不動産売却後は確定申告をしよう!節税事例や書類の書き方を解説

更新日:2020年6月24日

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不動産売却をした際に、買った価額より売った価額のほうが高かったら、その利益に対して課税されます。譲渡所得は利益なので課税の対象ですが、確定申告すれば利益が出ても無税になる場合があります。赤字になった場合は確定申告は不要ですが、申告すれば税金が軽減される場合があるので、確定申告したほうが有利です。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

不動産売却でも確定申告は必要なのか

業務ではなく不動産を売却したときは、自宅であっても利益になれば所得になります。所得があれば確定申告は必要ですが、確定申告で控除などを利用すると税金を支払わないで済む場合もあります。売却で赤字になったときも税金が戻ってくる場合もあるので、確定申告したほうがよいケースは多いです。

譲渡所得の金額によって確定申告の必要性が決まる

不動産の購入額よりも、売却額が大きければ利益とみなされます。それが所得となるには、ここから必要経費などを引かなければならないため、その計算が必要です。その計算式は、簡単にすると下記のようになります。

  譲渡所得=不動産売却額と購入額の差額 – (取得費?+?譲渡費用)

この金額でプラスになれば、利益があるので確定申告が必要です。マイナスであれば、本来確定申告は不要ですが、確定申告をすることによって税金面で得をする場合もあります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、不動産を売却した価額がその不動産を買ったときの価額よりも高く売れた差額に、必要経費を引いた額が譲渡所得、そこから特別控除などを引いた額が課税譲渡所得となり、その金額に課税されます。税金のかかる場合を例として見てみましょう。

不動産の売却価格が1億円で、購入した価格が4,000万円、取得費(不動産自体を購入した代金以外に支払った金額で、登録免許税や購入時の仲介手数料など、建物の場合は購入費から減価償却をして導かれる額も含まれる)が250万円、譲渡費用(売却時の不動産業者への仲介手数料、印紙税、売却の広告費など)が350万円の場合の計算式は次の通りです。

 1億-(4,000万+250万+350万)=5,400万円

この金額が利益として手元に残りますが、5,400万円に課税されるのではなく、ここから特別控除を引いた額に課税されます。3,000万円のマイホーム売却の特別控除を使ったとすると、「5,400万円-3,000万円=2,400万円」が課税譲渡所得となり、2,400万円に税金がかかってきます。

譲渡所得があるのに確定申告しないと重税がかかる

利益が出たにもかかわらず、申告期限内に確定申告をして税金を納めなかった場合は、申告した税金にプラスして、無申告加算税と延滞税というものが課せられます。余計な税金を払うことがないように、期限内に確定申告するようにしましょう。

無申告加算税は、原則として納税額が50万円以下ならば15%、50万円を超えた分については20%という割合で納付しなければなりませんが、税務署の調査前に自主的に申告した場合は、5%の割合に減額されます。

ただし、平成29年1月1日以後に法定申告期限が来るもの(平成28年分以後)に関しては、調査の事前通知後に申告をした場合は、50万円までは10%の割合、50万円を超える部分は15%の割合で無申告加算税が課せられます。

延滞税については、納付期限の翌日から2月を経過する日までは、年7.3%の税率又は、特例基準割合+1%の税率のどちらか低いほうの税率です。2月を経過すると、その後は年14.6%の税率又は、特例基準割合+7.3%のどちらか低いほうになります。特例基準割合は、その年によって違います。

自宅を売却したときの確定申告を自分でする

税理士に確定申告を依頼すると高くつきますが、自分で申告を行うこともできます。その方法をこれから簡単に見ていきます。必要な書類や記入する項目、確定申告の方法まで一つずつ確認しましょう。

不動産売却の確定申告で必要な書類一覧

自分で用意する書類としては、以下の3点が必要です。

  • 不動産売買契約書(写し)
  • 仲介手数料・登記費用などの領収書(写し)
  • 売却した不動産の登記事項全部証明書(登記簿謄本)

このうち登記事項全部証明書は、法務局にオンライン申請または郵送、直接取りに行くこともできるので、都合のよい方法を選ぶとよいでしょう。

確定申告の書類に記入する項目

譲渡所得の内訳書の記載内容は次の通りです。

  • 1. 不動産の所在地番、住居表示(住所)
  • 2. 土地の地目・建物の種類など
  • 3. 利用状況(居住用、事業用など)
  • 4. 売買契約日・引き渡し日(代金決済の日、通常は登記の日付)
  • 5. 買主の住所・氏名・職業
  • 6. 譲渡価格
  • 7. 代金の受領状況
  • 8. 売却した理由

これらは、譲渡所得の内訳書の第2面までに記入する内容です。そして、第3面には以下の事項を記入します。

  • 1. 不動産の購入先(今回売却した不動産をどこから手に入れたか)・支払先・購入代金又は譲渡価額の5%
  • 2. 減価償却費(建物のとき)・取得費(土地の代金と建物の代金を足して建物の減価償却費を引いたもの)
  • 3. 仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額
  • 4. 譲渡所得金額「売却利益-(2+3)の額」

土地と建物は分けて記載しますが、一緒に売った場合は、それぞれの金額を算出して記入することが必要になります。次に、申告書B様式の記載です。

住所氏名などの個人情報を記載したら、先に申告書左側の給与などの事項を記入します。源泉徴収票の事項を転記すれば結構です。配偶者控除がある場合は、忘れずに記入しましょう。その次に、申告書B第二表を記載します。こちらにも、源泉徴収票の事項を転記してください。

この次に申告書B第三表の収入、所得などの欄に最初に記載した譲渡所得の内訳書の譲渡所得金額の計算~欄の内容を転記します。次に、申告書第三表の税金の計算の欄に、申告書B第一表の記載を転記します。

  • 1. 申告書B第一表の所得金額合計から申告書第三表の総合課税の合計額へ転記
  • 2. 申告書B第一表の所得から差し引かれる金額合計から申告書第三表の所得から差し引かれる金額へ転記

そして、申告書第三表の税金の計算の欄に、課税額を計算して記入します。記載の説明書に税額の早見表があるので、説明を見ながら計算します。税率は所有の期間などによって変わりますが、記載の仕方を読んで間違えないように計算しましょう。最後に、第二表、第三表の記載を元に、申告書B第一表の右側に記入して完成です。

不動産売却の譲渡所得にかかる税金

譲渡所得は、不動産の所有期間によって変わってきます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えて所有した場合は「長期譲渡所得」に該当し、それぞれ以下の式で算出します。

  • 短期譲渡所得:「所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=39.63%」
  • 長期譲渡所得:「所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%の計20.315%」

なお、所有期間は売却した年の1月1日で期間が到来した時点とされるので、売却した日が5年経過していても、その年の1月1日にまだ5年過ぎていないときは、短期譲渡所得とされます。

マイホームの売却で3,000万円の特別控除を利用する場合

実際に住んでいたマイホームを売却するときは、3,000万円の特別控除を利用できます。その際の計算式は次の通りです。

(譲渡所得-3,000万円特別控除)×税率=税額

マイホームの売却で3,000万円の特別控除を利用する際は、次の点に注意する必要があります。居住している家を売却するときに、その家と建物のある敷地や借地権を同時に売る場合や、以前居住していて現在住んでいない家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

前年または前々年に、同じ3,000万円の特別控除やほかの特例を利用している場合は、3,000万円の特別控除は利用不可です。また、買い換え特例や、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例とは併用できません。さらに、売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない必要があります。

10年超所有の軽減税率の特例を使う場合

自分が居住していたマイホーム又は自宅と共に敷地を売るケースでは、10年を超えて所有していた場合は軽減税率を受けることができます。

  • 譲渡所得が6,000万円までの場合:長期譲渡所得の10%
  • 6,000万円を超える場合:(譲渡所得-6,000万円)×15%+600万円

これらの金額と、所得税額の2.1%を復興特別所得税として支払います。6,000万円までの住民税は4%で、それを超えた額の分は5%です。

この特例を受けるために必要な書類は以下の2点で、確定申告の際に一緒に提出します。

  • 1. 確定申告で記入した譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
  • 2. 売却した建物、敷地の登記事項証明書

この他に、売買契約書の前日時点で、不動産の所在地と住民票上の住所が違う場合は、戸籍の附票など、マイホームに住んでいたことを証明する書類も必要です。

自宅の買い換えの特例

買い換え特例とは、旧自宅の売却価額が買い換えた新居の価額と同じか少ないときは、譲渡所得税は将来の自宅の買い換えまで先延ばしして繰り延べられ、将来の譲渡所得に組み入れられます。この特例を利用できる要件は次の通りで、これらの条件を満たして確定申告すれば、買い換え特例が受けられます

  • 1. 実際に住んだ自宅、又は自宅及びその敷地や借地権を売却
  • 2. 所有期間が土地、建物共に10年超で、通算して10年以上は実際に住んでいる
  • 3. 売却の前年と前々年に3,000万円特別控除などの特例を受けていないこと
  • 4. 売却価格が1億円以下
  • 5. 買い換え先の建物の床面積が計50m?以上、敷地が500m?以下
  • 6. 自宅を売却した年の前年、当年、翌年に新居に買い換えること
  • 7. 中古住宅へ買い換えたときは、新築後25年以内又は一定の耐震基準を満たすこと
  • 8. 夫婦や親族など特別な関係のものに売却したものでないこと

必要書類としては、次のものが挙げられます。

  • 1. 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
  • 2. 売った不動産に自分が住んでいたことを記載した書面
  • 3. 売却不動産の登記事項証明書などで所有期間が10年超であることを証明する書類
  • 4. 買い換える不動産の登記事項証明書又は売買契約書の写し
  • 5. 売却時の売買契約書の写しなど
  • 6. 買い換えた不動産が中古住宅の時は取得時に築25年以内か、耐震適合であることを証明する書類
  • 7. 売買契約時に売却した不動産の所在地と住民票上の住所が違う場合や売却の10年以前に住民票を異動したことがある場合、2を証明する戸籍の附票など
  • 8. 確定申告提出日までに買い換えた物件に住んでいない場合、その旨及び居住予定日などを記載したもの

確定申告の方法

確定申告をする方法にもいくつかあるので、詳しく紹介します。また、確定申告の期間についても押さえておきましょう。

確定申告の提出方法は3通り

確定申告は税務署に出向く、郵送する、e-taxの3通りの方法で行えます。税務署に持参する場合は、確定申告の時期は大変混雑するため時間がかかりますが、記載の仕方が分からないときは、税務署の職員にすぐ聞くことができます。また、時間外に提出する場合は、税務署の時間外収受箱への投函によって申告することも可能です。

郵送又は信書便で送る場合は、通信日付印を提出日とされるので、期日に遅れないように注意しましょう。確定申告書受領の控えが欲しい場合は、確定申告書を複写して、宛名を記載した返信用封筒と切手を同封します。

e-taxは期日内であれば、時間に関係なく申請できて非常に便利です。申請には、パソコンだけでなくスマホからも申請できてお手軽です。申請方法は、マイナンバーカードとICカードリーダライタを使用する方法と、近くの税務署でID、パスワードを発行してもらい申請する方法があります。

確定申告ができる期間

確定申告の期間は、毎年2月中旬から3月中旬までです。2020年を例にとると、税務署での申告は2020年2月17日(月)?3月16日(月)、郵送の申告は2020年3月16日(月)までで、3月16日の消印有効です。e-taxでの申告は2020年3月16日(月)までで、その期間中は24時間受付されています。

ただし、2020年は新型コロナウイルスの影響のため、申告期限が2020年4月16日(木)まで延長されています。

譲渡所得がマイナスでも確定申告すれば節税も

譲渡所得がマイナスの場合、確定申告しなくてもよいのが原則ですが、申告すれば節税につながる場合も多いので、確定申告することを考えましょう。

損益通算と繰越控除の特例を使うと損をしても税金は戻る

損益通算とは、例えば不動産の売却による譲渡損が400万円だった場合に、給与所得が600万円だったときは、給与所得から譲渡損を差し引くことが可能です。これにより、給与所得は200万円だったことになります。

給与所得が600万円を前提として源泉徴収されていた税金が、給与所得が200万円とみなされます。200万円に課税されたものとして計算しなおすことができ、先に源泉徴収されていた分が戻ってくるという仕組みです。

また、繰越控除とは、先程の例で譲渡損が1,400万円だった場合に、1年目は600万円分の給与所得がないものとして計算され、譲渡損が残り800万円になります。2年目も同じく600万円給与所得がないものとして計算され、3年目の年に残った譲渡損の200万円を給与所得から差し引いて計算できるという制度です。

損益通算を行っても残った損失は、譲渡損で損益通算を使った次の年から3年内までを限度に、損失を繰越しできます。それ以降は、まだ譲渡損が残っていても繰越しできません。

損益通算と繰越控除を確定申告でする条件は次の通りです。

  • 1. 自分が実際に居住していた住宅を売渡すこと
  • 2. 譲渡の年の1月1日を基準として5年以上の所有期間を超え、かつ日本国内のマイホームであること
  • 3. 災害で滅失した家屋を所有していたら2の所有期間を超える家屋の敷地を売るときは災害があった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 4. 譲渡した年の前の年の1月1日から譲り渡した次の年の12月31日以内に日本国内の床面積が50m?以上の家屋を取得
  • 5. 新居を取得した年の翌年末(12月31日)を限度に新居に居住または居住の見込みである
  • 6. 新居を取得した年の年末時点で新居に返済期間が10年以上の住宅ローンがついていること

また、次の場合は損益通算および、繰越控除の両方共に使えません。

<確定申告で繰越控除が使えない場合>

  • 1. 譲渡した旧居宅の敷地が500m?超の面積を持つ場合、500m?超の部分は繰越控除が使えません
  • 2. 繰越控除を使う年に返済期間が10年以上の住宅ローンが新居にない場合
  • 3. 合計所得金額が3,000万円を超える年

<損益通算及び繰越控除の双方ともに使えないとき>

  • 1. 旧居宅の売買が親子や夫婦など特別に近い関係で行われた場合
  • 2. 旧居宅の売却の前年と前々年に、旧居宅でマイホームの長期譲渡所得の税率の軽減特例などを適用した場合
  • 3. 旧居宅を売却した年及びその年の前年から3年前から後の不動産の譲渡で、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を受けているか受けるとき
  • 4. 売却の年の前年から3年前から後の年に他の居宅の譲渡損失についてマイホームを買い換えた時の譲渡損失の損益通算の特例を受けているとき

添付する書類と記入する項目

損益通算の場合は、確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

  • 1. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 2. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の
    5用)
  • 3. 旧居宅の関係書類
    (1)旧居宅に自己が居住していたことを記載した書類
    (2)所有期間が5年超で床面積の記載ある登記事項証明書や売買契約書の写しなど
    (3)売却した時に旧居宅の所在地と住所が違うときに戸籍附票などで①の事実を証明する書類
  • 4. 新居宅関係の書類
    (1)購入年月日や床面積を明らかにする登記事項証明書又は売買契約書の写しなど
    (2)年末時点での住宅ローンなどの残高証明書
    (3)確定申告提出日までに買い換えた物件に住んでいない場合、その旨及び居住予定日などを記載したもの

繰越控除の必要書類としては、次のものが必要です。

  • 1. 損益通算を利用した年度に、一定の必要書類の添付がある期限内申告書を提出したこと
  • 2. 損益通算を利用した年の次の年から、繰越控除の適用が終わる年まで連続して確定申告書を提出すること
  • 3. 確定申告書に年末時点の住宅ローンの残高証明書を添付すること

上記の書類のうち、損益通算に必要な「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」及び
「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の
5用)」の書類は、記載して提出する必要があります。

この計算書(租税特別措置法第41条の5用)は、明細書(確定申告書付表)を元に記載するので、明細書を先に作成してください

不動産売却の確定申告でよくある疑問

確定申告で、記入の仕方や数字の計算がよくわからなくなった場合などに、疑問点を解消するための相談先を一覧で紹介するので、不明点があった際の参考にしてください。

不明な点はどこに相談したらよいか

不動産を売却した時の相談先は、次の通り複数あります。

相談先良い点悪い点
税理士正確、税の専門家なので細かく教えてくれる相談費用を取られる
不動産業者・銀行不動産を売買又はローンを組んだ立場なので、気楽に相談できる専門家ではないので通り一遍の事しか教えてくれないことが多い
税の無料相談所・費用が安い
・相談する人が税理士なので信頼性が高い
相談者の対象を一定の所得以下の人に制限していることがある
税務署・正確、確定申告の記載の仕方も丁寧に教えてくれる
・電話の相談も可
敷居が高いイメージがある

優良な不動産会社に出会うなら一括査定サイトの利用もおすすめ

自宅を売却する際は、優良で親切な不動産会社に相談したいところでしょう。そこで、不動産会社探しをする際におすすめしたいのが、一括査定サイトを活用することです。一括査定サイトでは、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるので、価格の比較ができることはもちろん、信頼できる不動産会社探しにも一役買ってくれます。

一括査定サイト「イエウール」では、クレームの多い不動産業者は排除してしまうので、大手から町の不動産業者まで質の高い不動産会社がそろっています。ここで、不動産の売買契約を結ぶ会社を見つけることができたら、後々の相談にも乗ってくれる不動産会社に巡り合える確率が高いです。

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税金はいつ支払うのか

譲渡所得税を支払う時期は、申告時に口座振替の手続をしていれば4月20日頃までに引落しされます。また、延納手続きを取った場合は、納付期限までに納税額の2分の1を支払い、残りを5月31日までに支払いますが、延納期間中は年1.6%の利子税がかかります。

住民税については、確定申告をしていれば市区町村に手続する必要はなく、確定申告のあとで5月くらいに納付書が来るので、一括で支払うか6、9、10、2月の末日の期限までに分割して支払えば大丈夫です。

確定申告不要なのに税務署から問合せがあったらどうすべきか

税務署は、登記事項証明書や不動産会社の書類をチェックすることができるので、不動産売買の事実が分かったときに、確定申告をしていないとなるとお尋ねのハガキが送付されてきます。これは、単に不動産の動きを見て送っているだけなので、利益が出ていないことを証明できれば恐れる必要はありません

そのためには売買契約書などを添付して、利益が出ていないことを証明して返答すればよいのですが、難しい内容もあるので、税理士に相談してもよいでしょう。

不動産売却したら節税のためにも確定申告をしよう

自宅を売却したら、利益が出ても損益が出たとしても、節税できる可能性があります。損が出たからといって確定申告をしないでいると、損益通算や繰越控除で節税できるチャンスを逃すことになるでしょう。自宅であれば、特に税金は優遇されていることが多いので、恐れずに税務署に相談しましょう。

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