家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説

更新日:2020年6月24日

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家を売ることは、人生の中でもとても大きな経験となります。

とくに初めてというのは不安や緊張がつきものですが、家の売却となるとなおさらです。

「騙された・失敗をした」などのトラブルを避けたいのは誰でも同じでしょう。

家を売ること成功させるためにはあらかじめ基本的な知識を身につけましょう。この記事では、家を売るときの成功法を順番に紹介します。

【成功法1】家を売るときの流れを知っておく

家を売るときには広い知識が必要となりますが、要点を抑えて知識を身につけることで、不安も解消されていきます。

「家を売る」ことには基本的な流れがあります。あなたの家が結果的に満足な形で売れるように、分かりやすく要点をまとめています。

STEPやること
STEP1複数の不動産会社で査定依頼をする
STEP2不動産会社を選ぶ
STEP33種類の契約から一つを選ぶ
STEP4売却活動を開始する
STEP5買主との契約や費用の清算
STEP6家の引き渡し・確定申告

STEP1:複数の不動産会社で査定依頼をする

はじめに現在お持ちの家の市場価値を知ることです。最も早くて分かりやすいのは不動産会社に査定をお願いすることです。

しかし一社だけではなく、複数の不動産会社に査定の依頼をすることをオススメします。不動産会社によって得意とする分野や独自の査定基準、担当者の取引経験が影響するため、業者によって査定額は異なるからです。

複数の不動産会社に査定依頼をする際にとても便利でオススメなのが、不動産一括査定サイトをご利用されることです

わざわざ足を運ばなくてもよく、パソコンやスマホですぐに活用できます。不動産の売買は難しいと思うかたや、なるべく早く売却したいかたなどは、まずは「イエウール」のサイトを使って複数の不動産会社にまとめて査定を依頼してみることをオススメします。

「イエウール」は全国の地方地域に密着した不動産会社と多数提携しており、ネット上で不動産の無料一括査定が可能であり、全国の厳選1,600社以上から選択でき、一回に最大6社と比較が行えます。悪徳な不動産業者の排除が徹底しているので安心です。

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STEP2:不動産会社を選ぶ

それぞの不動産会社の査定結果が出そろったら、契約する不動産会社を選びます。

不動産会社を選ぶには、基本的にあなたの家を高く売ってくれる、そして信頼できる業者を選びましょう。

ただし、高額査定だからよい業者とはかぎりません。契約を目当てに高額査定を出しておきながら、いざ売却の時になって値引きを要求され、はじめの査定額よりも安い金額を提示してくる業者もいます。

不動産会社の得意なエリアや物件を知る

過去の販売実績を確認しましょう。あなたの売却したい家のエリアや、似たような物件の販売するのが得意で、販売実績もある会社なら、必ずしも大手の不動産会社でなくてもよい業者といえます。

営業担当者との相性も考慮

売り主の希望を把握し不動産の知識が豊富で、質問に対してもきちんと回答してもらえ、かつレスポンスの早さなども検討する材料に入れます。

具体的な販売活動内容を確認

あなたの売却する家の価格の決め方や、どのようにして販売を展開していくのかを予め確かめましょう。たとえば、チラシ広告の枚数やどこにまくのか、ネット広告ならどのサイトを利用するのかなど、具体的な販売活動内容を確認します。

以上を目安に不動産会社を選択なさってください。それでもどこも同じような不動産会社で、選ぶのに迷ったならば、あなたと営業担当者との相性がよい人を選択してみてください。

たとえば、あなたの希望をよく把握してくれて相談しやすいとか、反応も早くて頑張ってくれる担当者などを選ぶとよいでしょう。

STEP3:3種類の契約から一つを選ぶ

不動産会社が決まったら契約を結びます。契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります

それぞれメリットやデメリットがありますので、ご自分にあったものをお選びください。

「媒介」とは一般的に「仲介」のことをいい、「自己発見取引」とは自分で買主を見つけきた場合のことを指します。

 専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
契約内容
  • 不動産会社1社に媒介を依頼する契約。
  • 複数の会社と契約を結べない。
  • 「自己発見取引」は専属契約している不動産会社を通す。(した場合違約金が発生)
  • 不動産会社1社に媒介を依頼する契約。
  • 「自己発見取引」の場合、不動産会社に手数料を払う必要はない
  • 複数の不動産会社に同時に媒介を依頼する契約。
  • 「自己発見取引」の場合も不動産会社を通すことなく売却できる。
メリット
  • 1週間に1回以上は売主に販売状況を報告をしなければならない。3つの契約の中では最も多く設定。
  • 売主が販売状況を把握しやすい。
  • 専属のため、広告費用をかけるなど積極的に活動をされやすい。
  • 不動産会社からの売り状況報告は2週間に1度以上とされている。
  • 売主は販売状況を把握しやすい。
  • 広告費用など積極的な販売活動を行ってもらいやすい。
  • 複数の不動産会社に媒介できるので買い手の幅が広がる。
  • 会社同士の競争があるので営業活動が活発化する。
デメリット
  • 自分で買主を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできない。
  • 1社のみに任せるため、会社の力量で売却の時期や金額が左右される。
  • 他社との競争がないので、営業が活発でないことがある。
  • 1社のみに任せるので、会社の力量で売却の時期や金額が左右される。
  • 他社との競争がないので、営業が活発でないことがある。
  • 販売状況の報告義務はないため、不動産会社がどのよう活動しているのか分かりにくい。
  • 自社で売却できるとは限らないため、積極的に販売活動をしない可能性もある。

それぞれの契約期間に違いはなくて3カ月以内となっています。

STEP4:売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、あなたの家の売却活動が始まります。

初めに売出価格をいくらにするのかを相談し決めたり、内覧を希望する購入希望者への対応などは売主と共に行い、物件の良さをアピールしましょう。

売出価格はできるだけ高くしたいですが、購入者はできるだけ安く買いたいと思っています。

しかし購入者が現われないと先に進めないので、地域の相場や不動産会社のアドバイスなどを参考に決めてください。

内覧は、購入希望者が家の中を実際に見学するものです。この時に大事なのが、見学の時によい印象を持ってもらうために、家の中は徹底的にキレイにしておきましょう。

自ら掃除をすると安あがりですが、ハウスクリーニングの専門業者に依頼することもできます。特に台所やトイレなどの水回りは、専門業者をご利用されるときれいになります。

買い手の約80%が始めはインターネットを通して不動産を購入を考えます。したがって、インターネットへの掲載を充実させることは必須となります。

掲載する写真も多いと閲覧数が上がりますので、積極的に写真撮影、掲載に協力しましょう。 他にはチラシやレインズへの登録などがあります。

STEP5:買主との契約や費用の清算

家の売却が決まったら、買主との契約などさまざまな手続きがあります。買主が見つかり、条件面で合意すれば売買契約を結びます。

契約書には引き渡しの時期・移転登記申請時期・代金など、重要項目が含まれています。契約内容の確認は重要で、いったん契約を締結すると簡単に解除することはできません。しっかりと契約内容を確認してください。

次に売却代金の費用を清算しますが、契約の際には、買主から売買代金の5~20%程度の手付金(契約金)を受け取ります。

また、仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。買主から残りの売却代金全てが支払われたら、不動産会社への手数料、諸経費、税金を計算したうえで、支払います。

STEP6:家の引き渡し・確定申告

引き渡し日は、売主・買主・不動産会社・司法書士がそろって行います。

売買代金の授受と不動産の引渡・登記申請も行いますので、明け渡し日までに引っ越しなども済ませておき、同日中にスムーズに引き渡せるようにしましょう。

不動産の売却では、譲渡所得が発生する場合があります。土地や建物の資産を売却することで得た所得のことです。

売却益が出れば、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告をする必要があります。

損失が出た場合には確定申告をしなくても問題ありませんが、節税できる場合がありますので確定申告はしておいて間違いないです。

所得税は確定申告の時に支払を行いますが、住民税の支払いは遅れて約2カ月後に納付書が届きます。

 

【成功法2】信頼できる不動産会社を見分ける

はじめて家を売る場合、どこの不動産会社がいいか迷ってしまうと思います。

不動産会社にもいろいろあり、売却の場合には販売実績があり、信頼できる会社を選びたいものです。大事なポイントを確認してみましょう。

見分ける方法5選は以下のとおりです。

  1. 不動産会社の得意分野を知る
  2. 見込み客をすでに抱えているか
  3. 売却のための広告手段を聞く
  4. 売却以外の不動産の活用法も提案してくれるか
  5. 査定額の根拠を明確に説明してくれる

不動産会社の得意分野を知る

不動産会社には得意とする分野があります。たとえば、一戸建てが得意であったり、マンションの取り扱いが多数であったりします。

また、賃貸中心、売買中心と取扱い物件が分かれています。あなたが売る物件を得意とする会社に仲介を依頼することで、高く売れたり、早く決まったりする可能が高くなります。

複数の不動産会社に同様の質問をして違いを見極め比較して、会社の得意分野を明らかにします。不動産会社の得意分野を見極めるポイントは、お客さまの物件に近い過去の取引実績数や査定価格の根拠、売却されるまでのおよその期間などです。

見込み客をすでに抱えているか

同じエリアであなたの家の物件に近い物件を探しているという購入希望者がいる場合、高い確率で早く売却できる可能性があります。売り主が選んだ不動産会社がすでにそのような顧客を抱えている場合はスムーズに売ることができます

不動産会社がどのくらいの数の顧客と取引があるか、購入してくれそうな人はいるのかを聞いてみましょう。見込み客を多く抱えている不動産会社は、高く早く売れる可能性があります。

売却のための広告手段を聞く

不動産会社では販売促進として広告を行いますが、各会社によって広告手法は違います。契約をする前にどんな広告手法があるのか確認します。重要になるのがインターネットを駆使した広告活動があるのかどうかです。

不動産会社がインターネット広告サイトと提携していることが望ましく、それによる集客も大きく違ってきます。したがって、インターネットへの掲載を充実させることは特に重要といえます。

売却以外の不動産の活用法も提案してくれるか

あなたの家の物件がどのような資産価値を持っているのか、売却のためだけではなく他の資産活用もあるということを提示できる不動産会社は信頼のおける優秀な会社です。

例えば、利便性があり築浅マンションの場合は、売却よりも賃貸として貸し出すことがよいこともあります。

売却を優先してくれながらも、資産活用のことも踏まえた、最もよい方法を提案してくれる不動産会社は信頼できるといえます。その会社の営業担当者が、あなたの立場で考え提案してくれる熱心な営業マンであるかを見極めるポイントにもなります。

査定額の根拠を明確に説明してくれる

各社から査定額が出そろったら、査定額の内容を確認してください。物件の評価がプラス面と、マイナス面の両方をできるだけ詳細に説明され、周辺エリアの事例も含めた評価価値を説明してくれる会社の査定額の根拠は信頼性が高いといえます。

反対に高額査定だけど根拠があいまいであったり、周辺エリアの価値だけの説明しかない場合は、ただ契約を取りたくて他社よりも高額査定を出している可能性もあります。

このような会社はいざ売り出してみると、なかなか購入希望者があらわれず、安い価格設定に変更をすすめてくる業者がいます。

売れなくても不動産会社が責任を取ってくれるわけでもありません。査定額の根拠を詳しく説明してくれる会社を選ぶことが賢い売却につながります。

 

【成功法3】高く売るためのコツを知る

初めての家を売る場合にできるだけ高く売りたいものです。そうするためには事前になにをすればよいのでしょうか。

ポイントは買う側の立場になって物件の特徴を調べたり、現在の家の状態はどうなのかなどを確認することです。なるべく高く売るために、次の4つのことをご紹介します。

  1. 誠実な対応をすること
  2. 家の状態をよく把握しておく
  3. 周辺環境のアピールポイントを整理しておく
  4. 「内覧」では家の雰囲気をよく見せる

コツ1:誠実な対応をすること

買い手のかたが内覧で訪問される場合に、そこにどんな人が住んでいたのかは気になるところです。買い手を気持ちよくお迎えし、質問に対しては正直に答えるようにしてください。

買主には誠意をもって対応するべきですが、不具合がある場合は不動産会社と、あらかじめどこまで伝えるべきか相談しておきましょう。売却後にトラブルになる可能性がある部分は修理などしておきましょう。

コツ2:家の状態をよく把握しておく

家の状態を客観的に確認し、直すべき点があればリフォームなども視野に入れて考えてください。

室内だけに限らず、屋外の雨漏りやシロアリ被害など、劣化はないか細めにチェックしてください。長年住んでいると補修やリフォームが必要な場合があります。そのような部分は書き出しておきましょう。

また築年数が長い家は、状態によってはリフォームしたり、場合によっては家を取り壊して更地にして売却したほうが高く売れることもありますので、不動産会社に相談して決めましょう。

コツ3:周辺環境のアピールポイントを整理しておく

物件のアピールポイントはどこなのかを知り、把握しておくことは査定アップにつながります。最寄り駅からの距離やバスの接続がよいか、平たんな土地か学校や病院、公園など周辺の環境を知っておきましょう。

さらに、徒歩圏内にスーパーや薬局があり、遅くまで営業しているなどもプラスになります。アピールできるポイントを伝えることで印象がよくなります。

コツ4:「内覧」では家の雰囲気をよく見せる

購入希望者のために、家を見学する「内覧」があります。見学で気に入ってもらい高く買ってもらうためにも、物件をよい状態で見せることは大事な条件だといえます。築年数に関係なく、整理整頓されている綺麗な住まいは評価が高くなります。

次の5つの点を重点的に行っておきましょう。

  • 室内の整理整頓
  • 掃除、とくに水まわりは念入りにする
  • 照明などで室内を明るく見せる工夫をする
  • 換気をよくして室内に生活臭などをなくす
  • 庭やベランダもきれいに整えておく

水回りの汚れは特に気になるものです、自分でなかなか落とせない時は、ハウスクリーニングをプロに依頼するというのもオススメです。最後に「ホームステージング」という室内をモデルルームのように演出するサービスなどもあります。

 

【成功法4】家を売る時の諸費用を知っておく

家を売るにはさまざまな諸費用がかかります。売却して手元に残るお金は、売れた金額から諸費用を差し引いた額になります。

実際、多くの方が自分の家の物件を売却して、その売却した金額で新しい家を購入されます。最終的にどれくらいの費用が必要であるのか、前もって確認をしておきましょう。

諸費用にはいろいろとあり、必ずいるもの、必要に応じている費用などもあります。また、あなたの家の物件が一戸建てかマンションによっても必要な費用が異なります。さまざまな税金もかかります。

売却の時のさまざまな税金

基本的にかかる諸費用では、仲介手数料、印紙税、登録免許税、抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬などがあります。

ここで税金で必要なのは、仲介手数料、印紙税、登録免許税、と必要に応じて譲渡所得税がかかりますが、譲渡所得税は物件が買ったときよりも高く売れて利益が出た場合に税金がかかります。

不動産会社に支払う「仲介手数料」

不動産会社に仲介をお願いし、売却した場合に成功報酬として仲介手数料を業者に支払います。仲介を依頼しても買い手が見つからず売却できなかった場合には支払う必要はありません。

また、仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法(宅建業法)の法律で決められています。仲介手数料は下記のとおりです。

物件の価格仲介手数料(上限金額)計算方法
200万円以下の場合売買金額×5%(税別)
200万円を超え400万円以下の場合売買金額×4%+20,000円(税別)
400万円を超える場合売買金額×3%+60,000万円(税別)

例えば、4,000万円の物件を売買する場合は以下のような計算式になります。

4,000万×3%+60,000円=126万円×消費税=138万6,000円

仲介手数料が安ければありがたく、出費を抑えられますが、金額の安さだけで不動産会社を決めるのではなく、信頼でき熱心に取り組んでいる、そして、売却実績も確かな会社を選択してください。

その他の諸費用

そのほかにも諸費用があります。物件の売買にはこれらの経費も支払い予定にいれておく必要がありますので、確認しておいてください。

印紙税

その他の諸費用として印紙税などがあります。買主とは不動産売買契約書に、収入印紙を貼って割印をして納税します。その印紙代は売買価格によって異なります。印紙代は下記に表の通りとなります。

売買価格印紙代
1万円を超え50万円以下200円
50万円を超え100万円以下500円
100万円を超え500万円以下1,000円
500万円を超え1,000万円以5,000円
1,000万円を超え5,000万円1万円
5,000万円を超え1億円以下3万円
1億円を超え5億円以下6万円
5億円を超え10億円以下16万円
10億円を超え50億円以32万円
50億円を超えるもの48万円

※2020年(令和2年)3月31日までに作成する場合の軽減税率です。

登録免許税

登録免許税とは、住宅ローンがまだ残っている場合は、抵当権がついていることがあります。残金を返済し抵当権をなくしてから買主に引き渡すことになります。抵当権の抹消手続きには、登録免許税が必要となり収入印紙で支払うことになります。

また、一戸建てと分譲マンションでは異なります。一戸建ての場合では、不動産1件につき1,000円、土地と建物で通常は2,000円です。

敷地権化された分譲マンションの場合では、ひとつの土地でも複数に分かれている場合があり、抵当権設定契約書の「物件の表示」の欄を確認します。

たとえば、敷地権の表示が2つに分かれていたら2件となります。敷地権2件と専有部分の建物1戸で3,000円です。

登記費用

登記費用では、抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼するには、5,000円~15,000円程度の報酬が必要です。

引っ越し関連費用では、引っ越し業者を利用する場合の費用が必要です。新居用のインテリア購入費用等も見積もりましょう。

住宅ローンを完済する場合には、繰上返済の手数料が必要になります。これは、金融機関によって金額が異なりますので、事前に確認しておきましょう。

 

かしこい家の売り方を知って活用しよう

賢い家の売り方は、基本的な知識を身につけることから始まります。その基礎知識を活用し、あなたの家の売却が成功に結びつくことを願っています。

まだ不安なかたもいらっしゃると思いますが、いま一度この記事をお読みいただき、イエウールの不動産一括査定サイトをご利用してください。

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もっと詳しく知りたい方は、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」の記事をご覧ください。
また、「 家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」という記事や、 「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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