【戸建て売却】戸建てはいくらで売れる?相場や査定を解説

更新日:2020年7月2日

あなたの不動産いくらで売れる?

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戸建て売却をしようと考えているかたの中には、どうやって売却を進めてよいのか分からないというかたも多いのではないでしょうか。

戸建て売却というと難しそうに聞こえますが、基本知識を持っていればそれほど難しくはありません。

そこで今回は、戸建ての売却をはじめて行う方向けに、売却の流れや相場・査定についてご紹介します。

基礎知識があれば、売却中のトラブルを避けることにもつながるため、戸建ての売却を考えている方はぜひ参考にしてみて下さい。

家を売ること全般について知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

戸建て売却の流れ・期間

戸建ての売却をしたいが、どこから始めればよいのか分からないという人が多いです。

ここでは、戸建てを売却する際の流れ・期間を解説します。

戸建て売却の流れ

戸建て売却は以下の表の通りの流れで行われます。

段階ステップ期間
売り出し前不動産会社に査定依頼2週間~1ヶ月
不動産会社に媒介契約
売り出し中売却活動開始6~10ヶ月
売却条件の交渉
売り出し後売却契約の締結1ヶ月
不動産の引越し

主に売り出し前・中・後の3つの段階に分かれます。

まず、はじめに不動産会社に査定依頼をするところから始まります。そのため、戸建て売却のパートナーになるような不動産会社を選び、最後まで売却ステップを進めていきましょう。

戸建て売却期間の目安

戸建てを売りに出してから成約するまでの期間は6~10ヶ月が目安です。

売り出し前後の期間を含めると、戸建て売却には約1年かかることになります。

なお、マンションを売りに出してから成約するまでの期間は3~4ヶ月が目安です。マンションに比べて戸建て売却は時間がかかることが分かります。

ただ、売り出し中の期間は売り出し方や物件によって差があるため、目安より短い期間で売却することが出来ます。

売却にかかる期間を把握して、戸建て売却を計画的に進めていきましょう。

戸建て売却の相場動向

戸建て売却をするときに、いくらで戸建てが売れるのか気になりますよね。

ここでは、まず戸建て売却の相場動向を理解して、不動産市場から戸建て売却相場を確認していきましょう。

戸建て売却相場がどのように推移しているのかを説明していきます。

  • 全国的に戸建て売却相場が年々どのように推移しているか
  • エリア別に戸建て売却相場がどのように推移しているか

以上2つを最新データを用いて解説します。

全国戸建て売却相場動向

不動産価格指数を基に、全国の戸建て売却相場の動向を確認します。

不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の動向を示すべく指数化された統計データのことです。

上のグラフは2008年~2019年の10年間の不動産価格指数の推移を示したグラフです。2010年時点を100として、物件種別に全国の価格推移を示しています。

グラフの青線が戸建て住宅ですが、2010年と比較しても現時点では微妙に増加した程度ということが分かります。

マンションの上昇幅と比較しても全国的に戸建ての売却相場はここ10年でほとんど変わらないといえます。

※出典:国土交通省「不動産価格指数(平成 31 年 3 月・第 1 四半期分)

エリア別戸建て売却相場動向

首都圏・中部圏・近畿圏の3つのエリア別に戸建て売却相場の動向を確認します。

それぞれのエリアで中古戸建て成約価格がどのように推移しているか見ていきましょう。

首都圏

首都圏の戸建て売却相場は過去3年でほぼ変化がなく横ばいです。

首都圏中古戸建て相場動向

(出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構サマリーレポート2020 年 1~3 月期

上のグラフは都県地域別中古戸建て成約価格のグラフです。2017年~2020年の期間で3ヶ月ごとの推移を示しています。

グラフを見ると、首都圏のどのエリアでも目立って相場が推移していないことが分かります。

また、東京23区とそれ以外のエリアで中古戸建て住宅の成約価格に1000万円以上の開きがあります。

中部圏

中部圏の戸建て売却相場は過去3年で少し上昇したものの、現時点では3年前と大きく変わりません。

中部圏中古戸建て相場動向

(出典:中部レインズ 季刊サマリーレポート 2020 年 1~3 月期

上のグラフは中部圏中古戸建て成約価格のグラフです。2017年~2020年の期間で3ヶ月ごとの推移を示しています。

赤色のグラフが中古戸建ての成約価格を示しています。現時点では中部圏の中古戸建ての平均成約価格は1992万円です。

近畿圏

近畿圏の戸建て売却相場は過去20年弱ほとんど推移せず微妙に下がっています。近畿圏中古戸建て相場動向

(出典:近畿圏不動産流通市場の動向について 2020 年 1~3 月期

上のグラフは近畿圏中古戸建て成約価格のグラフです。2003年~2019年の年間推移を示しています。

緑色の棒グラフが価格・赤色の折れ線グラフが前年比の%を示しています。2019年度時点では近畿圏の中古戸建ての平均成約価格は1894万円です。

ほとんど中部圏の平均成約価格と変わらないことが分かります。

戸建ての売却価格を自分で調べる手順

さて、戸建て相場動向を見ておおまかな価格は把握することが出来ました。

ただ、具体的な戸建て売却価格を調べることも出来ます。

ここでは、手順を詳しく見ていきましょう。

  1. サイトを使って単価・相場を調べる
  2. 戸建て価格の計算式を把握する
  3. 計算式に当てはめる

3つのステップそれぞれを詳しく解説していきます。

サイトを使って単価・相場を調べる

中古戸建ての単価・相場を調べるには主に以下の3種類の方法があります。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産ポータルサイト
  • 土地情報総合システム

相場を調べると、おおよその戸建て価格を調べることが出来ます。

単価を調べると手順②以降の計算でより具体的な戸建て価格を求めることが出来ます。

それぞれのサイトで、どのような手順で調べるのか解説していきます。

レインズマーケットインフォメーション

1つ目は、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション(通称:レインズ)」というサイトです。

レインズを使えば、過去一年間で売買された中古戸建ての成約価格を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. トップページの「戸建」で検索したい都道府県・地域を選択する
  2. 追加検索条件でより詳細に条件を指定して検索する
  3. 直近1年間の取引情報グラフ・各戸建ての成約時期や成約価格が表示される

売却予定の戸建てと条件を近づけるために、追加検索条件では以下の項目は最低でも埋めると良いでしょう。

  • 沿線
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 間取り
  • 築年数

不動産ポータルサイト

2つ目は、不動産ポータルサイトです。

「SUUMO」や「at home」をはじめとした不動産ポータルサイトを使えば、中古戸建ての売り出し価格を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. 「中古戸建ての購入」を選択する
  2. 検索したい戸建てのエリアを選択する
  3. あわせて絞り込み条件を選ぶ
  4. 指定された条件と合致する売り出し中の中古戸建てのデータが表示される

どのポータルサイトでも、基本的に上記手順で調べることが出来ます。また、レインズで紹介した基本的な絞り込み条件のほかにもポータルサイトによっては以下のようなさらに詳しい条件で絞り込むことが出来ます。

  • 各種証明書類の有無
  • 瑕疵保障の有無
  • 資金面の優遇制度の有無
  • リフォーム履歴の有無

土地情報総合システム

3つ目は、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」というサイトです。

土地総合情報システムを使えば、過去の売買された中古戸建ての成約価格や土地の坪単価・㎡単価を以下の手順で調べることが出来ます。

  1. 取引が行われた時期を選択する
  2. 種類を選ぶ(※戸建ての場合、「宅地」を選択)
  3. 検索したいエリアを選ぶ(都道府県・市区町村・地区を選択)
  4. 指定された条件で取引されたデータ一覧が表示される

表示されたデータでは、取引総額や坪単価・㎡単価のほかにも以下の情報を理解することが出来ます。

これらの情報を基に売却予定の戸建てと類似した条件の戸建てを探し、おおよその相場を求めることも出来ます。

  • 最寄り駅名称
  • 最寄り駅からの距離
  • 土地の面積・形状
  • 建物の延床面積
  • 建物の建築年
  • 建物の構造
  • 建物の用途
  • 今後の利用目的

戸建て価格の計算式を把握する

戸建て価格は、以下の計算式によって算出することが出来ます。

  • 戸建て価格=土地価格+建物価格
    • 土地価格=路線価×土地面積 ÷0.8
    • 建物価格=新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積

土地価格・建物価格それぞれを求めるときの用語の意味は以下の通りです。

  • 路線価
    • 道路に面している土地が、㎡あたりいくらの価値を持つかという指標のことです。
  •  新築価(再調達原価)
    • 同じ建物を新しく建てる場合、床面積あたりいくらかかるか、という指標のことです。
  • 法定耐用年数
    • 減価償却資産(ここでは不動産)が利用に耐える年数のことを指します。建物構造によって年数は異なります。

それぞれの指標の確認方法を解説していきます。

路線価

路線価は、国税庁の財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」から確認することが出来ます。

路線価は毎年7月1日に更新されます。そのため、既に2020年分が出ています。

以下の手順で確認しましょう。

  1. 都道府県を選択する
  2. 目次で「路線価図」を選択する
  3. 市区町村・路線価図ページ番号を選択する
  4. 該当の戸建てがある路線価を確認する

「300C」のように数字+アルファベットの指標が得られると思います。ここでは、数字部分を使います。単位は千円であるため、300であれば30万円を意味します。

新築価

新築価は、国税庁の「建物の標準的な建築価額」から確認することが出来ます。

下図のように、構造と建築年ごとに設定されています。

建築価

たとえば、赤い枠で囲まれている昭和59年に建築された木造・木骨モルタルの構造の建物は1㎡あたり、102,800円だということです。

法定耐用年数

法定耐用年数は、国税庁の「耐用年数表」から確認することが出来ます。

住宅用建物の法定耐用年数は以下の通りです。

構造・用途耐用年数
木造・合成樹脂造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年
れんが造・石造・ブロック造38年

また、減価償却資産である戸建ての建物価格と築年数には大きな関係があります。

以下のグラフはマンションと戸建ての築年数経過に伴う資産価値低下のグラフです。

築年数経過に伴う資産価値低下のグラフ

(出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」)

グラフを見ると、戸建ての資産価値は築15年までは急に下がっていくことが分かります。対して、マンションの資産価値が経年により徐々に減少していきます。

つまり、マンションに比べ戸建ての方が早く資産価値がなくなりやすいということです。

戸建ての資産価値を新築時と比較すると、5年で70%・10年で約40%・15年で20%まで減少します。

計算式に当てはめる

単価を求め、計算式の要素を求めたら計算式にあてはめて価格を算出しましょう。

ここでは、具体的な数値を置いて戸建ての売却価格を計算してみます。

まずは、土地価格・建物価格をそれぞれ算出します。

土地価格は、

土地価格=路線価×土地面積 ÷0.8
であるため、路線価が20万円・土地面積が100㎡の土地の場合、
2500(万円)=200,000×100÷0.8
で土地価格は2500万円になります。
建物価格は、
建物価格=新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積
であるため、新築価15万円・延床面積80㎡・築15年の木造戸建ての場合、法定耐用年数が22年・残存法定耐用年数が22-15=7年になります。
そのため、
3818(万円)=150,000×(7/22)×80
で建物価格は3818万円になります。(※小数点以下四捨五入)
したがって、
6318万円=2500万円+3818万円
戸建て価格は6318万円になります。

戸建て売却では査定が重要

戸建て売却では査定が重要になります。

相場はあくまでも、過去事例や他物件の情報のみを判断材料としてだいたいいくらで売却できるかを自分自身で調べることに過ぎません。

しかし、査定を行うことで売却予定の戸建てがいくらで売れるのかを、より精密に知ることが出来ます。

ここでは、査定の流れ・査定価格を決める主な要素・査定価格を知るおすすめの方法を説明していきます。

査定の流れ

まずはじめに、戸建てを査定する時の流れを把握しましょう。

戸建ての査定は以下4ステップで行われます。

  1. 戸建て売却の仲介が得意な不動産会社を選ぶ
  2. 物件情報を不動産会社に伝え、査定依頼をする
  3. 査定に向けて準備をする
  4. 不動産会社の営業担当者から査定結果を聞く

なお、査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、過去取引事例を基におおよその査定価格を算出する方法です。
訪問査定は、実際に不動産会社の営業担当者が現地を訪れ、物件に即した正確な査定価格を算出する方法です。

訪問査定を選択すると、最低限の書類の用意や営業担当者の対応という査定に向けた準備が必要になります。
ただ、戸建ての場合マンションと比較して物件の個別性が強いため、かならず訪問査定を受けましょう。

査定価格を決める主な要素

訪問査定では、不動産会社の営業担当者が様々な観点で戸建てをチェックし査定価格が決められます。

不動産会社によってチェックする観点は少し異なりますが、主に重視されるのは以下の要素です。

評価項目チェックポイント
建物築年1981年に施行された新耐震基準以降に建てられたか
構造鉄筋、鉄骨、木造のどれか
外装新しいか・維持管理されているか
内装
設備機能充実しているか・断熱性/遮音性は高いか
日当たり・眺望部屋の日当たり・眺望がよいか
土地地型間口が広く・整形されているか
道路との接面条件幅4m以上の道路に間口が2m以上接しているか(建築基準法による接道義務)
水はけ雨水の水はけがよいか
周辺環境最寄り駅からの徒歩距離徒歩10分以内か
周辺施設商業施設・公共施設が近いか
治安犯罪多発地域でないか

戸建ての場合、建物・土地・周辺環境の3観点それぞれの要素によって査定価格が上下します。

査定価格を知るおすすめの方法

査定価格を知るための最もおすすめの方法は、一括査定サイトを利用して査定依頼をすることです。

相場を調べるのと異なり、査定では不動産会社と接点を持つため時間と手間がかかりそうだと敬遠してしまう方も少なくありません。

ただ、同じ物件でも、査定を行う不動産会社によって査定額は変動してきます。そのため、複数の会社で査定を出してもらい、どの業者が1番適切な価格を出してくれるのかを確認するのがおすすめです。

一括査定サイトを使えば無料で複数の不動産会社に査定依頼をすることが出来ます。

代表的な一括査定サイトは「イエウール」です。イエウールでは、最大で6社まで査定を依頼できるため、各社の査定額を比較しながらどの不動産会社に仲介を頼むのか決められます。

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戸建て売却の知識を踏まえて売却を成功させよう

戸建ての売却のプロセスには、複雑な法律が関わってきたり、契約の種類が複数あったりするため、初めて不動産の売却を行う方は分からないと戸惑ってしまうこともあると思います。しかし、基礎知識や売却までの流れを知っておけば、スムーズにトラブルなく、売却を成功させることができるはずです。

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もっと詳しく知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」の記事をご覧ください。

また、「家の査定は自宅からネットで依頼|高額査定を引き出すポイントを解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは7つ!損をしないための注意点」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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