不動産売却するときにかかる税金の種類と金額｜節税ポイントは？

更新日：2020年6月24日

不動産を売却すると、利益が入るだけでなくさまざまな税金や費用がかかるため、どれくらいかかるのかを事前に把握しておく必要があります。税金に関して知っておかなければ、あとで思わぬ出費に慌てることになりかねません。

また、不動産売却時にかかる税金はそれぞれの状況によっても違ってきます。今回は、不動産売却に必要な税金の種類やその他の費用、節税対策などについてもご紹介するので、売却をお考えの方はぜひチェックしてみてください。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

不動産売却の際に課せられる税金の種類

不動産を売却して利益が出た場合には税金がかかりますが、この利益は「譲渡所得」と呼ばれています。「所得」という名前がついているように、基本は他の所得とは区別した所得税がかかりますが、その他にも印紙税、住民税、登録免許税、復興特別税がかかります。一つずつしっかりと把握していきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記(登録)に対して課される税金です。まず、不動産登記について少し説明しておくと、不動産を取得する際に「ここは私の土地、建物ですよ」と証明するための帳簿(登記簿)を用意し、一般公開しています。これが不動産登記です。

この内容(所有者情報)を変更するために税金がかかるため、売主と買主の両方が納税の義務を負っています。具体的には、「所有権の移転」など新しい登記にまつわる費用は買主が、ローンの残債がある場合の「抵当権抹消」にまつわる費用は売主が負担することが多いです。

売主側の「抵当権抹消」には、土地・建物それぞれ1件に対して1,000円がかかります。留意点としては、通常手続きは司法書士に依頼するため、手数料も考慮し10,000～20,000円程度かかると思っておきましょう。

印紙税

不動産の売買契約書や建築請負契約書など、商業取引に関する文書に対して印紙税がかかります。契約金額に応じた収入印紙を1通ごとに貼付するため、不動産売買において売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有する場合は、それぞれが印紙代を負担します。

ただし、片方がコピーの保持で良いという場合には、原本である1通分のみの税負担で構いません。また、印紙税を支払わなかった場合、過怠税が課せられます。10,000円未満の金額には課税がありません。

なぜ、文書に税金が課されるのかというと、安心して取引を行うために、正式な文書として取引内容を明確にし、信用力を持たせるという理由があります。

住民税

不動産売却では、売却によって得られた利益に対してかかる税金があります。住民税、所得税、復興特別税です。利益のみが課税対象となり、確定申告が必要となりますが、逆に購入金額が売却金額より高くなってしまった場合は、税金もかからず申告も不要です。

住民税は、それぞれの地方自治体に収める税金で、居住地域により金額が異なります。ただし、確定申告は所得税のみの申告で、同時に住民税の申告も済むため単体での計算や申告は必要ありません。それでも、基礎知識として住民税の大体の金額も計算できるようになりたいですね。住民税の税率は、所有期間の長さによって異なるため以下の通り覚えておきましょう。

住民税は、申告後に納税書が送られてくるため、指定の金融機関で支払うことができます。

復興特別税

復興特別税とは、2011年3月11日に起こった東日本大震災の被害から復興するための施策を実施するために、必要な財源を確保する「特別措置法」により課されるようになった税金です。2013年1月1日より25年間適用されます。

この税金も住民税と同様に、売却により利益がでた場合に課税されます。税率は所有期間に関わらず一律で2.1%ですが、課税対象が基準所得税額(譲渡所得×所得税率)となり、譲渡所得に2.1%をかけるわけではないので注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の所有期間により課される税率が変わります。所有期間と税率の関係は、売却時期を検討する際に大切な情報となり得ます。また、原価償却の考え方は税額を算出する際に必要ですので合わせて理解しておきましょう。

譲渡所得税とは

前述の通り、不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」と呼ばれ、他の所得と分けて所得税と住民税が課されます。あくまで、利益が出た場合に税金が課されます。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

収入金額は不動産の売却額です。取得費は、「不動産の購入額(＋購入時の費用)」ですが、建物の減価償却費を差し引いた金額もしくは、「収入金額×5％」のうち大きい金額を使います。減価償却については後ほど説明します。譲渡費用については、売却時にかかった費用を指します。

この「費用」の部分が課税対象額を抑える鍵となります。また、譲渡所得にそのまま税率をかけるわけではなく、3,000万円の特別控除などの軽減措置を考慮したうえで、最終的な課税額が確定します。これについても後ほど説明します。

譲渡所得税の計算方法

＜短期所有の場合＞

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。土地を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得とみなされます。例えば、令和2年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成26年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に平成27年1月1日以降であれば「短期譲渡所得」になります。短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

これをまとめると以下の計算式になります。

＜長期所得の場合＞

長期譲渡所得は、土地や建物を売った年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超える場合の所得です。以下の税率が適用されます。

※復興特別税は基準所得税額(譲渡所得×所得税率)×2.1%

これをまとめると以下の計算式になります。

不動産の原価償却について

減価償却費とは、所有している固定資産の価値を減少させていく会計上の費用のことです。建物は使用することによって年々価値が下がっていくと考えられ、その減少分を一定のルールのもとに計算しています。あくまで会計上のルールのため、実際の劣化に相当する金額ではないこと、また土地については減価償却を行わないことを覚えておきましょう。

減価償却は建物が事業用や非事業用かによって変わりますが、今回はマイホームということで非事業用、また計算方法も定額法や定率法があります。今回使うのは定額法なので、その前提で考えていきます。

減価償却費の計算方法は次の通りです。

建物の取得費は購入とそれに関わる費用が含まれます。0.9については非事業用の係数ですが、事業用の不動産は数値が変わります。償却率は、よく使う建造物の種類を代表して記載します。

経過年数は、6カ月以上の端数が出た場合は1年と計算、6カ月未満の端数が出た場合は切り捨てます。

不動産売約にかかるその他の費用

不動産売却によって出ていくお金は税金のみではありません。売却を手伝ってくれた不動産会社や司法書士への報酬の支払いや、自身の引っ越し、物の処分等にも費用がかかります。想定外の出費がないように、しっかりと計画を立てましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却の依頼を不動産会社に依頼した場合にかかる費用のことで、情報サイトに情報を載せたり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりといった業務に対する費用です。この費用については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

また、売買価格が400万円以下の場合は上限額は以下のようになります。

なお、上記で算出された手数料には消費税がかかります。また、あくまでこれらの計算式は上限であるため、もっと費用を抑えることは可能です。ただし、費用を抑えることでサービスの質が落ちてしまってはよくありません。費用とサービスの質はよく検討してから仲介会社を決めましょう。

不必要なものを処分する費用

居住している不動産を売却するということは、売主は新しい場所に引っ越すということです。その際は、不要なものを処分したり、引っ越しのためにものを運んだりする必要が出てきます。

ものの処分を伴う「引っ越しの費用」や、「住所変更の費用」、また買主を見つけるために家をきれいにする「ハウスクリーニングの費用」など細かい費用もかかってきます。事前にどのような費用が出てくるか確認し、不足がないように準備を整えておきましょう。

司法書士への報酬

不動産売買時の不動産の名義変更には、さまざまな書類が必要になります。書類をそろえて、法務局に申請できれば名義変更は可能ですが、個人で行うにはリスクが伴うため、プロの司法書士にお願いすることが一般的です。

また、ローンの残債があり抵当権が付いている場合にも、司法書士にお願いして銀行へローン完済後に、抵当権の解除をする必要があります。費用については司法書士ごとに異なりますが、30,000～10万円程度と考えておけばよいでしょう。

不動産売却時に控除される税金の例

不動産売却によって得た利益にかかる税金は、所得税と住民税だけでも20～39％とかなり大きくなりますが、様々な節税対策があります。知っていて活用するのとしないのとでは納税額に多大な差が出てしまうため、しっかりと覚えておきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売却した際の課税対象である譲渡所得から3,000万円まで控除される特別措置です。マイホームとは、「自らが住むために所有している家屋及びその敷地や借地権」と定義されます。措置適用には具体的には以下の要件があります。

課税対象額から3,000万円控除されることはとても大きな効果があり、多くの場合に活用できるため覚えておきましょう。また、所有期間10年超の場合の軽減税率とも併用可能ですが、注意が必要な点もあります。

不動産売却後に新しく住宅を購入する場合は、住宅ローン控除が適用できなくなります。どちらを優先させるべきかは条件によって異なるため、不動産会社に相談するなどして慎重に決めましょう。

所有期間10年超の場合の軽減税率

マイホームの定義を満たし、10年超の期間所有していた場合には軽減税率が適用されます。具体的には以下の通りの税率が適用されます。

3,000万円の特別控除と併用した場合を考えると、下記のようになります。

(A)には14%の税率、(B)には20％の税率がかけられます。3,000万円の特別控除も軽減税率も確定申告が必要なので、覚えておきましょう。

空き家に係る譲渡取得の特別控除

相続により空き家になった不動産を、相続人が適用条件を満たした状態で売却した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。空き家の有効活用促進を目的に制定され、使用できるものであれば大幅な減税が期待できます。ただし、要件が多く適用期間も2023年12月31日までの譲渡と限定されるため注意しましょう。以下に要件を記載します。

＜相続された空き家の要件＞

• 相続直前まで被相続人が1人で住んでいた物件
• 昭和56年5月31日以前に建築された戸建ての住宅
• 相続時から売却時までに、事業、貸付、居住に利用されていないこと
• 相続により取得した土地及び家屋

＜譲渡の要件＞

• 譲渡対価額の合計が1億円以下
• 相続人が耐震リフォームまたは、取壊して家屋を売却すること

特定居住用の財産の買い替え特例

売ったマイホームの金額より、買い替えたマイホームの金額の方が大きければ課税されないという特例です。マイホームの定義は前述と同じですが、適用の条件として10年以上の所有や、前年前々年において3,000万円の特別控除や軽減税率の適用を受けていないことなどがあります。

また、税金の支払いが免除されるわけではなく、繰り延べられるという点で注意が必要で、次回の売却時に関係してきます。譲渡代金が買い替え代金より大きい場合にも適用は可能です。買い替え代金分の課税は繰り延べられ、買い替え代金や諸費用を差し引いた譲渡所得には、長期の所得税・住民税・復興特別税がかかります。

譲渡損がでた場合の控除

不動産売却で利益を出す人もいれば損失が出る人もいます。損失が出た場合には、もちろん課税はありませんし、その他の所得から不動産売却での損失分を差し引いた額での納税が可能です。ローンの残債がある場合には、売却額から残債分を差し引いて損失額を計算します。

不動産を買い替えた場合に出た損失

不動産を売却して、利益が出なかった場合は「譲渡損失」が出たことになります。損失が出た場合には、諸税金がかからないのはもちろんのこと、他の所得と損を相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。

さらに、不動産売却をした年の所得よりも損失額のほうが大きい場合は、翌年以降の所得からも繰り越し分を差し引くことができる「繰越控除」の適用を受けられる場合があります。この場合は、最長4年間(売却した年+3年間)の所得税や住民税が、ゼロになったり軽減されたりします。

ローンがある住宅の売却で損失があった場合

住宅ローンを組んでいて、残債額を下回った金額で不動産を売却した場合、残債額から売却金額を差し引いた金額が損益通算の対象となります。例えば、3,000万円の残債がある住宅を2,000万円で売却した場合は、1,000万円が損失です。売却した年の所得より損失額が大きい場合は、最長4年の繰越控除を受けることが可能です。

売却で生ずる税金や費用を節約するコツとは

節税や費用を抑えるポイントは、特別措置や軽減税率をうまく使うこと、頑張れば自分でできる手続きは自分で行うことです。また、不動産の購入代金を証明する書類も実は重要な役割を果たします。

不動産を売るタイミングで税金は変わる

各種の特別措置や軽減税率は、早期の売却で適用されることが一般的です。具体的には、3,000万円の特別控除や所有期間10年超の場合の軽減税率の適用条件である「マイホーム」の定義に、次のようなものがあります。

この条件に当てはまるように、早く売らないと特例を享受できません。ただし、所有期間が5年を超えると税率が下がったり、10年を超えると軽減税率が適用されたりするため、売却時期は慎重に検討しましょう。売却時期を遅らせることによって、発生する維持費も注意が必要です。

司法書士への報酬を抑える

不動産所有者の名義変更や、抵当権の抹消を司法書士にお願いすることが多いです。依頼手数料として30,000～10万円程度かかるため、自分で手続きをすればこの費用を節約することが可能です。今はインターネットでの手続きも可能になっており、より節約のしやすい環境になってきているといえるでしょう。

ただし、必要な書類が多くやはり素人の個人手配ではリスクもあります。個人の手間やリスクを考慮したうえで、司法書士への報酬を節約するか否かは決めましょう。

不動産の購入代金の書類を用意する

不動産売却による税金は、「利益」に対しての課税です。購入金額はなるべく高いほうが、利益は少なくなります。もし、購入金額を証明する書類が見つからない場合は、売却代金の5%の価格で購入したものとみなされ、実際の購入金額より安くなってしまう可能性もあります。

購入金額については、売買契約書がなくても通帳の記録などで認められることもあるため、購入金額を証明できる書類が何かある場合には、税務所に相談してみましょう。逆に、売却代金5%のほうが購入金額より高い場合は、そちらを選択することも可能です。

不動産売却にかかる税金についてのQ&A

不動産を売却する際にかかる税金に関して、よくある疑問と回答を紹介します。これらを読むことで、知らなかった税金に関する知識が身につくでしょう。

不動産の種別で税金の違いはあるのか

土地、一戸建て、マンションにより必要になる税金の違いはありません。ただし、譲渡所得から差し引くことができる取得費や諸費用、また特別控除などはそれぞれ異なります。知っているか知らないかで、支払う税金に大きな差が出る可能性があることは覚えておきましょう。

税金の支払いのタイミングは

印紙税や登録免許税は、印紙を貼った時点や登記が済んだ時点で納税が完了します。譲渡所得税と復興特別税は売却の翌年の2月16日～3月15日までに確定申告をして支払います。住民税は売却翌年の5月頃に納付書が郵送されるため、届き次第支払うようにしましょう。

不動産の取得費がわからない

不動産の取得費が分からない場合は、売却金額の5%が取得費とみなされます。取得費が安いほど課される税金が増えるため、実際の購入金額を証明できる書類はなるべく持っておきたいです。売買契約書や、通帳の記録などを探ってみましょう。

売却したときの固定資産税の支払いは

固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者に課税されるため、売却後も納税通知書が届くことがあります。ただし、実際の支払いは引き渡し時点の前までで日割り計算をし、以降は買主負担となるため、買主からもらうことになります。

不動産を売却した場合の税金のシミュレーション

ここで不動産売却時にどのくらい税金がかかるのか、いくつか例を挙げてシミュレーションしてみましょう。

売却時に利益がでた場合のシミュレーション

所有期間が5年以内の住居を2,500万円で購入、3,000万円で売却した場合の税金額を試算します。諸経費は100万円です。今回は、3,000万円の特別控除が使えるものとします。

計算した結果、マイナスになるため税金は0円です。

長期所有で利益がでた場合のシミュレーション

10年以上所有していた不動産を4,500万円で購入し、5,000万円で売却した場合の税金を試算します。諸経費は150万円として、3,000万円の特別控除が使えるものとした場合、次のように計算します。

このケースではマイナスになるため、税金は0円です。ここでもし、購入金額が分からなかった場合を想定してみましょう。購入金額が不明の場合は、売却金額の5%で設定されるため、次のように計算します。

このケースでは、1,600万円が課税対象になります。

所有期間が10年超で6,000万円以下のため軽減税率の14%が適用され、次のように税金を算出します。

売却損がでた場合のシミュレーション

6,000万円で購入した住居を25年所有し、3,500万円で売却した場合の税金を試算してみましょう。諸経費は100万円かかったとします。

このケースではマイナスになり、売却損が生じているため税金は0円です。

不動産売却でかかる税金は軽減されるものがある

利益は多いほど嬉しいですが、その分税負担が増していきます。ただし、不動産売買にまつわる税金は、軽減措置や特別控除などの特例があります。確定申告時に手続きが必要なため、知識の有無によって支払う税金の額が大きく変わってくる可能性もあります。所有期間や売却の時期も含め、なるべく税負担が少なくなるように、売却前の準備はしっかりと行っていきましょう。

売却時にかかる税金について理解したら、所有している不動産をできるだけ高く売却することも検討しましょう。そのためには、信頼のおける優良な不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。信頼できる不動産会社を探す際は、「イエウール」のような一括査定サイトを上手に活用しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説」の記事をご覧ください。
また、 「相続した不動産を売却し税金を納める場合の相続税を支払うまでの手順」 という記事や、 「不動産売却時に消費税は払う？課税対象や計算方法を詳しく解説」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「不動産を売却すると住民税はいくらかかる？」
• 「不動産売却した年の固定資産税の扱いは？」
• 「不動産一括査定サイトの選び方や利用時の注意点」
• 「不動産鑑定とは？」
• 「不動産の買取を選択するべき理由と売却時に損をしない秘訣」
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