不動産売却で税金はいくらかかる?譲渡所得税の計算法と特例を解説!

更新日:2020年6月24日

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不動産売却をすると、利益が入るだけでなくさまざまな税金がかかります。税金がいくらくらいかかるのかを事前に把握しておく必要があります。

この記事では、不動産売却で売却益にかかる税金と計算方法・節税対策についてご説明していきます。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却ではどんな税金がかかるのか

まずは不動産売却でどのような税金がかかるのか、その種類を知っておきましょう。

税金項目課税対象税金の概要
印紙税必ず課せられる売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額
登録免許税住宅ローンがある場合に課せられる抵当権の抹消費用
譲渡所得税売却で利益が出た場合に課せられる売却益に課せられる所得税
住民税売却で利益が出た場合に課せられる売却益に課せられる住民税
復興特別所得税売却で利益が出た場合に課せられる東日本大震災の復興のための所得税

これらの税金が、どのようなものなのかを知っておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記(登録)に対して課される税金です。不動産の登記とは、不動産の所有権を公的に証明するために行う手続きのことです。

売主はローンの残債がある場合、「抵当権抹消登記」の手続きをする必要があります。抵当権抹消登記でかかる登録免許税は、土地・建物それぞれ1件に対して1,000円です。つまり、一戸建てを売却する場合は2,000円かかります。

なお、通常抵当権抹消手続きは司法書士に依頼します。そのため、あわせて司法書士への依頼料が1~2万円程度かかります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼り付けて支払う税金です。売買契約書は売主と買主が1通ずつ作成します。そのため、1通分の印紙税を支払う必要があります。

印紙税の金額は契約価格によって以下のように異なります。また、令和4年3月31日までの間に作成される契約書は、印紙税の軽減措置が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

また、印紙税を支払わなかった場合、過怠税が課せられます。

譲渡所得に課税される税金

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税が課せられます。譲渡所得税と住民税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているなら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得になり、税率は次の通りです。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

長期と短期で税率が大きく異なるので、譲渡所得が発生しそうな場合は、所有期間が5年を超えるのを待ってから売却したほうがよいでしょう。

それぞれの税金はいつ発生するのか

不動産売却でかかる税金が、いつ発生するのかを知っておくことも大切です。発生するタイミングを把握しておくことで、いつ支払いが必要で資金を用意しておくべきなのかが分かります。売却によって利益が発生する場合としない場合で、かかる税金が違うことも頭に入れておきましょう。

売却で利益が発生しない場合

売却によって利益が発生しない場合は、印紙税と登録免許税がかかります。印紙税は売買契約書を作成する際に貼り付ける収入印紙の費用なので、契約時にかかると考えましょう。

登録免許税は売却する不動産にかけられた抵当権を抹消する際にかかります。抵当権の抹消登記は売買契約が成立し、買主から決済を受けてローンの残債を返済するので、引き渡し前にかかると考えましょう。

売却で利益が発生する場合

不動産売却によって利益が発生する場合は、印紙税と登録免許税に加えて、譲渡所得にかかる税金が課税されます。印紙税は契約書作成時に、印紙税は引き渡しの前に支払いますが、譲渡所得にかかる税金は売却した翌年に、確定申告をしたタイミングで支払います。

ただし、確定申告完了後速やかに納付しなければならないのは、譲渡所得税と復興特別所得税の2つです。これらはまとめて納付し、住民税はその年の4月頃に納税通知書が送付されるので、そこから順次支払うと考えましょう。

売却で利益が出た場合かかる税金の計算方法

不動産売却でかかる税金がいくらか確認していきましょう。

この章では、税金の目安と実際に計算する方法を説明していきます。譲渡所得を計算する式は、次の通りです。

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費用-譲渡費用

式に当てはめて、実際に税金がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

計算1:譲渡価格と譲渡費用を求める

譲渡価格とは、土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。つまり、売買契約書に示された不動産の契約価格のことです。たとえば、不動産の売却価格が6,000万円の場合、譲渡価格は6,000万円になります。査定価格や売り出し価格ではないことに注意が必要です。

続いて、譲渡費用とは不動産を売却するために直接かかった費用のことです。売却時の諸費用の目安は、物件価格の7%程度です。たとえば、売却価格が6,000万円の場合、420万円ほどです。主な譲渡費用は次のとおりです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 測量費
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
  • 土地などを売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額
  • 売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金
    ※土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考:国税庁「譲渡費用となるもの

注意点としては、売却に「直接」かかった費用であることです。そのため、以下のような間接的に不動産売却にかかった費用は譲渡費用ではありません。

  • 住宅ローンの抵当権抹消のためにかかった費用
  • 引っ越し費用
  • マンションの修繕費・固定資産税

計算2:減価償却費を差し引き取得費用を求める

取得費用とは、不動産を取得するためにかかった費用のことです。具体的には、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金、購入手数料などの資産の取得に要した金額にその後支出した改良費や設備費を加えた合計額をいいます。

建物の取得費用は、不動産の所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。計算式としては以下のようになります。

  • 取得費用=(不動産の購入価格-減価償却費相当額)+購入時の諸費用

減価償却費とは、所有している固定資産の価値を減少させていく会計上の費用のことです。建物は使用することによって年々価値が下がっていくと考えられ、その減少分を一定のルールのもとに計算しています。

あくまで会計上のルールのため、実際の劣化に相当する金額ではないこと、また土地については減価償却を行わないことを覚えておきましょう。

減価償却費相当額は建物が事業に使われていた場合とそうでない場合で異なっています。マイホームとして利用している減価償却費相当額の計算式は次の通りです。

  • 減価償却費相当額=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

建物の取得価額は、建物と土地の価格の割合によって決められます。自分の建物価格は、購入時の売買契約書で確認できます。不動産の購入価格が5,000万円で建物と土地の割合が6:4の場合、建物購入価額は3,000万円になります。償却率は、建物構造ごとに設定された法定耐用年数を基に算出されます。

構造償却率
木造0.031
木骨モルタル0.034
(鉄骨)鉄筋コンクリート0.015

経過年数は、6カ月以上の端数が出た場合は1年と計算、6カ月未満の端数が出た場合は切り捨てます。そのため、建物の取得価額が3,000万円の築10年鉄筋コンクリートのマンションの場合、減価償却費相当額は以下の通りになります。

  • 減価償却費相当額=3,000万円×0.9×0.015×10(年)=405万円

また、購入時の諸費用の目安は物件価格の7%程度です。たとえば、購入価格が5,000万円の場合350万円ほどです。

その他に、取得費は以下のような費用を含みます。

  • 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
    なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
    これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
    なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

参考:国税庁「取得費となるもの

つまり、ここで例に出した条件の不動産の取得費用は以下のようになります。

  • 取得費用=(5,000万円-405万円)+350万円=4,945万円

計算1・2で例に出した築10年の購入価格5,000万円・売却価格6,000万円のマンションの譲渡所得は以下の通りに求められます。

譲渡所得=6,000万円-4,945万円-420万円=635万円

計算3:所有期間に応じて税率を掛け合わせる

譲渡所得にかかる税率は売却した不動産の所有期間によって異なります。所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。そのため、所有期間の計算には注意が必要です。

例えば令和2年中に不動産を売却した場合は、その不動産を取得したのが平成26年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成27年1月1日以降であれば「短期譲渡所得」になります。

計算1・2で例に出したマンションの所有期間が7年だった場合、長期譲渡所得になります。その場合の譲渡所得税は以下の通りになります。

  • 譲渡所得税=705万円×20.315(%)=129万円

税金にどの特例を適用すればよいのか

まずはどの控除や特例が適用できるのか、売却時の条件で考えていきましょう。不動産売却によって利益が出ているなら、3,000万円の特別控除が適用できます。また、売却した不動産の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用可能です。

不動産売却によって利益が出ていて、かつ買い替えを検討しているなら、特定居住用財産の買換え特例の適用を考えます。相続した不動産を売却する場合は、空き家に係る譲渡取得の特別控除を検討しましょう。それぞれどのようなシーンで適用できるのかを知り、積極的に活用して節税を目指すことが大切です。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売却した際の課税対象である譲渡所得から3,000万円まで控除される特別措置です。マイホームとは、「自らが住むために所有している家屋及びその敷地や借地権」と定義されます。措置適用には具体的には以下の要件があります。

  • 居住している
  • 居住しなくなった日から3年後の日が属する年の12月31日までの間に譲渡される
  • 取り壊されている場合、取り壊しから1年以内に譲渡契約を結び、居住しなくなった日から3年後の日が属する年の12月31日までの間に譲渡される
  • 単身赴任中の場合は、配偶者が住んでいる

また、所有期間10年超の場合の軽減税率とも併用可能です。ただ、不動産売却後に新しく住宅を購入する場合は、住宅ローン控除が適用できなくなります。どちらを優先させるべきかは条件によって異なるため、不動産会社に相談するなどして慎重に決めましょう。

実際に所有期間6年で1,000万円の譲渡所得が発生すると、税金は203万円1,500円です。控除を適用させると、非課税となるので、約200万円の節税ができます。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の場合の軽減税率

マイホームの定義を満たし、10年超の期間所有していた場合には軽減税率が適用されます。具体的には以下の通りの税率が適用されます。

  • 6,000万円以下の部分:14%(所得税10%+住民税4%)
  • 6,000万円超の部分:20%(所得税15%+住民税5%)

3,000万円の特別控除と併用した場合を考えると、下記のようになります。譲渡価額=取得費+譲渡費用+3,000万円特別控除+6,000万円(A)+残りの課税所得(B)

(A)には14%の税率、(B)には20%の税率がかけられます。3,000万円の特別控除も軽減税率も確定申告が必要なので、覚えておきましょう。

譲渡所得が1,000万円だと、長期譲渡所得の税金は203万1,500円ですが、軽減税率の特例を適用させると、142万1,000円です。つまり、特例を適用させると約60万円の節税ができます。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

空き家に係る譲渡取得の特別控除

相続により空き家になった不動産を、相続人が適用条件を満たした状態で売却した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。空き家の有効活用促進を目的に制定され、使用できるものであれば大幅な減税が期待できます。

ただし、要件が多く適用期間も2023年12月31日までの譲渡と限定されるため注意しましょう。以下に要件を記載します。

<相続された空き家の要件>

  • 相続直前まで被相続人が1人で住んでいた物件
  • 昭和56年5月31日以前に建築された戸建ての住宅
  • 相続時から売却時までに、事業、貸付、居住に利用されていないこと
  • 相続により取得した土地及び家屋

<譲渡の要件>

  • 譲渡対価額の合計が1億円以下
  • 相続人が耐震リフォームまたは、取壊して家屋を売却すること

最大3,000万円の控除を適用できるなら、譲渡所得が1,000万円出ている場合は約200万円の節税が可能です。

参考:国税庁「空き家に係る譲渡取得の特別控除

特定居住用財産の買換え特例

売ったマイホームの金額より、買い替えたマイホームの金額の方が大きければ課税されないという特例です。マイホームの定義は前述と同じですが、適用の条件として10年以上の所有や、前年前々年において3,000万円の特別控除や軽減税率の適用を受けていないことなどがあります。

また、税金の支払いが免除されるわけではなく、繰り延べられるという点で注意が必要で、次回の売却時に関係してきます。

譲渡価格が買い替え代金より大きい場合にも適用は可能です。買い替え代金分の課税は繰り延べられ、買い替え代金や諸費用を差し引いた譲渡所得には、長期の所得税・住民税・復興特別税がかかります。

もし長期譲渡所得で500万円の利益が出ている場合は101万5,750円であり、これが将来に繰り延べられるので、売却時点では約100万円の税負担を逃れられます。

参考:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例

不動産売却でかかる税金シミュレーション

実際に不動産売却でどれくらいの税金がかかるのか、シミュレーションをしておきましょう。事例を参考にして税金を計算してみることで、税金がいくらかかるのか、またどのようなケースだと非課税になるのかなどが分かります。

次の3つの事例でシミュレーションを行い、売却時の税金がどのくらいかかるのかを知っていきましょう。

事例1:取得費が不明な土地を売却するケース

土地の取得費が不明な場合では、取得費は譲渡価格の5%で計算します。シミュレーションの条件を、次のように設定したとしましょう。

  • 譲渡価格:1,000万円
  • 取得費:不明
  • 譲渡費用:200万円
  • 所有期間:4年

このケースだと、取得費は譲渡価格の5%で50万円です。そのため、譲渡費用と合算して譲渡価格の1,000万円から250万円を差し引くと、譲渡所得は750万円となります。

所有期間が4年なので短期譲渡所得の税率で計算すると、税額は297万2,250円です。もし3,000万円の特別控除を適用するなら、譲渡所得は0になるので非課税となります。

事例2:買い替えのために居住用マンションを売却するケース

住んでいるマンションを買い替えのために売却したケースでは、条件を次のように設定します。

譲渡価格:1,500万円
取得費:800万円
譲渡費用:200万円
所有期間:11年
特別控除の適用:特定居住用財産の買換え特例

上記の条件で計算するなら、譲渡所得は500万円となり、所有期間から長期譲渡所得の税率で計算します。売却時に税金を支払う場合は101万5,750円の税金がかかりますが、特定居住用財産の買換え特例を適用させることで、譲渡所得を将来に繰り延べが可能です。

つまり、特例を適用すると売却時には税金が発生せず、税負担なしで買い替えができます。

事例3:一戸建てを売却して譲渡損失が出るケース

不動産売却では利益が出るだけではなく、損失が出ることもあります。

譲渡価格:2,000万円
取得費:1,900万円
譲渡費用:200万円
所有期間:12年
特別控除の適用:損益通算の特例

上記の条件で計算すると、100万円の譲渡損失が発生しています。譲渡損失が出ている場合は、確定申告を行うと他の給与所得などとの損益通算ができ、節税が可能です。

例えば年収が400万円の人なら損益通算を行うことで100万円分の控除が受けられるので、年収300万円と計算して所得税と住民税が課税されます。譲渡損失が出ている場合は確定申告をすると節税ができるので、損失が出ていても申告はしたほうがよいでしょう。

不動産売却でかかる税金に関してよくある質問

税金についての理解を深めるには、よくある質問とその回答を知っておきましょう。

  • 土地・マンション・一戸建ての売却における税金の違いはあるのか?
  • 不動産売却をした後は確定申告が必要?
  • 税金を支払わないとどうなる?

これらの質問に対する答えを知っておくことで、税金についての知識がさらに身につけられます。

土地・マンション・一戸建ての売却における税金の違いはあるのか?

不動産の種別によって、売却時の税金の違いは基本的にはありません。土地と住宅どちらを売却した場合でも、売買契約書の作成時には印紙税がかかり、住宅ローンを組んでいるなら抵当権抹消のために登録免許税がかかります。

また、売却によって利益が出ているなら、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税を支払わなければなりません。所有期間による税率の変動も同じなので、基本的には税金面では変わらないと考えましょう。

ただし、土地と建物では取得費の計算方法や適用できる特別控除や特例などは異なるので、この点は覚えておく必要があります。

不動産売却をした後は確定申告が必要?

不動産売却をした翌年には確定申告を行いますが、これが必須なのは売却によって利益が発生している場合です。売却によって損失が出ているなら、確定申告は必須ではありません。なぜなら確定申告はその年の所得を確定させ、正しく納税をするための手続きだからです。

しかし、損失が発生している場合でも、確定申告をすることで節税ができる場合もあります。また、各種特例や特別控除を適用させるには、確定申告を行わなければなりません。

利益の有無や特例などの制度を使うかどうかによっても変わりますが、不動産を売却した翌年は、基本的に確定申告をすると考えておくとよいでしょう。

税金を支払わないとどうなる?

不動産売却時に発生する税金を支払わないと、より高い税率で税金がかかるなどのペナルティがあります。通常以上に税負担が大きくなってしまうので、税金は滞納せずに支払いましょう。意図的ではなかった場合でも、支払うべきタイミングで納付しないとペナルティが発生するので注意が必要です。

税金がいくらかかるか把握して不動産売却をしよう

不動産売却で利益が出れば、その分税負担も大きくなります。ただ、特例やコツを使って節税することができます。いくら税金かかるかを把握したうえで、できるだけ利益を手元に残すように不動産売却を行いましょう。

また、税金について理解したら、不動産をできるだけ高く売却することも検討しましょう。そのためには、信頼のおける不動産会社を不動産売却のパートナーにする必要があります。信頼できる不動産会社を探す際は、「イエウール」のような一括査定サイトを上手に活用しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説」の記事をご覧ください。

また、 「相続した不動産を売却し税金を納める場合の相続税を支払うまでの手順」 という記事や、 「不動産売却時に消費税は払う?課税対象や計算方法を詳しく解説」 という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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