戸建て売却を成功させたい方必見!高く売るためにすべきことを解説

更新日:2020年12月3日

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戸建て売却をしようと考えているかたの中には、どうやって売却を進めてよいのか分からないというかたも多いのではないでしょうか。それでも、戸建ては出来るだけ高く売りたいですよね。

この記事では、高く売るためにすべき準備や、相場や査定についての説明を分かりやすく解説していきます。

家を売ること全般について知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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まずは戸建て売却の流れや期間を理解しよう

戸建て売却をするなら、まずは売却の全体像を把握することが重要です。そこで、どのような流れで売却が進んでいくか・売却にどれくらいの期間がかかるかを解説していきます。

【全体像】売却は全7ステップで約6ヶ月かかる!

戸建ての売却では、以下の表のように全7ステップで全体通して約6ヶ月かかります。

ステップやること期間段階
1事前準備2週間~1ヶ月売り出し前
2査定依頼
3媒介契約3~4ヶ月売り出し中
4売却活動
5売買契約1ヶ月売り出し後
6決済・引き渡し
7確定申告

表にあるように、7つのステップは「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つの段階に分かれています。そして、それぞれの段階で目安の期間が決まっています。

売却にかかる期間を把握したうえで、各ステップで売主がどのようなことをやればよいのか流れに沿って解説していきます。

STEP1:事前準備

売主は、まず売却するための事前準備を行います。

これらの事前準備をきちんと行っておくことで、後々スムーズに戸建てを売却することが出来るのでかかさず行うようにしましょう。

最低限やっておくべき事前準備は、売却に関する諸条件の整理・売却に必要な書類の用意・売却に必要な費用や税金の把握の3つです。それぞれ具体的にやることを見ていきましょう。

売却に関する諸条件は、いつまでに売却する必要があるのか・いくらで売却するのが理想か・最低でもいくらで売却したいか、を整理します。

売却に必要な書類は、書類の種類だけではなく取得方法や使用するタイミングも併せて理解しておきましょう。

売却に必要な費用や税金は、費用や税金の種類だけではなく費用相場や支払うタイミングも併せて確認しておきましょう。

高く売却するためにプラスアルファでしておくべき準備については、後ほど詳しく解説していきます。

※売却に必要な書類について詳しく知りたい方は、売却の必要書類についての記事をご覧ください。また、費用や税金について詳しく知りたい方は、戸建て売却の費用についての記事戸建て売却の税金についての記事もあわせてご覧ください。

STEP2:査定依頼

準備を終えたら、不動産会社に依頼して戸建ての価値を査定してもらいます。

売却を検討している方は、不動産会社を選ぶ機会にするためにも複数の不動産会社に査定依頼をすることが一般的です。複数の不動産会社に査定依頼をするときは、インターネットを通じて査定依頼が出来る「一括査定サイト」を選ぶのがおすすめです。

代表的な一括査定サイトは「イエウール」です。イエウールでは、最大で6社まで査定を依頼できるため、各社の査定額を比較しながらどの不動産会社に仲介を頼むのか決められます。

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また、売却のために査定をするなら正確な査定額を把握するために、不動産会社の担当者が直接戸建てに訪れる「訪問査定」を選択しましょう。

STEP3:媒介契約

査定を通じて査定額が算出されたら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。

戸建てを売却する時にどのような条件で売却活動を行い、成約したときの報酬金額をどうするか、などを決める契約のことです。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。以下の記事を参考にしながら、それぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを把握して、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。

※もっと詳しく知りたい方は、媒介契約について解説した記事をご覧ください。

STEP4:売却活動

媒介契約を結んだら、戸建てを売り出し販売活動を行います。

基本的には、不動産会社が主導で販売活動が行われますが、売主もやることが4つあります。売り出し価格の決定・広告宣伝内容の確認・内覧準備と対応・購入希望者との条件交渉の4つです。

売り出し価格を決めるときは、周辺の戸建て相場価格や査定価格だけではなく、自分で決めた理想売却価格・最低売却価格をもとに、相場と乖離なく値下げしても納得できるように決めましょう。

広告は不動産会社が主導で物件情報や物件の写真を用意し作成します。しかし売主も、誤った情報がないか・分かりやすい写真が使用されているか・情報が十分記載されているか、などを確認して、場合によっては不動産会社に修正を依頼するようにしましょう。

内覧とは、購入希望者が直接物件を訪れ室内を見学することを指します。訪問者の案内は基本的に不動産会社が行いますが、売主も事前に清潔な室内状況を作るための準備と当日好印象を与えるような見学者への対応も必要になります。

購入希望者との条件交渉は、購入希望者が内覧を経て購入を決めるまでに行われることが多いです。売主は、不動産会社を介して価格交渉や引き渡し条件・契約条件の交渉に応じる必要があります。

これらを繰り返して、買主が決まるまで販売活動が続きます。

STEP5:売買契約

購入希望者との条件に折り合いがつき、買主が決まったら売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社の宅地建物建築士から買主に対して不動産や条件に関する重要事項説明が行われます。その後、正式に売買契約を結び、売主は買主から1~2割程度の手付金を受け取ります。

契約を一度結ぶと簡単には契約解除をすることが出来なくなるため、不備や認識の違いがないか契約内容を確認しておきましょう。

また、自分で買主を見つけた場合でも、口約束では済まさずかならず書面を用いた契約を交わしましょう。

そして、売主はこのタイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

STEP6:決済・引き渡し

売買契約を締結したら、契約で決めた時期に物件の引き渡しを行います。売却する物件にまだ住宅ローンの支払いが残っている場合、引き渡しの前までにローンの解約をしておく必要があります。

ローンの借り入れをしている金融機関へ連絡をし、抵当権抹消の手続きを行っておきましょう。また、居住中の戸建てを売却した場合、引き渡しの前に引越しを済ませておく必要があります。

そして、物件引き渡しの当日に、売主と買主の両方と金融機関の担当者・司法書士が立ち会って物件の最終確認をします。設備の有無や不具合がないかなどの確認などを行い、物件の神屋代金の領収書を買主に渡し終わったら物件の引き渡しが完了します。

また、司法書士に依頼して所有権移転登記も行われます。

STEP7:確定申告

引き渡し・決済が終わっても、厳密には売却はまだ終わっていません。

確定申告をして戸建てを売って発生した利益に対してかかる税金を納める必要があります。

確定申告の手続きをするのは、戸建てを売った翌年の2月16日~3月15日の間です。引き渡し後に住んでいる地域を管轄する税務署に申告しましょう。

申告に必要な書類を用意し、内容を記入して郵送もしくはインターネットで送付して完了となります。

※もっと詳しく知りたい方は、確定申告についての記事をご覧ください。

戸建て売却をはじめる前に相場を確認しよう

自分のエリアの売却相場価格を調べる2つの方法

ここまでご説明したエリアとは違うエリアにお住まいの方でも、気軽に売却相場価格を調べるための2つの方法を解説していきます。

1つ目の方法は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション(通称:レインズ)」というサイトです。

レインズを使えば、選択した条件と合致する過去一年間で売買された中古戸建ての成約価格(実際に取引が行われた契約価格)を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. トップページの「戸建」で検索したい都道府県・地域を選択する
  2. 追加で、条件(沿線・最寄り駅・駅からの距離・間取り・築年数など)を指定して検索する

2つ目の方法は、不動産の一括査定サイトです。一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことが出来るサイトです。

代表的な一括査定サイトは「イエウール」です。以下の手順でイエウールを使えば、全国1,600社以上の地域密着の不動産会社から大手の不動産会社まで1度で6社同時に査定依頼をして査定結果を知ることが出来ます。

  1. バナーを押して、物件所在地・査定希望の物件詳細・依頼者の個人情報を入力フォームに記載する
  2. 不動産会社からの査定結果の到着を待つ

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過去のデータを基にしておおまかな売却相場価格を知りたい方はレインズ、自分の戸建てを査定してもらって正確な売却相場価格を知りたい方は一括査定サイトがおすすめです。

戸建てを高く売却するために必要な準備

戸建てを高く売却するためには、売却で最低限必要な準備だけでは不十分だと言えます。

戸建て売却に先駆けて、売主自らが率先して行うべき売却準備は以下の6つです。徹底した準備をして、戸建てを確実に売却出来る状態にしましょう。

  1. 隣の土地との境界線を確定させる
  2. 住宅診断(インスペクション)を受ける
  3. 瑕疵担保保険に加入する
  4. 過去の修繕履歴を整理する
  5. 築年数に応じたリフォームを行う
  6. 内覧に備えハウスクリーニングを行う

準備1:隣の土地との境界線を確定させる

戸建てを売却する前には、土地の境界を確定させておく必要があります。

土地の境界が不明瞭であったり、隣地との間で明確に取り決めがないと、実際にいくらで売れるか正確な査定価格を算出できなかったり、売買契約時にトラブルのもとになりスムーズに売却することが出来ません。

結果として、売買契約間近まで進んだのに買い手がつかず、高く売る事が出来なくなる恐れがあります。

土地の境界を確定させるためには、購入時の確定測量図を確認しましょう。また、土地の境界線が確定していない場合は、隣地の所有者と立ち合い境界線を確認して確定測量図を作成する必要があります。

確定測量図の作成には、1~2ヶ月程度の時間と50万円前後の作成費用がかかります。そのため、売却を進めると同時に境界線を確定するようにしましょう。

準備2:住宅診断(インスペクション)を受ける

インスペクションとは、住宅診断のことです。第三者である専門家が建物の劣化状態や性能低下があるかなどを調査します。戸建ての場合、主に基礎や屋根などの構造部分や外壁や開口部などの部分が調査されます。

具体的には、建物の専門家が床の傾きや雨漏り・シロアリ被害がないかを確認します。インスペクションは義務ではないですが、インスペクションを通過することで戸建てに問題がないことが証明され、買主が心理的に購入しやすくなります。また、万が一物件の問題が見つかっても、早期段階でリフォームや修繕に着手できます。

そのため、インスペクションを行わずに放置しておくと、物件にある不具合に気付かず売買契約間近になって購入希望者との間にトラブルが発生し、高く売る事が出来なくなる恐れがあります。

インスペクションには5万円ほどの費用がかかりますが、買主が早くみつかりやすくなるうえに希望価格で売却出来る可能性が高くなります。

準備3:瑕疵担保保険に加入する

瑕疵担保保険とは、売買後買主が瑕疵(物件の不具合や欠陥など)を発見した場合修繕費用を保証金で補える保険のことです。

売主が瑕疵担保保険に加入することで、通常3ヶ月間しかない売主の瑕疵担保責任期間を過ぎても最大5年まで瑕疵を保証してくれます。そのため、買主は購入後の物件の欠陥に対する心配は薄れ購入しやすくなります。また、買主にとっては瑕疵の保証だけではなく購入後の税金面でも控除を受けることが出来ます。

瑕疵担保保険に加入しないと、購入希望者が安心して戸建て購入に踏み切る事が出来ずに、高く売る事が出来なくなる恐れがあります。

保証料は保険内容や戸建ての大きさによって異なりますが、約5万円ほどで加入できるためインスペクションの実施と合わせて検討しましょう。

準備4:過去の修繕履歴を整理する

戸建てを売却する前に過去のリフォームやメンテナンスなどの修繕履歴を整理しましょう。

全国宅地建物取引業協会連合会による「不動産の日アンケート」によると、中古住宅購入時に必要なものとして「履歴情報が残っていること」という項目の答えが63%を占めました。

履歴情報とは、リフォーム履歴以外にも、戸建てでよくあるシロアリや雨漏りなどに対するメンテナンスの実施履歴などもさします。

いつのタイミングで、どの箇所を修理したかについての情報を簡単でよいのでまとめておくようにしましょう。

また、過去の修繕履歴を整理して購入検討者の求めに応じて詳細に情報を開示出来る状態を作ることは、2018年から運用が開始された安心R住宅制度に認定されるために必要な条件です。

準備5:築年数に応じたリフォームを行う

戸建てを売却する前に一度、戸建ての築年数に適したメンテナンスが行われているか確認してみる必要があります。

戸建てはマンションと異なり、住人自らが物件の維持・管理を行う必要があります。そのため、定期的にメンテナンスを行うためのお金を貯めることを怠り、築年数が経過するにつれてメンテナンスをしなくなる傾向があります。

特に築年数が20年を超えた戸建てなどは、戸建て全体に修繕が行き渡っていないケースは珍しくありません。

そのため、戸建てを売却する前の準備として、箇所別に築年数に応じたリフォームを行いましょう。具体的には以下のような箇所があります。

  • 構造体
  • 屋根
  • 外壁
  • バルコニー
  • 外部建具
  • 室内
  • 住宅設備

築年数ごとに本来行うべき維持管理は住まいのメンテナンス(出典:住宅産業協議会)を参考にしてみてください。

ただ、築年数に応じたリフォーム箇所が多かった場合でも、費用を多くかけすぎないように気を付けましょう。

準備6:内覧に備えハウスクリーニングを行う

広告を見て興味を持ってくれた購入希望者が申し込み、内覧が行われます。このとき、事前に準備をして内覧に備えましょう。

プロの掃除屋が室内を掃除してくれるサービスを「ハウスクリーニング」といいます。ハウスクリーニングをすれば、築年数が古い戸建てでも清潔感を増した状態で購入希望者を受け入れることが出来ます。

内覧準備で手を抜いてしまうと、せっかく広告で興味を持ってくれた購入希望者が内覧で悪印象を受けて、購入申し込みや条件交渉に進むことなく購入をあきらめる可能性があります。そのため、高く売る事が出来なくなる恐れがあります。

特に広告を見ても分からないような箇所を重点的に綺麗にすることが重要です。散らかっているものは捨てたり別の場所に保管するなどして、生活感を減らしましょう。

戸建ての場合、購入希望者は以下のようなポイントを確認していることが多いです。

  • 具体的には浴室やトイレなどの水回り
  • 外壁のひび割れや汚れ
  • 各水道のお湯の出方

戸建て売却をはじめる前に相場を確認しよう

戸建て売却を進める前に、かならずすべきことが一つあります。それは、売却相場を確認することです。

戸建ての売却前に相場を確認するメリット

戸建てを売却する前に、なぜ相場を確認しなければいけないのでしょうか。

戸建て売却で相場を正確に把握することで、「戸建てがいくらくらいで売れるのか」「戸建てをいつ売れば良いのか」を知ることが出来ます。

戸建てが売れる価格を知れば、戸建てを売り出す時に適切な売り出し価格が設定できるというメリットがあります。相場と比べて売り出し価格が安すぎると損をしてしまいますし、売り出し価格が高すぎると売れない状態が続きやすいです。

また、相場は変動するため同じ戸建てを売却するにしても、売却するタイミングによって売却価格に数百万円ほどの差が出てくるおそれもあります。戸建てを売るべきタイミングを知れば、お得に戸建てを売却することが出来ます。

いま主要地域で戸建てを売却したときの相場価格

いま、戸建てを売却したらいくらくらいになるのでしょうか。最新の戸建て売却相場価格を確認していきましょう。

以下の表は2020年12月時点で最新のマンション売却相場価格を主要都道府県に絞って示しています。

都道府県平均価格(万円)土地面積(㎡)建物面積(㎡)築年数(年)
東京都4,374112.34103.9420.48
神奈川県3,416149.56109.5121.05
大阪府1,790100.7996.7629.10
埼玉県2,096153.85104.8121.52
愛知県2,624190.42126.6422.68
福岡県1,955259.19119.6827.68

※出典:東日本不動産流通機構「レインズ月例速報2020年10月度全国版

データは、2020年10月の中古マンションの成約価格を基にしています。成約価格の他にも、土地面積・建物面積・築年数の平均値を示しています。

自分の地域の売却相場価格を調べる2つの方法

ここまでご説明した地域とは違う地域にお住まいの方やもっと詳しく売却相場価格を知りたい方でも、気軽に売却相場価格を調べるための2つの方法を解説していきます。

1つ目の方法は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション(通称:レインズ)」というサイトです。

レインズを使えば、選択した条件と合致する過去一年間で売買された中古戸建ての成約価格(実際に取引が行われた契約価格)を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. トップページの「戸建」で検索したい都道府県・地域を選択する
  2. 追加で、条件(沿線・最寄り駅・駅からの距離・間取り・築年数など)を指定して検索する

2つ目の方法は、不動産の一括査定サイトです。一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことが出来るサイトです。

代表的な一括査定サイトは「イエウール」です。以下の手順でイエウールを使えば、全国1,600社以上の地域密着の不動産会社から大手の不動産会社まで1度で6社同時に査定依頼をして査定結果を知ることが出来ます。

  1. バナーを押して、物件所在地・査定希望の物件詳細・依頼者の個人情報を入力フォームに記載する
  2. 不動産会社からの査定結果の到着を待つ

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※戸建てを売却する時の相場動向を詳しく知りたい方は、家の売却相場の記事もご覧ください。

高値売却を狙うなら戸建ての査定にも力をいれよう

戸建てを高値で売却したいのであれば、戸建ての「査定」にも力を入れる必要があります。

ここでは、査定の流れやおすすめの方法について解説していきます。

戸建て売却で査定をする流れ

まずはじめに、戸建てを査定する時の流れを把握しましょう。

戸建て売却を検討している方が、戸建てを査定する場合、以下の流れで査定は行われます。

  1. 戸建て売却の仲介が得意な不動産会社を選ぶ(※一括査定サイトを使用する場合不要)
  2. 物件情報を不動産会社に伝え、査定依頼をする(もしくは、物件情報をインターネットで入力する)
  3. 訪問査定を受ける
  4. 後日、不動産会社の営業担当者から査定結果を聞く

なお、査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、過去取引事例を基におおよその査定価格を算出する方法です。訪問査定は、実際に不動産会社の営業担当者が現地を訪れ、物件に即した正確な査定価格を算出する方法です。

訪問査定を選択すると、最低限の書類の用意や営業担当者の対応という査定に向けた準備が必要になります。

戸建て売却では訪問査定がおすすめな理由

先ほど、流れのなかで戸建て売却では「訪問査定」を受けると説明しましたが、なぜ訪問査定をすべきなのでしょうか。

理由は、戸建ての「個別性」にあります。マンションであればひとつの建物に複数の住戸があるため、立地条件や物件の条件などが似たような取引事例があります。そのため、売却する場合でも必ずしも訪問査定を受ける必要はありません。

しかし、戸建ての場合、隣同士の物件でも広さや大きさが違ったり、古さにも差があることは珍しくありません。つまり、マンションよりも複雑な要因で戸建ては査定の価格が決まるということです。

したがって、査定者が直接現地を訪れて確かめてみないと分からない情報が戸建てには多いため、机上査定をしても売却のときにあまり参考にならない査定価格が算出される恐れがあります。

戸建てを売却するなら、かならず訪問査定を依頼するようにしましょう。

査定で評価される戸建てのポイント

売却のために訪問査定が必要不可欠だと言える戸建てですが、一体どのような箇所が査定では評価されるのでしょうか。

以下の表を基に、建物・土地・周辺環境の3つの観点から査定で評価されるポイントを確認していきましょう。

 

評価項目チェックポイント
建物築年1981年に施行された新耐震基準以降に建てられたか
構造鉄筋、鉄骨、木造のどれか
外装新しいか・維持管理されているか
内装
設備機能充実しているか・断熱性/遮音性は高いか
日当たり・眺望部屋の日当たり・眺望がよいか
土地地型間口が広く・整形されているか
道路との接面条件幅4m以上の道路に間口が2m以上接しているか(建築基準法による接道義務)
水はけ雨水の水はけがよいか
周辺環境最寄り駅からの徒歩距離徒歩10分以内か
周辺施設商業施設・公共施設が近いか
治安犯罪多発地域でないか

一括査定サイトを使って戸建てを査定しよう

戸建ての査定では「一括査定サイト」を使って、インターネット経由で複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

一括査定サイトを使えば、どこにいてもオンラインで依頼が完了するので、不動産会社一社一社に出向いて査定を受ける手間や一社一社不動産会社のホームページを見る手間が省けます。

また、一社だけでなく複数の不動産会社がほとんど同じタイミングに査定を受けることが出来るので、査定結果を基に複数の不動産会社を比較することが出来ます。

代表サイトの「イエウール」なら全国47都道府県1,900以上の不動産会社の中から、適した不動産会社最大6社に対して査定依頼をすることが出来ます。24時間いつでも完全無料で利用することが出来ます。

約60秒ほどで入力が完了し査定を申し込むことが出来るため、ぜひ一度やってみましょう。

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※もっと詳しく知りたい方は、不動産一括査定の記事をご覧ください。

戸建てを高く売却するなら不動産会社選びが大切

売却準備を終えたら、いよいよ不動産会社を選んで買主探しが始まります。戸建てを高く売却するなら、不動産会社選びを特に力を入れて取り組みましょう。

不動産会社を選ぶときに確認しておくべきポイントは以下の3つです。

  • 査定額の根拠を説明できるか
  • 戸建て売却の専門性・実績があるか
  • 売却サポートが豊富か

それぞれ、どのように判断するのか確認していきましょう。

査定額の根拠を説明できるか

査定結果が算出された後、担当者が査定額の根拠を説明できるか確認しましょう。

担当者が、周辺の取引事例や相場の情報を基に「なぜそのような査定価格になったのか」を分かりやすく論理的に説明してくれた場合は良い不動産会社・担当者である可能性が高いです。

査定金額をあげた要因・査定金額をさげた要因も併せて質問してみましょう。

査定金額は不動産会社が自由に出せるため、根拠なく査定金額を高額にして顧客を獲得しようとする不動産会社もあるため注意が必要です。

査定額の根拠がないと、実際には査定額で売れずに期待していた金額で売却出来ない恐れもあります。

戸建て売却の専門性・実績があるか

依頼しようとしている不動産会社が、戸建て売却の専門性や実績が十分あるか確認しましょう。

専門性は、賃貸業や管理業ではなく売却業を専門にしているか・土地やマンションではなく戸建てを専門にしているか、などの観点で会社のホームページを確認しておきましょう。

また、実績はホームページの取引事例や不動産売却口コミサイトを確認して、自分と同じようなエリア・価格帯の戸建てを売却しているか・売却の満足度が高いか、などを確認しましょう。

戸建て売却の専門性や実績がない不動産会社に戸建て売却を依頼した場合、売却ノウハウや集客方法が整備されておらず、なかなか買い手が見つからないという事態も想定できます。

結果として、長期間売れ残ってしまったり、交渉で不利に立たされ大幅に値下げした売却価格になってしまう恐れもあります。

売却サポートが豊富か

依頼している不動産会社の売却サポートが豊富か、確認しましょう。

売却サポートとは、売却活動に伴い不動産会社が提供しているサービスのことです。不動産会社のホームページに記載されていることがほとんどです。

売却サポートの例としては、以下のようなものがあります。

  • 内覧時に一時的に荷物を預かってくれるサービス
  • 広告掲載する写真をプロのカメラマンが撮影してくれるサービス
  • 一定期間内に売却出来なかった場合に、直接不動産を買い取ってくれるサービス(買取保証)
  • 売却後に住宅設備に不具合が生じた場合に費用を負担してくれるサービス

不動産会社の知名度で安易に選んでしまうのではなく、豊富な売却サポートサービスを展開している不動産会社に依頼することで、安心して戸建て売却を完了しやすくなります。

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もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却ではどんな費用がかかる?費用項目ごとに詳しく解説」の記事をご覧ください。

また、「戸建て売却で築年数は価格に影響する!資産価値との関係を解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは6つ!損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。

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