ目は買取保証といい、即時買取のようにすぐに不動産会社が買い取るのではなく、一定期間売却活動を行います。そして、最初に決めていた期間内に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束していた金額で買い取ってもらうタイプです。

即時買取はすぐに現金化が望めますが、買取保証では一定期間売却活動を行うことで不動産会社と約束した金額よりも大きい金額での売却が望めます。

仲介との違い

買取と仲介では、なにが違うのか疑問に思う人もいるでしょう。特に買取保証は、仲介と即時買取を組み合わせたような仕組みになっているため、仲介と勘違いしてしまう場合もあります。

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結んで不動産会社から広告を出すなどの売却活動を行って買主を探すことです。仲介は不動産売却の一般的な方法のため、多くの人が仲介での売却を行います。

ただし、仲介では不動産会社が不動産を買い取らないため即時現金化はされません。そのため、すぐに現金化をしたい人には不向きな方法です。買取と仲介による買主と売却活動の違いは以下の表の通りです。

?買取仲介
買主不動産会社個人
売却活動(広告・内覧など)なしある

買取はこんな人におすすめ

買取は不動産売却において一般的ではないため、あまり知られていません。また、不動産会社から勧められることも少ないでしょう。

しかし、以下6項目に該当する人は買取がおすすめです。

  • 築年数が古い物件もしくは旧耐震基準のマンションの売却
  • 状態が悪くリフォームやリノベーションが必要な物件の売却
  • 事故やトラブルがあった物件の売却
  • 短期間(1か月以内)に売りたい場合
  • 仲介で長期間売れない物件の売却
  • どうしても周りに知られたくない場合の売却

築年数が古い物件もしくは旧耐震基準のマンションや状態が悪くリフォームやリノベーションが必要な物件の売却は、多くの場合仲介ではなかなか売れません。

買主にとって購入後に大きなメンテナンスが必要となるのが目に見えているためです。また、事故やトラブルがあった物件というのも買い手がつきにくく、仲介での販売では時間がかかる傾向にあります。

短期間で売りたいという人も仲介での販売に適していません。仲介での販売では、最低でも3ヶ月の期間の余裕が必要になります。そして、仲介で長期間売れない物件はいくら粘っても時間と費用の無駄です。早めに買取依頼をしましょう。

最後の項目となるどうしても周りに知られたくない場合の売却においては、売却活動を行う仲介では周りに知られずに売却を行うのはほぼ不可能だからです。

買取のメリットとデメリットを理解する

素早く現金化できる買取のメリットとデメリットを見てみましょう。メリットとデメリットをしっかり理解することで、不動産売却の失敗を防げます。

買取のメリット

まずは、買取のメリットから見てみましょう。不動産売却を買取で行うことのメリットは多くあります。

現金化までの期間が短い

買取の最大のメリットは現金化までの期間が短いことです。仲介では早くて3ヶ月ほどで契約となりますが、長ければ何年も売買契約が結ばれないケースも多くあります。

しかし、即時買取の場合は不動産会社と売主との間で価格などの交渉が決まり次第、売却の手続きを進められます。また、買取保証の場合でも一定期間の売却活動を行って成果が得られなかったとしても、事前に約束された金額での売却が可能です。

即時買取でも買取保証でも、現金化される時期がわかりやすいのでその後の資金計画を立てやすく、早めに現金を必要とする人にも最適です。

支払う費用が少ない

不動産売却を買取にすると、仲介手数料の支払いがなくなります。仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買を仲介で依頼した場合に必要となる手数料です。

仲介手数料は一般的に以下に記述したような計算で算出され売買成立後、不動産会社に成功報酬として支払います。例えば2,000万円で売買成立した場合、66万円を不動産会社に支払います。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円

余計な費用を支払いたくない人に買取は最適です。ただし、仲介手数料が不要な買取でも、印紙税や登記費用、譲渡所得税、住民税などの税金や書類作成に必要な費用の支払いは必要になります。

契約不適合責任を負わない

契約不適合責任とは、引き渡し後の不動産で発見された欠陥などに対して責任を持つことです。物件の売却の場合で起こりえるケースが、シロアリや配管の不具合、漏水などといった住んでいても気づかなった欠陥です。

仲介で物件を売却した場合、売った物件に対して売主が契約不適合責任を負うことになります。契約不適合責任が発生する欠陥が見つかると、補修費用などは売主が支払います。

しかし、買取の場合は売主が不動産会社となるため、契約不適合責任を問われません。不動産会社が補修費用などを負担します。

周りに知られない

事情によっては周囲の人に物件の販売を知られたくないこともあるでしょう。仲介では販売していることをわかりやすくするため、広告を配布したりのぼり旗を立てたりといった活動を行います。

そのため、周囲の人にも大々的に販売していることが知られてしまいます。しかし、買取の中でも即時買取では売却活動を行うことはほぼありません。

ただし、不動産会社に引き渡しを完了したあとは売却活動が行われるのが一般的です。とりあえず、自分たちが住んでいる間は周囲に売却を知られたくない人に即時買取は最適です。

内覧の対応をする必要がない

仲介での売却では内覧希望者がいれば内覧の準備をする必要があります。内覧時の出迎えなどは不動産会社の方針などにもよりますが、多くの場合いなくても大丈夫です。

内覧希望者が1件で即契約が決まれば負担は少なくなりますが、内覧希望者が1件のみというケースはほとんどありません。

そのため、内覧希望者が訪れるたび家の中の片付けや出迎えもしくは外出をする必要がでてきます。しかし、買取で売却を行えば、不動産会社所有の物件となるため内覧の対応も不要です。内覧の対応や住んでいる状態の家の中に他人が入ることに抵抗がある人にも買取は最適です。

買取のデメリット

買取にはメリットが多くありますが、注意が必要なデメリットもあります。買取のデメリットを見てみましょう。

買取をしてもらえない場合がある

不動産会社に買取依頼をすれば、買い取ってもらえると考えている人もいるでしょう。残念ながら、不動産会社によっては買取を行っていないところもあります。また、買取を行っている不動産会社でも立地や物件の状態によっては買取を断られる場合もあります。特にマンションの買取に関しては条件がやや厳しめです。

「新耐震基準」や「専有面積40平方メートル以上」など、ある程度基準を満たしていないと買取を断られる可能性があります。条件を満たしていなくても、それを上回る「立地のよさ」や「便利な機能」といったメリットがあれば見積もりを出してもらえる場合もありますが、多くの場合は条件未達成の時点で断られてしまいます。

マンションは土地がないため資産価値が下がりやすい商品です。そのため、いかに売れやすいかが買取の目安になります。

成約価格が下がる

買取の大きなデメリットとなるのが、成約価格が相場価格より下回ることです。不動産会社に仲介を依頼する場合、不動産会社は広告などを出して売却活動を行ったり内覧を促進して買主と交渉をしたりして相場価格もしくはそれ以上の価格で売買を成立させるケースがほとんどです。

しかし、不動産会社に売却を依頼する買取では、最初に不動産会社が提示する金額は相場価格よりも下回っています。不動産会社は買い取ったあとの物件のリフォームやハウスクリーニングを行ってから再販売します。

そのため、最初に不動産会社が提示する金額は買取後のリフォームやハウスクリーニングなどの負担費用分を引いた金額です。リフォームやハウスクリーニング代は不動産会社により異なりますが、一般的には相場価格の60~70%の買取金額が提示されます。

買取金額が不服な場合は、交渉次第で値上げも可能ですが物件の状態によっては買取を断られる可能性もあります。事前に相場価格を調べて60~70%はいくらになるかを計算しておきましょう。買取はとにかく早く売りたいという人に最適です。

不動産の買取で損をしないためにやるべきこと

買取での売却を決めたら、損をしないための事前準備を行いましょう。不動産の買取で損をしないためにやるべきことを解説します。

買取を得意とする不動産会社を探すこと

買取を近くの大手不動産会社に依頼しようと思っている人は、買取で損をする可能性があります。不動産会社にも得意分野と不得意分野があります。そのため、買取を得意としている不動産会社を探しましょう。買取を得意としている不動産会社は直近2年の買取実績もしくは売却実績を見ればわかります

買取実績が多い不動産会社は一目瞭然で買取を得意としていることがわかるでしょう。売却実績が多い不動産会社も売却を得意としているので、買い取ったあとの売却をスムーズに行える可能性が高くなります。買取を得意としている不動産会社であれば買い取ったあとの不動産を持て余す可能性が低くなるため、査定額が高くスムーズな手続きが見込めます。

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の査定額を見比べて判断しましょう。また、同じ不動産会社でもエリアが変わると得意・不得意が変わる場合があります。買取を検討しているエリアの不動産会社の得意・不得意の見極めが、不動産会社探しの大切なポイントになります。

相場を知っておくこと

事前に自分でも相場価格がいくらなのか調べておきましょう。相場価格を知らないまま査定を依頼しても、査定額が妥当であるのかの判断ができません。

買取依頼予定のエリアの物件の相場価格は、国土交通省管轄の土地総合システムなどに記載されている近隣の取引価格で見られます。ほかにも、不動産会社のポータルサイトやチラシの売却価格も参考になります。

価格相場を詳しく知りたいときは、買取依頼予定の物件の築年数・駅もしくはバス停からの距離・広さ・間取りとほぼ同じ物件の売却価格を何件か見てください。

よほどの理由がない限り、その何件かの売却価格はほぼ同じでしょう。そのため、買取依頼予定の物件に大きな欠陥や問題がない限り調べた相場価格の60~70%で買い取られる可能性が高くなります。

例えば、買取依頼予定物件とほぼ同じ物件が3,000万円で売られていたなら、1,800万円~2,100万円の査定額が妥当になります。あらかじめ自分で予想査定額を算出しておき、比較検討しやすい状態にしましょう

査定依頼は複数の不動産会社に依頼すること

買取査定は1社に限定するのではなく、複数の不動産会社に依頼しましょう。複数の不動産会社に査定依頼することで、妥当な査定額がわかります。

また、極端に高い査定額を出してくる不動産会社や相場価格よりも低い不動産会社など、悪徳業者も見極められます。査定額が高い不動産会社に依頼すればよいと思う人もいるでしょう。買取による売却方法では不動産会社が買い取ってくれるため、高い査定額を信用してしまう人がいます。

しかし、査定額はあくまでも「買取予定の金額」です。買取を保証している金額ではないため、いざ交渉を開始したとき大幅な値下げをされる可能性があります。そのため、相場価格の60~70%で売る予定が買いたたかれる恐れがあります。特に急いで現金化したい人は、悪徳業者にとって思うツボです。

優良業者と悪徳業者を見極めるには一括査定がおすすめです。インターネットで手軽にできる一括査定では、複数の不動産会社の査定額が手元に届くので比較検討しやすくなります。一括査定におすすめのサイトがイエウールです。イエウールでは、最大6社の見積もりが手元に届きます。

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仲介も検討する

急いで現金化する必要がなければ、仲介での売却も検討しましょう。買取と比べると、仲介のほうが査定額は高くなります。また、長々と売却活動を行うのに抵抗がある場合は、買取保証を利用しましょう。買取保証であれば、一定期間は仲介のように売却活動を行うので条件の合う買主が見つかれば、そのまま契約できます。

そのため、買取の査定額よりも高く売却できる可能性があります。万が一、買主が見つからなかったとしても、一定期間の売却活動が過ぎれば最初に約束していた金額で不動産会社が買い取ってくれるため、経済の影響により資産価値が下がっても大きな損にはなりません。

ただし、買取依頼の理由が周囲に知られたくないなど大々的な売却が難しい場合には、仲介は難しいでしょう。買取依頼したい理由によって、仲介・即時買取・買取保証の検討をしましょう。

不動産の買取のメリット・デメリットを知り上手に売却しよう

不動産の買取にはメリット・デメリットがあります。周囲に知られず、即現金化が望める不動産の買取はメリットがたくさんあるように感じますが、その一方で査定額が低いといったデメリットもあります。

不動産の買取は、メリット・デメリットをしっかり把握して上手に売却を進めましょう。不動産を買い取ってくれる不動産会社探しはイエウールの一括査定がおすすめです。

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