【戸建て売却】戸建てを高いうちに売るための全体像を解説

更新日:2020年9月18日

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戸建て売却をしようと考えているかたの中には、どうやって売却を進めてよいのか分からないというかたも多いのではないでしょうか。

戸建ては出来るだけ高いうちに売りたいですよね。そこで、高いうちに売るためにどうすればよいのか、戸建ては今後どうなっていくのかなどを解説していきます。

家を売ること全般について知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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戸建て売却の流れを把握しよう

戸建てを高いうちに売却するなら、まずは売却の全体像をつかむことが大切です。戸建てを高いうちに売却するときの流れは、以下のように5STEPに分かれています。

STEP項目
1必要な書類や費用を準備しておく
2複数の不動産会社に査定依頼をする
3状況に合わせた媒介契約を選ぶ
4適切な価格で売却活動を行う
5売買契約・決済・引き渡し

それぞれのステップで、具体的に売主が何をするのか・なぜ高いうちに売るために必要なのかを解説していきます。

STEP1:必要な書類や費用を準備しておく

高いうちに戸建てを売却するためには、スムーズに売却の手続きを進める必要があります。

スムーズに売却の手続きを進めるために必要なことは、必要な書類や費用を準備しておくことです。

売却ステップのいたるところで書類を使用したり費用が発生するため、まずはじめに抑えておきましょう。

以下の表を参考に、戸建て売却ではどのような書類が必要なのか・なぜ必要なのか・どこで入手すればよいのかを把握しておきましょう。

書類内容取得先
身分証明書身分を証明するもの
印鑑登録証明書登録した実印を証明する書類市区町村の役場など
住民票個人や世帯についての情報市区町村の役場など
登記済権利証登記が完了した際に発行する書類法務局
固定資産税納税通知書固定資産税の納税額を通知する書類毎年郵送される
重要事項説明書不動産の重要事項説明を行う書類不動産会社
地積測量図土地の測量図測量業者
建築図面建物を建築する際の図面不動産会社

また、以下の表を参考に戸建て売却ではどのような費用がいくらくらいかかるのかを把握し、準備しておきましょう。

必須かどうか費用項目費用の目安
必須仲介手数料売却価格の3%+6万円+消費税
印紙税1,000円〜6万円  ※売却価格により異なる
場合による抵当権抹消費用2万~3万円
ローンを一括返済する手数料金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用費用項目による(測量費用・廃棄物処理費用など)

STEP2:複数の不動産会社に査定依頼をする

書類や費用の準備を終えたら、早速不動産会社に査定依頼をしましょう。

高いうちに売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが必要です。査定結果を比較して、高く売るためによりベストな不動産会社を選定することが出来るためです。

また、査定依頼をする際は、査定依頼方法と査定方法を選ぶ必要があります。

査定依頼方法は、不動産会社の実店舗に伺って依頼する・不動産会社のホームページから依頼する・インターネット上の一括査定サイト経由で依頼する、の主に3つから選びます。

売却をしようとしている場合、手軽で素早く査定依頼が出来る一括査定サイトを選ぶのがおすすめです。代表的な一括査定サイトは「イエウール」です。イエウールでは、最大で6社まで査定を依頼できるため、各社の査定額を比較しながらどの不動産会社に仲介を頼むのか決められます。

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査定方法は、机上査定・訪問査定のいずれかから選びます。

机上査定とは、過去のデータや事例などから査定する方法です。売却予定の不動産の周辺の取引事例や似たような不動産がいくらで売れたのかなど、データをもとに査定するため、査定価格の正確性は低いです。

一方、訪問査定とは実際の売却する物件を見て査定する方法です。日当たりや周辺の施設、不動産の状況など、細かい項目をチェックしながら査定するため、机上査定よりも詳細な査定価格を出すことができます。

売却をしようとしている場合、正確な訪問査定を選ぶのがおすすめです。

STEP3:状況に合わせた媒介契約を選ぶ

複数の不動産会社に査定依頼をして査定結果が出たら、査定結果を基に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産を売却する時にどのような条件で売却活動を行い、成約したときの報酬金額をどうするか、などを決める契約のことです。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。高いうちに戸建てを売るために、状況に合わせた媒介契約を選びます。

複数の業者に仲介を依頼できるのが、「一般媒介契約」です。仲介会社を通しての契約だけでなく、自分で買主を見つけて売却を決めることもできるため、1番自由度が高い契約と言えるでしょう。しかし、専任媒介契約や専属専任契約とは異なり、仲介会社は販売活動の報告をする義務がないため、売主は売却活動の進み具合が分かりにくいです。

駅チカ・築浅などの需要が高めの戸建てを売却する場合は、一定購入希望者が集まりやすいため一般媒介契約を選びましょう。

仲介会社を通しての売却活動だけでなく、自分でも買主を探すことができるのが、「専任媒介契約」です。契約は1社のみに決まっているため、契約を交わした仲介会社は積極的に売却活動を進めてもらいやすいです。契約をする仲介会社は1社に限られ、売買契約は必ず不動産会社を通して行わなければならないのが、「専属専任媒介契約」です。売主が自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を通して取引をしなければなりません。

駅から遠い・築年数が古いなど購入希望者が見つかりにくい戸建てを売却する場合は、必死で購入希望者を見つけてもらうためにも専任媒介契約を選びましょう。

以下の記事も参考にしながら、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。

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STEP4:適切な価格で売却活動を行う

状況に合わせた媒介契約を選んで結んだら、戸建ての売却活動をスタートさせます。

高いうちに戸建てを売却するためには、適切な価格で売却活動を行うことが重要です。

売り出し価格を決めるときは、周辺の戸建て相場価格や査定価格だけではなく、自分で決めた理想売却価格・最低売却価格をもとに、相場と乖離なく値下げしても納得できるように決めましょう。

また、売却活動は不動産会社が主導で行われますが、以下の3つは不動産会社と相談しながら売主も行う必要があります。

  • 広告宣伝内容の確認
  • 内覧準備・対応
  • 購入希望者との条件交渉

広告は不動産会社が主導で物件情報や物件の写真を用意し作成します。しかし売主も、誤った情報がないか・分かりやすい写真が使用されているか・情報が十分記載されているか、などを確認して、場合によっては不動産会社に修正を依頼するようにしましょう。

内覧とは、購入希望者が直接物件を訪れ室内を見学することを指します。訪問者の案内は基本的に不動産会社が行いますが、売主も事前に清潔な室内状況を作るための準備と当日好印象を与えるような見学者への対応も必要になります。

購入希望者との条件交渉は、購入希望者が内覧を経て購入を決めるまでに行われることが多いです。売主は、不動産会社を介して価格交渉や引き渡し条件・契約条件の交渉に応じる必要があります。

これらを繰り返して、買主が決まるまで販売活動が続きます。

STEP5:売買契約・決済・引き渡し

このステップが完了すると、高いうちに戸建てを売却することが出来ます。

購入希望者との条件に折り合いがつき、買主が決まったら売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社の宅地建物建築士から買主に対して不動産や条件に関する重要事項説明が行われます。その後、正式に売買契約を結び、売主は買主から1~2割程度の手付金を受け取ります。そして、売主はこのタイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

売買契約を締結したら、契約で決めた時期に物件の引き渡しを行います。売却する物件にまだ住宅ローンの支払いが残っている場合、引き渡しの前までにローンの解約をしておく必要があります。

ローンの借り入れをしている金融機関へ連絡をし、抵当権抹消の手続きを行っておきましょう。また、居住中の戸建てを売却した場合、引き渡しの前に引越しを済ませておく必要があります。

そして、物件引き渡しの当日に、売主と買主の両方と金融機関の担当者・司法書士が立ち会って物件の最終確認をします。設備の有無や不具合がないかなどの確認などを行い、物件の神屋代金の領収書を買主に渡し終わったら物件の引き渡しが完了します。また、司法書士に依頼して所有権移転登記も行われます。

高く売れる戸建ての特徴

高いうちに戸建てを売却するといっても、実際に自分が売却しようとしている戸建てが高く売れるのかどうか気になりますよね。

ここでは、建物部分・土地部分・周辺環境の3つの観点から、どのような特徴があれば戸建てが高く売れるのか確認していきましょう。

建物部分の特徴一覧

戸建ての建物部分で、それぞれの項目とどのような状態になっていれば高く売れるのかを以下の表を参考に確認していきましょう。

項目チェックポイント
築年1981年に施行された新耐震基準以降に建てられたか
構造鉄筋、鉄骨、木造のどれか
外装新しいか・維持管理されているか
内装新しいか・維持管理されているか
設備機能充実しているか・断熱性/遮音性は高いか
日当たり・眺望部屋の日当たり・眺望がよいか

ひとつずつ、それぞれの項目がどのような特徴があると高く売れるのか説明していきます。

築年数は、浅ければ浅いほど高く売れます。ただ、耐震性を分ける1981年以前でなければ一定高く売ることが出来ます。

構造は、頑丈な材質であるほど高く売れます。また、施工の質が良いほど高く売ることが出来ます。

外装・内装は維持管理の状態が良いほど高く売れます。修繕履歴がきちんとまとめられていると維持管理状況が分かりやすいです。

設備機能は、特に断熱性がよいほど高く売れます。また、日当たりは道路に接面している向きがポイントです。南・東・西・北の順で高く売りやすいです。

土地部分の特徴一覧

戸建ての土地部分で、それぞれの項目とどのような状態になっていれば高く売れるのかを以下の表を参考に確認していきましょう。

項目チェックポイント
地型間口が広く・整形されているか
道路との接面条件幅4m以上の道路に間口が2m以上接しているか(建築基準法による接道義務)
水はけ雨水の水はけがよいか

土地部分は基本的に、周辺土地相場を基準に判断されます。ただ、ひとつずつ、それぞれの項目がどのような特徴があると高く売れるのか説明していきます。

地型は、間口が広く長方形で成形されている土地ほど高く売れます。一方で、旗竿丈の土地や曲がりくねった土地などは高く売りにくいといえます。

道路との接面条件は、建築基準法による接道義務を満たしているかが最低限重要であり、さらに前面に一面しか接していない土地よりは二面接している角地の方が高く売りやすいです。

水はけは、雨水の水はけが良いほど高く売りやすいです。

周辺環境の特徴一覧

戸建ての周辺環境で、それぞれの項目とどのような状態になっていれば高く売れるのかを以下の表を参考に確認していきましょう。

項目チェックポイント
最寄り駅からの徒歩距離徒歩10分以内か
周辺施設商業施設・公共施設が近いか
治安犯罪多発地域でないか

ひとつずつ、それぞれの項目がどのような特徴があると高く売れるのか説明していきます。

最寄駅からの距離は、近ければ近いほど高く売りやすいです。通り道が見通しが良いとなお高く売りやすいです。

周辺施設は、生活でよく使うスーパーやコンビニなどの商業施設や、病院などの公共施設が近いと高く売りやすいです。

治安は、犯罪多発地域でなかったり、パチンコや工場などのいわゆる嫌悪施設が近くにないと高く売りやすいです。

高いうちに戸建てを売却するなら不動産会社選びが大切

高いうちに戸建てを売却するなら、不動産会社選びを特に力を入れて取り組みましょう。

不動産会社を選ぶときに確認しておくべきポイントは以下の3つです。

  • 査定額の根拠を説明できるか
  • 戸建て売却の専門性・実績があるか
  • 売却サポートが豊富か

それぞれ、どのように判断するのか確認していきましょう。

査定額の根拠を説明できるか

査定結果が算出された後、担当者が査定額の根拠を説明できるか確認しましょう。

担当者が、周辺の取引事例や相場の情報を基に「なぜそのような査定価格になったのか」を分かりやすく論理的に説明してくれた場合は良い不動産会社・担当者である可能性が高いです。

査定金額をあげた要因・査定金額をさげた要因も併せて質問してみましょう。

査定金額は不動産会社が自由に出せるため、根拠なく査定金額を高額にして顧客を獲得しようとする不動産会社もあるため注意が必要です。

査定額の根拠がないと、実際には査定額で売れずに期待していた金額で売却出来ない恐れもあります。

戸建て売却の専門性・実績があるか

依頼しようとしている不動産会社が、戸建て売却の専門性や実績が十分あるか確認しましょう。

専門性は、賃貸業や管理業ではなく売却業を専門にしているか・土地やマンションではなく戸建てを専門にしているか、などの観点で会社のホームページを確認しておきましょう。

また、実績はホームページの取引事例や不動産売却口コミサイトを確認して、自分と同じようなエリア・価格帯の戸建てを売却しているか・売却の満足度が高いか、などを確認しましょう。

戸建て売却の専門性や実績がない不動産会社に戸建て売却を依頼した場合、売却ノウハウや集客方法が整備されておらず、なかなか買い手が見つからないという事態も想定できます。

結果として、長期間売れ残ってしまったり、交渉で不利に立たされ大幅に値下げした売却価格になってしまう恐れもあります。

売却サポートが豊富か

依頼している不動産会社の売却サポートが豊富か、確認しましょう。

売却サポートとは、売却活動に伴い不動産会社が提供しているサービスのことです。不動産会社のホームページに記載されていることがほとんどです。

売却サポートの例としては、以下のようなものがあります。

  • 内覧時に一時的に荷物を預かってくれるサービス
  • 広告掲載する写真をプロのカメラマンが撮影してくれるサービス
  • 一定期間内に売却出来なかった場合に、直接不動産を買い取ってくれるサービス(買取保証)
  • 売却後に住宅設備に不具合が生じた場合に費用を負担してくれるサービス

不動産会社の知名度で安易に選んでしまうのではなく、豊富な売却サポートサービスを展開している不動産会社に依頼することで、安心して戸建て売却を完了しやすくなります。

戸建てを高いうちに売却するならしてはいけないこと

戸建てを高いうちに売却するならしてはいけないことがいくつかあります。以下の4つのことはしないように気を付けましょう。

  • 内覧準備で手を抜いてしまう
  • 瑕疵担保保険に加入しない
  • インスペクションを行わない
  • 土地の境界線を曖昧にしておく

内覧準備で手を抜いてしまう

広告を見て興味を持ってくれた購入希望者が申し込み、内覧が行われます。このとき、事前に準備をして内覧に備えましょう。

内覧準備で手を抜いてしまうと、せっかく広告で興味を持ってくれた購入希望者が内覧で悪印象を受けて、購入申し込みや条件交渉に進むことなく購入をあきらめる可能性があります。そのため、高いうちに売る事が出来なくなる恐れがあります。

特に広告を見ても分からないような箇所を重点的に綺麗にすることが重要です。散らかっているものは捨てたり別の場所に保管するなどして、生活感を減らしましょう。

戸建ての場合、購入希望者は以下のようなポイントを確認していることが多いです。

  • 具体的には浴室やトイレなどの水回り
  • 外壁のひび割れや汚れ
  • 各水道のお湯の出方

瑕疵担保保険に加入しない

瑕疵担保保険とは、売買後買主が瑕疵(物件の不具合や欠陥など)を発見した場合修繕費用を保証金で補える保険のことです。

売主が瑕疵担保保険に加入することで、通常3ヶ月間しかない売主の瑕疵担保責任期間を過ぎても最大5年まで瑕疵を保証してくれます。そのため、買主は購入後の物件の欠陥に対する心配は薄れ購入しやすくなります。また、買主にとっては瑕疵の保証だけではなく購入後の税金面でも控除を受けることが出来ます。

瑕疵担保保険に加入しないと、購入希望者が安心して戸建て購入に踏み切る事が出来ずに、高いうちに売る事が出来なくなる恐れがあります。

保証料は保険内容や戸建ての大きさによって異なりますが、約5万円ほどで加入できるためインスペクションの実施と合わせて検討しましょう。

インスペクションを行わない

インスペクションとは、住宅診断のことです。第三者である専門家が建物の劣化状態や性能低下があるかなどを調査します。戸建ての場合、主に基礎や屋根などの構造部分や外壁や開口部などの部分が調査されます。

具体的には、建物の専門家が床の傾きや雨漏り・シロアリ被害がないかを確認します。インスペクションは義務ではないですが、インスペクションを通過することで戸建てに問題がないことが証明され、買主が心理的に購入しやすくなります。また、万が一物件の問題が見つかっても、早期段階でリフォームや修繕に着手できます。

そのため、インスペクションを行わずに放置しておくと、物件にある不具合に気付かず売買契約間近になって購入希望者との間にトラブルが発生し、高いうちに売る事が出来なくなる恐れがあります。

インスペクションには5万円ほどの費用がかかりますが、買主が早くみつかりやすくなるうえに希望価格で売却出来る可能性が高くなります。

土地の境界線を曖昧にしておく

戸建てを売却する前には、土地の境界を確定させておく必要があります。

土地の境界が不明瞭であったり、隣地との間で明確に取り決めがないと、実際にいくらで売れるか正確な査定価格を算出できなかったり、売買契約時にトラブルのもとになりスムーズに売却することが出来ません。

結果として、売買契約間近まで進んだのに買い手がつかず、高いうちに売る事が出来なくなる恐れがあります。

土地の境界を確定させるためには、購入時の確定測量図を確認しましょう。また、土地の境界線が確定していない場合は、隣地の所有者と立ち合い境界線を確認して確定測量図を作成する必要があります。

確定測量図の作成には、1~2ヶ月程度の時間と50万円前後の作成費用がかかります。そのため、売却を進めると同時に境界線を確定するようにしましょう。

今後戸建てはどうなっていくのか

高いうちに戸建てを売るためにはどうすればよいかが、おおよそ明らかになってきたところで、今後戸建てはどうなっていくのか気になる事だと思います。

築年数経過ともに資産価値は下がっていく

戸建て売却を成功に導くためには、戸建てが高く売れるタイミングを把握しておくことが重要です。

高く売れるタイミングは、築年数と相場動向を基に判断しましょう。

戸建ての価値は築年数が経過するにつれて徐々に下がっていきます。

以下のグラフはマンションと戸建ての築年数経過に伴う資産価値低下のグラフです。

築年数経過に伴う資産価値低下のグラフ

(出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」)

グラフを見ると、戸建ての資産価値は築15年までは急に下がっていくことが分かります。対して、マンションの資産価値が経年により徐々に減少していきます。

つまり、マンションに比べ戸建ての方が早く資産価値がなくなりやすいということです。

戸建ての資産価値を新築時と比較すると、5年で70%・10年で約40%・15年で20%まで減少します。

売却相場は上がらずに停滞を続ける

戸建ての相場動向は不動産価格指数を基に判断します。

不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の動向を示すべく指数化された統計データのことです。

上のグラフは2008年~2019年の10年間の不動産価格指数の推移を示したグラフです。2010年時点を100として、物件種別に全国の価格推移を示しています。

グラフの青線が戸建て住宅ですが、2010年と比較しても現時点では微妙に増加した程度ということが分かります。

マンションの上昇幅と比較しても全国的に戸建ての売却相場はここ10年でほとんど変わらないといえます。

※出典:国土交通省「不動産価格指数(平成 31 年 3 月・第 1 四半期分)

実際にサイトを使って相場を調べよう

今後戸建てがどうなっていくのかを把握したら、実際にサイトを使って相場を調べてみましょう。

相場を調べる主なサイトは以下の4つです。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産ポータルサイト
  • 土地情報総合システム
  • 一括査定サイト

それぞれのサイトで、どのような手順で調べるのか解説していきます。

レインズマーケットインフォメーション

1つ目は、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション(通称:レインズ)」というサイトです。

レインズを使えば、過去一年間で売買された中古戸建ての成約価格を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. トップページの「戸建」で検索したい都道府県・地域を選択する
  2. 追加検索条件でより詳細に条件を指定して検索する
  3. 直近1年間の取引情報グラフ・各戸建ての成約時期や成約価格が表示される

売却予定の戸建てと条件を近づけるために、追加検索条件では以下の項目は最低でも埋めると良いでしょう。

  • 沿線
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 間取り
  • 築年数

不動産ポータルサイト

2つ目は、不動産ポータルサイトです。

「SUUMO」や「at home」をはじめとした不動産ポータルサイトを使えば、中古戸建ての売り出し価格を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. 「中古戸建ての購入」を選択する
  2. 検索したい戸建てのエリアを選択する
  3. あわせて絞り込み条件を選ぶ
  4. 指定された条件と合致する売り出し中の中古戸建てのデータが表示される

どのポータルサイトでも、基本的に上記手順で調べることが出来ます。また、レインズで紹介した基本的な絞り込み条件のほかにもポータルサイトによっては以下のようなさらに詳しい条件で絞り込むことが出来ます。

  • 各種証明書類の有無
  • 瑕疵保障の有無
  • 資金面の優遇制度の有無
  • リフォーム履歴の有無

土地情報総合システム

3つ目は、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」というサイトです。

土地総合情報システムを使えば、過去の売買された中古戸建ての成約価格や土地の坪単価・㎡単価を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. 取引が行われた時期を選択する
  2. 種類を選ぶ(※戸建ての場合、「宅地」を選択)
  3. 検索したいエリアを選ぶ(都道府県・市区町村・地区を選択)
  4. 指定された条件で取引されたデータ一覧が表示される

表示されたデータでは、取引総額や坪単価・㎡単価のほかにも以下の情報を理解することが出来ます。

これらの情報を基に売却予定の戸建てと類似した条件の戸建てを探し、おおよその相場を求めることも出来ます。

  • 最寄り駅名称
  • 最寄り駅からの距離
  • 土地の面積・形状
  • 建物の延床面積
  • 建物の建築年
  • 建物の構造
  • 建物の用途
  • 今後の利用目的

一括査定サイト

4つ目は、不動産の一括査定サイトです。

一括査定サイトとは、自宅などのインターネットがある環境であれば、いつでもどこからでも複数の不動産会社の査定を一気にまとめて知ることができる便利なサイトです。

提示された複数の査定を比較し、よく検討してから不動産会社を選ぶことができます。

代表サイトである「イエウール」なら、全国1,600社以上の地域密着の不動産会社から大手の不動産会社まで取り扱っており、1度で6社同時に査定依頼をすることができます。

物件所在地・査定希望の物件詳細・依頼者の個人情報を入力フォームに記載して、条件に当てはまる不動産会社を選択し、査定を申し込むだけです。60秒で査定依頼が完了します。

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もっと詳しく知りたい方は、「築浅の戸建てを売却するコツは7つ!損をしないための注意点」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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