【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう

更新日:2020年9月15日

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自宅の売却のコツ7つをお伝えします。さらに、住み替えをしたい場合や、ローンが残っている場合にどうすれば良いか合わせて解説します。

この記事では、自宅売却を検討した人が気になっていた事や知って良かった事を全てお伝えします。自宅をはじめて売却するときの不安や分からない事を解消しましょう。

家を売ること全般について知りたい方は 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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自宅を高く・早く売却する7つのコツ

自宅をできるだけ高額、なおかつ納得できる売却をするためのコツを紹介します。とくに不動産会社選びは厳選する必要があります。後悔せずに自宅を売却するためにも不動産会社選びは慎重に行いましょう。

コツ1:一括査定を使って複数の会社から見積もりを取る

自宅の売却を考えている方は、まず不動産売却の一括査定サイトを活用するのがおすすめです。なぜなら、複数の会社を回って見積もりを出してもらうことは大変だからです。

一括査定サイト「イエウール」なら、全国の厳選された1,600社以上の中から最大6社まで、完全無料で査定依頼ができます。マンション・戸建・土地・ビル・倉庫など、不動産の種類を問わず利用可能です。

複数の会社から見積もりを取ることで、正しい相場情報を得ることができます。損をしたくないなら一括査定を利用しましょう。

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コツ2:自分でも相場情報を集める

簡易査定・訪問査定で提示された内容と金額を評価するにあたり、予備知識として自分でも情報を集めておきましょう。金額は、固定資産税通知書に記載されている、固定資産税評価額から計算できます。

固定資産税評価額÷0.7×1.1~1.2=実勢価格

この計算によって算出した実勢価格が、売り出し価格の目安となります。この金額から大幅に上下する見積が提示されたときは、詳しい理由を確認することが大切です。

コツ3:内覧や査定前に家を綺麗に掃除する

内覧時はもちろん、不動産会社による訪問査定のときにも、自宅を綺麗に整えておくことがベストです。次のようなポイントに気を付けて、掃除・メンテナンスを行いましょう。

  • 水周りのカビ・水垢
  • 壁のシミ・落書き
  • 部屋の隅などの埃
  • 障子・ふすまの破れ
  • ライトの明るさ

とくに水周りの美しさは、買い手が注視するポイントであるため、掃除のプロに依頼するのも手です。また、電球を替えるなど、ライトを明るくすることで部屋全体の印象をアップできる可能性があります。

コツ4:内覧時に家への愛着を出しすぎない

内覧時、購入希望者に対してアピールポイントを示すことは大切ですが、愛着を吐露することはおすすめしません。買う側にしてみれば、売主の情が強く残りそうな家は避けたいものです。

愛着が強すぎてやってしまいがちなことは、良い所だけを説明し、購入希望者の指摘に対して否定的・反論することが挙げられます。心情としては理解できますが、必ず売却したいのであればNGです。

意識としては、その家の住民として内覧に応じるのではなく、家という商品を持っている営業マンになることです。お客様の質問・指摘には誠実に対応しようと心がけることで、交渉がスムーズに進みやすくなります。

コツ5:あなたに合った売却方法を選ぶ

自宅を売却する方法として、主な3種を紹介します。売却する理由や目的に合わせて選ぶことが大切です。

  • 不動産会社による仲介
  • 不動産会社による買取
  • 近隣の人に買い取ってもらう

不動産会社に仲介してもらって買主を見つける

最も一般的な方法は、不動産会社に仲介してもらい買主を見つけるというものです。不動産会社に販売活動を委託し、買主と成約に至った際に、不動産会社へ手数料を支払います。

この方法の最大のメリットは、買主を幅広く募集できることです。買主候補が複数人現れる可能性が高く、より高額な買値・好条件を申し出た人に売却できます。

また、買主との交渉や売買契約書の準備など、個人で用意するには時間・手間・費用がかかる作業を、不動産会社が担ってくれるというのもメリットです。

なお、契約上では「仲介」ではなく「媒介」、不動産会社へ支払う手数料は「媒介手数料」と呼びます。契約方法の種類と手数料の計算については、後ほど詳しく解説します。

不動産業者に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。「買取」を取り扱っている不動産会社に限りますが、この方法で売却すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。

メリットは、販売活動で買主を待つ期間がない分、不動産をすぐに現金化できることです。ただし、売却額(成約価格)は、仲介によって市場に売り出すのと比べると、6~7割程度になる傾向にあります。

金額が下がる理由は単純で、不動産会社からすれば、仕入れ値より高い金額で売らなければ利益にならないからです。市場価格と同等の金額で買い取ると、よほどの付加価値を与えない限り売れなくなってしまいます。

なお、建物の劣化状況や土地の状態が不明瞭なときにも、買取は有効な手段です。仲介で個人に売却した場合、契約時に発覚していなかった欠損や不具合(瑕疵)に対しては、瑕疵担保責任が発生します。

新たな瑕疵が発覚すると、個人間での売買契約書では、修繕費用や賠償金の請求が売主に来るため、注意が必要です。一方、不動産会社による買取では、売主の瑕疵担保責任が免除されます。

知り合いや近所の人などに個人で買い取ってもらう

親族・知人・隣家の住民など、個人で買主を見つけて売買契約することも可能です。メリットとしては、売値を個人間の協議で決められることと、仲介手数料等の費用がかからないことが挙げられます。

ただし、契約書の作成や、法的なトラブルが発生した場合など、専門性の高い処理を自分で行わなければらないことに留意しましょう。

自分だけで対処することが難しければ、司法書士・弁護士に依頼するという手があります。しかし、その依頼料と不動産会社への仲介手数料は天秤にかけた方がよいでしょう。

不動産会社によっては、既に買主が決まっている不動産の仲介を引き受ける場合、仲介手数料を通常よりも安く設定してくれることがあります。

コツ6:売却までのスケジュールには余裕を持っておく

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期限は3ヶ月ですが、その期間内で必ず売れるというわけではありません。査定から物件引き渡しには、通常3~6ヶ月かかります。

その内訳をまとめました。

期間内容
1~4週間
  • 不動産査定
  • 媒介契約
1~3ヶ月
  • 販売活動
  • 買主候補との交渉
  • 買主との売買契約・手付金の受領
1~2ヶ月
  • 残代金の受領
  • 住宅ローンの抵当権抹消
  • 物件引き渡し

買い手が付きづらい特性がある物件の場合、販売活動期間が1年以上に及ぶこともあります。その前後の期間も必要になるため、売却までのスケジュールには余裕を持っておきましょう。

コツ7:不動産価格が変わる時期をねらう

不動産にも売り時があります。自宅が最も高く売れる可能性が高いタイミングで、売り出すことがおすすめです。具体的には、次のようなポイントに注目します。

  • 地価公示が上昇傾向にあるとき
  • 4月からの新生活に向けた需要が高まる1~3月
  • 建物は築15年以内のタイミング
  • 築15年以上の建物なら修繕を行った直後

また、これらのタイミング以外でも、複合施設の建設や公共交通のアクセスが改善する予定の地域では、価格が上昇する傾向にあります。こうしたタイミングを逃さないようにしましょう。

なお、税金の面で考えると、住居の所有期間5年または10年を区切りに、譲渡所得に対する軽減措置・損益通算の特例などがあるため、これも考慮に入れることをおすすめします。

 

自宅にいながら売却する事はできるのか

自宅にいながら売却することは可能です。不動産業界の用語では、「住み替え」と言います。

住み替えには2つの方法があります。1つは、「売り先行」と呼ばれる方法で、いま住んでいる自宅の売却が完了してから、次の物件を購入する方法。もう1つは、「買い先行」と呼ばれる方法で、いまの自宅に住み続けながら、次の物件の購入をする方法です。

自宅の売却を「売り先行」でする場合

売り先行の特徴は、資金繰りのしやすさです。自宅の売却してから購入を順番に行うので、売却で得たお金をもとに、次の物件を購入することができます。具体的な手順としては、まず今住んでいる自宅を売却します。次に一度仮住まいに引っ越します。最後に、新居の購入を行います。

メリットとしては、資金計画の立てやすさです。自宅が先に売れて、売却代金を頭金にしてローンを組むことができる点から、特に高く売れる物件ほど、効果を感じやすくなるでしょう。

資金繰りも比較的楽に行え、今よりも高い物件への住み替えにも向いています。子供ができたり、親を引き取ったりなどする時には、売却先行型を選ぶと良いです。

デメリットは、売れてから買うまでの間の仮住まいが必要になる点です。仮住まいの間の賃貸料金、引越しには前後で2回分も費用がかかることになります。

また、自宅が売れるまでに欲しい物件が誰かに購入されてしまう可能性もあります。売り先行は資金計画を念入りに練ってから売買を行いたい人におすすめです。

自宅の売却を「買い先行」でする場合

買い先行の特徴は、欲しい物件を誰かにとられることなく入手できることです。具体的な手順としては、まず新居を購入して引っ越し、その後自宅の売却活動となります。

メリットは、時間をかけて新居をゆっくりと選べる点にあります。新居の立地や住環境などを検討することができます。新居選びで失敗する確率が低くなるでしょう。子供の巣立ちや、家族が減るなど、生活環境が変わり、今より狭い新居を探す際に向いている方法です。

デメリットは、住んでいた住居の売却を急がなければならない点です。したがって、今の住居にある程度需要があるかないかは、事前に調べておいたほうがよさそうです。買い手がいつまでも見つからなければ、ローンの二重苦に苦しむことになるかもしれません。

買い先行は新居選びにこだわりたい人や、仮住まいを用意する二度手間を省きたい人におすすめの方法といえるでしょう。

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ローンが残っていても自宅の売却はできるのか

ローンが残っている状況でも、自宅を売却することは可能です。ただし、ローンの状況によって、スムーズに売却できるかどうかが変わってきます。

具体的には、自宅を売却したときの価格よりも、ローンが上回っているのか下回っているのかです。ローンが多い場合を「オーバーローン」といい、ローンが少ない場合を「アンダーローン」と言います。

オーバーローンとは、売却額がローンの残債を下回ることです。赤字になってしまうので、足りない金額を用意する必要があります。

足りない金額を用意する方法はいくつかあります。貯金を切り崩して補填する方法や、任意売却という選択肢を視野に入れることもできます。

アンダーローンとは、ローンの残債よりも高い金額で自宅が売れることです。売却益でローンを完済できる状態です。この場合は、何も気にせず自宅を売却することができます。

ただし、売却するときにも手数料や税金などの費用がかかったり、希望していた売却価格のとおりに売れない可能性もあるので注意が必要です。

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自宅を売却するまでに必要な期間

自宅の売却にかかる期間がどのくらいか把握しておきましょう。売却のスケジュールを立てるためだけでなく、資金計画や普段の生活のスケジュールを立てるために必要な情報です。

平均的な期間は約8か月

自宅を売却する平均的な期間は、およそ8カ月間です。具体的には、不動産ジャパンの発表によると「売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月、マンションより一戸建ての方が長い」とされています。

詳しい内訳を見ると、自宅を売りに出してから売れるまでの期間は、マンションだと約6ヵ月、一戸建ては11ヶ月で売れているようでした。つまり、一戸建ての方が約5ヶ月長い期間が必要なようです。

もちろんあくまでも平均的な期間ですので、様々な要因によって売却期間は変わります。例えば、自宅がマンションか戸建てなのかや、自宅の状況や、不動産会社の力量、世の中の市場観や、自宅のある地域ならではの市場観も影響するでしょう。

期間が長くなる要因

自宅の売却期間が長くなる要因は、主に以下の事が考えられます。

  • 相場から大きく違っている売却価格にしている
  • ずっと売りに出している
  • 不動産会社の販売力が低い

相場からかかくが大きくずれていると、そもそも購入を検討してくれる人すらいなくなります。また、ずっと売りに出されていると、人気のない物件だと思って購入者は避けてしまいます。

また、相場に対して正しい価格で売り出していても、不動産会社の売却する力量が足りなければ長期化してしまいます。なぜなら、購入者に興味をもってもらっても、購入を決断してもらうことができずに売れ残ってしまうことになるからです。

期間が短くなる要因

自宅の売却期間が短くなる要因は、主に以下の事が考えられます。

  • 複数の不動産会社を比較している
  • 良い担当者を見抜いている
  • 相場よりも価格を下げる

複数の不動産会社を比較することで、あなたが持っている自宅を売ることが得意な不動産会社に出会うことができます。

不動産会社の社名ではなく担当者も重要です。確かに有名な不動産会社に購入者も集まってくるかもしれませんが、必ずしも多くの購入者が集まる必要はありません。

なぜなら、最終的にあなたの自宅を購入するのは1人だからです。地元の魅力を語れる担当者や、地域の方とのつながりの強い担当者の方が、あなたの自宅を売ることができるかもしれません。

相場より少しだけ価格を下げる事も必要です。自宅をお得に売り出すことで、購入者の目にとまりやすくなります。また、不動産会社にとっても売りやすい物件であれば、より力を入れて売ってもらうことができます。

 

自宅売却の具体的な流れ

自宅売却の流れを解説します。おおまかな流れは、以下の6ステップです。

  1. 見積もりを取って不動産会社を探す
  2. 不動産会社と媒介契約をする
  3. 販売活動を始める
  4. 売買契約の締結
  5. 決済と引き渡し
  6. 確定申告を行う

具体的に何をする必要があるのか、見ていきましょう。

step1:複数の見積もりを取って不動産会社を探す

最初から1社に絞って依頼するのはおすすめしません。不動産会社にも得意不得意があり、どの会社に依頼しても同額で売却できる、というわけではないからです。

まずは、複数の不動産会社に連絡し、建物・土地の情報をもとにした、簡易査定(机上査定)の見積を取り寄せます。このとき、金額だけでなく、明瞭な説明が提示されているかどうかも確認しましょう。

その上で、納得のいく簡易査定結果を提示した会社に、現地での訪問査定を依頼するのがセオリーです。なお、簡易査定と現地査定では金額に差が出るため、訪問査定は3~5社に依頼することをおすすめします。

なお、訪問査定結果・最終的な見積が出るまでには、1週間ほどかかります。その結果と、査定時の話し方・接し方を総合的に評価し、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。

おすすめは、業界No.1の調査結果がでている「一括査定サイトのイエウール」です。完全無料で不動産会社に査定依頼ができます。まずは相談してみたいという方は、下のバナーからフォーム入力に進んでみましょう。

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step2:不動産会社と媒介契約をする

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、いよいよ契約です。不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類あるため、最も自分の希望と合致するものを選びましょう。また、仲介手数料の確認も重要です。

媒介契約には3種類ある

3種類の名称は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。次のような特徴の違いがあります。

 複数の会社と同時契約自己発見買主との契約契約期間レインズへの登録販売活動の報告
一般媒介契約
専任媒介契約不可3ヶ月7日以内に登録2週間に1度以上
専属専任媒介契約不可不可3ヶ月5日以内に登録1週間に1度以上

一般媒介契約の場合、1社に絞らず複数社に仲介を依頼しても問題ありません。ただし、不動産会社が販売活動にかける熱意は、他2種の契約方法と比べると低下しやすい契約方法です。

というのも、不動産会社が仲介手数料を受け取れるのは、依頼主が成約に至ったときだからです。複数社に仲介を依頼されている場合、自社が熱心に販売活動をしても、他社の仲介が成約に至れば無収入になります。

その点、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、他社との同時契約が不可となるため、買主をみつければ手数料を獲得できます。契約の有効期限内で成約に至れるよう、熱心に活動してくれる可能性が高い契約方法です。

とくに専属専任媒介契約は、売主が自らみつけた買主との直接契約も不可であり、販売活動の報告義務も頻繁であることから、より積極的な売り込みを期待できます。

不動産流通機構レインズは、不動産会社間が情報を共有しているポータルサイトです。ここに登録することで、見込み客を抱えている不動産会社から、買主候補がいるという連絡が入ることがあります。

媒介契約について詳しく知りたい方は、媒介契約をわかりやすく解説!一般と専任それぞれの長所と短所を解説をご覧ください

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は取引額に対して一定の割合を乗じた金額に、消費税を加算したものです。そして、この一定の割合の上限は法律で定められています。

仲介手数料の上限金額は、次のような式で計算可能です。

取引額200万円以下:取引額×5%+消費税
取引額200万円超400万円以下:取引額×4%+消費税+20,000円
取引額400万円超:取引額×3%+消費税+60,000円

この手数料以上の金額が記載されている場合、法律に違反しているとみなせます。悪質な不動産会社かどうかを見極めるポイントとなるため、契約書に記載されている仲介手数料を確認しましょう。

ただし、400万円以下の空家の場合は、調査費用等を含めた金額を18万円+消費税まで請求してもよい、という特例があります。

なお、媒介契約時は見積額(売り出し価格)をもとに計算しますが、実際に支払う仲介手数料の対象は成約価格です。売主との価格交渉で売り出し価格を成約価格が下回った場合、手数料もそれに応じて下がります。

仲介手数料についてもっと知りたい方は、不動産売却で仲介手数料はいくらかかるか|その仕組みを徹底解説をご覧ください。

step3:販売活動を始める

媒介契約を締結すると、不動産会社が販売活動を始めます。通常の販売活動の費用は仲介手数料の範囲内となるため、売主が自ら活動内容を指定しない限り、活動費を請求されることはありません。

「通常の販売活動」には次のようなものが該当します。

  • レインズへの登録(一般媒介契約も同様)
  • SUUMO等の民間の不動産ポータルサイトへの登録
  • 自社が抱える顧客への物件紹介
  • チラシ・新聞等への折り込み広告
  • ポスティング
  • 住宅情報誌への掲載
  • 内見・オープンハウスの対応

例外となるのは、売主が特別に依頼した、「大手新聞紙面への広告掲載」「遠隔地の物件での現地調査」「遠隔地の買主との交渉のための出張」などです。

これらの販売活動を不動産会社が提案することはあっても、売主の承諾なしに実行されることはありません。

step4:売買契約の締結

不動産会社がみつけた買主と交渉し、売買条件に双方で合意できれば、買主との売買契約の締結へ移ります。売買契約書は不動産会社が用意するため、内容に問題がなければ署名・捺印して契約成立です。

このタイミングで買主からの手付金の受領と、不動産会社への仲介手数料の支払いが、同時に発生します。買主からの手付金は、取引額の10~20%が相場です。

仲介手数料は、この時点では半分の支払いになるケースが多くみられます。成約時に半分、物件の引き渡し時に半分を支払うというものです。これはあくまでも慣例であり、成約時・引き渡し時の一括払いもできます。

step5:決済と引き渡し

買主から手付金分を除いた残代金を受領し、物件を引き渡します。このとき、受領した代金によって住宅ローンの残債を返済し、抵当権を抹消するのであれば、住宅ローンの金融機関との連携が必要です。

抵当権付きのまま物件を売却することは難しく、売買契約の条件として、物件引き渡しまでに抵当権を抹消しておくことが求められます。

とはいえ、決済と物件の引き渡しが同時であること、また売却代金によって住宅ローンを返済することを鑑みると、全てを同日に手続きしなければなりません。

金融機関に当日に連絡しても、抵当権抹消の手続きには進めないため、不動産会社から見積を取り寄せたあたりで、予め連絡しておきましょう。

step6:確定申告を行う

不動産を売却した場合、利益の有無に関わらず、確定申告をしなければなりません。また、給与や事業の所得とは別の申告になるため、会社員であっても、自分で手続きする必要があります。

なお、申告するのは譲渡所得であって売却額ではありません。譲渡所得は、売却額(譲渡価額)から費用と特別控除を差し引いた金額です。次のような式になります。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

取得費は、土地と建物を購入したときの代金と、そのときに支払った仲介手数料等の費用の合計額です。なお、取得費が譲渡価額の5%未満になる場合は、5%で計上して構いません。

そして、譲渡費用は売却時の仲介手数料や、測量・瑕疵の修繕等に要した費用を指します。

特別控除は、マイホームを売って譲渡益がある場合のみ適用される「3,000万円の特別控除の特例」が代表的です。3,000万円を上限に、譲渡所得から差し引くことができます。

その他、譲渡所得がマイナスになった場合に、給与や事業の所得が3,000万円以下であれば損益通算できる特例があります。

確定申告についてもっと知りたい方は、不動産売却後は確定申告をしよう!節税事例や書類の書き方を解説という記事をご覧ください。控除について詳しく知りたい方は、自宅売却で税金はどのくらい控除される?いくら楽になるのか徹底解説!という記事をご覧ください。

 

自宅を売却するまでの見通しをしっかり立てよう

自宅を売却する方法と一連の流れ、売却のコツについて見てきました。

より高額・納得できる条件で売却するには、諸々の事前準備が必要不可欠です。相場の把握や、自宅の掃除・メンテナンスも含め、できるだけ余裕をもったスケジュールで動けるよう、見通しを立てましょう。

時間の余裕は心の余裕にもつながり、焦りによって誤った判断をしてしまうリスクを軽減できます。そのため、できるだけ短期間で買主をみつけてくれる、優良な不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。

紹介した「イエウール」などの一括査定サイトを活用し、売却の準備を進めましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「自宅を売却するときに税金はいくらかかる?」や、「自宅売却には特別控除を利用する|売却の概要と成功の4つのポイント」という記事がおすすめです。

 

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