家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ

更新日:2020年8月7日

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家を売るとき最初に行うことが査定です。査定とはその家が売却できるであろうおおよその価格を出すことです。そして、この査定額は3ヶ月以内にその不動産会社に売却を依頼したときに売れるであろう予測の価格です。

査定の依頼は簡単です。依頼はネットからもできますし、電話で依頼することもできます。また、直接不動産会社に足を運んで相談しながら依頼もできます。

しかし、直接足を運ぶのは、時間も手間もかかります。近頃では、自宅でネットを利用して依頼する方法が最も多く利用されています。ネットからなら時間を気にすることなく依頼できますし、もちろん費用もかかりません。

家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。

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不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのイエウールがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

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家を査定するメリットを理解しよう

家の価値や周辺環境を理解して売出価格を決めないと、家がなかなか売れなくて困る場合があります。家の売却の際には、初めに査定を行ってスムーズに売却しましょう。

家を売りだす価格を決められる

家は住んでいると劣化し、年数が経過するほど価格が下がっていきます。そのため、購入した時の価格や自身が希望する価格で売ることは難しい場合が多いのが現状です。

家を売るときの価格は、その家が建築されてどれくらい経っているかや、その家の立地、インフラや利便性などが影響します。

そして、その家の売り出すときの価格の参考にできるのが、査定額や周辺の同じような物件の売却価格などです。

家が建っている場所や築年数、周辺の環境、周辺の同じような家がどれくらいで売り出されているかを参考に査定が出されます。

そのため、この査定で出された価格を参考にして家を売り出すと、比較的スムーズに家が売れます

家を売るための不動産会社選びができる

家を売るときには、不動産会社に相談し買主を探してもらう人がほとんどでしょう。しかし、家の売却で不動産会社を利用したことがあるという経験者は少ないのではないのでしょうか。

そんな人にとって家を売却するときの不動産会社選びは容易ではありません。当然、どの不動産会社がよい不動産会社なのかわからない人がほとんどでしょう。

そんなときに役立つのが査定です。ただし、査定額は一社だけ取り寄せてもそれが妥当であるかは判断できません。

何社か査定を取り寄せて比較することで、最適な一社が選べます。そして、この査定の際の対応や説明でどの不動産会社がよいかがわかるので、不動産会社を選ぶときの判断材料の1つにできます

査定結果から売却計画を立てられる

家を売却するときには、新しい家を購入しなければならない人がほとんどではないでしょうか。この場合、売却したお金を、新しい家の購入に充てる人がほとんどでしょう。

しかし家の価格は、実際に家の売却後でないと正確な金額はわかりません。先に家が売れれば、その売却で得られる金額がわかるので、新しい家の購入資金を参考に選べます。しかし、売却すると引き渡しの期限があり、引っ越しがせまってくると、ゆっくりと家を選ぶ時間の余裕が持てなくなる可能性があります。

査定を行うことで、家が売れそうなおおよその金額がわかります。この金額がわかれば、売れる前でも購入する家を前もって探しやすくなりますし、お金をどのように配分できるかもわかるので、家の購入のための資金計画が立てやすくなります。

家の売却価格を知りたい方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します。以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

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家の査定依頼を出すなら一括査定サイト

家の査定で最も便利で人気の方法が一括査定サイトです。誰でも簡単に数分の入力で依頼できます。ここでは一括査定サイトを上手に利用する方法やどのようなメリットがあるかを解説します。

一括査定サイトで査定依頼を出すメリット

一括査定サイトは、家を売るときに利用できるサイトです。高く売ってくれそうな不動産会社を探したり、家がどれくらいで売れるかを調べたりすることに使えます。

そして、この一括査定サイトは何件査定を依頼しても無料です。費用がかからないので、気軽に査定が行えるというメリットがあります。

また、不動産会社を選ぶときには、根拠もなしに知名度だけで選ぶと自身の家の売却に適した不動産会社でない可能性があります。一括査定サイトなら対象の不動産の売却に長けた不動産会社が自動的に選べるようになっているので安心です。

戸建て住宅の販売が苦手な会社に戸建ての売却を依頼すると、手間や時間がかかる上に安くしか売れないこともあるので注意が必要です。

そして、一括査定ならその名の通り、同時にネットで少しの手間で複数社に査定が依頼できます。何社か比べるとどれくらいの価格が妥当なのかや、相場価格も把握しやすいというメリットがあります。

利用する一括査定サイトの選び方

一括査定サイトはたくさんあり、どれを選べばよいのかわからないという人は多いのではないでしょうか。一括査定サイトを利用するときには、始めにその一括査定サイトが対象としているエリアを確認しましょう。

不動産会社は取り扱えるエリアが決まっているので、その確認から始めます。選んだサイトの不動産会社の対象エリアに売却する物件が入っていないと査定ができないので注意が必要です。

また、登録されている不動産会社の数も確認しましょう。どのサイトにも多くの会社が登録されていますが、多いほどその中からあなたの物件の売却に合った不動産会社が見つけやすくなります。そして、希望の不動産会社がある場合には、その不動産会社が含まれているかも確認するとよいでしょう。

そして、最後に確認したいのが、一度に依頼を出せる数です。どうせ依頼するなら一度に複数社依頼できると、手間が省けます。最低でも3社以上のところがよいでしょう。

一括査定をするならイエウールがおすすめ

利用者が1,000万人以上という人気の一括査定サイト「イエウール」なら、全国1,600社以上の不動産会社と提携しています。地域密着型の不動産会社から大手不動産会社まで提携しているので、あなたの不動産売却に合った不動産会社が見つけられます。

また、家の売却時には、不動産会社に騙されないかと不安を感じる人は少なくないでしょう。「イエウール」ならクレームが入るような悪徳不動産会社はすべて排除されています。そのため、「イエウール」で選んだ不動産会社なら安心して売却を任せられます。

一度に最大6社に査定を依頼できます。簡単な入力だけで依頼できるので、仕事の休み時間にも依頼が可能です。「イエウール」の一括査定を利用してより高く売れる優良不動産会社を見つけましょう。

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家を査定するときの全体像

家の査定には、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順が必要です。全体像としては、以下の手順で行われます。

  1. スケジュールを決める
  2. 実際に物件を見てもらう
  3. 不動産の情報を整理・検討してもらう
  4. 査定価格を計算してもらう 
  5. 査定書を受け取る

手順①から順を追って、解説していきます。

STEP1:スケジュールを決める

まず不動産会社から家の査定価格が出るまでのスケジュールを教えてもらいましょう。不動産会社は、査定の各手順に必要な作業の性質や量などを踏まえて、作業の日程や分担などを決定します。

そこで、不動産会社がスケジュールを確定する前に、必ず不動産の持ち主に下記の6つのことを尋ねてきますので、しっかりと把握しておきましょう。

質問回答イメージ
物件の所在○○県○○市○区○○町○番
対象不動産の対象土地のみ、建物と敷地など
対象不動産の権利どういう権利を評価するか
類型の確定どういう状態の不動産を評価するか
価格時点いつの時点の評価なのか
依頼目的売買なのか売買を検討しているのか

STEP2:実際に物件を見てもらう

スケジュールを教えてもらったら、次は実際に物件を見てもらいます。具体的には、物件の土地と建物を見てもらいます。

土地については所在や地番、土地をいくつ持っているのか、数量等を確認してもらいます。建物については、家屋番号や建物の構造、用途等を確認してもらいます。これらを確認してもらう理由は、実際に持っている物件が存在しているのか、その所在を明確にしてもらうためです。

STEP3:不動産の情報を整理・検討してもらう

次に資料を集めてもらい、的確に査定を行ってもらいます。集めてもらう資料は、下記の3つの種類があります。

  • 確認資料
  • 要因資料
  • 事例資料

3つの中には、依頼者自身が不動産会社に提出しなければならない書類もありますので、しっかりと確認しておきましょう。

確認の資料

まずは確認資料から説明していきます。確認資料とは、土地または建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図など「不動産の情報や権利などの状況確認するための資料」を指します。この中で依頼者が提出する書類として「登記事項証明書」、「公図」、「建物の図面・平面図」があげられます。

「登記事項証明書」とは、不動産に付いている権利、地積、床面積などを記載した書類のことを指します。「登記事項証明書」は、土地一筆につき1000円、建物一筆につき1000円の料金を法務局に払って依頼し、取得します。

「公図」とは、土地の位置や形状を表す図面のことを指します。「公図」は、500円前後の料金を法務局に支払って依頼し、取得します。

「建物の図面・平面図」とは、建物の形・床面積の算出方法・敷地との位置関係等を記した図面のことを指します。「建物の図面・平面図」は、1家屋につき500円を法務局に支払って依頼し、取得します。

要因の資料

次に要因資料について説明していきます。要因資料とは、「国勢調査や住宅地図、地質調査資料など価格が決まる要因に関する資料」を指します。

国勢調査とは、国によって行われる重要かつ基本的な統計調査を指します。国勢調査においては、「国内の人口、世帯、産業構造等などについて」調査が行われます。この中で依頼者が提出する書類として、「住宅地図」があげられます。「住宅地図」は、不動産会社が対象不動産の場所・状況を把握するために必要な書類です。

依頼者は、地図会社に依頼し、1枚につき500円前後を支払って「住宅地図」を取得します。地図会社によって精度に差が出てしまうので、依頼する際には注意しなければなりません。

事例の資料

最後に事例資料について説明していきます。事例資料とは、「建設事例や取引事例、収益事例など現実の取引価格や賃料がいくらなのか等に比較するために使われる資料」を指します。例えば取引事例とは、具体的に「所在地」、「単価」、「専有面積」、「間取り」、「築年数」などが記入されている物件事例のことを指します。

定められている条件を比較することで、この地域でのこの広さでの価格はいくらかといった数字をより正確に求めることができるのです。取引事例については、不動産情報提供サイトであるレインズを参照すると具体的に詳しい相場を知ることができるので、こちらも確認しておきましょう。

参考:REINS Market Information

STEP4:査定価格を計算してもらう

今まで対象不動産の資料の収集などの説明を行ってきましたが、ここからは家の価格がどのように決まるのかをお伝えしていきます。

不動産会社にそろえた情報をもとに、価格を算出してもらいます。具体的には、3つの流れがあります。

  1. 算出方法の手法の取り決め
  2. 価格や賃料の調整
  3. 査定価格の決定

算出方法の手法の取り決め

家の査定によって求められる価格には、3つの種類があります。

  • 費用から推定される価格
  • 取引価格から推定される価格
  • 価格および収益から推定される価格

このうち、対象不動産の状況およびその属する地域の状況に対応した方式によって求められた価格が適用されます。

価格や賃料の調整

次に査定価格が求められると、価格の調整が行われます。ここでいう調整とは、「複数の手法によって、求められた価格または賃料の再検討や価格または賃料が持つ価格の正しさを判断し、最終的な査定額を決定に導くこと」を指します。

価格・賃料調整においては、具体的に下記の事項に基づいて行われます。

  1. 評価方式の適用における作業の過程の判断、および採用することとなった資料の適格性を検討することで試算価格の精度を検討すること
  2. 試算価格間の開差が生じた理由を検討する
  3. どの試算価格を重視すべきかを比較考慮する
  4. 試算価格に説得力に応じてウエイト付けを行い決定する

査定価格の決定

価格・賃料の調整が行われた後、不動産会社によって適正な査定額が決定されます。この場合、特に国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準とされます。

公示価格とは、「土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいい、単位面積当たりの価格として示された価格のこと」を指します。

公示価格を規準とするとは、「まず対象の土地と類似する1つか2つ以上の土地を選びます。続いて、それぞれの土地の価格形成要因がどのように作用しているかを把握します。そして「公示価格」と「対象の土地の価格」を照らし合わせて、整合性を持たせること」を指します。

STEP5:査定書を受け取る

査定価格が決定されたときは、査定書が作成されます。査定書は依頼した不動産会社から受け取りましょう。査定価格は、売り主であるあなたにとっても納得できるようにわかりやすく論理的な情報が含まれています。

 

家の査定依頼は2パターン

査定にはどのような種類があるのでしょうか。ここでは査定の2つのパターンについて解説します。

結果を早く知りたいなら「机上査定」

自宅にいて簡単に依頼できて、早いところなら1時間程度で結果が得られるのが「机上査定」です。住所や築年数、周辺の取引事例などのデータのみで査定額を算出します。

実際に家自体を見ていないので、家の状況が加味されておらず、ざっくりとした金額が知りたいときに利用できる査定です。

家にわざわざ人が来ることがないので、気軽に依頼できます。とりあえずはこの査定方法で依頼して、どれくらいの価格になるかを把握するのに役立ちます。

机上査定の流れ

  • 家の相場価格を確認する
  • 机上査定を依頼する
  • 査定結果を受け取る

ネットから簡単に依頼できて、すぐに結果が受け取れます。特に依頼前に用意するものはありませんが、相場価格を調べておくと、査定結果が出たときにそれが適切な価格かを判断する材料の1つにできます。

相場価格を確認する最も手っ取り早い方法は、毎年、納税している固定資産税の納税通知書を確認する方法です。その書類には固定資産税評価額が記載されており、この金額の7割が家の価値だと言われています。

また、相場価格は周辺にある自身の家と似た間取り、駅からの距離、築年数が近い物件の売却事例を探して、実際にどれくらいで売れたかを見てもおおよその金額がわかります。

現実的な査定結果が出る「訪問査定」

実際に売却の依頼を検討している不動産会社に対しては、「訪問査定」を依頼しましょう。担当者が家に来て、設備の状況や周辺環境などを調査して査定額が算出されます。

結果が出るまで1週間程度かかりますが、その分より精度の高い査定額がわかります。

依頼は電話やインターネットからできますが、実際に調査を行う日にちを調整しなければならないため、何社にも訪問査定を依頼するのは面倒だと感じる人もいるでしょう。

そのような場合には、机上査定で使いたい不動産会社を数社に絞り、よさそうな不動産会社に訪問査定を依頼するとよいでしょう。

訪問査定の流れ

訪問査定では実際に担当者が家に来て調査を行います。家をきれいにする必要はありませんが、見やすいように整頓しておきましょう。

  • 家の相場価格を確認する
  • 家を整頓する
  • 壊れている設備があれば修理する
  • 査定を依頼する
  • 調査
  • 査定結果を受け取る

もし、家の中で故障している設備がある場合には、査定前に直しておきましょう。訪問査定では設備の状況も確認します。壊れている場合には査定額が低くなる原因となります。

調査を行った日から1週間程度で査定結果が受け取れます。

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家の査定でチェックされているポイント

不動産会社の担当者は査定を行うとき、どのような箇所を見ているかがわかれば、査定額アップに活かせます。ここでは調査対象となるポイントについて解説します。

家の住所と周辺の環境

家の価格は便利な環境ほど値が上がります。例えば、駅やバス停に近い、スーパーやコンビニが側にある、役所や医療機関、学校までの距離が近い場合に高く評価されます。

また、近い将来開発されて便利になる場合にも高く評価してもらえます。このように、家は不便な場所にあるよりも、便利で快適に生活を送れる場所に建っているもののほうが高く売れます。

また、家の中の環境も価格に影響します。家の向きが南向きで日当たりがよい場合や、風通しがよい場合なども高く売れる可能性があります。

そして、買主を見つけやすいのも利便性のよい場所にある物件や家の環境がよい物件です。

家の築年数や構造

家を探すときに築年数を基準に探す人がほとんどではないでしょうか。家は古くなるほど、劣化が進み、価値も低くなります。

そのため、家選びの最初の段階として築年数から選ぶ人が多く、この築年数は耐震基準を満たした建物であるかの確認にも役立ちます。

また、家は構造によっても価格が変わります。家は木造でできているものもあれば、鉄筋コンクリート造のものもあります。

そして、家の構造によって耐久年数が変わるため、資産価値の減り方も異なります。そのため、査定を行うときには、構造や建築からどれくらい経過しているかを見て判断しています。

家の劣化具合や設備

家の設備は使い込むほど劣化したり、故障したりします。そして、劣化や故障は家の価値を下げてしまいます。どうしても人が住んでいる家は、劣化や故障は避けられませんが、それをまめにメンテナンスや修理を行っているかがポイントとなります。

設備の入れ替えや故障を修理したときの修理履歴があれば提出すると、しっかりとメンテナンスしていることをアピールできます。

もし、設備に不具合や故障があるときには、あらかじめ伝えなければなりません。雨漏りやシロアリの被害がある場合にも忘れず伝えましょう。

このように家の中の設備や不具合を考慮して査定は行われます。また、マンションなどの集合住宅なら共用部分やエレベーターなどのメンテナンスやセキュリティの状態も加味されて査定が行われます。

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家の訪問査定で高額にするコツ

家を少しでも高く売るには事前の準備が必要です。家のアピールポイントをまとめたり、丁寧な対応を心がけるだけで高く売れる可能性が上がります。

家の良さを積極的にアピール

家を売る時の価格は、購入する人がどれだけ快適に暮らせるかが価格に影響します。周辺環境は実際に歩いて調べることができますし、築年数も調べるとわかります。

しかし、家には、実際に住んでみないとわからないよいポイントや気を付けなければならないポイントがあります。これらのポイントを積極的にアピールできれば、価格のアップにもつながりますし、買主を見つけやすくもなります。

例えば、日中の日当たりや騒音がないかなどは、住む人によっては家を選ぶ重要なポイントとなります。また、臭いがないことは、ペットやたばこの臭いが苦手な人にはアピールできます。

そして、学校の雰囲気や最寄のスーパーの情報なども買主にとっては嬉しい情報でしょう。近くの評判のよい病院の情報なども買主に喜ばれるでしょう。

買主にとって有益な情報をアピールできると不動産会社も買主に物件のアピールがしやすく、売りやすくなります。

このように、実際に住んでいる人しかわからない情報を伝えることで、価格のアップにもつながり買主を見つけるときに役立ちます。

掃除は査定結果に影響しない

家を売るときには、もちろんきれいな家が高く売れる可能性があります。しかし、査定の段階では、家がきれいに掃除されているかどうかは影響しません。

そのため、訪問査定があるからといって、あわててハウスクリーニングを頼んだり、念入りに掃除する必要はありません。必要最低限整頓されていれば大丈夫です。

家の中をきれいに掃除するのは、購入希望者が内覧を行う前であれば効果的です。購入希望者によい印象を与えられれば、購入してもらえる可能性が上がります。

査定している人には隠し事をせず対応

家を売却するときには、売主は瑕疵(かし)担保責任という責任を負います。これは、売却から一定の期間内に家の欠陥が見つかった場合、その欠陥の修繕費用を負担しなければならないというものです。

また、瑕疵(かし)が見つかった場合には、契約自体を解除されることもあります。そのため、家の欠陥や不具合はすべて正確に伝えましょう。

そして、家の売却には高額のお金が動くためお互いの信頼関係が重要です。信用できない人に家の売却を任せるのは不安を感じますし、担当者にとっても隠し事をするような人は後にトラブルが発生するため避けたいものです。

査定を依頼するときには、担当者への対応にも気を付けて、お互い協力してより高く売却できるように信頼関係を築くことが大切です。

 

不動産会社が査定額を計算する方法

不動産会社が家の査定額を計算する方法は次の3つがあります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

それぞれで計算方法や用いられるシーンが異なるため、どのような違いがあるのかを知り、査定についての理解をさらに深めていきましょう。

原価法

原価法とは、今建っている家を取り壊し、もう一度建築した際にかかる再建築費用を、建物の老朽化分から差し引くことで不動産の価値を計算する方法です。原価法の計算式は、次の通りです。

再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

原価法は主に中古の居住用の家の価値を計算する際に用いられる方法です。再調達単価とは、同じ家を現在もう一度建てた場合にかかる金額であり、耐用年数は建物構造によって定められているものを用います。

経年劣化による価値減少分を考慮して不動産の価値を算出する方法であり、中古の家の売買ではこのやり方が使われることが多いでしょう。

取引事例比較法

都市部など不動産取引が活発に行われている地域では、取引事例比較法が用いられることもあります。取引事例比較法は、近隣エリアでの似た条件の取引を参考にして、家の価値を算出する方法です。

家の間取りや所在地などを考慮して算出するため、比較対象となる取引事例が多いほど、より正確な相場価格を算出しやすいでしょう。

比較対象となる取引事例がどれくらいあるかが重要な方法であるため、不動産取引自体が少ない地方では、用いられないこともあります。

収益還元法

収益還元法は投資用の不動産売却で用いられる査定額の算出方法であり、居住用では使用されません。収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあり、それぞれで計算式は異なります。直接還元法は次の計算式で査定額を算出します。

毎月の受け取る賃料など×12ヶ月÷表面利回り

対してDCF法の査定額の算出方法は、次の通りです。

毎期得られる純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値

これら2つの方法によって、投資用物件は査定額を算出しています。

 

家を売るため査定を依頼しよう

家を売るためには、査定は欠かせません。査定を行えば相場価格や売却価格の目安がわかります。査定は無料で24時間いつでも好きなときに依頼できます。机上査定なら少ない時間で簡単に依頼でき、すぐに結果がわかります。

査定を行うことであなたの家の売却に適した不動産会社が探せますし、高値売却を目指せる不動産会社を見つけることもできます。イエウールの一括査定なら信頼できる不動産会社が見つけられるので、安心して売却を任せられます。

家の売却を検討しているのなら、まずはイエウールで査定を行って家の価値を確認してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は以下の記事をご参考にしてみてください。

 

 

 

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