家を売るには?おすすめの方法や流れをわかりやすく解説!

更新日:2020年8月03日

あなたの不動産いくらで売れる?

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家を売るときの成功法をお伝えします。

「家を売ろうかな?」と思っても、多くの場合は何から始めてよいかわからなず悩んでしまいますよね。

家は住んでいるだけでコストがかかります。また、売り時を逃してしまうと高く売れなかったりしますし、そのまま放置すると家の価値はどんどん下がっていってしまいます。

ライフスタイルに合わせた家にできるよう、まずは家を売る事の全体像を把握していきましょう。

家を売る時のオススメは一括査定

家を売るなら、まず最初にすると良いことは不動産一括査定サイトを利用する事です。完全無料で家の査定をしてもらえますし、無料で売却の相談に乗ってもらえるためです。

一括査定サイトとはどのようなものか知り、中でもオススメの一括査定サイトについて知りましょう。

不動産一括査定とは

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出せるサービスです。

一般的な査定では不動産会社1社ずつからしか査定結果を受け取れませんが、一括査定サイトなら複数社から一括で査定結果を受け取れます。

ネット上で個人情報をやり取りすることを不安に思う方もいるかもしれません。ですが近年は、一括査定サイトは安心できる企業が運営しており便利なため、利用者数がどんどん増えてきています。

一括査定サイトなら、査定額を比較するだけでなく、不動産会社の担当者も比較することができます。また、無料でプロの不動産会社に相談ができるため、家を売ろうかと考えている方は、まず一括査定サイトを利用することがあるようです。

不動産一括査定についてもっと知りたい方は、「不動産一括査定サイトの選び方や注意点」という記事をご覧ください。

一括査定でおすすめはイエウール

不動産一括査定を行うならイエウールの利用がおすすめです。イエウールは全国1,900社以上の不動産会社と提携しており、一度に最大6社の査定結果を得られます。

東京商工リサーチという第三者機関による調査で、業界でもNo.1であることが明らかになっています。( 調査結果:イエウールが五冠達成をして業界No.1 )

不動産一括査定サイトのイエウールは、優良業者のみ登録しており全国幅広い場所で利用できる点も魅力です。イエウールを利用して一括査定を行い所有している不動産を少しでも好条件で売却しましょう。

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家を売る流れを知っておこう

家を売るか考えているなら、まずは売却のための手順を知っておきましょう。初めての場合、なにをすればよいか分からないと不安ばかりふくらむからです。

また、手順の中にはより高い価格で売るためのポイントがあるのも無視できません。知らないと後悔するので、家を売る基本の手順をしっかり理解しておきましょう。

全部で5つのステップがあります

  1. 自分で相場を調べる
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買契約を締結する

step1:自分で家の相場を調べる

不動産会社にただ価格を教えてもらうだけではなく、あなたの方も家の売却相場をしっかり理解しておきましょう。

自分で調べておけば、不動産会社が提示した価格が本当に適正かどうかチェックできます。

そのためには、まず不動産のポータルサイトを見つけて調べることが肝心です。ポータルサイトで調べてみると、あなたが売りたい家と条件が似ているような物件も見つかるでしょう。

土地総合情報システムも活用してみてください。国土交通省が提供しているシステムで、さまざまな情報が分かります。

たとえば、エリアごと数年分の成約価格、取引情報などを調べられる便利なシステムです。そのような情報から、売りたい物件の大まかな相場を把握できます。

戸建ての売却相場について知りたい方は「戸建ての売却相場を解説」という記事を、マンションの売却相場について知りたい方は「マンションの売却相場を解説」という記事をご覧ください。

step2:不動産会社に家の査定を依頼する

売りたい物件の相場がある程度分かったなら、次は不動産会社を探して査定を依頼しましょう。ここで注意したいのは、査定を依頼する不動産会社の数です。基本的に一社だけに依頼して満足してはいけません。

不動産会社にも得意分野があります。戸建てよりマンション売却が得意、地域密着タイプと大手業者などさまざまです。

そのため、査定額にばらつきが生じます。古い家売却の実績があまりない不動産会社だと、相場より査定額が安くなる場合も珍しくありません。

そのため、査定は複数の不動産会社にしてもらったほうが無難です。査定額を比較した後、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

家の査定について詳しく知りたい方は、「家の査定をわかりやすく解説」という記事をご覧ください。

step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に古い家を売ってもらうには、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは、不動産売買の契約成立のため、不動産会社に必要な業務を行ってもらうための契約です。

媒介契約には【専属専任媒介】【専任媒介】【一般媒介】の3種類があります。売る側は、この3つから選べます。

 専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数の不動産会社と契約できませんできません複数社可能です
買主を見つけて直接取引できません可能です可能です
不動産会社の業務報告の頻度1週間/1回以上2週間/1回以上業務報告義務は無し
レインズの登録義務媒介契約締結から5日以内媒介契約締結から7日以内義務は無し
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内なし。行政指導では3ヶ月以内

それぞれの契約にはメリット・デメリットがあります。媒介契約について詳しく知りたいかたは、「媒介契約とは何か」という記事をご覧ください。

step4:売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、不動産会社が中心となりあなたの代わりに売却活動を行ってくれます。ただ、適正な査定額を提示してもらっても、思い入れや金額に納得できない場合、絶対に自分の希望額で売り出したいという方もいるでしょう。

売却活動をスタートする前に覚悟しておきたいのは、希望額で売り出しても簡単に買い手が見つかるものではないということです。古い家や土地に限らず、不動産は家の状態、地価、法令上の制限などさまざまな影響を受けて価格が決まります。

不動産会社はその点を熟知し、調べた結果による適正価格を提示してくれるのです。不動産会社と相談を行なわずに自分の希望通りの売却価格で売り出した場合、買い手が見つからないケースも珍しくありません。適正価格を出すには、まず不動産会社としっかり相談することが重要になるのです。

家を売る際、不動産会社をどこにすれば良いか迷ったら「家を売るならどこがいい?」という記事を参考にしてみてください。

step5:購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、いよいよ売買契約を交わす段階に入ります。買い手に、買付証明書という購入申込書を書いてもらわなければなりません。「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡しの希望日」など、購入希望者の希望が書かれています。

購入希望者は「少しまけてくれ」「支払い条件を少し変えてくれ」「引き渡しの希望日はもうちょっと後でいいか?」など交渉をしてくる可能性もあります。不動産会社としっかり相談し、条件を調整します。結果、条件に双方が承諾すれば売買契約成立となります。

ただし、売買契約を結ぶには、あなたも複数書類を用意しなければなりません。基本的に不動産会社が指示をしてくれるので従いましょう。

値引き交渉に備えるためには、「不動産売却時の値引き交渉」という記事がおすすめです。

 

家を売るときに必要な費用

家を売るときは、ある程度の費用がかかるのでチェックしておきましょう。費用がかかるのを知らないと、急に用意しなければならない羽目になりかねません。その点をしっかり理解しておけば、スムーズに家を売ることができます。

費用について詳しく知りたい方は「不動産売却の費用」をご覧ください。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料とは、売却が成立したときの成功報酬です。不動産売却でかかる費用は、主に仲介手数料が多くを占めることは理解しておきましょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の任意でいくらでも請求してよいわけではありません。宅建業法(宅地建物取引業法)という法律によって上限が定められています。もし不動産会社が上限を超えたお金を受け取った場合、違法となり厳しい罰を受けることになります。

【仲介手数料上限早見表】

家の売買価格仲介手数料
200万円未満売買価格 × 5%
200万~400万円売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には印紙を貼らなければなりません。当然、購入のためには印紙代が必要です。これは印紙税として納めることになります。

【印紙代金】(平成31年4月1日現在法令等)

家の売却価格印紙代(契約書一通)
10万円~50万円未満200円
50万円~100万円500円
100万円~500万円未満1,000円
500万円~1,000万円未満5,000円
1,000万円~5,000万円未満1万円
5,000万円~1億円未満3万円
1億円~5億円未満6万円
5億円~10億円未満16万円
10億円~50億円未満32万円
50億円超48万円

参考:No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

抵当権の抹消にかかる登記費用

古い家に限らず、不動産売却では所有権を買主に移さなければなりません。そのために、所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。

一方、売り主も条件によっては負担しなければならない費用があるので注意してください。たとえば、売却物件について住宅ローンが残っている場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

抵当権抹消では、登録免許税、司法書士に依頼する場合は報酬を支払わなければなりません。一般的に、2万円~3万円程度を見ておくとよいでしょう。

 

家を売る方法4つのメリット・デメリット

家を売るにはどうすればよいのか、あなたの頭を悩ませる大きな問題でしょう。家を上手に売る方法を知っておけば、いつまでも売れない状態を回避できるのです。

そこで、家を売る4つの方法を紹介します。

  1. 仲介をしてもらう
  2. 買取をしてもらう
  3. 古家付き土地として売る
  4. 解体して更地を売る

仲介をしてもらう

家を不動産会社に仲介してもらって売る方法があります。最も一般的な方法です。

不動産会社に仲介をしてもらわなくても家を売ることはできますが、売り主が自分で買い手を探す必要があるため現実的ではありません。
(不動産の個人売買について知りたい方は、「不動産個人売買を売主と買主双方の視点から解説!」をご覧ください。)

すでに買い手がいればともかく、通常は手間も時間もかかり過ぎるからです。

中古の家として売却したいなら、まずは家を売りたい人と買いたい人との仲介の経験がある不動産会社を見つけるのが先決です。

特に、駅から近いなど立地条件がよい場合に適しています。不動産会社が情報網と広告宣伝を活用し買い手を見つけてくれるからです。

個人で探すよりも効率的ですぐに買い手が見つかる方法でしょう。

仲介についてもっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介とは」という記事をご覧ください。

簡単にメリット・デメリットをまとめると、以下のようになります。

仲介をしてもらうメリット

メリットは、確実に売ってもらうことができる点です。不動産会社によっては、高く売れたりスムーズに売れたり、様々なサポート付きで売れる場合があります。

昨今では、空き家の増加や低収入の若年層でも手に入る価格の物件も多く、政府が既存住宅の流通やリフォームの環境整備をしているという時代の流れもあります。

そのため、買い手にとっては中古の家を買ってリフォームしたいというニーズもあるようです。

そのような買い主を見つけ出すには、プロである不動産会社に仲介してもらうと良いでしょう。

仲介をしてもらうデメリット

デメリットは、家の状況によっては仲介を断られる可能性がある点です。

家もそれぞれで状態は違います。あまりに古い状態であれば、解体を勧められるケースもありますし、不動産会社によっては仲介を断る場合があるのも否定できません。なぜなら不動産屋も、企業として利益を出さなければならないからです。

そのままでは売れそうにないとき、リフォームや更地にしたら需要はあるかどうか不動産会社は考えます。

ただ、リフォームや更地も費用がかかってしまうのは忘れてはいけない要素です。不動産会社はその点を差し引きしながら、利益が出る可能性が低いなら仲介を断ることもあります。

 

買取をしてもらう

不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。仲介では一般の買い主が現れるまで家を売る活動をしますが、買取なら不動産会社が買い主となるため比較的早く売却が終わります。

ただ古い家の場合、旧耐震基準で建てられた1981年以前のものは売れにくいのが現実です。耐震基準については国交省のホームページで詳しく書かれています。

売却価格が多少安くなっても売れればいいと判断したら、不動産会社に買取してもらう方法は選択肢として有効といえます。

不動産の買取については「不動産の買取を選択するべき理由と売却時に損をしない秘訣」を、マンションの買取については「マンション買取の判断基準を仲介と比較して徹底解説」という記事で、詳しく解説をしてあります。

買取をしてもらうメリット

不動産会社に買取依頼をするメリットは複数あります。家の需要は昔より増えたとはいえ、なかなか買い手が見つからないのが弱点です。

しかし、不動産会社の中には、家をリフォームしたりリノベーションしたりすることを得意する会社もあります。

そのような不動産会社を見つけて相談をすれば、上手く行けばスピーディーに買い取ってもらえるのです。また、買い手を見つけてもらう必要がないため仲介手数料もかかりません。

買取をしてもらうデメリット

デメリットとしては、仲介よりも売却価格が安くなるケースがあることです。

不動産会社は、買取した古い家をそのまま売ることはしません。リフォームや更地にして売却することで利益を得ているからです。

そのコストを踏まえた上で、買取価格を試算します。そのため、買取価格は抑えなければなりません。

それでもとにかく早く売却さえできればよいという方にはぴったりの方法です。

逆にできるだけ高く売りたいと考える方だと、買取してもらうことはおすすめできません

 

古家付きの土地として売る

お持ちの家が古い場合には、「古家付きの土地」として売る方法もあります。

古い家にはほとんど価値がないかもしれませんが、建っている土地に魅力があれば買い手も見つけやすいからです。

古家付きの土地だと、中古の家を探しているかたと、土地だけ探しているかた両方のニーズがあります。

そのため、効率的に買い手を見つけられるのです。家の価値がほとんどゼロに近い方の場合、古家付きの土地として売りに出す方法は有効な選択肢になるでしょう。

古家付きの土地で売るメリット

古家付きの土地で売る場合、複数のメリットがあります。

1つ目は、再建築不可の家でも売れるというメリットです。再建築不可では、一度解体して更地にした場合、同じ土地に新しく家を建てることができません。理由は、建築基準法によって制約があるからです。

2つ目は、接道義務が挙げられます。「都市計画区域内で建物を建てる場合、幅4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない(一部幅6m以上のエリアもある)」という内容です。

建築基準法の改正が関連し、家を建てた当時はOKだったとしても現在では制約の対象になっているケースも多々あります。ただ、大幅な増築、再建築は役所に確認してもらわなければなりませんが、古い家のリフォームやリノベーションだけなら可能なことは多いのです。

3つ目は、古い家だとしても家があることで住宅ローンが組める、というのも無視できないメリットです。

古家付きの土地で売るデメリット

家の売却する場合、売り主は瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負うのが一般的です。

例えば、売却後に雨漏りやシロアリの問題があると、売り主が対処しなければなりません。また、売る前に問題を認識していたら、買い手にその情報を伝えなければならないのです。

しかし、古家付き土地として売るなら瑕疵担保責任を負わなくても済む場合があります。ただし、その分売却額は低くなると考えたほうがよいでしょう。

 

解体して更地にしてから売る

家の状態が非常に悪く廃墟となっているなら、更地にして売るという選択肢もあります。

解体費用はかかりますが、ずっと放置していても管理自体は所有者がしなければなりません。害虫や動物の住処になっている場合、近隣住民からクレームが来る場合もあります。

更地にすれば、管理がしやすくなるだけではなく商業地用として需要が生まれるケースがあるのです。

解体してから売るメリット

解体して土地だけ売る方法はメリットがたくさんあります。売る側としては古い家を解体することで瑕疵担保責任というリスクを回避できるのです。

せっかく売れたのに、瑕疵(かし)担保責任で対応しなければならず、費用がかかったという結果は誰しも避けたいことでしょう。

また、解体すれば古い家の管理も不要となり、売り手は負担を大きく減らせるのです。

解体してから売るデメリット

古い家を解体する場合、デメリットもあります。廃墟だとしても、家一軒解体するとなれば、多額の費用が発生することが挙げられるでしょう。

各業者の請負額にもよりますが、たとえば、延床面積40~45坪の木造一戸建てだと150万円以上の費用がかかっても不思議ではありません。

鉄骨造やRCといった構造や立地の問題、アスベストの有無などで解体費用は高くなります。条件によっては、250万円近くになるケースもあるようです。

他にも、更地にすると家が建っているときよりも固定資産税が高くなります。

 

家を売るときの注意点

古い家を高く売りたいときには、注意しなければならないことが複数あります。自分では「これで高く売れる」と思い、ほどこしたことが逆に売れない家にする場合もあるからです。注意点を理解しておけば、大きな失敗を回避できるでしょう。

  1. リフォームしても高く売れるとは限らない
  2. 境界は売却前に確定しておく
  3. 住宅ローンの残高
  4. 不動産会社の担当者が信頼できるか

注意点をもっと知りたい方は、「中古住宅を売却する際の注意点」や「不動産売却の注意点をすべて解説!

注意点1:リフォームしても高く売れるとは限らない

よくある失敗談のひとつに、リフォームが挙げられます。古いから売れないという理由は間違いとは言い切れないところは確かにあるでしょう。だからといって、リフォームさえすれば必ず成功できるとは限りません。

まず、リフォームをするとしても多額の費用がかかります。単純に古い家より状態はよくなるかもしれませんが、そのまま売値にリフォーム費用をプラスできるとは限りません。つまり、リフォーム費用を回収できないことも多いのです。

逆に、古い家を安く買って自分でリフォームをしたい、DIYをしたいという方も増えています。たとえば、古民家をリフォームしておしゃれなカフェにするというかたも少なくありません。リフォームをすると、リフォーム前提で物件を探しているかたの選択肢からこぼれる可能性が出てきます。

このような理由から、高く売るためにリフォームをすることが必ず正解につながるとも限らないのです。

注意点2:境界は売却前に確定しておく

隣人トラブルでよくあるのが、土地の境界に関する問題です。買い手側が、隣人トラブルを避けるのは当然でしょう。せっかく古い家をリフォームをして新生活をスタートさせようとしているのに、境界問題で隣人と喧嘩になるのは不幸でしかありません。

境界の問題で希望通りの大きさに建てられなくなったとなれば、後悔する羽目になります。そのため、土地の問題に関しては神経質になるのも当然です。そのため、売り手は売りに出す前にきちんと測量をしたほうが無難でしょう。

測量費用はかかりますが、境界などの問題がなく、土地の大きさが正確に分かれば買い手も安心して買いやすくなります。

注意点3:住宅ローンの残高

不動産を売却する際には、住宅ローンが残っているのか、残っているのであれば具体的な金額を正確に確認するよう気をつけましょう。

仮に住宅ローンが残っている場合、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回ってしまうと抵当権が残るため、不動産を売却できません。その際は別途住宅ローンの残高に相当する現金を用意する必要が出てきます。

逆に住宅ローンをすでに完済している場合や、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合には、抵当権が外れることから不動産を売却できる結果となります。

ちなみに住宅ローンの残高は、借り入れている金融機関から郵送される残高証明書や返済予定表、あるいは借り入れている金融機関のWEBページにアクセスして確認することができます。

注意点4:不動産会社の担当者が信頼できるか

家を高く売るには、不動産会社の担当者選びがカギとなります。中古の家だと買い手が見つからないこともあります。結果、二束三文で売らなければならないケースも多いのです。

ただ、不動産会社選びに失敗しなければ、高く売却することも不可能ではありません。

基本的に、不動産会社はあなたの家に似た物件を売却した実績が豊富か、営業力があるかどうかで見極めましょう。

そのような不動産会社なら、ノウハウや経験、知識の蓄積があるため家を高く売ることが期待できるからです。

 

家を売るなら状況に合わせよう

家を売るには、状況を正確に判断しなければなりません。そして、状況に合わせたベストな選択ができれば高い金額の売却にもつながるのです。

まずは、高く売るための方法を知りましょう。そして、イエウールなどの一括査定サイトを使い、本当に信頼できる不動産会社に相談することが成功の近道です。

家を売る事について他にも知りたい方は、「家の売却相場を調べる方法4つ!」という記事もご覧ください。

また、他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

 

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