家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知ろう

更新日:2020年9月18日

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家を売るときの成功法をお伝えします。

「家を売ろうかな?」と思っても、多くの場合は何から始めてよいかわからなず悩んでしまいますよね。

家は住んでいるだけでコストがかかります。また、売り時を逃してしまうと高く売れなかったりしますし、そのまま放置すると家の価値はどんどん下がっていってしまいます。

ライフスタイルに合わせた家にできるよう、まずは家を売る事の全体像を把握していきましょう。

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家を売るまでの流れ

家を売るか考えているなら、まずは売却のための手順を知っておきましょう。初めての場合、なにをすればよいか分からないと不安ばかりふくらむからです。

また、手順の中にはより高い価格で売るためのポイントがあるのも無視できません。知らないと後悔するので、家を売る基本の手順をしっかり理解しておきましょう。

全部で5つのステップがあります

  1. 自分で相場を調べる
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買契約を締結する

STEP1:自分で家の相場を調べる

不動産会社にただ価格を教えてもらうだけではなく、あなたの方も家の売却相場をしっかり理解しておきましょう。

自分で調べておけば、不動産会社が提示した価格が本当に適正かどうかチェックできます。

そのためには、まず不動産のポータルサイトを見つけて調べることが肝心です。ポータルサイトで調べてみると、あなたが売りたい家と条件が似ているような物件も見つかるでしょう。

土地総合情報システムも活用してみてください。国土交通省が提供しているシステムで、さまざまな情報が分かります。

たとえば、エリアごと数年分の成約価格、取引情報などを調べられる便利なシステムです。そのような情報から、売りたい物件の大まかな相場を把握できます。

戸建ての売却相場について知りたい方は「【家の売却相場】75ヶ月分の売却相場を分析!自分で調べる方法も紹介」という記事を、マンションの売却相場について知りたい方は「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら?相場価格や動向を解説」という記事をご覧ください。

STEP2:不動産会社に家の査定を依頼する

売りたい物件の相場がある程度分かったなら、次は不動産会社を探して査定を依頼しましょう。ここで注意したいのは、査定を依頼する不動産会社の数です。基本的に一社だけに依頼して満足してはいけません。

不動産会社にも得意分野があります。戸建てよりマンション売却が得意、地域密着タイプと大手業者などさまざまです。

そのため、査定額にばらつきが生じます。家売却の実績があまりない不動産会社だと、相場より査定額が安くなる場合も珍しくありません。

そのため、査定は複数の不動産会社にしてもらったほうが無難です。査定額を比較した後、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

家の査定について詳しく知りたい方は、「家の査定をわかりやすく解説」という記事をご覧ください。

STEP3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に家を売ってもらうには、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは、不動産売買の契約成立のため、不動産会社に必要な業務を行ってもらうための契約です。

媒介契約には【専属専任媒介】【専任媒介】【一般媒介】の3種類があります。売る側は、この3つから選べます。

 専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数の不動産会社と契約できませんできません複数社可能です
買主を見つけて直接取引できません可能です可能です
不動産会社の業務報告の頻度1週間/1回以上2週間/1回以上業務報告義務は無し
レインズの登録義務媒介契約締結から5日以内媒介契約締結から7日以内義務は無し
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内なし。行政指導では3ヶ月以内

それぞれの契約にはメリット・デメリットがあります。媒介契約について詳しく知りたいかたは、「媒介契約とは何か」という記事をご覧ください。

STEP4:売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、不動産会社が中心となりあなたの代わりに売却活動を行ってくれます。ただ、適正な査定額を提示してもらっても、思い入れや金額に納得できない場合、絶対に自分の希望額で売り出したいという方もいるでしょう。

売却活動をスタートする前に覚悟しておきたいのは、希望額で売り出しても簡単に買い手が見つかるものではないということです。家や土地に限らず、不動産は家の状態、地価、法令上の制限などさまざまな影響を受けて価格が決まります。

不動産会社はその点を熟知し、調べた結果による適正価格を提示してくれるのです。不動産会社と相談を行なわずに自分の希望通りの売却価格で売り出した場合、買い手が見つからないケースも珍しくありません。適正価格を出すには、まず不動産会社としっかり相談することが重要になるのです。

家を売る際、不動産会社をどこにすれば良いか迷ったら「家を売るならどこがいい?」という記事を参考にしてみてください。

STEP5:購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、いよいよ売買契約を交わす段階に入ります。買い手に、買付証明書という購入申込書を書いてもらわなければなりません。「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡しの希望日」など、購入希望者の希望が書かれています。

購入希望者は「少しまけてくれ」「支払い条件を少し変えてくれ」「引き渡しの希望日はもうちょっと後でいいか?」など交渉をしてくる可能性もあります。不動産会社としっかり相談し、条件を調整します。結果、条件に双方が承諾すれば売買契約成立となります。

ただし、売買契約を結ぶには、あなたも複数書類を用意しなければなりません。基本的に不動産会社が指示をしてくれるので従いましょう。

値引き交渉に備えるためには、「不動産売却時の値引き交渉」という記事がおすすめです。

 

家が売れるまでに必要な期間

家を売るのに必要な期間がどのくらいか把握しておきましょう。売却のスケジュールを立てるためだけでなく、資金計画や普段の生活のスケジュールを立てるために必要な情報です。

平均的な売却期間は約8か月

家を売る平均的な期間は、およそ8カ月間です。具体的には、不動産ジャパンの発表によると「売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月、マンションより一戸建ての方が長い」とされています。

詳しい内訳を見ると、家を売りに出してから売れるまでの期間は、マンションだと約6ヵ月、一戸建ては11ヶ月で売れているようでした。つまり、一戸建ての方が約5ヶ月長い期間が必要なようです。

もちろんあくまでも平均的な期間ですので、様々な要因によって売却期間は変わります。例えば、マンションか戸建てなのかや、家の状況や、不動産会社の力量、世の中の市場観や、家がある地域ならではの市場観も影響するでしょう。

期間が長くなる要因

家の売却期間が長くなる要因は、主に以下の事が考えられます。

  • 相場から大きく違っている売却価格にしている
  • ずっと売りに出している
  • 不動産会社の販売力が低い

相場からかかくが大きくずれていると、そもそも購入を検討してくれる人すらいなくなります。また、ずっと売りに出されていると、人気のない物件だと思って購入者は避けてしまいます。

また、相場に対して正しい価格で売り出していても、不動産会社の売却する力量が足りなければ長期化してしまいます。なぜなら、購入者に興味をもってもらっても、購入を決断してもらうことができずに売れ残ってしまうことになるからです。

期間が短くなる要因

家の売却期間が短くなる要因は、主に以下の事が考えられます。

  • 複数の不動産会社を比較している
  • 良い担当者を見抜いている
  • 相場よりも価格を下げる

複数の不動産会社を比較することで、あなたが持っている自宅を売ることが得意な不動産会社に出会うことができます。

不動産会社の社名ではなく担当者も重要です。確かに有名な不動産会社に購入者も集まってくるかもしれませんが、必ずしも多くの購入者が集まる必要はありません。

なぜなら、最終的にあなたの自宅を購入するのは1人だからです。地元の魅力を語れる担当者や、地域の方とのつながりの強い担当者の方が、あなたの家を売ることができるかもしれません。

相場より少しだけ価格を下げる事も必要です。家をお得に売り出すことで、購入者の目にとまりやすくなります。また、不動産会社にとっても売りやすい物件であれば、より力を入れて売ってもらうことができます。

 

家を売るときに必要な費用

家を売るときは、ある程度の費用がかかるのでチェックしておきましょう。費用がかかるのを知らないと、急に用意しなければならない羽目になりかねません。その点をしっかり理解しておけば、スムーズに家を売ることができます。

費用について詳しく知りたい方は「不動産売却の費用」をご覧ください。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 登記費用

費用1:不動産会社への仲介手数料

不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料とは、売却が成立したときの成功報酬です。不動産売却でかかる費用は、主に仲介手数料が多くを占めることは理解しておきましょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の任意でいくらでも請求してよいわけではありません。宅建業法(宅地建物取引業法)という法律によって上限が定められています。もし不動産会社が上限を超えたお金を受け取った場合、違法となり厳しい罰を受けることになります。

【仲介手数料上限早見表】

家の売買価格仲介手数料
200万円未満売買価格 × 5%
200万~400万円売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円

費用2:売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には印紙を貼らなければなりません。当然、購入のためには印紙代が必要です。これは印紙税として納めることになります。

【印紙代金】(平成31年4月1日現在法令等)

家の売却価格印紙代(契約書一通)
10万円~50万円未満200円
50万円~100万円500円
100万円~500万円未満1,000円
500万円~1,000万円未満5,000円
1,000万円~5,000万円未満1万円
5,000万円~1億円未満3万円
1億円~5億円未満6万円
5億円~10億円未満16万円
10億円~50億円未満32万円
50億円超48万円

参考:No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

費用3:抵当権の抹消にかかる登記費用

不動産売却では所有権を買主に移さなければなりません。そのために、所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。

一方、売り主も条件によっては負担しなければならない費用があるので注意してください。たとえば、売却物件について住宅ローンが残っている場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

抵当権抹消では、登録免許税、司法書士に依頼する場合は報酬を支払わなければなりません。一般的に、2万円~3万円程度を見ておくとよいでしょう。

 

家を売るなら良い不動産会社を見分けよう

家を高く売るには、不動産会社の担当者選びがカギとなります。中古の家だと買い手が見つからないこともあります。結果、二束三文で売らなければならないケースも多いのです。信頼できる不動産会社選びの方法をお伝えします。

会社規模よりも販売活動の内容を重視しよう

不動産会社は、集客力もありネットワークも広い大手とネットワークはそこまで広くなくとも地域密着に特化していたりする中小の2つがあります。大手か中小かで選ぶのもよいですが、実際の会社の規模よりもそこの不動産会社がどのような販売活動をするのかが重要です。

不動産会社は売却依頼をされたあとにレインズマーケットインフォメーションに登録をしますが、大手中小関係なく同じ条件で掲載されるため大手だから有利ということではないのです。

レインズマーケットインフォメーションに登録したから買い手が見つかるというわけでもないので、物件登録以外の販売活動がどのようなものかを各社に問い合わせてみましょう。

大手ならではのブランドイメージだけを信用してしまうと、売却に失敗することも多いです。重要なのは知名度やブランドではなく、販売活動の内容や質であることは頭に入れておきましょう。

担当者が信頼できるか見分けよう

不動産会社にいる営業担当者が信頼できるかどうかも重要です。営業担当者によって知識の多さや交渉力は異なります。 信頼できるかどうか見極めポイントとしては次のとおりです。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っている
  • 売却仲介経験が多い・長い
  • 親身に相談に乗ってくれて説明もわかりやすい

不動産は売却実績の経験も大事ですが、専門知識が重要です。宅地建物取引士の資格は、不動産取引の専門家としての知識があると証明できるものですので、持っている人のほうが信頼度は高いです。宅地建物取引士の資格があり、そこにさらに売却経験もあればなおさら信頼できますし、安心して任せられるでしょう。

また、不動産売却が初めての人はわからないことは相談や質問をするものですが、このときに売主の不安をどれだけ親身に聞いてくれるかも大切です。

これは営業担当者自身の問題ですが、売却を任せるということは信頼関係がないと任せられるものではありません。もし担当者との相性が合わないと感じるなら、担当替えを申し出るか別の不動産会社依頼することを検討してみてもよいでしょう。

基本的に、不動産会社はあなたの家に似た物件を売却した実績が豊富か、営業力があるかどうかで見極めましょう。

そのような不動産会社なら、ノウハウや経験、知識の蓄積があるため家を高く売ることが期待できるからです。

 

家を売るなら仲介か買取か選ぶ

家を売るにはどうすればよいのか、あなたの頭を悩ませる大きな問題でしょう。家を上手に売る方法を知っておけば、いつまでも売れない状態を回避できるのです。

家を売るには、大きく仲介か買取かの2つの選択肢があります。仲介とは、不動産会社に仲介してもらって、一般の買主を探す方法です。買取は、不動産会社が買主となって購入してもらう方法です。

どちらもメリット・デメリットがあるので、あなたの状況に応じて良いほうを選べるようにしましょう。

家を売るときの「仲介」とは

家を不動産会社に仲介してもらって売る方法があります。最も一般的な方法です。

不動産会社に仲介をしてもらわなくても家を売ることはできますが、売り主が自分で買い手を探す必要があるため現実的ではありません。
(不動産の個人売買について知りたい方は、「不動産個人売買を売主と買主双方の視点から解説!」をご覧ください。)

すでに買い手がいればともかく、通常は手間も時間もかかり過ぎるからです。

中古の家として売却したいなら、まずは家を売りたい人と買いたい人との仲介の経験がある不動産会社を見つけるのが先決です。

特に、駅から近いなど立地条件がよい場合に適しています。不動産会社が情報網と広告宣伝を活用し買い手を見つけてくれるからです。

個人で探すよりも効率的ですぐに買い手が見つかる方法でしょう。

仲介についてもっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介とは」という記事をご覧ください。

簡単にメリット・デメリットをまとめると、以下のようになります。

仲介をしてもらうメリット

メリットは、確実に売ってもらうことができる点です。不動産会社によっては、高く売れたりスムーズに売れたり、様々なサポート付きで売れる場合があります。

昨今では、空き家の増加や低収入の若年層でも手に入る価格の物件も多く、政府が既存住宅の流通やリフォームの環境整備をしているという時代の流れもあります。

そのため、買い手にとっては中古の家を買ってリフォームしたいというニーズもあるようです。

そのような買い主を見つけ出すには、プロである不動産会社に仲介してもらうと良いでしょう。

仲介をしてもらうデメリット

デメリットは、家の状況によっては仲介を断られる可能性がある点です。

家もそれぞれで状態は違います。あまりに劣化している状態であれば、解体を勧められるケースもありますし、不動産会社によっては仲介を断る場合があるのも否定できません。なぜなら不動産屋も、企業として利益を出さなければならないからです。

そのままでは売れそうにないとき、リフォームや更地にしたら需要はあるかどうか不動産会社は考えます。

ただ、リフォームや更地も費用がかかってしまうのは忘れてはいけない要素です。不動産会社はその点を差し引きしながら、利益が出る可能性が低いなら仲介を断ることもあります。

家を売るときの「買取」とは

不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。仲介では一般の買い主が現れるまで家を売る活動をしますが、買取なら不動産会社が買い主となるため比較的早く売却が終わります。

ただ築年数のある、旧耐震基準で建てられた1981年以前のものは売れにくいのが現実です。耐震基準については国交省のホームページで詳しく書かれています。

売却価格が多少安くなっても売れればいいと判断したら、不動産会社に買取してもらう方法は選択肢として有効といえます。

不動産の買取については「不動産の買取を選択するべき理由と売却時に損をしない秘訣」を、マンションの買取については「マンション買取の判断基準を仲介と比較して徹底解説」という記事で、詳しく解説をしてあります。

買取をしてもらうメリット

不動産会社に買取依頼をするメリットは複数あります。家の需要は昔より増えたとはいえ、なかなか買い手が見つからないのが弱点です。

しかし、不動産会社の中には、家をリフォームしたりリノベーションしたりすることを得意する会社もあります。

そのような不動産会社を見つけて相談をすれば、上手く行けばスピーディーに買い取ってもらえるのです。また、買い手を見つけてもらう必要がないため仲介手数料もかかりません。

買取をしてもらうデメリット

デメリットとしては、仲介よりも売却価格が安くなるケースがあることです。

不動産会社は、買取した家をそのまま売ることはしません。リフォームや更地にして売却することで利益を得ているからです。

そのコストを踏まえた上で、買取価格を試算します。そのため、買取価格は抑えなければなりません。

それでもとにかく早く売却さえできればよいという方にはぴったりの方法です。

逆にできるだけ高く売りたいと考える方だと、買取してもらうことはおすすめできませんお持ちの家が古くて心配な方は、「古い家を売る最適な方法を知ろう!手放す4つの選択肢や放置のリスクを解説」の記事をご覧ください。

 

家を売る時のオススメは一括査定

家を売るなら、まず最初にすると良いことは不動産一括査定サイトを利用する事です。完全無料で家の査定をしてもらえますし、無料で売却の相談に乗ってもらえるためです。

一括査定サイトとはどのようなものか知り、中でもオススメの一括査定サイトについて知りましょう。

不動産一括査定とは

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出せるサービスです。

一般的な査定では不動産会社1社ずつからしか査定結果を受け取れませんが、一括査定サイトなら複数社から一括で査定結果を受け取れます。

ネット上で個人情報をやり取りすることを不安に思う方もいるかもしれません。ですが近年は、一括査定サイトは安心できる企業が運営しており便利なため、利用者数がどんどん増えてきています。

一括査定サイトなら、査定額を比較するだけでなく、不動産会社の担当者も比較することができます。また、無料でプロの不動産会社に相談ができるため、家を売ろうかと考えている方は、まず一括査定サイトを利用することがあるようです。

不動産一括査定についてもっと知りたい方は、「不動産一括査定サイトの選び方や注意点」という記事をご覧ください。

一括査定でおすすめはイエウール

不動産一括査定を行うならイエウールの利用がおすすめです。イエウールは全国1,900社以上の不動産会社と提携しており、一度に最大6社の査定結果を得られます。

東京商工リサーチという第三者機関による調査で、業界でもNo.1であることが明らかになっています。( 調査結果:イエウールが五冠達成をして業界No.1 )

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家を売るなら状況に合わせよう

家を売るには、状況を正確に判断しなければなりません。そして、状況に合わせたベストな選択ができれば高い金額の売却にもつながるのです。

まずは、高く売るための方法を知りましょう。そして、イエウールなどの一括査定サイトを使い、本当に信頼できる不動産会社に相談することが成功の近道です。

家を売る事について他にも知りたい方は、「家の売却相場を調べる方法4つ!」という記事もご覧ください。

また、他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

家を売りたい方はすまいステップ:【はじめて家を売る人のための鉄則5つ】売却の流れや基礎知識という記事も参考になります。

 

 

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